«Com­bi­nan­do al­qui­ler y plus­va­lía se pue­de sa­car un 6 % de ren­ta­bi­li­dad»

Ase­gu­ra que la pru­den­cia es la pa­la­bra que me­jor de­fi­ne la si­tua­ción del mer­ca­do. Ban­ca, com­pra­do­res y pro­mo­to­ras es­tán yen­do con pies de plo­mo en una aven­tu­ra con gran­des po­si­bi­li­da­des de ne­go­cio

La Voz de Galicia (A Coruña) - Mercados - - EN PORTADA - Car­men Gar­cía de Bur­gos

Juan Ál­va­rez Ri­ve­ra (San­tia­go de Com­pos­te­la, 1973) pin­ta un pa­no­ra­ma es­pe­ran­za­dor por sos­te­ni­ble.

—¿Ha ol­vi­da­do la gen­te có­mo em­pe­zó la cri­sis que pa­sa­mos?

—En ab­so­lu­to. La de­man­da que aho­ra em­pie­za a des­pe­gar son com­pra­do­res muy exi­gen­tes y muy pru­den­tes; aun­que hay de­man­da, es muy di­fe­ren­te a lo que ha­bía an­tes. Aho­ra la gen­te de­man­da con sen­ti­do co­mún.

—Ya no va­le cual­quier co­sa...

—Exac­to, eso es cier­to, los clien­tes son muy exi­gen­tes.

—¿Qué ren­ta­bi­li­dad se pue­de sa­car hoy a una vi­vien­da?

—Com­bi­nan­do al­qui­ler y plus­va­lía , un 5 o 6 % anual. Pue­de va­riar de­pen­dien­do del mer­ca­do y de la ti­po­lo­gía de la vi­vien­da. Es una ren­ta­bi­li­dad hoy en día es­pec­ta­cu­lar con un ries­go bas­tan­te ba­jo.

—¿Por qué bas­tan­te ba­jo?

—Pri­me­ro, por­que la pro­ba­bi­li­dad de te­ner éxi­to para al­qui­lar es muy al­ta. Las vi­vien­das tar­dan una can­ti­dad de tiem­po ba­jo en al­qui­lar­se, hay mer­ca­do. Es una ren­ta­bi­li­dad po­co arries­ga­da. Y se­gun­do, por­que aún pue­des com­prar vi­vien­das con un pre­cio ra­zo­na­ble, con lo cual es di­fí­cil que cai­gas en una si­tua­ción en la que com­pras y pier­de un 40 % de su va­lor. Es buen mo­men­to para com­prar y al­qui­lar.

—Ga­li­cia acu­mu­la años de pa­ra­li­za­ción de vi­vien­da nue­va, y hay de­man­da. ¿Cuán­tas ne­ce­si­ta?

—La res­pues­ta de­be­ría ve­nir de un aná­li­sis es­ta­dís­ti­co muy pro­fun­do, pe­ro es cier­to que hoy se es­tán pro­du­cien­do mu­chas más transac­cio­nes en vi­vien­da usa­da por­que de la nue­va no hay ofer­ta. Del to­tal que pue­da ha­ber en un año, 12 o 14.000, de­be­ría acer­car­se a un 50 % la nue­va, 6 o 7.000. No creo que va­ya a ha­ber un cre­ci­mien­to muy por en­ci­ma de la ci­fra ac­tual de vi­vien­das nue­vas y usa­das.

—¿Y las reha­bi­li­ta­cio­nes?

—Va a cre­cer la reha­bi­li­ta­ción por­que con los da­tos de com­pra­ven­ta de vi­vien­das usa­das, una par­te im­por­tan­te se es­ta­rán de­di­can­do a reha­bi­li­tar. La Ad­mi­nis­tra­ción in­ten­ta, con ló­gi­ca, po­ten­ciar­lo me­dian­te es­tí­mu­los fis­ca­les y fa­ci­li­da­des. El pro­ble­ma fun­da­men­tal que tie­ne en Es­pa­ña es pre­ci­sa­men­te nues­tra de­mo­gra­fía. Lo mis­mo que ocu­rre con la es­truc­tu­ra de pro­pie­dad en Ga­li­cia, que hay muy po­co la­ti­fun­dio y mu­cho mi­ni­fun­dio, ocu­rre tam­bién en vi­vien­da. Cuan­do quie­res com­prar un edi­fi­cio de 40 vi­vien­das para reha­bi­li­tar pue­des com­prar 10, otras 10 es­tán en he­ren­cia, de per­so­nas ju­bi­la­das, proin­di­vi­so, y te en­cuen­tras va­rias ra­zo­nes por las que no pue­des com­prar el edi­fi­cio. Eso im­pi­de que los pro­mo­to­res po­da­mos en­trar en ese ti­po de ope­ra­cio­nes.

—¿Ha ba­ja­do el pre­cio del sue­lo tan­to co­mo el de las vi­vien­das?

—El pre­cio del sue­lo es mu­cho más sen­si­ble a los mo­vi­mien­tos que el de las vi­vien­das. Cuan­do cae el pre­cio de la vi­vien­da, cae el del sue­lo de una ma­ne­ra más pro­fun­da y vi­ce­ver­sa. Du­ran­te la cri­sis ca­yó mu­chí­si­mo y aho­ra es­tá po­co a po­co re­cu­pe­ran­do va­lor y en de­ter­mi­na­das zo­nas su­bien­do más que el pre­cio de las vi­vien­das.

—Los ban­cos han sua­vi­za­do las tra­bas que po­nían a los com­pra­do­res. ¿Y a los pro­mo­to­res?

—Du­ran­te la cri­sis muy po­cas ope­ra­cio­nes lo­gra­ban fi­nan­cia­ción en to­da Es­pa­ña. En los úl­ti­mos dos años se ha abier­to, pe­ro en con­di­cio­nes es­tric­tas, co­mo de­be ser. No exis­te fi­nan­cia­ción so­bre sue­lo, y para ob­te­ner­la tie­nes que te­ner ven­di­do el 70 % de las vi­vien­das.

—¿Si es­te es el pa­no­ra­ma cuan­do la co­yun­tu­ra se ha sua­vi­za­do, có­mo era en ple­na cri­sis?

—Te­nías que te­ner un 100 % ven­di­do y los pro­yec­tos que ob­te­nían fi­nan­cia­ción eran muy po­cos. Aho­ra las con­di­cio­nes si­guen sien­do es­tric­tas pe­ro hay más en­ti­da­des que entran en el jue­go.

| Á. BALLESTEROS

Juan Ál­va­rez RI­ve­ra en las ofi­ci­nas del Gru­po Arial, en San­tia­go.

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