LA FIS­CA­LI­DAD POR LA COM­PRA DE UNA VI­VIEN­DA

Ade­más del de ac­tos ju­rí­di­cos do­cu­men­ta­dos, el IVA y el de trans­mi­sio­nes pa­tri­mo­nia­les, en el ca­so de los pi­sos de se­gun­da mano, son los más gra­vo­sos La in­cer­ti­dum­bre crea­da por el Su­pre­mo ge­ne­ra gran in­se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca

La Voz de Galicia (A Coruña) - Mercados - - PORTADA - Se­ra­fín Lo­ren­zo

La in­cer­ti­dum­bre so­cial y eco­nó­mi­ca crea­da por el Tri­bu­nal Su­pre­mo en torno al im­pues­to de ac­tos ju­rí­di­cos do­cu­men­ta­dos in­du­ce a ana­li­zar otros tri­bu­tos que aca­rrea la com­pra de una vi­vien­da y có­mo se in­cre­men­ta la fac­tu­ra.

La de­ci­sión del pleno del Tri­bu­nal Su­pre­mo so­bre quién de­be asu­mir el pa­go del im­pues­to so­bre ac­tos ju­rí­di­cos do­cu­men­ta­dos (AJD) man­tie­ne en vi­lo a los ciu­da­da­nos ata­dos a una hi­po­te­ca y a las pro­pias en­ti­da­des ban­ca­rias que las con­ce­die­ron. El asun­to no es me­nor. La Or­ga­ni­za­ción de Con­su­mi­do­res y Usua­rios (OCU) cal­cu­la que, en un prés­ta­mo hi­po­te­ca­rio me­dio de 150.000 eu­ros, los gas­tos de­ri­va­dos del im­pues­to AJD os­ci­la­rán en­tre los 1.000 y los 4.000 eu­ros, en fun­ción de la co­mu­ni­dad au­tó­no­ma. Va del 0,5 al 1,5 % del im­por­te de la ope­ra­ción de com­pra­ven­ta. Y en Ga­li­cia, por cier­to, se apli­ca el ti­po más ele­va­do. Al pleno del Su­pre­mo le co­rres­pon­de des­ha­cer un em­bro­llo cu­yo ori­gen se re­mon­ta al 2015, cuan­do el al­to tri­bu­nal dic­ta­mi­nó que la en­ti­dad ban­ca­ria no de­bía que­dar al mar­gen de los im­pues­tos que hay que abo­nar cuan­do se so­li­ci­ta una hi­po­te­ca. En fe­bre­ro pa­sa­do, el Su­pre­mo de­ter­mi­nó que el im­pues­to AJD de­be pa­gar­lo quien pi­de el prés­ta­mo. Pe­ro el pa­sa­do día 16 op­tó por mo­di­fi­car su cri­te­rio y de­ter­mi­nó que son los ban­cos los que de­ben abo­nar­lo. A ex­pen­sas de que el pleno se pro­nun­cie so­bre esa úl­ti­ma sen­ten­cia, so­lo hay al­go cla­ro, y es el cli­ma de in­se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca crea­do por una errá­ti­ca ges­tión de la mis­ma que ha fre­na­do la tra­mi­ta­ción de hi­po­te­cas.

El im­pues­to so­bre ac­tos ju­rí­di­cos do­cu­men­ta­dos gra­va la fir­ma en el no­ta­rio y la ins­crip­ción en el re­gis­tro. Ni el que com­pra un pi­so de nue­va edi­fi­ca­ción ni el que se de­can­ta por un mer­ca­do de la vi­vien­da usa­da que ya ab­sor­be nue­ve de ca­da diez transac­cio­nes, cuan­do an­tes de la cri­sis ape­nas re­pre­sen­ta­ba tres, se li­bra de pa­sar por la ca­ja de la no­ta­ría. Los aran­ce­les del no­ta­rio, cu­yos ho­no­ra­rios es­tán re­gu­la­dos por el Es­ta­do, por otor­gar una es­cri­tu­ra pú­bli­ca de com­pra­ven­ta par­ten de una me­dia de 600 eu­ros y pue­den su­pe­rar los 1.000. El im­por­te fluc­túa en fun­ción del pre­cio de la vi­vien­da, igual que otro gas­to in­elu­di­ble que tam­bién va li­ga­do a las es­cri­tu­ras. Por­que des­pués de li­qui­dar los ho­no­ra­rios del no­ta­rio hay que ins­cri­bir las es­cri­tu­ras en el Re­gis­tro de la Pro­pie­dad. Ese des­em­bol­so, re­gu­la­do igual­men­te por ley, se si­túa por tér­mino me­dio en­tre los 200 y los 650 eu­ros. El com­pra­dor de la vi­vien­da dis­po­ne de un pla­zo de 30 días há­bi­les, a con­tar des­de la fe­cha en que se otor­ga la es­cri­tu­ra, pa­ra de­po­si­tar el im­por­te en el ban­co.

Pe­ro el im­pues­to más gra­vo­so es el IVA. Con ca­rác­ter ge­ne­ral se apli­ca un ti­po del 10 %, que ba­ja al 4 % si se tra­ta de vi­vien­das de pro­tec­ción ofi­cial, una mo­da­li­dad que, por cier­to, cuen­ta en Ga­li­cia con una ofer­ta sen­si­ble­men­te me­nor que en otras co­mu­ni­da­des, que el sec­tor acha­ca a la di­fe­ren­cia más re­du­ci­da que exis­te aquí en­tre el mer­ca­do li­bre y el de pre­cio ta­sa­do. Es el com­pra­dor el que de­be abo­nar el IVA al pro­mo­tor que le ven­de la vi­vien­da, y que de­be­rá en­car­gar­se a su vez de in­gre­sar el im­por­te de ese im­pues­to a Ha­cien­da. Al igual que el AJD, el ti­po del IVA se apli­ca so­bre el va­lor del in­mue­ble que apa­re­ce de­cla­ra­do en la es­cri­tu­ra.

En el ca­so de los pi­sos de usa­dos hay otro im­pues­to más im­por­tan­te que el IVA pa­ra los bol­si­llos del com­pra­dor. Se tra­ta del que se apli­ca a las trans­mi­sio­nes pa­tri­mo­nia­les. Su im­por­te, que va li­ga­do al pre­cio con el que se es­cri­tu­ró el in­mue­ble, de­pen­de tam­bién del ti­po im­po­si­ti­vo que se apli­ca en ca­da co­mu­ni­dad au­tó­no­ma. Y las di­fe­ren­cias son sig­ni­fi­ca­ti­vas. Ga­li­cia no sa­le bien pa­ra­da, por­que la com­pra de vi­vien­da de se­gun­da mano en es­ta co­mu­ni­dad es­tá su­je­ta al ti­po más al­to del im­pues­to so­bre trans­mi­sio­nes pa­tri­mo­nia­les, el 10 %, que tam­bién se apli­ca en Ca­ta­lu­ña, Co­mu­ni­dad Va­len­cia­na y Can­ta­bria. La ma­yo­ría de las co­mu­ni­da­des se si­túan en una hor­qui­lla que va del 6 al 8 %, que es el ti­po con el que gra­van la ad­qui­siun ción de un pi­so usa­do, en­tre otras, las co­mu­ni­da­des ve­ci­nas de As­tu­rias y Cas­ti­lla y León.

En cuan­to al ga­li­ma­tías crea­do en torno a quién de­be pa­gar el AJD, la Or­ga­ni­za­ción de Con­su­mi­do­res y Usua­rios in­sis­te en que la sen­ten­cia del Su­pre­mo del pa­sa­do día 16 es fir­me, por lo que ani­man a los afec­ta­dos a que obren en con­se­cuen­cia. «Es­tá cla­ra la abu­si­vi­dad de la cláu­su­la de im­po­si­ción de gas­tos. Es­ta cláu­su­la es nu­la y los con­su­mi­do­res pue­den re­cla­mar la de­vo­lu­ción de los gas­tos im­pues­tos abu­si­va­men­te en las hi­po­te­cas, in­clui­do el de Ac­tos Ju­rí­di­cos Do­cu­men­ta­dos. Mien­tras no se acla­ra es- ta si­tua­ción, re­co­men­da­mos a los usua­rios que pa­ga­ron el AJD de la hi­po­te­ca que re­cla­men la de­vo­lu­ción de in­gre­sos in­de­bi­dos de for­ma in­me­dia­ta an­te las ha­cien­das au­to­nó­mi­cas pa­ra evi­tar la pres­crip­ción del im­pues­to pa­ga­do». La OCU apor­ta in­clu­so, a tra­vés de su web, un mo­de­lo pa­ra tra­mi­tar esa re­cla­ma­ción. Cla­ro que esa ges­tión re­quie­re el cum­pli­mien­to de al­gu­nos re­qui­si­tos. Tie­nen de­re­cho a re­cla­mar­lo los que ten­gan prés­ta­mo hi­po­te­ca­rio vi­vo, es­to es, que no es­té pa­ga­do en su to­ta­li­dad. Tam­bién los que ten­gan la hi­po­te­ca amor­ti­za­da po­drán so­li­ci­tar la de­vo­lu­ción, siem­pre que no ha­yan trans­cu­rri­do cua­tro años des­de que aca­ba­ron de pa­gar­la.

La OCU re­co­mien­da, co­mo pri­me­ra op­ción, re­cla­mar en la ha­cien­da au­to­nó­mi­ca. Ad­vier­te de que, en el ca­so de ha­cer­lo en el ban­co, es pro­ba­ble re­ci­bir la de­vo­lu­ción de una pe­que­ña par­te de los gas­tos a cam­bio de re­nun­ciar por es­cri­to a em­pren­der ac­cio­nes le­ga­les. «Los tri­bu­na­les de Jus­ti­cia son la úni­ca vía pa­ra con­se­guir la de­vo­lu­ción de la to­ta­li­dad de los gas­tos hi­po­te­ca­rios», sub­ra­ya la or­ga­ni­za­ción.

El tri­bu­to pue­de au­men­tar los gas­tos en­tre los 1.000 y 4.000 eu­ros, se­gún la co­mu­ni­dad

ILUS­TRA­CIÓN: MA­RÍA PE­DRE­DA

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