So­bre el al­qui­ler en Bar­ce­lo­na

La Vanguardia - Dinero - - PORTADA - Jo­sé Gar­cía Mon­tal­vo Ca­te­drá­ti­co de Economía (UPF)

Bur­bu­ja al­qui­ler La in­ter­ven­ción di­rec­ta so­bre los pre­cios en el mer­ca­do li­bre pro­vo­ca unas dis­tor­sio­nes bien co­no­ci­das en la

his­to­ria del al­qui­ler es­pa­ñol

En los úl­ti­mos tiem­pos, se ha­bla ca­da vez con más fre­cuen­cia de una su­pues­ta “bur­bu­ja del al­qui­ler” en Bar­ce­lo­na. Cier­ta­men­te, los al­qui­le­res es­tán su­bien­do rá­pi­da­men­te co­mo con­se­cuen­cia de una de­man­da de al­qui­ler cre­cien­te y una ofer­ta li­mi­ta­da. La de­man­da in­clu­ye los gru­pos tra­di­cio­na­les (es­tu­dian­tes, in­ves­ti­ga­do­res, eje­cu­ti­vos de mul­ti­na­cio­na­les, in­ver­so­res, et­cé­te­ra) así co­mo una pro­por­ción su­pe­rior de lo­ca­les que, o bien no pue­den ob­te­ner una hi­po­te­ca pa­ra com­prar o bien creen que es me­jor no car­gar­se con esa lo­sa da­das sus con­di­cio­nes per­so­na­les y la ex­pe­rien­cia de mu­chos hi­po­te­ca­dos du­ran­te la cri­sis. Tam­bién hay gen­te que se fue a las afue­ras y quie­re re­tor­nar a la ciu­dad. Asi­mis­mo, Bar­ce­lo­na se ha con­ver­ti­do en una ciu­dad “bou­ti­que” don­de mu­chos ex­tran­je­ros quie­ren te­ner una se­gun­da re­si­den­cia. En la ofer­ta en­con­tra­mos dos efec­tos con­tra­rios. Los ba­jos ti­pos de in­te­rés de los ac­ti­vos al­ter­na­ti­vos han lle­va­do a los in­ver­so­res (mu­chos pequeños aho­rra­do­res lo­ca­les) a com­prar una vi­vien­da pa­ra po­ner en al­qui­ler. Por es­ta vía, la ofer­ta de al­qui­ler au­men­ta. Pe­ro exis­ten al me­nos tres efec­tos que li­mi­tan la ofer­ta. En pri­mer lu­gar, la subida del pre­cio de la vi­vien­da en Bar­ce­lo­na (en torno a un 15% des­de 2013) ha lle­va­do a mu­chos pro­pie­ta­rios a vol­ver a pen­sar en la op­ción de la ven­ta fren­te al al­qui­ler, una vez al­can­za­do el ni­vel de pre­cios del que no es­ta­ban dis­pues­tos ba­jar. Otro fac­tor que tam­bién con­trae la ofer­ta, y pue­de in­cen­ti­var a ven­der en lu­gar de al­qui­lar, es la in­cer­ti­dum­bre le­gal y la in­se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca. No es­tá cla­ro cuán­do un pen­sio­nis­ta que ha in­ver­ti­do sus aho­rros en una vi­vien­da pa­ra com­ple­men­tar su ba­ja pen­sión con el al­qui­ler, da­dos los ni­mios ti­pos de los de­pó­si­tos, se­rá con­si­de­ra­do un “pe­li­gro­so es­pe­cu­la- dor” y se le im­pe­di­rá so­li­ci­tar el des­alo­jo pa­ra un in­qui­lino que no pa­ga la ren­ta. Tam­po­co se sa­be si el aho­ra “ino­cen­te” ín­di­ce de re­fe­ren­cia de al­qui­le­res de­ja­rá de ser un me­ca­nis­mo po­si­ti­vo que dar trans­pa­ren­cia al mer­ca­do pa­ra con­ver­tir­se en un me­ca­nis­mo san­cio­na­dor y li­mi­ta­ti­vo pa­ra los al­qui­le­res. Por úl­ti­mo, la ofer­ta se ha po­di­do ver li­mi­ta­da tam­bién por la trans­for­ma­ción de al­qui­le­res con­ven­cio­na­les en al­qui­le­res tu­rís­ti­cos.

En es­te con­tex­to de presión de la de­man­da e in­su­fi­cien­cia de la ofer­ta, se­ría con­ve­nien­te ha­cer va­rias con­si­de­ra­cio­nes. Pri­me­ro. Des­de un pun­to de vis­ta con­cep­tual, es ne­ce­sa­rio re­cor­dar que las bur­bu­jas se for­man so­bre el pre­cio de los ac­ti­vos, en es­te ca­so in­mue­bles, y no so­bre su ren­ta­bi­li­dad. Por tan­to, es­tric­ta­men­te ha­blan­do el con­cep­to de bur­bu­ja del al­qui­ler no tie­ne sen­ti­do. De he­cho, si los al­qui­le­res suben muy de­pri­sa es­to jus­ti­fi­ca­ría una subida muy rá­pi­da de los pre­cios de la vi­vien­da sin que se pu­die­ra ha­blar de bur­bu­ja del pre­cio pues la ren­ta­bi­li­dad del al­qui­ler lo jus­ti­fi­ca­ría.

Se­gun­do. La do­mi­nan­cia de lo in­me­dia­to di­fi­cul­ta re­cor­dar el pa­sa­do. Cier­ta­men­te, los al­qui­le­res es­tán su­bien­do de­pri­sa. Pe­ro ha­cien­do un po­co de his­to­ria po­de­mos com­pro­bar que en­tre 2008 y 2014 los al­qui­le­res ca­ye­ron un 19%. Con los da­tos dis­po­ni­bles so­bre cie­rres de ope­ra­cio­nes en el pri­mer tri­mes­tre de 2017 se al­can­za­rá el ni­vel del pi­co an­te­rior a la cri­sis. Yes­to mis­mo ha­brá su­ce­di­do pre­vi­si­ble­men­te con el PIB per cá­pi­ta en abril. Es in­tere­san­te se­ña­lar que, por el con­tra­rio, el pre­cio del m² en Bar­ce­lo­na si­gue más de un 25% por de­ba­jo del má­xi­moal­can­za­do an­tes de la cri­sis.

Ter­ce­ro. En los úl­ti­mos me­ses, ve­mos no­ti­cias so­bre subidas im­por­tan­tes en la re­no­va­ción de al­qui­le­res pe­ro na­die pa­re­ce re­cor­dar que du­ran­te los años de la cri­sis, la si­tua­ción fue la con­tra­ria: los in­qui­li­nos re­ne­go­cia­ban sus al­qui­le­res a la ba­ja an­tes de aca­bar los con­tra­tos con la ame­na­za de ir a vi­vien­das con al­qui­le­res más ase­qui­bles. Yo fui uno de los que re­ne­go­ció a la ba­ja. Por tan­to, no me­lo tie­nen que con­tar. En­ton­ces, el in­qui­lino te­nía un gran po­der pa­ra ne­go­ciar el al­qui­ler. Las tor­nas han cam­bia­do y aho­ra es el pro­pie­ta­rio el que ha re­cu­pe­ra­do par­te del po­der en la ne­go­cia­ción.

Cuar­to. En una si­tua­ción don­de la gran ma­yo­ría de los arren­da­do­res son par­ti­cu­la­res y pequeños in­ver­so­res, se trans­mi­te la idea de que los edi­fi­cios de la ciu­dad es­tán sien­do com­pra­dos por fon­dos de in­ver­sión in­ter­na­cio­na­les. Por una par­te no tie­ne sen­ti­do cri­ti­car a un com­pra­dor, ten­ga la for­ma ju­rí­di­ca que ten­ga, por po­ner en al­qui­ler un edi­fi­cio que es­ta­ba aban­do­na­do y ne­ce­si­ta­ba re­for­mas. Es­to su­po­ne un in­cre­men­to de la ofer­ta de vi­vien­da en al­qui­ler y, por tan­to, va en la di­rec­ción ade­cua­da. Ob­via­men­te, si el com­pra­dor de un edi­fi­cio uti­li­za pro­ce­di­mien­tos ile­ga­les pa­ra des­alo­jar a los in­qui­li­nos en búsqueda de ma­yor ren­ta­bi­li­dad de­be ser de­nun­cia­do y san­cio­na­do.

Quin­to. Po­de­mos ir bus­can­do cul­pa­bles a la si­tua­ción de fal­ta de vi­vien­da en al­qui­ler pe­ro la reali­dad es muy sen­ci­lla. El ma­yor cul­pa­ble ha si­do un sec­tor pú­bli­co que hi­zo de­ja­ción de sus obli­ga­cio­nes y se de­di­có a ven­der vi­vien­das pú­bli­cas, en lu­gar de crear un parque de al­qui­ler so­cial, sub­ven­cio­nan­do con los in­gre­sos im­po­si­ti­vos y gas­tos fis­ca­les la lotería de la pro­tec­ción ofi­cial. Pa­re­ce que, pa­ra lim­piar esa ma­la con­cien­cia, aho­ra se bus­can recetas má­gi­cas apre­su­ra­das ba­sa­das en ex­pe­rien­cias de otras ciu­da­des con pro­ble­má­ti­cas y pun­tos de par­ti­da muy di­fe­ren­tes y que no han te­ni­do una eva­lua­ción ri­gu­ro­sa. Es más, al­gu­nas de las recetas son con­tra­rias a los prin­ci­pios bá­si­cos de la economía y tie­nen efec­tos co­la­te­ra­les con­tra­rios a los ob­je­ti­vos per­se­gui­dos. Mien­tras que en un parque de al­qui­ler so­cial el sec­tor pú­bli­co pue­de fi­jar los al­qui­le­res al ni­vel que le pa­rez­ca ade­cua­do, la in­ter­ven­ción di­rec­ta so­bre los pre­cios en el mer­ca­do li­bre pro­vo­ca unas dis­tor­sio­nes bien co­no­ci­das y que han fra­ca­sa­do allí don­de se han apli­ca­do. De he­cho, la his­to­ria de la vi­vien­da en al­qui­ler en Es­pa­ña es una cla­ra mues­tra de có­mo des­truir un seg­men­to fun­da­men­tal del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio a ba­se del con­trol de pre­cios. Un error no pue­de re­sol­ver­se a par­tir de otro error. El re­me­dio pue­de aca­bar sien­do peor que la en­fer­me­dad.

Newspapers in Spanish

Newspapers from Spain

© PressReader. All rights reserved.