¿Cuán­to hay que in­ver­tir en un pi­so si se va a al­qui­lar?

La Voz de Galicia (Lugo) - - Economía - So­fía Váz­quez so­fia.vaz­quez@la­voz.es

¿Es­ta­mos o no es­ta­mos en el na­ci­mien­to de una nue­va bur­bu­ja inmobiliaria? Opi­nio­nes las hay pa­ra to­dos los gus­tos, pe­ro lo cier­to es que, se­gún pu­bli­có es­ta se­ma­na Ex­pan­sión, los gran­des fon­dos de in­ver­sión in­ter­na­cio­na­les han he­cho una cla­ra apues­ta por el sec­tor. Por ejem­plo Lo­ne Star (es­ta­dou­ni­den­se) acu­mu­la sue­los pa­ra cons­truir 10.700 vi­vien­das; Vär­de y Castle­la­ke han re­lan­za­do pro­mo­to­ras co­mo Ael­ca; la sui­za Sto­ne­weg tie­ne 750 mi­llo­nes pa­ra in­ver­tir en Es­pa­ña; HMC pro­mo­ve­rá más de 600 vi­vien­das en Má­la­ga y Ma­drid; tam­bién Pa­tri­zia ha pues­to a la ven­ta una pro­mo­ción de lu­jo en Ma­drid, e In­ves­co, Ac­ti­vum, Nei­nor, Cia Cé­le­re, Ae­das, Aei­ca tie­nen to­dos pro­yec­tos so­bre la me­sa. Se cal­cu­la que las pro­mo­to­ras más re­le­van­tes le­van­ta­rán (o han co­men­za­do a ha­cer­lo) 22.500 vi­vien­das a lo lar­go de es­te año. La ma­yo­ría de ellas en las gran­des ciu­da­des es­pa­ño­las —de ahí que la bur­bu­ja se pue­da es­tar for­man­do pe­ro de ma­ne­ra de­sigual en fun­ción del te­rri­to­rio—, pe­ro en to­das las lo­ca­li­da­des hay siem­pre mo­vi­mien­tos de in­mue­bles —com­pras, ven­tas, al­qui­le­res, tras­pa­sos...— que lle­van a ca­bo par­ti­cu­la­res.

Su­pon­ga­mos que us­ted quie­re com­prar un pi­so y lo quie­re al­qui­lar. Tie­ne que ha­cer­se va­rias pre­gun­tas. La pri­me­ra: ¿cuán­to le van a pa­gar de al­qui­ler? La se­gun­da: ¿cuán­ta ren­ta­bi­li­dad quie­re sa­car­le a su di­ne­ro? La ter­ce­ra: ¿cuán­to di­ne­ro va a in­ver­tir en la com­pra? Pa­ra con­tes­tar ten­ga a mano una ecua­ción sen­ci­lla. Fí­je­se en la ilus­tra­ción. In­te­rés es igual al ca­pi­tal mul­ti­pli­ca­do por el ré­di­to y por el tiem­po, y to­do di­vi­di­do en­tre cien.

El pi­so es­tá al­qui­la­do y los in­qui­li­nos pa­gan 350 eu­ros. Us­ted a su di­ne­ro le pi­de un 5 %. Ya po­de­mos em­pe­zar a des­pe­jar la ecua­ción: el in­te­rés es equi­va­len­te a la ren­ta anual o, lo que es lo mis­mo, a los in­gre­sos que ob­tie­ne us­ted por de­jar­le al in­qui­lino un ca­pi­tal (su ca­sa) mul­ti­pli­ca­do por do­ce me­ses. Nos da 4.200 eu­ros anua­les. Ya te­ne­mos con­tes­ta­das prác­ti­ca­men­te to­das las in­cóg­ni­tas: el in­te­rés (4.200 eu­ros) por la ren­ta­bi­li­dad (5 %) por el tiem­po (1 año) y to­do ello di­vi­di­do en­tre 100. Des­pe­ja­mos el pro- ble­ma en dos pa­sos y nos da un to­tal de 84.000 eu­ros. Esa es la can­ti­dad má­xi­ma que us­ted de­be in­ver­tir. Ni un eu­ro más. Pue­de ocu­rrir que us­ted ya ten­ga el in­mue­ble, es­té muy bien al­qui­la­do y tan­tee su ven­ta, aun­que no le ha­ga fal­ta el di­ne­ro. En­ton­ces la co­sa se com­pli­ca. Pa­ra ha­cer los cálcu­los de­be de te­ner en cuen­ta, por ejem­plo, el im­por­te por el que lo ad­qui­rió y la ren­ta­bi­li­dad que po­ten­cial­men­te bus­ca el com­pra­dor. Así que es­te su­pues­to lo de­ja­mos pa­ra otra cró­ni­ca.

Los ma­ti­ces de Mon­to­ro

Vol­va­mos al pri­mer ca­so. Des­de el pun­to de vista del in­qui­lino se pue­de co­men­tar que él en­tre­ga ca­da año 4.200 eu­ros por­que le de­jan pa­ra vi­vir un ca­pi­tal de 84.000 eu­ros al 5 % anual. Cla­ro que la zar­pa de Ha­cien­da pro­yec­ta som­bras so­bre es­tas cuen­tas. El due­ño de una vi­vien­da tu­vo que ha­ber abo­na­do en su mo­men­to el im­pues­to de trans­mi­sio­nes pa­tri­mo­nia­les o IVA (10 %) y po­si­ble­men­te ac­tos ju­rí­di­cos do­cu­men­ta­dos (1,5 %) si es que ha­bía hi­po­te­ca o pa­go de IVA. Tam­bién hay que con­si­de­rar que la plus­va­lía ob­te­ni­da por la ope­ra­ción de com­pra­ven­ta siem­pre le co­rres­pon­de al que ven­de, pe­ro, si se pac­ta, a ve­ces la pa­ga el que com­pra. Res­pec­to al IBI, su abono siem­pre co­rres­pon­de al due­ño del in­mue­ble, pe­ro la ley per­mi­te pac­tar­lo con el in­qui­lino. Otra par­ti­da que de­ter­mi­na el pre­cio de la vi­vien­da y su ren­ta­bi­li­dad es la que hace re­fe­ren­cia a los gas­tos de la co­mu­ni­dad. Pe­ro en cual­quier ca­so lo más im­por­tan­te es in­ten­tar que a uno no le es­ta­lle la pró­xi­ma bur­bu­ja en las na­ri­ces. Un dato más: las cuen­tas a pla­zo fi­jo es­tán re­mu­ne­ra­das hoy al 0,15 % .

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