CO­MI­SIÓN DE CANCELACIÓN OCUL­TA EN HI­PO­TE­CA

La Voz de Galicia (A Coruña) - Mercados - - EMPRESAS - CARUNCHO, TO­MÉ & JU­DEL. Abo­ga­dos y ase­so­res fis­ca­les. Miem­bro de HISPAJURIS. www.caruncho-to­me-ju­del.es

En su día fir­mé una hi­po­te­ca a ti­po fi­jo, es­toy pen­san­do en can­ce­lar­la y me en­cuen­tro con que, ade­más de la co­mi­sión de cancelación por amor­ti­za­ción to­tal, se in­clu­ye en la es­cri­tu­ra una co­mi­sión de­no­mi­na­da «com­pen­sa­ción por ries­go de ti­po de in­te­rés, ¿Es le­gal es­te ti­po de com­pen­sa­ción? ¿Có­mo se cal­cu­la?

Efec­ti­va­men­te, la operación de cancelación de un prés­ta­mo hi­po­te­ca­rio, ade­más de la con­sa­bi­da co­mi­sión de cancelación, pue­de dar lu­gar a una com­pen­sa­ción a fa­vor de la en­ti­dad fi­nan­cie­ra. El sen­ti­do úl­ti­mo de es­te ti­po de cláu­su­la no es otro que el co­bro por par­te del ban­co de un im­por­te —fi­ja­do me­dian­te un por­cen­ta­je so­bre el ca­pi­tal pen­dien­te del prés­ta­mo— a mo­do de com­pen­sa­ción, por la pér­di­da que pu­die­ra sufrir a con­se­cuen­cia de la cancelación an­ti­ci­pa­da.

La com­pen­sa­ción por ries­go de ti­pos de in­te­rés re­sul­ta apli­ca­ble a las hi­po­te­cas a ti­po fi­jo y, en su ca­so, a las mix­tas —pues en los prés­ta­mos a ti­po va­ria­ble, so­lo se per­mi­te en aque­llos cu­ya re­vi­sión se pro­du­ce en pe­río­dos su­pe­rio­res a 12 me­ses, ex­cep­cio­na­les en

la prác­ti­ca ban­ca­ria—, y ha ve­ni­do ben­de­ci­da por el Ban­co de Es­pa­ña en su cir­cu­lar 5/2012. De tal for­ma que el pro­pio su­per­vi­sor pu­bli­ca men­sual­men­te unas ta­blas de ti­pos de re­fe­ren­cia pa­ra el cálcu­lo de la reite­ra­da com­pen­sa­ción.

La ló­gi­ca de tal co­mi­sión par­te de una com­pa­ra­ción en­tre el ca­pi­tal pen­dien­te a la fe­cha de la cancelación y el va­lor de mer­ca­do del prés­ta­mo —cu­yo cálcu­lo se efec­túa acu­dien­do a los men­cio­na­dos ín­di­ces y ti­pos de re­fe­ren­cia pu­bli­ca­dos por el Ban­co de Es­pa­ña—. Si tal va­lor de mer­ca­do

es su­pe­rior al ca­pi­tal pen­dien­te se en­ten­de­rá que la en­ti­dad fi­nan­cie­ra pres­ta­mis­ta su­fre una pér­di­da a con­se­cuen­cia de la cancelación del prés­ta­mo y, en su ca­so, de acuer­do con lo pac­ta­do, ven­drá fa­cul­ta­da pa­ra exi­gir el co­bro de tal im­por­te.

Los por­cen­ta­jes apli­ca­bles su­fren gran­des va­ria­cio­nes, en fun­ción del pro­duc­to y de la en­ti­dad fi­nan­cie­ra, pu­dien­do al­can­zar has­ta un 5 % del ca­pi­tal pen­dien­te a la fe­cha de cancelación.

Tal com­pen­sa­ción no so­lo re­pre­sen­ta un obs­tácu­lo si el clien­te quie­re rea­li­zar una operación de su­bro­ga­ción en su hi­po­te­ca con otra en­ti­dad, sino que en­ca­re­ce las pro­pias ope­ra­cio­nes de amor­ti­za­ción del ca­pi­tal y su­po­ne una du­pli­ci­dad de cos­tes pa­ra el clien­te: pa­ga una co­mi­sión de cancelación —por el me­ro he­cho de efec­tuar ope­ra­cio­nes de amor­ti­za­ción par­cial y/o to­tal— y otra co­mi­sión por la pér­di­da que di­cha operación pu­die­ra oca­sio­nar a la pro­pia en­ti­dad.

En de­fi­ni­ti­va, to­do clien­te que se pro­pon­ga ne­go­ciar y for­ma­li­zar un prés­ta­mo hi­po­te­ca­rio a ti­po fi­jo, o mix­to, ha de pres­tar es­pe­cial aten­ción a la in­clu­sión en el clau­su­la­do de di­cha com­pen­sa­ción.

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