LA VI­VIEN­DA RE­SU­CI­TA LOS FAN­TAS­MAS DEL PA­SA­DO

La Voz de Galicia (A Coruña) - Mercados - - PORTADA - María Ce­drón

EL BCE ACA­BA DE SAL­TAR LAS ALAR­MAS: LA SI­GUIEN­TE CRI­SIS ECO­NÓ­MI­CA VEN­DRÁ DE LA MANO DEL SEC­TOR IN­MO­BI­LIA­RIO. LOS PRE­CIOS DE LAS REN­TAS NO HAN PA­RA­DO DE SU­BIR EN LOS ÚL­TI­MOS ME­SES DE­BI­DO AL FUER­TE DES­EQUI­LI­BRIO EN­TRE LA OFER­TA Y LA DE­MAN­DA, AL HE­CHO DE QUE LA VI­VIEN­DA SE HA CON­VER­TI­DO EN UN RE­FU­GIO DE LA IN­VER­SIÓN PRI­VA­DA Y AL CRE­CIEN­TE CON­TROL DEL MER­CA­DO POR PAR­TE DE LAS SO­CI­MIS

Los pre­cios de las ren­tas no de­jan de su­bir de­bi­do al fuer­te des­equi­li­brio en­tre la ofer­ta y la de­man­da Mien­tras fa­mi­lias que no tie­nen ac­ce­so a cré­di­to em­pie­zan a aho­gar­se, pe­que­ños aho­rra­do­res y fon­dos han vis­to una opor­tu­ni­dad de ne­go­cio. La pre­gun­ta es, ¿qué pa­sa­rá?

Ha­ce po­co más de diez días, Jo­se­fa col­gó dos car­te­les en el ven­ta­nal de un in­mue­ble de tres ha­bi­ta­cio­nes que tie­ne en la ca­lle Mon­te­ro Ríos, en el cen­tro de Lu­go, fue­ra de Mu­ra­llas. En uno po­ne «se al­qui­la». En el otro, «se ven­de». Ella es­tá abier­ta a am­bas op­cio­nes, pe­ro los mo­vi­mien­tos del mer­ca­do em­pu­jan la ba­lan­za, al me­nos de mo­men­to, ha­cia una úni­ca di­rec­ción: la del arren­da­mien­to. «In­tere­sán­do­se en al­qui­lar me han lla­ma­do unas vein­te per­so­nas. Pa­ra com­prar, nin­gu­na», ex­pli­ca. Su ca­so po­dría ser, en lí­neas ge­ne­ra­les, una me­tá­fo­ra de lo que ocu­rre en el sec­tor in­mo­bi­lia­rio, don­de el bru­tal in­cre­men­to de la de­man­da de pi­sos en al­qui­ler ha des­bo­ca­do los pre­cios has­ta re­gis­trar du­ran­te el 2017, co­mo in­di­ca el di­rec­tor co­mer­cial de Tin­sa, Pe­dro So­ria, «subidas cer­ca­nas al 30 % in­ter­anual en al­gu­nas áreas de Bar­ce­lo­na o por en­ci­ma del 10 % en Ma­drid». Eso ex­pli­ca que no sea ex­tra­ño ver ca­sos de pro­fe­sio­na­les des­pla­za­dos en su día des­de Ga­li­cia a Ma­drid que pa­ga­ban por un apar­ta­men­to al­qui­le­res de en torno a los mil eu­ros y que aho­ra han op­ta­do por com­prar cuan­do han vis­to la opor­tu­ni­dad. «Eché mis cuen­tas —co­men­ta­ba uno de ellos ha­ce unos días du­ran­te sus va­ca­cio­nes en la co­mu­ni­dad— y me de­ci­dí a com­prar. Ade­más, aho­ra vi­vo en el cen­tro».

Lo que ocu­rre es que son to­da­vía po­cos los que pue­den ba­ra­jar esa op­ción. Aun­que la com­pra­ven­ta de vi­vien­da vuel­ve a mo­ver­se con in­cre­men­tos de va­lor de en­tre el 5 y el 10 %, co­mo ex­pli­ca el pro­fe­sor de Eco­no­mía de la Pom­peu Fa­bra, Jo­sé Gar­cía Mon­tal­vo, « to­da­vía no es la que era por­que los pre­cios aún es­tán en­tre un 25 y un 30 % por de­ba­jo del pi­co an­te­rior. Ade­más, el cré­di­to es­tá muy me­di­do».

«Hay ban­cos que em­pie­zan a dar el 100 % de la hi­po­te­ca, pe­ro la per­so­na tie­ne que acre­di­tar sol­ven­cia y no va­le con que ten­ga pro­pie­da­des, ha de de­mos­trar que va a po­der pa­gar», apun­tan fuen­tes de una en­ti­dad fi­nan­cie­ra con­sul­ta­da. Por­que los ban­cos hoy en día, aña­den, «no quie­ren in­mue­bles».

En Ga­li­cia, bue­na par­te del par­que de vi­vien­das de las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras ha pa­sa­do a ma­nos de los fon­dos de in­ver­sión, que aho­ra tie­nen en la co­mu­ni­dad más pro­pie­da­des que el Sa­reb o que Aban­ca. Al­gu­nos cálcu­los apun­tan a que, en­tre Cer­be­rus, Cen­ter­brid­ge y, so­bre to­do, Blac­krock, tie­nen unos 2.500 ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios.

Aun­que el Ban­co Cen­tral Eu­ro­peo (BCE) ad­vir­tió a prin­ci­pios de es­te mes que la pró­xi­ma re­ce­sión vol­ve­rá a es­tar vin­cu­la­da al la­dri­llo, su pre­si­den­ta, Da­niè­le Nouy, ma­ti­zó que los ban­cos es­tán «mu­cho me­jor pre­pa­ra­dos» pa­ra afron­tar­la que ha­ce una dé­ca­da, cuan­do es­ta­lló Leh­man Brot­hers. De he­cho, de mo­men­to, no hay ba­rra li­bre con el cré­di­to co­mo ha­ce diez años. Pe­dro So­ria co­rro­bo­ra que «hoy en día los cré­di­tos son ac­ce­si­bles, pe­ro cuan­do de­mues­tres sol­ven­cia. El pro­ble­ma es que, al no te­ner ca­pa­ci­dad de aho­rro, no la tie­nes. Ese es el re­to de la gen­te jo­ven que ha na­ci­do a par­tir del año 80».

Lo que es­tá cla­ro, co­mo di­ce So­ria, es que «los jó­ve­nes em­pie­zan a en­con­trar tra­ba­jo, no tie­nen ca­pa­ci­dad de aho­rro, pe­ro tie­nen ne­ce­si­dad de una vi­vien­da. La com­pra no es pa­ra ellos una op­ción. Lo que de­man­dan es al­qui­ler».

El di­rec­tor de Aná­li­sis de Mer­ca­dos de So­cie­dad de Ta­sa­ción, Cé­sar Her­nán­dez, va más allá. Ade­más de que mu­chos jó­ve­nes no pue­den ac­ce­der a la com­pra por­que no tie­nen op­ción de ob­te­ner fi­nan­cia­ción, «mu­chos de los nue­vos con­tra­tos la­bo­ra­les sue­len aña­dir una cláu­su­la de mo­vi­li­dad geo­grá­fi­ca». De ahí que, co­mo aña­de, «am­bos fac­to­res jun­tos tam­bién em­pu­jan al al­qui­ler».

DES­AJUS­TE OFER­TA-DE­MAN­DA

Y ahí es­tá, co­mo coin­ci­den eco­no­mis­tas y ex­per­tos en el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio, una de las prin­ci­pa­les ex­pli­ca­cio­nes de por qué pue­den en­con­trar­se al­qui­le­res de en­tre 600 y 800 eu­ros en el cen­tro de A Co­ru­ña, o de 450 en Lu­go por un pi­so de 90 me­tros con tres ha­bi­ta­cio­nes. A su jui­cio, es más un des­equi­li­brio en­tre ofer­ta y de­man­da que la in­fluen­cia que pue­dan te­ner en es­te mo­men­to en la fi­ja­ción de pre­cios las so­cie­da­des anó­ni­mas co­ti­za­das de­di­ca­das a in­ver­tir en el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio (So­ci­mis), co­mo de­nun­cian al­gu­nos co­lec­ti­vos de in­qui­li­nos. «Es­pa­ña es un país de mul­ti­pro­pie­ta­rios. En tér­mi­nos ge­ne­ra­les, el por­cen­ta­je de vi­vien­das en al­qui­ler que tie­nen las So­ci­mis o los fon­dos es muy po­co», apun­ta So­ria. Pe­ro Cé­sar Her­nán­dez ma­ti­za que, aun­que en ge­ne­ral el por­cen­ta­je es pe­que­ño, «hay de­ter­mi­na­das zo­nas tu­rís­ti­cas o gran­des ca­pi­ta­les co­mo Ma­drid y Bar­ce­lo­na con su área me­tro­po­li­ta­na don­de su pre­sen­cia re­sul­ta más acen­tua­da. No van a lle­gar a un es­ta­do de mo-

«Las So­ci­mis no van a lle­gar a un es­ta­do de mo­no­po­lio, pe­ro de ha­cer­lo po­drían ma­ne­jar el mer­ca­do»

no­po­lio, pe­ro de ha­cer­lo po­drían ma­ne­jar el mer­ca­do. Aun­que ese no es aho­ra el ca­so». Lo que apun­ta es que hay fon­dos de in­ver­sión que ya es­tán com­pran­do es­te ti­po de so­cie­da­des co­ti­za­das.

Un es­tu­dio rea­li­za­do por la Fe­de­ra­ción Ga­le­ga de Em­pre­sas In­mo­bi­lia­rias (Fe­gein) so­bre el mer­ca­do del al­qui­ler en Ga­li­cia, rea­li­za­do en 65 ayun­ta­mien­tos de la co­mu­ni­dad, mues­tra en ba­se a ci­fras co­rres­pon­dien­tes al se­gun­do tri­mes­tre de es­te año «un ca­len­ta­mien­to de los pre­cios en las zo­nas cos­te­ras de Pon­te­ve­dra, A Co­ru­ña y Lu­go, mien­tras que en mu­ni­ci­pios del in­te­rior se ob­ser­va un es­tan­ca­mien­to». Ade­más, ob­ser­van una re­duc­ción del stock de vi­vien­da en al­qui­ler de has­ta un 48 % en el pri­mer tri­mes­tre del 2018 con res­pec­to a las dis­po­ni­bles en el mis­mo pe­río­do del 2017. Es­to ha pro­vo­ca­do que se al­can­cen pre­cios me­dios de 8,20 eu­ros por me­tro cua­dra­do en A Co­ru­ña; 5,4 en Lu­go; nue­ve en Vi­go, o 6,10 en Pon­te­ve­dra. El pre­si­den­te de Fe­gein, Be­ni­to Igle­sias, ha­ce una lec­tu­ra rá­pi­da de los da­tos: «La vi­vien­da va­ca­cio­nal, la mo­vi­li­dad la­bo­ral y la im­po­si­bi­li­dad de aho­rro de los me­no­res de 35 años, ade­más de la pér­di­da de po­der ad­qui­si­ti­vo, han afec­ta­do a los pre­cios, crean­do pro­ble­mas en­tre ofer­ta y de­man­da en ca­pi­ta­les co­mo Vi­go o A Co­ru­ña, con un in­cre­men­to de pre­cios en es­tas ciu­da­des».

La es­ca­sez de vi­vien­das no es más que la prue­ba de un cam­bio de ten­den­cia que, co­mo ex­pli­ca Bea­triz To­ri­bio, directora de es­tu­dios de Fo­to­ca­sa, fue con­se­cuen­cia del es­ta­lli­do de la bur­bu­ja in­mo­bi­lia­ria ha­ce diez años, «pe­ro he­mos vis­to có­mo esa cul­tu­ra em­pie­za a per­der fuer­za por ideas co­mo que es ti­rar el di­ne­ro».

JUAN. S. G

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