EL LA­DRI­LLO RE­FU­GIA A LOS IN­VER­SO­RES

La es­ca­sa ren­ta­bi­li­dad que ofre­cen los va­lo­res con­ser­va­do­res y el ries­go de los más pro­duc­ti­vos con­du­cen al in­ver­sor al mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio Se bus­can apar­ta­men­tos fá­ci­les de al­qui­lar

La Voz de Galicia (A Coruña) - Mercados - - PORTADA - Car­men Gar­cía de Bur­gos

LOS PRE­CIOS DE LOS PI­SOS VUEL­VEN A SU­BIR EN GA­LI­CIA; ES LO QUE LOS EX­PER­TOS DE­NO­MI­NAN LA FA­SE DOS. ATRÁS QUE­DÓ LA PRI­ME­RA, LA DE LAS GAN­GAS, UNA CON­SE­CUEN­CIA DE LA BUR­BU­JA IN­MO­BI­LIA­RIA QUE LAMINÓ UN SEC­TOR Y, POR EL CA­MINO, LA ECO­NO­MÍA DE TO­DO UN PAÍS; ES­TA NUE­VA ETA­PA DE TÍ­MI­DA EX­PAN­SIÓN SE HA CON­VER­TI­DO EN UN REFUGIO PARA LOS IN­VER­SO­RES MÁS CON­SER­VA­DO­RES, QUE NO EN­CUEN­TRAN EN EL MER­CA­DO PRO­DUC­TOS ATRAC­TI­VOS SIN ASU­MIR GRAN­DES RIES­GOS

¿Tie­ne 100.000 eu­ros dis­po­ni­bles? Pues tie­ne va­rias op­cio­nes. La pri­me­ra es me­ter­los en el ban­co con un in­te­rés fi­jo. Si lo ha­ce, den­tro de un año ten­drá 81 eu­ros más, una vez des­con­ta­das las re­ten­cio­nes de Ha­cien­da. En el me­jor de los ca­sos, 500 bru­tos, pe­ro ten­dría que vin­cu­lar­se a la en­ti­dad con nó­mi­nas y va­rios re­ci­bos o se­gu­ros. Si lo que quie­re es sa­car­le ren­ta­bi­li­dad a ese di­ne­ro, siem­pre po­drá re­cu­rrir a la Bol­sa. Pe­ro ol­ví­de­se de ha­cer­lo sin so­bre­sal­tos. Los úni­cos va­lo­res que pue­den en­gro­sar su cuen­ta ban­ca­ria hoy lle­van aso­cia­do un ele­va­do ries­go. Si pue­de per­mi­tír­se­lo, ade­lan­te. Pe­ro si su idea es apos­tar por la in­ver­sión más con­ser­va­do­ra po­si­ble sin de­jar que su di­ne­ro pier­da va­lor, tie­ne una ter­ce­ra sa­li­da: el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio. Aun­que du­ran­te los úl­ti­mos años es­ta op­ción ha­ya pues­to mu­chos pe­los de pun­ta, las co­sas es­tán cam­bian­do por el sec­tor.

La cla­ve es la sen­sa­tez. Res­pal­da­da por el mie­do que pro­du­ce el re­cuer­do re­cien­te del pin­cha­zo de la bur­bu­ja, que de­jó a tan­tas fa­mi­lias en una si­tua­ción com­pli­ca­da, a mu­chas cons­truc­to­ras en la rui­na y una ta­sa de mo­ro­si­dad muy por en­ci­ma de la asu­mi­ble para la ban­ca, to­dos los actores im­pli­ca­dos se lo to­man aho­ra con más cal­ma. Y pru­den­cia.

El pre­cio de las vi­vien­da es­tá ex­pe­ri­men­tan­do un li­ge­ro re­pun­te res­pec­to a los va­lo­res que ma­ne­jó du­ran­te los úl­ti­mos años, y que re­fle­ja­ban ci­fras tan ab­sur­das a la ba­ja co­mo el au­ge del sec­tor lo hi­zo por lo al­to. Los pe­que­ños in­ver­so­res se es­tán de­jan­do con­ven­cer una vez más por la re­la­ti­va se­gu­ri­dad que ofre­cen los bie­nes ma­te­ria­les. So­bre to­do, por­que hoy no co­rren el ries­go de ha­ce seis años de com­prar una pro­pie­dad a un pre­cio es­can­da­lo­sa­men­te al­to para ver có­mo al día si­guien­te su va­lor se des­plo­ma­ba un 40 %.

Así, un pi­so de no­ven­ta me­tros cua­dra­dos si­tua­do en zo­nas in­ter­me­dias de A Co­ru­ña o Vi­go que cos­ta­ba en el mo­men­to más ál­gi­do de la bur­bu­ja en­tre 240.000 y 260.000 eu­ros, hoy se pue­de com­prar por en­tre 180.000 y 230.000 eu­ros, res­pec­ti­va­men­te. Aún sien­do un im­por­te muy in­fe­rior al más al­to, su­pera en va­rias de­ce­nas de mi­les los 160.000 y los 210.000 eu­ros por los que lle­ga­ron a ven­der­se en los mo­men­tos más ne­gros de la cri­sis. Al­go si­mi­lar ocu­rre en San­tia­go. En la ca­pi­tal ga­lle­ga, una vi­vien­da de tres dor­mi­to­rios que pa­só en cues­tión de me­ses de 306.000 a 160.000 eu­ros se pue­de ad­qui­rir en es­te mo­men­to por unos 198.000 eu­ros.

Hay al­gu­nas ex­cep­cio­nes. Las ciu­da­des me­dia­nas, co­mo Pon­te­ve­dra, Ou­ren­se o Fe­rrol, to­da­vía tie­nen un lar­go ca­mino por de­lan­te para pur­gar los pe­ca­dos del ex­ce­so de cons­truc­ción. Y de op­ti­mis­mo in­mo­bi­lia­rio. «Aquí la me­jo­ría no se no­ta en que el pre­cio sube, sino en que se ven­de», ma­ti­za Na­cho Gó­mez, ge­ren­te de la in­mo­bi­lia­ria El Can­tón, de Fe­rrol. Gon­za­lo Ro­drí­guez, pro­fe­sor de Eco­no­mía Apli­ca­da de la USC, ex­pli­ca que «é ra­zoa­ble que se­xa así, e que os pre­zos vaian subin­do na­que­les lu­ga­res nos que a de­mo­gra­fía ti­ra do mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio, e non alea­to­ria­men­te, co­mo foi na épo­ca da bur­bu­lla, na que in­clu­so vi­las in­ter­me­dias cun­ha re­gre­sión de­mo­grá­fi­ca bru­tal vían dis­pa­rar­se os pre­zos. Era un fe­nó­meno que non ti­ña sen­ti­do. É ló­xi­co que is­to se re­con­du­za a ese ni­vel nor­mal, no que hai efec­ti­va­men­te un­ha de­man­da». La con­se­cuen­cia: en las ciu­da­des más mo­des­tas los pre­cios no suben y si­guen al mis­mo ni­vel de la cri­sis. Ade­más, «no hay que caer en la tram­pa de to­mar co­mo re­fe­ren­cia los pre­cios en los que se anun­cian, sino en los que se for­ma­li­zan», pun­tua­li­za Án­gel Ri­ve­ra, ge­ren­te de So­lai­na, en Ou­ren­se.

En cual­quier ca­so, lo peor del po­zo in­mo­bi­lia­rio pa­re­ce ha­ber pa­sa­do. Pe­ro, ojo, eso no sig­ni­fi­ca que la bur­bu­ja es­té de vuel­ta. Ni si­quie­ra que ha­ya em­pe­za­do a in­flar­se. Al me­nos, no de mo­men­to. Ni va a ocu­rrir en un tiem­po. Ro­drí­guez ad­vier­te, ade­más, de que la ten­den­cia pue­de, si no vol­ver a in­ver­tir­se, sí fre­nar­se a cor­to o me­dio pla­zo. La ex­pli­ca­ción es la mis­ma que sos­tie­ne su cre­ci­mien­to ac­tual: «Par­te do pu­lo vén da­do po­lo cre­ce­men­to da eco­no­mía es­pa­ño­la. E es­te es­tá, á súa vez, ali­men­ta­do por un ven­to de co­la fan­tás­ti­co que le­va­mos es­te úl­ti­mos anos, que eran os es­tí­mu­los eco­nó­mi­cos do Ban­co Cen­tral Eu­ro­peo e o bai­xo pre­zo do pe­tró­leo. O pe­tró­leo pro­ba­ble­men­te vai su­bir un pou­co máis, e os es­tí­mu­los van­se re­du­cir. E iso ao que le­va é a que a eco­no­mía se pa­re. De mo­do que o pre­zo da vi­ven­da vai pro­gre­sar, pe­ro mo­de­ra­da­men­te. Vai ser me­llor in­ves­tir en vi­ven­da que no ban­co, pe­ro a xen­te non po­de fa­cer­se á ex­pec­ta­ti­va de que vai ha­ber ren­di­bi­li­da­des co­mo era nos anos da bur­bu­lla, do ti­po com­prar so­bre plano, ven­der ao día se­guin­te e ga­ñar 12.000 eu­ros», ad­vier­te el eco­no­mis­ta. «No va­mos a vol­ver nun­ca a lo que te­nía­mos — con­fir­ma Ben­ja­mín Ca­ra­més, ad­mi­nis­tra­dor del des­pa­cho de BCS Con­sul­to­ra In­mo­bi­lia­ria de Ou­ren­se—. An­tes era un ne­go­cio para to­dos, y aho­ra para na­die. En­ton­ces com­pra­bas en cons­truc­ción y ven­días an­tes de es­cri­tu­rar, ga­nan­do 18.000 eu­ros. Eso lo ha­cía­mos mu­cho».

El ob­je­to más desea­do es un apar­ta­men­to que re­quie­ra poca in­ver­sión pe­ro dé mucha ren­ta­bi­li­dad, al­go fá­cil de al­qui­lar. «La gen­te va­lo­ra ca­da vez más la si­tua­ción, que es­té bien co­mu­ni­ca­do, y con ser­vi­cios», ma­ti­za Ja­vier Ló­pez Ja­to, di­rec­tor ge­ren­te de In­mo­bi­lia­ria Fu­tu­ra de Lugo, y de­le­ga­do te­rri­to­rial de la Aso­cia­ción de Pro­fe­sio­na­les de Ex­per­tos In­mo­bi­lia­rios de Ga­li­cia.

Es­tas son las ra­zo­nes por las que hay que te­ner pre­cau­ción a la ho­ra de in­ver­tir en el sec­tor in­mo­bi­lia­rio. Pe­ro, ¿por qué ha­cer­lo? En pri­mer lu­gar, por­que es el que ofre­ce la me­jor re­la­ción ren­ta­bi­li­dad-se­gu­ri­dad, ya que los pre­cios es­tán ajus­ta­dos y son asu­mi­bles. Ade­más, los sa­la­rios, al con­tra­rio de lo que ocu­rrió du­ran­te las va­cas gor­das, no suben, de mo­do que los pre­cios de sa­li­da de las pro­pie­da­des dis­tan mu­cho de los fi­na­les, en los que se ejecuta la ope­ra­ción. En se­gun­do lu­gar, por­que el pa­rón que su­frió la cons­truc­ción du­ran­te la úl­ti­ma dé­ca­da, des­de que la bur­bu­ja em­pe­zó a des­in­flar­se has­ta aho­ra, ha ge­ne­ra­do una de­man­da cre­cien­te de vi­vien­da nue­va. Un ejem­plo lla­ma­ti­vo es el que aca­ba de pro­ta­go­ni­zar Arial, una pro­mo­to­ra in­mo­bi­lia­ria que pro­yec­ta 120 vi­vien­das en el cen­tro de San­tia­go. La em­pre­sa ideó una fór­mu­la de re­ser­va de pi­sos a tra­vés de In­ter­net: quie­nes qui­sie­ran una op­ción a ele­gir pro­pie­dad —cu­yo di­se­ño no ha­bía si­do to­da­vía he­cho pú­bli­co, y de la que so­lo se co­no­cía su ubi­ca­ción— de­be­rían rea­li­zar un de­pó­si­to de mil eu­ros en la cuen­ta ban­ca­ria de la fir­ma. En ca­so de que la ofer­ta dis­po­ni­ble no les sa­tis­fi­cie­ra o aban­do­na­ran el pro­ce­so por al­gu­na ra­zón, se les de­vol­ve­ría to­do el di­ne­ro. So­lo el pri­mer día re­ci­bie­ron un cen­te­nar de de­pó­si­tos.

Es­ta reali­dad ex­pli­ca, en par­te, la ter­ce­ra ra­zón: las pro­mo­to­ras que que­da­ron en pie y es­tán en con­di­cio­nes de res­pon­der a esa de­man­da tam­po­co quie­ren co­rrer ries­gos. Los com­pra­do­res ya no se con­for­man con ca­li­da­des cues­tio­na­bles en las afue­ras de la ciu­dad. Por el mis­mo pre­cio aho­ra se pue­de con­se­guir un

pi­so en el cen­tro. Los de las zo­nas me­nos con­cu­rri­das no es ya que no ten­gan de­man­da; es que su­po­nen un las­tre para mu­chos pro­pie­ta­rios.

Ha­ce tan so­lo cin­co años, to­das es­tas ra­zo­nes no ha­brían si­do ca­pa­ces de ex­pli­car nin­gún mo­vi­mien­to. Más que na­da, por­que no ha­brían si­do ca­pa­ces de ge­ne­rar­lo. Los ban­cos, es­car­men­ta­dos de su pro­pia la­xi­tud y res­ca­ta­dos, es­ta­ban ce­rra­dos en ban­da a cual­quier ti­po de cré­di­to, tan­to a los ven­de­do­res co­mo a los com­pra­do­res. Aún te­nien­do el 100 % de la pro­pie­dad ven­di­da, eran muy po­cas las en­ti­da­des que se pres­ta­ban si­quie­ra a es­tu­diar el ca­so, y mu­chí­si­mas me­nos aún las que fi­nal­men­te ac­ce­dían a con­ce­der­las. Y lo mis­mo le ocu­rría a los clien­tes. So­li­ci­tar una hi­po­te­ca era úni­ca­men­te mo­ti­vo de dis­gus­to, tan­to para los in­ter­me­dia­rios ban­ca­rios que tra­mi­ta­ban la so­li­ci­tud co­mo para quie­nes re­ci­bían siem­pre la mis­ma res­pues­ta: no.

La si­tua­ción ha ido cam­bian­do, y las en­ti­da­des ban­ca­rias, abrién­do­se. Las pro­mo­to­ras si­guen te­nien­do que dar ga­ran­tías, pe­ro al me­nos es po­si­ble ha­cer­lo. Los ban­cos exi­gen que dos ter­cios de las vi­vien­das es­tén ven­di­das an­tes de co­men­zar la obra para con­ce­der el prés­ta­mo. Y tam­bién los par­ti­cu­la­res han re­cu­pe­ra­do su ca­pa­ci­dad de cré­di­to. Y ca­da vez un ma­yor nú­me­ro de ellos lo em­plea para in­ver­tir en una pro­pie­dad para al­qui­lar. No ocu­rre así con las pri­me­ras vi­vien­das, ya que mu­chos jó­ve­nes de­pen­den de unas con­di­cio­nes la­bo­ra­les pre­ca­rias.

Así, de las tres fa­ses de la evo­lu­ción del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio, Es­pa­ña su­peró la pri­me­ra, la de las gan­gas; Ga­li­cia es­tá en la se­gun­da, en la que los pre­cios em­pie­zan a cre­cer un 1 o 2 %; pe­ro Ma­drid y Bar­ce­lo­na ya han en­tra­do en la ter­ce­ra: la euforia.

Ga­li­cia es­tá en la se­gun­da fa­se de evo­lu­ción del mer­ca­do, sin gan­gas y con los pre­cios li­ge­ra­men­te en al­za

JUAN. S. G

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