¿Ten­den­cia al­cis­ta en el mer­ca­do?

La Voz de Galicia (A Coruña) - Mercados - - EN PORTADA - Ma­nel An­te­lo Pro­fe­sor de Eco­no­mía de la USC

Aes­tas al­tu­ras, to­do el mun­do es cons­cien­te de lo que ha ocu­rri­do en el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio es­pa­ñol en los úl­ti­mos vein­te años. Fac­to­res co­mo la en­tra­da de Es­pa­ña en la mo­ne­da úni­ca, la ba­ja­da inin­te­rrum­pi­da de los ti­pos de in­te­rés en la zo­na eu­ro, la en­dia­bla­da facilidad de cré­di­to y las po­lí­ti­cas fis­ca­les pro­cli­ves a la ad­qui­si­ción de ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios coad­yu­va­ron a la for­ma­ción de una bur­bu­ja que, cuan­do ex­plo­tó, en el año 2008, hi­zo añi­cos el sec­tor y, de pa­so, to­da la eco­no­mía del país. De he­cho, en el pe­río­do que va del 2008 al 2013, la re­ce­sión fue ma­yús­cu­la. Aho­ra bien, des­de el 2014 se vie­ne ob­ser­van­do una le­ve re­cu­pe­ra­ción del sec­tor, en tér­mi­nos de transac­cio­nes y, so­bre to­do, de pre­cios. Así, se es­ti­ma que el in­cre­men­to del pre­cio de la vi­vien­da a lo lar­go del 2017 po­dría ser de en­tre el 3 y el 5 % en mu­chas ciu­da­des, que la de­man­da crez­ca en torno al 6 % y que el mer­ca­do hi­po­te­ca­rio lo ha­ga in­clu­so más.

Mu­chos eco­no­mis­tas opi­nan que es­tas ex­pec­ta­ti­vas en torno al cam­bio de ten­den­cia del sec­tor in­mo­bi­lia­rio es­tán ba­sa­das en da­tos ma­cro­eco­nó­mi­cos. Por ci­tar al­gu­nos, la me­jo­ra del em­pleo, el au­men­to del PIB gra­cias al in­cre­men­to de las ex­por­ta­cio­nes y al con­su­mo in­terno ba­sa­do en el le­ve cre­ci­mien­to de los sa­la­rios reales que vía de­fla­ción de pre­cios se ha pro­du­ci­do a pe­sar de la de­va­lua­ción in­ter­na, la caí­da del pre­cio del pe­tró­leo y las ma­te­rias pri­mas que han aba­ra­ta­do las im­por­ta­cio­nes y, por tan­to, ha me­jo­ra­do la ren­ta dis­po­ni­ble de la so­cie­dad, y la di­ná­mi­ca del sec­tor tu­rís­ti­co que se ha be­ne­fi­cia­do del de­te­rio­ro de al­gu­nos des­ti­nos sus­ti­tu­ti­vos.

Cier­ta­men­te, los fac­to­res an­te­rio­res se yux­ta­po­nen de for­ma vir­tuo­sa para el la­dri­llo. Sin em­bar­go, lo que po­dría ha­ber pro­vo­ca­do el cam­bio de ten­den­cia es la con­si­de­ra­ción de la vi­vien­da co­mo el ac­ti­vo de ma­yor ren­ta­bi­li­dad por par­te de los in­ver­so­res que no ne­ce­si­tan hi­po­te­car­se y que ven en ella un ac­ti­vo refugio, tan­to para in­cre­men­tar su pa­tri­mo­nio co­mo para me­jo­rar la ren­ta­bi­li­dad de sus car­te­ras de in­ver­sión. La vo­la­ti­li­dad de la ren­ta va­ria­ble, los bo­nos ne­ga­ti­vos de la ren­ta fi­ja, la caí­da del pre­cio de las ma­te­rias pri­mas y las es­ca­sas po­si­bi­li­da­des de di­ver­si­fi­car las in­ver­sio­nes en los mer­ca­dos fi­nan­cie­ros para con­se­guir ren­ta­bi­li­da­des me­dio­cres, ha­cen que las com­pras in­mo­bi­lia­rias de es­tos in­ver­so­res ha­yan au­men­ta­do. Sim­ple­men­te por­que en la co­yun­tu­ra ac­tual es­ta fór­mu­la de in­ver­sión op­ti­mi­za el ra­tio ren­ta­bi­li­dad/ries­go me­jor que nin­gu­na otra. No en vano, la vi­vien­da es una de las po­cas al­ter­na­ti­vas de in­ver­sión que per­mi­ten ob­te­ner ren­ta­bi­li­da­des su­pe­rio­res a la in­fla­ción en el me­dio pla­zo.

Es­ta di­ná­mi­ca es la que ha­ce au­men­tar el pre­cio de la vi­vien­da y, de pa­so, re­du­cir el di­fe­ren­cial hi­po­te­ca­rio de los que com­pran de for­ma apa­lan­ca­da. Ade­más, es la que alien­ta a los ban­cos a emi­tir cré­di­to a los ho­ga­res que ne­ce­si­tan en­deu­dar­se hi­po­te­ca­ria­men­te, da­do que la deu­da pú­bli­ca rin­de una ren­ta­bi­li­dad exi­gua, la ren­ta va­ria­ble es­tá ex­pues­ta a un al­to ries­go y los mer­ca­dos de fu­tu­ros han per­di­do atrac­ti­vo. En es­tas cir­cuns­tan­cias, los ban­cos si­túan el fo­co en el mer­ca­do hi­po­te­ca­rio y, en un con­tex­to de ma­yor com­pe­ten­cia y más sa­nea­mien­to del sec­tor fi­nan­cie­ro y una re­duc­ción de la mo­ro­si­dad hi­po­te­ca­ria has­ta ni­ve­les in­fe­rio­res al 5 %, mues­tran una ma­yor pro­pen­sión a in­cre­men­tar la facilidad del cré­di­to hi­po­te­ca­rio.

Cla­ro que es­tos efec­tos en el pre­cio de la vi­vien­da po­drían ver­se ate­nua­dos si el Ban­co Cen­tral Eu­ro­peo de­ci­die­se po­ner fin, de for­ma brus­ca, a la po­lí­ti­ca mo­ne­ta­ria ex­pan­si­va y op­ta­se por su­bir los ti­pos de in­te­rés. No pa­re­ce muy pro­ba­ble en el cor­to pla­zo, pe­ro tam­po­co hay que des­car­tar­lo.

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