Vi­vien­da: sál­ve­se quien pue­da

Ban­cos y ca­jas por un la­do y cons­truc­to­res e in­mo­bi­lia­rios por otro coin­ci­den en que 2012 to­da­vía no se­rá un año bueno y pi­den un gran pac­to pa­ra sa­lir del tú­nel.

Tiempo - - ECONOMÍA - MIGUEL CI­FUEN­TES

El nu­do gor­diano del pro­ble­ma del sec­tor, que si­gue sin rom­per­se, es la sa­li­da de las en­tre 600.000 y 700.000 vi­vien­das que es­tán sin ven­der, la fal­ta de cré­di­to y la in­su­fi­cien­te caí­da de pre­cios. La prue­ba es que la com­pra­ven­ta de vi­vien­das en el pri­mer se­mes­tre lle­va una caí­da acu­mu­la­da del 52%.

La prin­ci­pal no­ve­dad es que los ban­cos han co­men­za­do a sol­tar las­tre (al­gu­nos has­ta un 20% de sus pi­sos em­bar­ga­dos), y las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras ace­le­ran ven­tas pre­sio­na­das por el Ban­co de Es­pa­ña. Con es­tas pers­pec­ti­vas, el sec­tor ha­bla ya del ini­cio del fi­nal del tú­nel en 2013, aunque con to­das las cau­te­las po­si­bles.

El Go­bierno y los cons­truc­to­res e in­mo­bi­lia­rios tie­nen cier­ta una­ni­mi­dad en el diag­nós­ti­co. En lo que di­fie­ren es en el ho­ri­zon­te de nor­ma­li­za­ción, que pa­ra el Go­bierno es 2012 y pa­ra el sec­tor se re­tra­sa a 2013 y si­guien­tes, aunque aquí son más op­ti­mis­tas los in­mo­bi­lia­rios y más pe­si­mis­tas los cons­truc­to­res. La Con­fe­de­ra­ción Na­cio­nal de la Cons­truc­ción (CNC), por ejem­plo, re­tra­sa has­ta 2015 co­mo pron­to el ini­cio de la re­cu­pe­ra­ción de la ac­ti­vi­dad cons­truc­to­ra re­si­den­cial.

Pa­ra los más ca­tas­tro­fis­tas el sec­tor se ha hun­di­do. Ya no se cons­tru­ye y en tér­mi­nos de ven­tas ha ba­ja­do a un ter­cio. Con da­tos del Mi­nis­te­rio de Fo­men­to, se ha pa­sa­do de ven­der 250.000 pi­sos en 2006, jus­to un año y me­dio an­tes del es-

ta­lli­do de la cri­sis, a ven­der so­lo 90.000 vi­vien­das en el se­gun­do tri­mes­tre de es­te 2011.

En cual­quier ca­so, el sec­tor si­gue bra­cean­do a la de­ses­pe­ra­da, los pre­cios han caí­do el 6,8% en el se­gun­do tri­mes­tre del año se­gún el Ín­di­ce de Pre­cios de Vi­vien­da ela­bo­ra­do por el INE. Un re­gis­tro ma­lo, pe­ro no el peor. En ju­nio de 2009 ca­yó el 7,7% y des­de en­ton­ces se em­pe­zó a apla­nar la cur­va de caí­da que aho­ra ha vuel­to a las an­da­das.

Pa­ra el fu­tu­ro, el Ban­co de Es­pa­ña ci­fra en no me­nos de un 20% la caí­da acu­mu­la­da ya en los pre­cios des­de mar­zo de 2008 y es­pe­ra otros 10 pun­tos adi­cio­na­les en un ho­ri­zon­te de dos años. Eso da­ría la ci­fra má­gi­ca del 30% de me­dia, que to­dos los ex­per­tos se­ña­lan co­mo el fin del des­cen­so del pre­cio de la vi­vien­da Es­pa­ña y el ini­cio de la re­cu­pe­ra­ción. Luis Ma­lo de Mo­li­na, di­rec­tor del Ser­vi­cio de Es­tu­dios del Ban­co de Es­pa­ña, sos­tie­ne en los úl­ti­mos me­ses que “el ajus­te no ha ter­mi­na­do y se pue­de pro­lon­gar has­ta prin­ci­pios de 2013”. Hay un ajus­te bru­tal que sí se ha producido y na­die nie­ga: “Ha ba­ja­do la pro­duc­ción de 700.000 a 100.000 vi­vien­das ini­cia­das”, pe­ro fal­ta la sa­li­da de stock y otra co­rrec­ción de pre­cios, ya pe­que­ña, pe­ro co­rrec­ción. Caí­da que se aven­tu­ra tam­bién pa­ra el sue­lo, tras un des­cen­so del 40% a 50% des­de el ini­cio de la cri­sis y un 30% des­de ha­ce un año. El Ban­co de Es­pa­ña co­no­ce bien el te­ma, ya que es uno de los pro­ble­mas de las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras, cu­yos ba­lan­ces acu­mu­lan mu­cho la­dri­llo del es­ta­lli­do de la bur­bu­ja. Los cré­di­tos a pro­mo­to­res, mu­chos re­fi­nan­cia­dos, as­cien­den a 316.000 mi­llo­nes de eu­ros.

El mer­ca­do se mue­ve.

Al­gu­nos ex­per­tos in­mo­bi­lia­rios y fuen­tes ban­ca­rias creen sin em­bar­go que el mer­ca­do se es­tá mo­vien­do “con len­ti­tud, con un fuer­te ajus­te de pre­cios, pe­ro sin pau­sa”. Es­ta­mos ha­blan­do de re­ba­jas en­tre el 30% y 60% en ca­sos ex­tre­mos. Esos ajus­tes bru­ta­les han pro­pi­cia­do que en­tre un 10% y un 15% del stock ha­ya sa­li­do ya del mer­ca­do, se tra­ta de pi­sos em­bar­ga­dos por los ban­cos, los más ac­ti­vos y agre­si­vos en pre­cios. Otro 10% o 12% adi­cio­nal del stock li­qui­da­do per­te­ne­ce al sec­tor de in­ver­so­res par­ti­cu­la­res y co­mer­cia­li­za­do­ras.

Los ban­cos y sus in­mo­bi­lia­rias son los que mar­can hoy el pre­cio, tie­nen un stock que po­dría es­tar en 200.000 uni­da­des en­tre pi­sos, lo­ca­les, y to­do ti­po de ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios. Las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras, to­das, “ace­le­ran las ven­tas con to­da la ba­te­ría de me­di­das y ofer-

tas po­si­bles en una ba­ra­ja de re­ba­jas del 10% al 58%”, se­ña­la la in­mo­bi­lia­ria de un gran ban­co, que po­see más de 12.500 uni­da­des en ven­ta. Las re­ba­jas más fuer­tes es­tán en la cos­ta y en los ar­chi­pié­la­gos (un apar­ta­men­to de 70 me­tros pue­de va­ler en­tre 80.000 y 100.000 eu­ros, y un ado­sa­do de 120 me­tros pue­de es­tar en los 130.000 eu­ros, y son ofer­tas abier­tas). Es­tas gran­des re­ba­jas no va­len pa­ra zo­nas ur­ba­nas de ciu­da­des gran­des o pe­que­ñas, lo que lla­man “pro­duc­tos de ca­li­dad” (buenos pi­sos de tres dor­mi­to­rios en zo­nas bue­nas). En es­te seg­men­to los pre­cios no se han mo­vi­do ca­si na­da, tan­to pi­sos de ban­cos co­mo de par­ti­cu­la­res. Es más, en Ma­drid y Bar­ce­lo­na suben de pre­cio.

Car­los Fe­rrer, di­rec­tor de la con­sul­to­ra La Sa­lle, da por “muy creí­ble la ven­ta de un 15% de los pi­sos del stock de los ban­cos, y un por­cen­ta­je más al­to aún en las en­ti­da­des más agre­si­vas en pre­cios”. “Lo sa­be­mos bien por­que no­so­tros tam­bién ven­de­mos pi­sos de ban­cos”, afir­ma.

Pe­ro se­gui­mos le­jos del lla­ma­do stock téc­ni­co, que es­ta­ría en­tre 300.000 y 400.000 vi­vien­das, ci­fra que se co­rres­pon­de con la de­man­da de vi­vien­da nor­mal de nues­tro país, se­gún el sec­tor y el Go­bierno. Stock téc­ni­co, se­gún la CNC, “sig­ni­fi­ca el mí­ni­mo pa­ra vol­ver a la nor­ma­li­dad y em­pe­zar la re­cu­pe­ra­ción de la ac­ti­vi­dad de cons­truc­ción re­si­den­cial”. ¿De qué es­ta­mos ha­blan­do, cin­co o siete años pa­ra ven­der el stock? Con la de­man­da ac­tual, la pa­tro­nal cons­truc­to­ra ha­bla de esa hor­qui­lla.

Por­que hay de­man­da pa­ra 400.000 vi­vien­das pe­ro no fi­nan­cia­ción, y en es­to hay una­ni­mi­dad en­tre co­mer­cia­li­za­do­ras y con­sul­to­ras co­mo Roan, La Sa­lle y Knight Franck. “Lo que no hay es cré­di­to, sal­vo pa­ra los pi­sos em­bar­ga­dos por las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras, que se fi­nan­cian has­ta el 100% pe­ro en tér­mi­nos du­ros y con mu­chas ga­ran­tías adi­cio­na­les”, se­ña­lan en el sec­tor de con­sul­to­ría.

El fac­tor po­lí­ti­co.

Los pro­ble­mas, con to­da se­gu­ri­dad, se­gui­rán lo que que­da de 2011 y en 2012 a ex­pen­sas de lo que ha­ga el nue­vo Go­bierno. Por cier­to, se­gún los ex­per­tos del sec­tor, los anun­cios del Go­bierno y de Par­ti­do Po­pu­lar tie­nen a ve­ces un efec­to pa­ra­li­zan­te so­bre el mer­ca­do. “Por ejem­plo –di­cen en la CNC–, si el PP anun­cia que vol­ve­rá la des­gra­va­ción fis­cal por in­ver­sión en vi­vien­da o man­tie­ne la idea de que se pro­rro­gue la re­ba­ja del IVA de vi­vien­da nue­va, los com­pra­do­res es­pe­ra­rán a enero pa­ra com­prar”.

Las de­man­das del sec­tor cons­truc­tor e in­mo­bi­lia­rio de que ha­ya un cier­to acuer­do pa­ra so­lu­cio­nar el pro­ble­ma (sa­li­da del stock or­de­na­da y fi­nan­cia­ción) no tie­nen vi­sos de so­lu­cio­nar­se. Fuen­tes de Mi­nis­te­rio de Fo­men­to se­ña­lan que las de­man­das del sec­tor es­tán li­ga­das a la evo­lu­ción ma­cro de la eco­no­mía, es de­cir, la vuel­ta al cre­ci­mien­to de nues­tra eco­no­mía (el 0,8% se­gún la UE, el 1,3% se­gún el Go­bierno) y el sa­nea­mien­to del sec­tor fi­nan­cie­ro, que es­tá en mar­cha, pe­ro lle­va tiem­po. De mo­men­to el Go­bierno, se­gún el Mi­nis­te­rio, ha he­cho dos co­sas : ba­jar el IVA del 8% al 4% pa­ra vi­vien­da nue­va y pro­mo­cio­nar la ven­ta re­si­den­cial en el ex­te­rior, en los mer­ca­dos in­glés y ale­mán en los úl­ti­mos me­ses. La de­man­da ex­te­rior en los años del boom so­bre­pa­sa­ba las 100.000 uni­da­des, hoy no pa­sa de 10.000. Ale­ma­nia e In­gla­te­rra si­guen es­pe­ran­do que ba­jen los pre­cios.

Tan­to las gran­des in­mo­bi­lia­rias co­mo la CNC ven muy di­fí­cil que los pre­cios se re­cu­pe­ren en los pró­xi­mos dos años. En to­do ca­so ven co­mo in­su­fi­cien­tes las me­di­das to­ma­das por el Go­bierno: la re­ba­ja fis­cal del IVA des­de agos­to no ha te­ni­do re­fle­jo en las ven­tas y la ven­ta en el ex­te­rior es­tá li­ga­da a la con­fian­za y se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca en es­ta ma­te­ria. “No se es­tán ven­dien­do por es­tas me­di­das has­ta aho­ra, ve­re­mos los pró­xi­mos me­ses”, di­cen es­tas pa­tro­na­les.

To­que de aten­ción. El go­ber­na­dor del Ban­co de Es­pa­ña, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, ha ur­gi­do a la ban­ca pa­ra que suel­te las­tre.

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