Se­cousses au­tour du ré­gime fis­cal agri­cole suisse

Bilan - - Sommaire -

Des mo­di­fi­ca­tions in­ter­ve­nues en 2011 sur la taxa­tion des im­meubles agri­coles im­pactent le mar­ché im­mo­bi­lier. Deux ex­perts* livrent leur ana­lyse.

JUS­QU'EN 2011, la taxa­tion fis­cale des im­meubles agri­coles ne fai­sait guère par­ler d’elle. Le ré­gime était simple à com­prendre et ne don­nait lieu à presque au­cun dé­bat. En sub­stance, en cas de vente d’un bien im­mo­bi­lier agri­co­le­syl­vi­cole, la plus-va­lue était im­po­sée se­lon le ba­rème de l’im­pôt spé­cial sur les gains im­mo­bi­liers (à un taux dé­gres­sif qui peut être in­fé­rieur à 10% en cas de longue du­rée de pos­ses­sion) comme c’est le cas pour les pro­prié­taires pri­vés non agri­cul­teurs (exo­né­ra­tion du gain pour l’im­pôt fé­dé­ral di­rect). Les trans­mis­sions gra­tuites, lors de do­na­tions ou par­tages suc­ces­so­raux, n’en­gen­draient en prin­cipe pas d’im­po­si­tion par­ti­cu­lière, sous ré­serve des éven­tuels im­pôts sur les do­na­tions-suc­ces­sions.

Chan­ge­ment de pa­ra­digme

En dé­cembre 2011, le Tri­bu­nal fé­dé­ral a ren­du un ar­rêt de prin­cipe énon­çant que seuls les im­meubles sou­mis à la loi sur le droit fon­cier ru­ral (LDFR) peuvent bé­né­fi­cier du sta­tut fis­cal par­ti­cu­lier dé­dié aux im­meubles agri­coles. Con­crè­te­ment, par exemple, les ter­rains en zone à bâ­tir et les bâ­ti­ments des pe­tites ex­ploi­ta­tions si­tués dans les vil­lages ne sont plus «agri­coles» au sens fis­cal puisque non sou­mis aux règles de la LDFR. Les consé­quences de cette ap­proche res­tric­tive dans la qua­li­fi­ca­tion

d’im­meuble agri­cole ne sont tou­te­fois pas les mêmes d’un can­ton à l’autre, en fonc­tion de son sys­tème fis­cal. Les can­tons de l’arc lé­ma­nique, en rai­son du sys­tème ap­pli­qué (dua­liste), ont été tou­chés de fa­çon très im­por­tante par cette ju­ris­pru­dence.

A titre illus­tra­tif, pour les can­tons, no­tam­ment de l’arc lé­ma­nique, la vente de ter­rains agri­coles en zone construc­tible ou de bâ­ti­ments de pe­tits do­maines, ne bé­né­fi­cie dé­sor­mais plus d’une im­po­si­tion pri­vi­lé­giée mais est sou­mise à l’im­pôt sur le re­ve­nu or­di­naire et au pré­lè­ve­ment des charges so­ciales (soit un taux de pré­lè­ve­ment de près de 50% dans cer­tains cas).

Cette mo­di­fi­ca­tion de la no­tion fis­cale d’im­meuble agri­cole n’a pas uni­que­ment eu des consé­quences lors de ventes ef­fec­tives. En ef­fet, le chan­ge­ment de pa­ra­digme en­traî­né par cette ju­ris­pru­dence in­at­ten­due du Tri­bu­nal fé­dé­ral a aus­si eu des implications en cas de cessation d’ac­ti­vi­té de l’ex­ploi­tant agri­cole-syl­vi­cole. Les biens qui ne sont plus sou­mis au droit fon­cier ru­ral en rai­son d’une cessation d’ac­ti­vi­té sont consi­dé­rés comme étant trans­fé­rés de la for­tune com­mer­ciale à la for­tune pri­vée de l’ex­ploi­tant. A la clé de ce trans­fert se si­tue une im­po­si­tion sur la plus­va­lue conjonc­tu­relle sans qu’il y ait pour au­tant une vente ef­fec­tive gé­né­rant un re­ve­nu per­met­tant d’ac­quit­ter l’im­pôt (des pos­si­bi­li­tés d’in­vo­quer un dif­fé­ré d’im­po­si­tion existent néan­moins dans cer­tains cas de fi­gure)!

Une vo­lon­té po­li­tique in­cer­taine

Les dif­fé­rents lob­bys agra­riens ont évi­dem­ment ré­agi et une mo­tion («Mo­tion Mül­ler») vi­sant à re­ve­nir à l’an­cienne pra­tique a été dé­po­sée au Par­le­ment fé­dé­ral. A la suite de l’ac­cep­ta­tion de la mo­tion par les Chambres, le Conseil fé­dé­ral a éta­bli un pro­jet de loi. Tou­te­fois à ce jour, seul le Conseil na­tio­nal a ap­prou­vé ce pro­jet. De son cô­té, le Conseil des Etats re­fuse d’en­trer en ma­tière. L’ave­nir de la mo­tion, et donc d’un re­tour à l’an­cienne pra­tique, reste très in­cer­tain.

Dans l’hy­po­thèse où le pro­jet de loi se­rait dé­fi­ni­ti­ve­ment en­ter­ré, les nou­velles règles au­ront as­su­ré­ment des im­pacts di­rects sur des pro­jets de mise en va­leur d’an­ciens ruraux trans­mis d’une gé­né­ra­tion à l’autre. En ef­fet, ces ruraux pour­ront dans cer­tains cas dif­fi­ci­le­ment être conser­vés au sein d’un même cercle fa­mi­lial pour être ré­no­vés et af­fec­tés à un usage d’ha­bi­ta­tion. Dans un tel cas de fi­gure, le chan­ge­ment d’af­fec­ta­tion en­traî­ne­ra une im­po­si­tion dont le fi­nan­ce­ment pour­rait être dif­fi­cile à ob­te­nir. En l’ab­sence de fi­nan­ce­ment, la vente du ru­ral pour­rait consti­tuer, dans nombre de si­tua­tions, la seule so­lu­tion fi­nan­ciè­re­ment viable.

Quels im­pacts pour le mar­ché de l’im­mo­bi­lier?

A la suite de cette nou­velle ju­ris­pru­dence, les bé­né­fices ré­sul­tant de l’alié­na­tion de ré­serves de ter­rains à bâ­tir sont donc im­po­sés de fa­çon to­tale. Cette si­tua­tion a mis en lu­mière des pro­blèmes au ni­veau de la pla­ni­fi­ca­tion du ter­ri­toire, étant don­né que, pour cer­tains pro­jets im­mo­bi­liers im­por­tants, les pro­prié­taires ont dif­fé­ré la mise en oeuvre en es­comp­tant une en­trée en vi­gueur de la lé­gis­la­tion cor­rec­trice pro­po­sée par le Conseil fé­dé­ral. La si­tua­tion ac­tuelle ne ras­sure évi­dem­ment pas les pro­prié­taires et la nou­velle ré­gle­men­ta­tion pour­rait donc bien per­du­rer.

Le nou­veau cadre ju­ri­dique créé par la ju­ris­pru­dence du Tri­bu­nal fé­dé­ral pour­rait as­su­ré­ment oc­ca­sion­ner des op­por­tu­ni­tés d’ac­qui­si­tion de ruraux qui ne pour­ront pas être trans­mis, à des con­di­tions fis­cales ac­cep­tables, entre pa­rents proches.

A l’in­verse, cer­tains pro­jets de pro­mo­tion-vente sur des ter­rains à bâ­tir dé­te­nus par des ex­ploi­tants agri­coles-syl­vi­coles pour­raient conti­nuer à être dif­fé­rés dans le temps. Cette si­tua­tion ac­cen­tue­ra les dif­fi­cul­tés d’ac­cès à la pro­prié­té de ter­rains non bâ­tis. En dé­fi­ni­tive, le res­ser­re­ment d’un ré­gime fis­cal par­ti­cu­lier oc­troyé au monde de l’agri­cul­ture risque d’im­pac­ter si­gni­fi­ca­ti­ve­ment, de fa­çon col­la­té­rale, le mar­ché de l’im­mo­bi­lier ré­si­den­tiel.

LE CHAN­GE­MENT DE PA­RA­DIGME A AUS­SI EU DES IMPLICATIONS EN CAS DE CESSATION D’AC­TI­VI­TÉ DE L’EX­PLOI­TANT

De­puis 2011, seuls les im­meubles sou­mis à la loi sur le droit fon­cier ru­ral (LDFR) peuvent bé­né­fi­cier du sta­tut fis­cal par­ti­cu­lier dé­dié aux im­meubles agri­coles.

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