La escalada del alquiler
En Barcelona, la inversión va a un parque inmobiliario depreciado en el contexto de grandes capitales europeas
¿Qué podemos hacer para resolver la subida de los alquileres de la vivienda en Barcelona? Antes de formular propuestas, hace falta un diagnóstico real y sin apriorismos. El mercado de la vivienda de alquiler y el de compra son en realidad uno solo y el mercado de la vivienda de Barcelona comprende todos los municipios donde llega el metro. Los precios de alquiler en la media de Barcelona disminuyeron un 16% entre el 2009 y el 2013 y han subido un 23% entre el 2013 y el 2016. Ciutat Vella y el Eixample bajaron tres puntos menos que el conjunto de Barcelona durante la recesión y ahora, con la recuperación, superan el crecimiento de la media de la ciudad. Sant Martí y Gràcia crecen ahora también por encima de la media y alcanzan la segunda y la tercera posición, por delante del Eixample. El gran aumento de precios en Ciutat Vella ya se produjo en el periodo 2000-2008. Los precios de los alquileres también aumentan intensamente en los tres municipios del Besòs, donde Sant Adrià acumula un crecimiento superior al de Barcelona hasta el 2015.
El rebote de los últimos años del alquiler tiene mucho que ver con una recuperación de la demanda –sobre todo de jóvenes que habían retrasado la emancipación– vinculada al aumento del empleo y a la mejora de las expectativas. La recuperación no es bastante sólida para abordar la compra y la demanda se concentra más intensamente en el alquiler. El endurecimiento de las condiciones financieras de la banca, tanto para la promoción de nuevas viviendas como para la compra, dificulta la generación de obra nueva y convierte en insolventes a los jóvenes con trabajos precarios y/o mal pagados.
Finalmente, la creación de un hub de emprendeduría y la internacionalización de la economía, de las universidades y los posgrados hacen crecer la demanda de alojamiento de alquiler por parte de estudiantes, emprendedores y directivos extranjeros.
En este contexto, fondos de inversión y pequeños ahorradores extranjeros que conocen la ciudad se entregan a invertir en un parque inmobiliario que parte de valores depreciados en el contexto de grandes capitales europeas. Buscan unas rentabilidades que difícilmente encuentran en otros sectores y en otros lugares de Europa. Los fondos de inversión ya concentran más de un tercio de las compras de vivienda en Barcelona.
El importante incremento del precio de los alquileres en los municipios del Besòs deriva de la escasez de obra nueva –sobre todo en Santa Coloma y Sant Adrià– y su comportamiento como rebosadero de Barcelona. Por su parte, el intenso crecimiento de los alquileres en Ciutat Vella desde el 2000 tiene mucho que ver con la mejora de las condiciones de vida del distrito, la rehabilitación, la revaloración de su centralidad y los bajos precios iniciales. En este proceso parece evidente que la demanda turística y el home sharing tienen un impacto limitado en el comportamiento global del alquiler.