El ban­co ma­lo des­pier­ta te­mo­res

La So­cie­dad de Ges­tión de Ac­ti­vos In­mo­bi­lia­rios pon­drá en ven­ta 80.000 mi­llo­nes de eu­ros en vi­vien­das y otros ac­ti­vos. El sec­tor te­me una nue­va caí­da de los pre­cios.

Tiempo - - ECONOMÍA - POR MI­GUEL CI­FUEN­TES

El ban­co ma­lo (la So­cie­dad de Ges­tión de Ac­ti­vos In­mo­bi­lia­rios) que agru­pa­rá to­dos los ac­ti­vos tó­xi­cos in­mo­bi­lia­rios de bancos y ca­jas ha co­men­za­do a dar sus­tos an­tes de na­cer y aún da­rá al­gu­nos más. De mo­men­to, ha ace­le­ra­do la sa­li­da de de­ba­jo de las al­fom­bras de cré­di­tos in­mo­bi­lia­rios que los bancos se re­sis­tían a con­si­de­rar mo­ro­sos (los ca­li­fi­ca­ba de du­do­sos) y que aho­ra agru­pan pa­ra po­der tras­pa­sar­los al ban­co ma­lo a par­tir de di­ciem­bre. El ca­so más em­ble­má­ti­co de es­ta prác­ti­ca ha si­do el de Ban­kia, que ha de­ci­di­do de­jar su ba­lan­ce co­mo un pin­cel con las ayu­das pú­bli­cas. Pa­ra el fu­tu­ro in­me­dia­to, las gran­des inmobiliarias y más de un ex­per­to del sec­tor creen que se pro­du­ci­rá una nue­va caí­da en el pre­cio de los in­mue­bles, aun­que el se­cre­ta­rio de Es­ta­do de Eco­no­mía, Fernando Jiménez La­to­rre, man­ten­ga que no habrá nue­vas ba­ja­das.

Por aho­ra, hay más in­cer­ti­dum­bres que cer­te­zas. Una co­mi­sión ex­per­tos su­per­vi­sa­da por el Ban­co de Es­pa­ña y el Mi­nis­te­rio de Eco­no­mía tra­ba­ja a des­ta­jo en la ar­qui­tec­tu­ra del ban­co, re­dac­ta el re­gla­men­to de desa­rro­llo del de­cre­to ley del 31 de agos­to y de­fi­ne có­mo se ins­tru­men­ta, quién lo di­ri­ge y qué plan de ne­go­cio tie­ne. Me­dios cer­ca­nos a la co­mi­sión se­ña­lan que el nue­vo vehícu­lo ten­drá una ges­tión pro­fe­sio­nal, el ca­pi­tal ne­ce­sa­rio, la au­to­no­mía de ges­tión y los me­dios hu­ma­nos y ma­te­ria­les su­fi­cien­tes. “Más allá de eso no po­de­mos de­cir na­da, por­que es­tá en ne­go­cia­ción con la UE. El ban­co ma­lo es una pie­za cla­ve del sa­nea­mien­to fi­nan­cie­ro y con­di­ción pa­ra el res­ca­te de la ban­ca”, co­men­tan.

Así las co­sas, mien­tras se co­ci­na el nue­vo ins­tru­men­to, el sec­tor in­mo­bi­lia­rio no las tie­ne to­das con­si­go. La cla­ve es la ins­truc­ción que re­ci­ba del Go­bierno y del Ban­co de Es­pa­ña. “To­do in­di­ca que van a des­in­flar el glo­bo, no a pin­char­lo. Se tra­ta de un sa­nea­mien­to fi­nan­cie­ro y eso so­lo se ha­ce con va­lo­ra­cio­nes de ac­ti­vos ajus­ta­das y pre­cios rea­lis­tas. Na­die quie­re hun­dir los pre­cios y los bancos me­nos que na­die”, se­ña­la Jo­sé Bar­ta, con­sul­tor in­mo­bi­lia­rio y con­se­je­ro de Ban­co Li­vings­to­ne.

Javier Kin­de­lán, di­rec­tor de Va­lo­ra­cio­nes de Ri­chard Ellis, tie­ne sus du­das. “El ban­co ma­lo es una inmobiliaria pú­bli­ca gi­gan­tes­ca que no pue­de ni de­be en­trar a sa­co en el mer­ca­do”. Ges­tio­nar no es li­qui­dar, re­cu­pe­rar ac­ti­vos no es ti­rar los pre­cios, pa­ra eso se ha­cen su­bas­tas. “Si ges­tio­na bien ha­rá lo mis­mo que ha­cen aho­ra los bancos con sus in­mue­bles, pre­cios ajus­ta­dos, des­cuen­tos por pro­duc­tos y zo­nas. La úni­ca di­fe­ren­cia es que es­te nue­vo agen­te ten­drá un stock gi­gan­tes­co, pe­ro en gran par­te ma­lo, di­fí­cil o in­ven­di­ble”.

En cual­quier ca­so, los bancos con ma­yo­res pro­ble­mas es­tán de en­ho­ra­bue­na. De en­tra­da, se bo­rra­rán de sus ba­lan­ces, de un plu­ma­zo, los 80.000 mi­llo­nes de eu­ros de ac­ti­vos tó­xi­cos de las en­ti­da­des in­ter­ve­ni­das. No­va­Ga­li­cia, Cai­xa Ca­ta­lu­ña, Ban­kia y Ban­co de Valencia se qui­ta­rán un pe­so muer­to por esa can­ti­dad y se ve­rán li­be­ra­dos en pro­vi­sio­nes y exi­gen­cias de ca­pi­tal. Las en­ti­da­des in­ter­ve­ni­das tie­nen que trans­fe­rir obli­ga­to­ria­men­te sus ac­ti­vos da­ña­dos al nue­vo vehícu­lo es­te mis­mo año.

Un alu­vión de la­dri­llos.

Tam­po­co se des­car­ta –el mi­nis­tro de Eco­no­mía, Luis de Guin­dos, no lo ha he­cho– que la ban­ca sa­na apor­te ac­ti­vos tó­xi­cos al nue­vo ban­co, ya que tie­ne una opor­tu­ni­dad pa­ra sol­tar las­tre. A los 80.000 mi­llo­nes de las en­ti­da­des in­ter­ve­ni­das por el Fon­do de Res­truc­tu­ra­ción Or­de­na­da Ban­ca­ria (FROB) ha­bría que su­mar en­ton­ces los que trans­fie­ran li­bre­men­te el res­to de bancos y ca­jas. La ci­fra, se­gún el sec­tor, es­ta­ría en torno a los 30.000 mi­llo­nes. “La ban­ca, la sa­na y la en­fer­ma, sol­ta­rá to­do el las­tre que pue­da. No des­car­to que lo ha­gan in­clu­so los gran­des bancos”, se­ña­la Kin­de­lán.

Y, ¿qué pue­den es­pe­rar los com­pra­do­res de vi­vien­das? Pa­ra ellos el ban­co ma­lo pue­de ser una opor­tu­ni­dad. Eso sí, los ex­per­tos ad­vier­ten que de re­ga­los, na­da, y quien no ten­ga di­ne­ro en mano que se ol­vi­de. Kin­de­lán se­ña­la que “los com­pra­do­res tie­nen ca­da vez me­jo­res pre­cios en un mer­ca­do ba­jis­ta, pe­ro las gan­gas ten­drá que se­guir­las bus­can­do”. El Ban­co de Es­pa­ña y el Mi­nis­te­rio de Eco­no­mía re­vien­tan cual­quier fan­ta­sía so­bre un mer­ca­do de vi­vien­da go­lo­so. “El nue­vo ins­tru­men­to ser­vi­rá pa­ra lim­piar los ba­lan­ces de los ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios tó­xi­cos de las en­ti­da­des, uni­fi­ca­rá y agi­li­za­rá la ven­ta y li­qui­da­ción, de for­ma or­de­na­da y sin pér­di­das o con el mí­ni­mo cos­te pa­ra el con­tri­bu­yen­te”. Pa­ra que na­die se en­ga­ñe, “se tra­ta de una ope­ra­ción de sa­nea­mien­to fi­nan­cie-

ro, no in­mo­bi­lia­rio, por tan­to, pri­ma la sa­lud del sis­te­ma fi­nan­cie­ro por en­ci­ma de to­do”, se­ña­lan me­dios del co­mi­té que pre­pa­ra el ban­co ma­lo. “Se tra­ta –aña­den– de li­qui­dar ac­ti­vos con los mí­ni­mos cos­tes pa­ra las en­ti­da­des y pa­ra el era­rio pú­bli­co. Habrá una po­lí­ti­ca pru­den­cial, el Ban­co de Es­pa­ña ve­la­rá por la sa­lud y sol­ven­cia del sis­te­ma fi­nan­cie­ro en to­do el pro­ce­so. Na­da de de­rri­bo y li­qui­da­cio­nes te­me­ra­rias. Y ade­más se ha­rá en 10 años, co­mo mí­ni­mo”.

¿Cuán­to va­len los ac­ti­vos?

Pe­ro el pri­mer su­do­ku a re­sol­ver es el va­lor de los la­dri­llos que se ad­ju­di­quen al ban­co. No es lo mis­mo fi­jar pre­cios de mer­ca­do que pre­cios indiciados con las pro­vi­sio­nes que las en­ti­da­des ya han

Eco­no­mía lo nie­ga, pe­ro las inmobiliarias creen que pue­de ha­ber nue­vas caí­das del pre­cio de los pi­sos

he­cho so­bre esos ac­ti­vos. Las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras han rea­li­za­do el 80% de pro­vi­sio­nes en el sue­lo, el 65% en obra en cur­so y el 35% en pi­sos ter­mi­na­dos. Si se to­ma el va­lor en li­bros sa­le un pre­cio al­to, pe­ro si se ha­cen las va­lo­ra­cio­nes con ta­sa­cio­nes del mer­ca­do real, las re­ba­jas de va­lo­ra­ción pue­den ser drás­ti­cas, del 40% al 50% en vi­vien­da y en sue­lo pue­de lle­gar­se en al­gu­nos ca­sos al va­lor ce­ro”, se­ña­la Jo­sé Bar­ta.

Con es­te je­ro­glí­fi­co so­bre la me­sa es di­fí­cil en­con­trar soluciones idó­neas. “La va­lo­ra­ción de ac­ti­vos es téc­ni­ca­men­te muy com­pli­ca­da y el Go­bierno es­pa­ñol de­be­rá te­ner en cuen­ta las ex­pe­rien­cias en otros paí­ses co­mo Ir­lan­da o Ale­ma­nia. En el pri­mer ca­so se hi­zo una va­lo­ra­ción muy ba­ja, y se pro­vo­ca­ron ba­ja­das adi­cio­na­les pos­te­rio­res que agra­va­ron la si­tua­ción del sec­tor, lo que fue un error, y en el ca­so ale­mán de­be te­ner­se en cuen­ta que el pro­ble­ma no eran los ac­ti­vos li­ga­dos al sec­tor in­mo­bi­lia­rio, con lo que es di­fí­cil­men­te com­pa­ra­ble”, co­men­ta Fran­cis­co Uría, so­cio res­pon­sa­ble del sec­tor fi­nan­cie­ro de KPMG.

Lo que los ex­per­tos es­pe­ran es que pa­ra la pró­xi­ma pri­ma­ve­ra el ban­co ma­lo es­té ope­ra­ti­vo, ten­ga un plan de ne­go­cio y em­pie­ce a ven­der ac­ti­vos. ¿En qué es­ce­na­rio? En ple­na re­ce­sión, con un mer­ca­do sin de­man­da o con una de­man­da muy débil, y con una dis­per­sión de mer­ca­dos y pre­cios ex­tra­or­di­na­ria. Ángel Se­rrano, di­rec­tor de ne­go­cio de Agui­rre New­man, es­pe­ra que en los pró­xi­mos me­ses los pro­mo­to­res y los bancos, los in­ter­me­dia­rios, ha­gan la co­rrec­ción a la ba­ja de­fi­ni­ti­va en los pre­cios. Es­ta­mos ha­blan­do de un 15% o 20% adi­cio­nal, el es­ca­lón fi­nal pa­ra to­car fon­do de una vez.

“A me­dia­dos de 2013 – aña­de es­te con­sul­tor– el mer­ca­do de­be es­tar es­ta­bi­li­za­do, los pre­cios de­ben to­car sue­lo y em­pe­zar una sen­da de re­cu­pe­ra­ción len­ta y di­fí­cil, que lle­va­rá años. El ban­co ma­lo de­be ayu­dar a la es­ta­bi­li­za­ción. Es im­por­tan­te que acier­te por­que una ma­la ges­tión ten­drá efec­tos per­ni­cio­sos. El sec­tor in­mo­bi­lia­rio afec­ta a to­do, la ban­ca, la ri­que­za de las fa­mi­lias, el IPC, al PIB, a to­do”.

Con­tra­rre­loj. El mi­nis­tro Luis de Guin­dos tie­ne po­co tiem­po pa­ra po­ner

en mar­cha el ‘ban­co ma­lo’.

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