Cuán­do re­vi­sar la hi­po­te­ca

El 32% de los es­pa­ño­les pa­ga una hi­po­te­ca. Y con los ba­jos ti­pos de in­te­rés ac­tua­les mu­chos se pre­gun­tan si es mo­men­to de cam­biar­la o si va­le la pe­na an­ti­ci­par pa­gos

La Vanguardia - ES - - ED - ¿Pre­fie­re des­ti­nar sus aho­rros a re­du­cir hi­po­te­ca o in­ver­tir­los? Opi­ne en La­van­guar­dia.com/es­ti­los-de-vi­da

Cuar­ta en­tre­ga de la se­rie eco­no­mía do­més­ti­ca. ¿Amor­ti­za­mos, ne­go­cia­mos con­di­cio­nes...?

Des­pués de mu­cho tiem­po de no pres­tar di­ne­ro, los ban­cos vuel­ven a ha­cer pu­bli­ci­dad so­bre hi­po­te­cas y las es­ta­dís­ti­cas del INE in­di­can que el in­te­rés me­dio de los prés­ta­mos hi­po­te­ca­rios so­bre vi­vien­das cae y es un 12% in­fe­rior al de ha­ce un año. Es­tas cir­cuns­tan­cias lle­van a al­gu­nas per­so­nas a pen­sar de nue­vo en su hi­po­te­ca y a cues­tio­nar­se si no se­rá un buen mo­men­to pa­ra re­vi­sar­la, si me­re­ce­ría la pe­na mi­rar qué ofer­tas hay pa­ra cam­biar­la a otro ban­co o, in­clu­so, si de­be­ría de­di­car el di­ne­ro que tie­ne aho­rra­do a re­du­cir­la aho­ra que los in­tere­ses es­tán tan ba­jos.

Cam­biar. Los ase­so­res fi­nan­cie­ros lo tie­nen muy cla­ro: las hi­po­te­cas ac­tua­les son más ca­ras que las que ha­bía an­tes de la cri­sis, así que es di­fí­cil que a una per­so­na que ten­ga una hi­po­te­ca con­tra­ta­da an­tes del 2007 y vin­cu­la­da al Eu­ri­bor le in­tere­se cam­biar­la. “An­tes de la cri­sis se ofre­cían hi­po­te­cas con un in­te­rés del Eu­ri­bor más un 0,5 y aho­ra el di­fe­ren­cial es del 1,65 o 1,75, así que no lo­gra­rás aho­rrar­te in­tere­ses cam­bian­do de hi­po­te­ca y ade­más in­cu­rri­rás en gas­tos por el cam­bio”, de­ta­lla el res­pon­sa­ble de te­mas eco­nó­mi­cos de la aso­cia­ción de con­su­mi­do­res Ceac­cu, Fernando Ló­pez. Jor­di Paniello, pre­si­den­te de la Aso­cia­ción de Ase­so­res de In­ver­sión, Fi­nan­cia­ción y Pe­ri­tos Ju­di­cia­les (AIF) ex­pli­ca que el cam­bio de hi­po­te­ca qui­zá pue­da com­pen­sar en hi­po­te­cas re­cien­tes, con di­fe­ren­cia­les más al­tos que los ac­tua­les “por­que en las cuo­tas de los pri­me­ros años se pa­gan mu­chos in­tere­ses y po­co ca­pi­tal y el aho­rro que se con­si­gue con un in­te­rés más ba­jo pue­de com­pen­sar los cos­tes del cam­bio, pe­ro hay que echar bien los nú­me­ros”. A es­te res­pec­to, en­fa­ti­za que los cos­tes de cam­biar las con­di­cio­nes de la hi­po­te­ca son di­fe­ren­tes si se can­ce­la y se con­tra­ta una nue­va que si se acuer­da una su­bro­ga­ción, ope­ra­ción en la que se man­tie­ne el prés­ta­mo pe­ro se mo­di­fi­ca la en­ti­dad acree­do­ra y con la que se re­du­cen gas­tos de re­gis­tro y no­ta­ría. El pre­si­den­te de EFPA Eu­ro­pa, la aso­cia­ción eu­ro­pea de ase­so­ría y pla­ni­fi­ca­ción fi­nan­cie­ra-pa­tri­mo­nial, Jo­sep So­ler, ase­gu­ra que cuan­do uno re­ci­be una ofer­ta atrac­ti­va de al­gu­na en­ti­dad pa­ra cam­biar su hi­po­te­ca de­be ase­gu­rar­se “de que ade­más de dar­te me­jo­res con­di­cio­nes te cu­bre los cos­tes del cam­bio”. De to­dos mo­dos, me­jo­rar las con­di­cio­nes de la hi­po­te­ca no siem­pre obli­ga a cam­biar de en­ti­dad. Se pue­de ne­go­ciar una mo­di­fi­ca­ción del ti­po de in­te­rés, del im­por­te pen­dien­te o del pla­zo con la en­ti­dad con quien se tie­ne con­tra­ta­do el prés­ta­mo y, si se lle­ga a un acuer­do, rea­li­zar una no­va­ción, aun­que es­ta ope­ra­ción tam­bién sue­le ir acom­pa­ña­da de gas­tos de tra­mi­ta­ción y co­mi­sio­nes, que son ma­yo­res si se mo­di­fi­ca el ca­pi­tal (1% so­bre el ca­pi­tal pen­dien­te) que si só­lo se cam­bia el pla­zo (0,1%) Amor­ti­zar. Tam­bién hay quie­nes a es­tas al­tu­ras del año se pre­gun­tan si va­le la pe­na des­ti­nar el di­ne­ro que han lo­gra­do aho­rrar a re­ba­jar su hi­po­te­ca pa­ra así pa­gar me­nos in­tere­ses. Los ex­per­tos no son uná­ni­mes en sus res­pues­tas. Paniello, por ejem­plo, opi­na que sí, que es me­jor quitarse la deu­da lo an­tes po­si­ble por­que en el fu­tu­ro los ti­pos de in­te­rés se­rán más al­tos que los ac­tua­les, así que acon­se­ja una amor­ti­za­ción par­cial des­ti­na­da a re­du­cir el pla­zo de la hi­po­te­ca. En cam­bio, So­ler y Ló­pez creen que con unos ti­pos de in­te­rés tan ba­jos co­mo los ac­tua­les no es mo­men­to de amor­ti­zar. “Si tu hi­po­te­ca es an­ti­gua y las con­di­cio­nes son bue­nas es­ta­rás pa­gan­do un uno y po­co por cien­to de in­tere­ses; si in­vier­tes el di­ne­ro que de­di­ca­rías a amor­ti­zar en otro pro­duc­to fi­nan­cie­ro que ofrez­ca esa ren­ta­bi­li­dad ya tie­nes pa­ga­dos los in­tere­ses, y si cuen­tas que ade­más apro­ve­chas la de­duc­ción fis­cal por com­pra de vi­vien­da, el ren­di­mien­to fi­nal es su­pe­rior”, ex­pli­can. Los es­pe­cia­lis­tas de la Or­ga­ni­za­ción de Con­su­mi­do­res y Usua­rios (OCU) con­si­de­ran que la con­ve­nien­cia de una amor­ti­za­ción an­ti­ci­pa­da de­pen­de en gran me­di­da de si la per­so­na pue­de o no de­du­cir­se en su de­cla­ra­ción de la ren­ta y de las con­di­cio­nes de ca­da prés­ta­mo. “Si el con­su­mi­dor se de­du­ce por com­pra de vi­vien­da ha­bi­tual, la me­jor op­ción es amor­ti­zar co­mo mu­cho has­ta lle­gar al lí­mi­te es­ta­ble­ci­do (9.040 eu­ros por con­tri­bu­yen­te al año) e in­ver­tir el ex­ce­so en un pro­duc­to de in­ver­sión; y si las con­di­cio­nes del prés­ta­mo no son bue­nas, an­tes de amor­ti­zar por an­ti­ci­pa­do va­le la pe­na tra­tar de re­ne­go­ciar­lo o cam­biar­se de ban­co”, in­di­can. A es­te res­pec­to, ad­vier­ten que hay en­ti­da­des que su­pe­di­tan las amor­ti­za­cio­nes par­cia­les a que se can­ce­le una cuan­tía ele­va­da, en cu­yo ca­so no se po­drá amor­ti­zar ca­da año la can­ti­dad que a uno le con­ven­ga “y la ne­go­cia­ción de­be en­ca­mi­nar­se a pe­dir que le per­mi­tan ha­cer amor­ti­za­cio­nes de cual­quier cuan­tía y que le re­ba­jen o su­pri­man la co­mi­sión por amor­ti­za­ción”. Por otra

par­te, la OCU acon­se­ja avi­sar con tiem­po al ban­co de que se va a ha­cer una amor­ti­za­ción an­ti­ci­pa­da pa­ra evi­tar el ries­go de que la atri­bu­yan al año si­guien­te y no pue­da apro­ve­char­se bien la de­duc­ción fis­cal. Y pa­ra quie­nes pa­gan un se­gu­ro que cu­bre la de­vo­lu­ción del prés­ta­mo si el ti­tu­lar fa­lle­ce, re­cuer­da que hay que co­mu­ni­car a la com­pa­ñía las amor­ti­za­cio­nes an­ti­ci­pa­das que se ha­gan por­que co­mo se­rá me­nor el ca­pi­tal ase­gu­ra­do, la pri­ma le sal­drá más ba­ra­ta. De to­dos mo­dos, la de­ci­sión de amor­ti­zar o no hi­po­te­ca es­tá su­pe­di­ta­da a las cir­cuns­tan­cias per­so­na­les de ca­da uno. “Si tie­nes un con­tra­to tem­po­ral y aho­ra tie­nes di­ne­ro, es muy pro­ba­ble que te in­tere­se qui­tar­te la deu­da lo an­tes po­si­ble; en cam­bio si pre­vés que en dos o tres años ne­ce­si­ta­rás di­ne­ro pa­ra afron­tar gas­tos o in­ver­sio­nes, me­jor no amor­ti­zar la hi­po­te­ca por­que el prés­ta­mo que con­se­gui­rás lue­go te sal­drá mu­cho más ca­ro”, ex­pli­can Paniello y So­ler.

Con­tra­tar. Y pa­ra quie­nes pien­san con­tra­tar una hi­po­te­ca, la re­co­men­da­ción uná­ni­me es leer bien la le­tra pe­que­ña del con­tra­to pa­ra te­ner cla­ras las co­mi­sio­nes y cláu­su­las que les apli­ca­rán. La cláu­su­la sue­lo, las que li­mi­ta lo que la cuo­ta pue­de ba­jar si ba­jan los ti­pos de in­te­rés, ya no es­tá per­mi­ti­das. Pe­ro hay que fi­jar­se tam­bién en los gas­tos de for­ma­li­za­ción (ta­sa­ción, ges­to­ría, no­ta­rio, re­gis­tra­les), en la co­mi­sión de aper­tu­ra, en si hay co­mi­sión de estudio (sue­le ser un por­cen­ta­je so­bre el im­por­te del prés­ta­mo), si co­bra­rán por can­ce­la­ción an­ti­ci­pa­da o amor­ti­za­ción par­cial, si exi­gen con­tra­tar otros pro­duc­tos fi­nan­cie­ros... Las or­ga­ni­za­cio­nes de con­su­mi­do­res re­cuer­dan que el úni­co se­gu­ro que es­tá obli­ga­do a con­tra­tar el ti­tu­lar de una hi­po­te­ca es el de in­cen­dios, el res­to (se­gu­ro del ho­gar, de vi­da, et­cé­te­ra) son op­cio­na­les. Tam­bién re­mar­can que pa­ra com­pa­rar el cos­te de las hi­po­te­cas que ofre­cen di­fe­ren­tes ban­cos hay que fi­jar­se en la TAE (ta­sa anual equi­va­len­te) y no en el in­te­rés no­mi­nal, y en­fa­ti­zan que las cuen­tas des­ti­na­das ex­clu­si­va­men­te a pa­gar las cuo­tas de la hi­po­te­ca no pue­den te­ner co­mi­sio­nes.

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