Blo­ques so­lo de al­qui­ler

A pe­sar de la fuer­te de­man­da de pi­sos ‘pri­me’ de al­qui­ler en Bar­ce­lo­na, po­cos in­ver­so­res de­ci­den com­prar edi­fi­cios pa­ra des­ti­nar­los a ese fin

La Vanguardia - Dinero - - CASAS - Mar Cla­ra­mon­te

La ofer­ta de vi­vien­da de al­qui­ler con­cen­tra­da en edi­fi­cios de pro­pie­dad ver­ti­cal –es de­cir, con un úni­co pro­pie­ta­rio pa­ra to­da una fin­ca, orien­ta­dos por com­ple­to a ob­te­ner ren­tas, en ge­ne­ral con una ges­tión pro­fe­sio­na­li­za­da– es es­ca­sa en Bar­ce­lo­na, y aun mu­cho más si se tra­ta de obra nue­va y de al­to stan­ding. Por otra par­te, exis­te una cre­cien­te bol­sa de de­man­da in­sa­tis­fe­cha in­tere­sa­da en es­te ti­po de in­mue­bles. En­ton­ces, ¿por qué ape­nas se rea­li­zan ope­ra­cio­nes des­ti­na­das a cu­brir es­te ni­cho de mer­ca­do?

Co­mo ex­pli­ca Lluís Vial, con­se­je­ro de­le­ga­do de aCa­pi­tal Ma­na­ge­ment, “las em­pre­sas tie­nen cla­ro que la ren­ta­bi­li­dad del al­qui­ler de pi­sos gran­des en la zo­na al­ta es más ba­ja que otro ti­po de in­ver­sión, por eso no se de­di­can a com­prar fin­cas de es­tas ca­rac­te­rís­ti­cas pa­ra arren­dar. Aun­que exis­ta pú­bli­co in­tere­sa­do, el in­ver­sor va más a por vo­lu­men, com­pran­do edi­fi­cios de pi­sos más pe­que­ños en zo­nas no ne­ce­sa­ria­men­te pri­me”.

En es­te sen­ti­do, An­na Ge­ner, so­cia y di­rec­to­ra ge­ne­ral de la con­sul­to­ra in­mo­bi­lia­ria Agui­rre New­man Bar­ce­lo­na, in­ci­de en que el ti­po de fin­ca más bus­ca­da por los in­ver­so­res “tie­ne en­tre 2.000 y 4.000 m2, ren­tas ase­qui­bles y es muy ver­sá­til. La ren­ta­bi­li­dad me­dia es del 3,5%, aun­que de­pen­de de la ti­po­lo­gía del in­mue­ble. Y ob­tie­ne una ren­ta­bi­li­dad más al­ta (en­tre un 4 y un 5,5%) quien es­tá dis­pues­to a aña­dir­le más va­lor reha­bi­li­tán­do­lo”. LAS DU­DAS DE LOS IN­VER­SO­RES Se­gún An­na Ge­ner, otros fre­nos pa­ra la ex­pan­sión de es­te ti­po de modelo son por un la­do que “pi­de una ges­tión muy in­ten­si­va a me­dio pla­zo, y al ha­ber bas­tan­te ro­ta­ción de in­qui­li­nos, exis­te el ries­go de que se que­den pi­sos va­cíos du­ran­te al­gún tiem­po” y por otro, que “el in­ver­sor no aca­ba de es­tar bien tra­ta­do fis­cal­men­te y al fi­nal no le sa­len los nú­me­ros”. Da­das es­tas cir­cuns­tan­cias, so­lo al­gu­nos gran­des fon­dos y so­ci­mis se de­can­tan por ad­qui­rir pa­que­tes de vi­vien­das en al­qui­ler.

No obs­tan­te, Lluís Vial des­ta­ca que “el he­cho de que otros pro­duc­tos de los ban­cos o la bol­sa no es­tén ofre­cien­do de­ma­sia­da ren­ta­bi­li­dad y que no se den li­cen­cias pa­ra apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos, es­tá ayu­dan­do a que pe­que­ños y me­dia­nos in­ver­so­res com­pren pa­ra arren­dar a me­dias o lar­gas es­tan­cias, so­bre to­do si han lo­gra­do ad­qui­rir in­mue­bles por de­ba­jo del pre­cio de cons­truc­ción”.

Se­gún Ge­ner, es­tos com­pra­do­res “sue­len ser par­ti­cu­la­res lo­ca­les con li­qui­dez que se sien­ten más pro­cli­ves a man­te­ner una fin­ca en pa­tri­mo­nio, y tam­bién per­fi­les más vin­cu­la­dos a la ges­tión ho­te­le­ra que por la mo­ra­to­ria op­tan por el re­si­den­cial de al­qui­ler. Ade­más, tie­nen una ex­pec­ta­ti­va de plus­va­lía, re­ser­ván­do­se la op­ción de ven­der más ade­lan­te al usua­rio fi­nal a un pre­cio sus­tan­cial­men­te su­pe­rior al que les cos­tó”. UNA LEN­TA PRO­FE­SIO­NA­LI­ZA­CIÓN Si bien, co­mo apun­ta Lluís Vial, “va cam­bian­do la men­ta­li­dad de los pro­pie­ta­rios, que aho­ra son cons­cien­tes que se han de en­tre­gar sus pi­sos en me­jo­res con­di­cio­nes a los in­qui­li­nos”, en opi­nión de An­na Ge­ner, “en to­da Es­pa­ña hay to­da­vía una gran ca­ren­cia de pro­duc­to de al­qui­ler bueno. Cuan­to más se pro­fe­sio­na­li­ce el par­que de vi­vien­das de al­qui­ler, mejor pa­ra el usua­rio, aun­que el ni­vel si­gue sien­do ba­jo com­pa­ra­do al de otros lu­ga­res de Eu­ro­pa”.

En el Ei­xam­ple se con­cen­tra bue­na par­te de la ofer­ta y de­man­da exis­ten­te La ba­ja ren­ta­bi­li­dad que dan las fin­cas de al­to ‘stan­ding’ ale­ja a los in­ver­so­res

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