La cri­sis de re­fu­gia­dos agra­va la his­tó­ri­ca ca­ren­cia de vi­vien­da

La Voz de Galicia (A Coruña) - Mercados - - CARTAS DESDE EL MUNDO - Pa­tri­cia Baelo

Los ex­per­tos cal­cu­lan que se de­be­rían cons­truir 400.000 pi­sos al año has­ta el 2020, pa­ra po­der res­pon­der a la cre­cien­te de­man­da al con­so­li­dar­se co­mo un país de aco­gi­da

La caí­da del mu­ro de Ber­lín y la pos­te­rior reuni­fi­ca­ción trans­for­ma­ron la eco­no­mía ale­ma­na has­ta el día de hoy. El mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio, que no es una ex­cep­ción a esa re­gla, pa­de­ce des­de en­ton­ces una en­fer­me­dad en­dé­mi­ca: la fal­ta de vi­vien­da. El ex­ce­den­te de te­rreno edi­fi­ca­ble, que em­pe­zó a sen­tir­se en la pri­me­ra mi­tad de los años 90 y se pro­lon­gó más de una dé­ca­da, se su­mó a la fal­sa creen­cia de que la po­bla­ción ale­ma­na men­gua­ría a par­tir de en­ton­ces por ra­zo­nes de­mo­grá­fi­cas.

El re­sul­ta­do es que, des­de ha­ce ya va­rios años, Ale­ma­nia, que se ha con­so­li­da­do co­mo un país de aco­gi­da, ca­re­ce de vi­vien­da su­fi­cien­te pa­ra res­pon­der a la de­man­da. Un pro­ble­ma que se ha agra­va­do aún más a raíz de la cri­sis de los re­fu­gia­dos, que tra­jo a 1,1 mi­llo­nes de per­so­nas al país so­lo en 2015. «No ca­be es­pe­rar que la ten­den­cia va­ya a in­ver­tir­se en los pró­xi­mos 30 años», au­gu­ra Pe­ter Hauei­sen, di­rec­tor del área de fi­nan­cia­ción in­mo­bi­lia­ria de la ase­gu­ra­do­ra Allianz.

Los ex­per­tos cal­cu­lan que cer­ca de un mi­llón de in­mi­gran­tes, en­tre re­fu­gia­dos y eu­ro­peos que bus­can em­pleo, lle­ga­rán ca­da año a Ale­ma­nia pa­ra que­dar­se. «Pa­ra po­der alo­jar a to­dos de­be­ría­mos le­van­tar 400.000 vi­vien­das anua­les de aquí a 2020», ase­gu­ra el ex­per­to in­mo­bi­lia­rio Michael Voigtlän­der.

Se­gún el Ins­ti­tu­to de la Eco­no­mía Ale­ma­na (IW), ya hoy fal­tan 770.000 pi­sos en to­do el país. So­bre to­do en las gran­des ciu­da­des co­mo Ber­lín, don­de las 6.700 vi­vien­das que se es­tán cons­tru­yen­do ca­da año se que­dan cor­tas, fren­te a las 16.900 anua­les que se ne­ce­si­ta­rían has­ta el 2030. Pa­ra en­ton­ces, el IW pro­nos­ti­ca un dé­fi­cit de 173.000 pi­sos en Ber­lín y de 158.000 en Mú­nich. «Es un re­to. La cons­truc­ción avan­za muy por de­trás de la de­man­da des­de ha­ce años», opi­na Voigtlän­der.

El efec­to más in­me­dia­to es un irre­me­dia­ble aumento de los pre­cios. En ape­nas 6 años la vi­vien­da en pro­pie­dad se ha en­ca­re­ci­do un 20 % de me­dia, y has­ta un 46 % en las sie­te gran­des me­tró­po­lis (Ber­lín, Düs­sel­dorf, Fráncfort, Ham­bur­go, Co­lo­nia, Mú­nich y Stutt­gart), que re­pre­sen­tan en­tre el 0,5 % y el 0,6 % del mer­ca­do ale­mán. Pe­ro des­de el 2010 tam­bién han subido los pre­cios en las ciu­da­des de se­gun­da y ter­ce­ra ca­te­go­ría, es­pe­cial­men­te en aque­llas con me­nor por­cen­ta­je de per­so­nas con vi­vien­da pro­pia, co­mo Fri­bur­go. E in­clu­so los al­qui­le­res.

«En al­gu­nos años po­dría es­ta­llar una bur­bu­ja in­mo­bi­lia­ria, ca­paz de pro­vo­car gra­ves da­ños eco­nó­mi­cos», ad­vier­te el eco­no­mis­ta je­fe del Com­merz­bank, Jörg Krä­mer. Sin em­bar­go, la ma­yo­ría de los ex­per­tos lo des­car­tan, al con­si­de­rar que los pre­cios sim­ple­men­te se han ido equi­pa­ran­do a los del mer­ca­do in­ter­na­cio­nal, ya que an­tes eran mu­cho más ba­jos. Al­go ha­bi­tual, te­nien­do en cuen­ta que tam­bién ha au­men­ta­do la de­man­da. Y es que, pe­se a que en el 2008 los ale­ma­nes eran los eu­ro­peos con el me­nor por­cen­ta­je de pi­sos en pro­pie­dad, un 40 % fren­te al por en­ton­ces 80 % de los es­pa­ño­les (que es­ta­ban a la ca­be­za del rán­king), la ten­den­cia es­tá cam­bian­do.

El prin­ci­pal mo­ti­vo es la política de ba­jos ti­pos de in­te­rés del Ban­co Cen­tral Eu­ro­peo, que por un la­do aba­ra­ta la fi­nan­cia­ción de cré­di­tos in­mo­bi­lia­rios, y por otro, ha­ce que la vi­vien­da sea la for­ma de in­ver­sión más atrac­ti­va. En la ac­tua­li­dad, un cré­di­to hi­po­te­ca­rio a diez años con­lle­va un ti­po de in­te­rés del 1,56 %, mien­tras que ha­ce tres aún es­ta­ba en el 2,54 %, y ha­ce cin­co, en 3,72 %, se­gún da­tos de la ase­so­ría fi­nan­cie­ra FMH.

Un círcu­lo vi­cio­so que tie­ne di­fí­cil so­lu­ción. Aún así, al­gu­nos ana­lis­tas apues­tan por arries­gar. «¿Por qué no cons­truir 400.000 pi­sos al año? No creo que ha­ya nin­gu­na ra­zón que im­pi­da con­tra­tar por ejem­plo a em­pre­sas es­pa­ño­las, pa­ra que cons­tru­yan en Ale­ma­nia», pro­po­ne Kons­tan­tin Kho­lo­di­lin, del ins­ti­tu­to de in­ves­ti­ga­cio­nes eco­nó­mi­cas.

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