Skul­der­na i ny­pro­du­ce­ra­de bo­stads­rät­ter göms un­dan

Svenska Dagbladet - - NYHETER - Johan Hel­le­kant johan.hel­le­kant@svd.se

Var­ken mäkla­re el­ler bo­stads­byg­ga­re gil­lar att pra­ta om de höga skul­der­na som of­ta är för­knip­pa­de med ny­pro­du­ce­ra­de bo­stads­rät­ter. SvD kan i sin gransk­ning av bygg­her­rar­nas vinst­jakt av­slö­ja hur man satt i sy­stem att döl­ja sto­ra skul­der i si­na pro­jekt.

Pri­set och av­gif­ten är of­ta av­gö­ran­de för be­slu­tet om man ska slå till el­ler in­te på en bo­stad. Men i dagens mark­nad för ny­pro­du­ce­ra­de lä­gen­he­ter räc­ker de upp­gif­ter­na in­te långt.

– Bo­stads­kö­pa­re som in­te va­rit med­vet­na om för­e­ning­ens skuld­sätt­ning kan få en över­rask­ning när för­e­ning­en kom­mer att be­hö­va hö­ja si­na års­av­gif­ter när rän­tan sti­ger. Det blir allt­så ovan­på hus­hål­lens eg­na sti­gan­de kost­na­der för bolå­nen som man har privat, sä­ger Ar­tu­ro Ar­ques, pri­va­te­ko­nom vid Swed­bank.

Som SvD ti­di­ga­re

berättat så har fle­ra bygg­her­rar till ny­pro­du­ce­ra­de bo­stä­der gjort sitt yt­ters­ta för att öka si­na vins­ter ge­nom att öka för­e­ning­ar­nas skul­der. Mel­lan de se­nas­te fem åren har skul­der­na ökat med mer än en tred­je­del. Den ge­nom­gång som SvD gjort av ny­bil­da­de för­e­ning­ars eko­no­mis­ka pla­ner vi­sar att det be­ror på att många ny­bil­da­de för­e­ning­ar har väl­digt låg, el­ler ing­en alls, amor­te­ring av si­na lån in­lagd i av­gif­ten som pre­sen­te­ras för bo­stads­kö­pa­re.

För­e­ning­ar­nas sto­ra skul­der, hög­re än van­ligt­vis, har in­te av­speg­lat sig i må­nads­av­gif­ten. Men de­lar av ka­pi­tal­kost­na­den, som amor­te­ring, skjuts egent­li­gen ba­ra på fram­ti­den.

I bo­stads­rätts­för­e­ning­ar som SvD gått ige­nom fram­går att fle­ra för­e­ning­ar in­om ett par år mås­te bör­ja amor­te­ra på si­na bank­lån. Det in­ne­bär att av­gif­ten san­no­likt mås­te hö­jas vid den tid­punk­ten för att täc­ka av­be­tal­ning­ar­na till ban­ken för för­e­ning­ens lån.

Bland de ny­pro­du­ce­ra­de

för­e­ning­ar­na som har upp­lägg med amor­te­rings­fria lån de förs­ta åren, finns To­bins pro­jekt Äril och Eta­get. Även and­ra pro­jekt hos sam­ma pro­du­cent har of­ta iö­gon­fal­lan­de lå­ga amor­te­ring­ar i si­na kal­ky­ler.

– I prak­ti­ken är det upp till bo­stads­rätts­för­e­ning­en att be­stäm­ma hur myc­ket de vill amor­te­ra. To­bin Pro­per­ti­es tar höjd för rän­tor på ni­vå­er kring 2,70 pro­cent, trots att den ak­tu­el­la rän­tan kan lig­ga un­der 1 pro­cent. Så det är go­da mar­gi­na­ler att väl­ja om man vill el­ler in­te vill amor­te­ra. En för­e­ning som Äril kan ta ut hög­re av­gift och amor­te­ra, men jag skul­le in­te gö­ra det, sä­ger Erik Kar­lin, vd vid To­bin Pro­per­ti­es.

Det är van­ligt även bland and­ra ak­tö­rer att läg­ga upp lå­ga amor­te­ring­ar att det kan ge en sned­vri­den bild av skul­der­nas stor­lek. Of­ta amor­te­ras li­te grann, men in­led­nings­vis på så låg ni­vå att det skul­le ta fle­ra hund­ra år att be­ta­la av lå­nen, om amor­te­ring­en in­te skru­vas upp re­jält se­na­re, vi­sar SvD:s ge­nom­gång.

I äld­re bo­stads­rätts­för­e­ning­ar är skuld­sätt­ning­en of­ta läg­re, i ri­ket lig­ger snitt­be­lå­ning­en för al­la bo­stads­rätts­för­e­ning­ar sam­man­tag­na på 5500 kro­nor per kvadrat­me­ter, att jäm­fö­ra med i snitt 14 000 kro­nor per kvadrat­me­ter i ny­pro­duk­tio­nen.

Tra­di­tio­nellt amor­te­rar äld­re bo­stads­rätts­för­e­ning­ar of­ta ner si­na lån på 25–50 år, att jäm­fö­ra med of­ta 100-åri­ga el­ler rent av amor­te­rings­fria lån som som ban­ker­na har er­bju­dit un­der 2000-ta­let.

Hög skuld­sätt­ning med

mi­ni­mal el­ler ing­en amor­te­ring in­ne­bär att bygg­her­rar kan hål­la av­gif­ter­na ne­re när bo­stä­der­na säljs. SvD har ti­di­ga­re vi­sat att kon­su­men­ten of­ta tror att bo­sta­den då är mer värd, och där­för är be­redd att be­ta­la mer för bo­stä­der i för­e­ning­ar ut­an amor­te­ring el­ler spa­ran­de.

Tids nog mås­te bo­stads­rätts­för­e­ning­en amor­te­ra. Sam­ti­digt är de hög­be­lå­na­de för­e­ning­ar­na mer rän­te­käns­li­ga. I bå­da fal­len blir det höj­ning av av­gif­ter­na. De mest skuld­sat­ta för­e­ning­ar­na mås­te räk­na med 10 pro­cent hög­re av­gif­ter år­li­gen un­der fle­ra år i rad, om de be­stäm­mer sig för el­ler tving­as av sin lån­gi­va­re att amor­te­ra på 50 år.

– Om mark­na­den vo­re mer trans­pa­rent, och in­for­ma­tio­nen till kon­su­men­ten bätt­re, och kon­su­men­ten mer upp­lyst, så skul­le mark­nads­pris­sätt­ning­en ta hän­syn till skuld­sätt­ning­en. Bo­stads­rät­ter i för­e­ning­ar med hög skuld­sätt­ning skul­le va­ra bil­li­ga­re, sä­ger Ar­tu­ro Ar­ques, pri­va­te­ko­nom vid Swed­bank.

Han re­so­ne­rar att

ide­a­let vo­re att amor­te­ra i sam­ma takt som den ”tek­nis­ka skul­den” väx­er, allt­så för­e­ning­ens stän­di­ga ned­slit­ning.

– Det är ett pro­blem att många för­e­ning­ar in­te har spa­ran­de un­der de förs­ta 10–15 åren, sam­ti­digt som de in­te mins­kar si­na lån. Då har man hög skuld sam­ti­digt som det är dags att lå­na till nya re­no­ve­ring­ar. Om det kom­mer att sam­man­fal­la med rän­teök­ning­ar, så lig­ger en risk i det, sär­skilt nu när rän­tan är låg, sä­ger han. ■

"Bo­stads­kö­pa­re som in­te va­rit med­vet­na om för­e­ning­ens skuld­sätt­ning kan få en över­rask­ning.

Ar­tu­ro Ar­ques pri­va­te­ko­nom vid Swed­bank.

Foto: Fred­rik Sandberg/TT

→ Bygg­kri­sen | SvD.se Hög skuld­sätt­ning med mi­ni­mal el­ler ing­en amor­te­ring in­ne­bär att bygg­her­rar kan hål­la av­gif­ter­na ne­re när bo­stä­der­na säljs. Men tids nog mås­te bo­stads­rätts­för­e­ning­en amor­te­ra, vil­ket kan le­da till att av­gif­ter­na höjs.

Newspapers in Swedish

Newspapers from Sweden

© PressReader. All rights reserved.