Züb­lin Im­mo­bi­li­en auf dem Weg der Bes­se­rung

Rück­kehr in die schwar­zen Zah­len – Wei­ter­hin kei­ne Di­vi­den­de – Schwie­ri­ges Markt­um­feld – Ak­tio­nä­re müs­sen Ge­duld auf­brin­gen

Finanz und Wirtschaft - - SCHWEIZ - KK

Die Schwei­zer Züb­lin Im­mo­bi­li­en Hol­ding hat das Gröbs­te aus­ge­stan­den. Der eu­ro­päi­sche Lie­gen­schaf­ten­be­sitz ist im Wert ab­ge­schrie­ben, die Eu­ro­kri­se hat ih­re Spu­ren in der Er­folgs­rech­nung hin­ter­las­sen, der Be­triebs­er­trag deckt ge­ra­de den Fi­nanz­auf­wand, und für In­ves­ti­tio­nen ist kaum Geld in der Kas­se. Jetzt kann es nur noch auf­wärts­ge­hen, aus­ser, die Ge­sell­schaft be­geht ei­nen Feh­ler. Der gra­vie­rends­te wä­re ei­ne Ka­pi­tal­er­hö­hung.

Doch Züb­lin braucht Ka­pi­tal, um die ver­gan­ge­nes Jahr in An­griff ge­nom­me­ne Stra­te­gie­an­pas­sung vor­an­zu­trei­ben. Der Lie­gen­schaf­ten­be­sitz wird auf en­er­gie­ef­fi­zi­en­te Bü­ro­ge­bäu­de an we­ni­gen Stand­or­ten in der Schweiz, in Deutsch­land und Frank­reich kon­zen­triert, was ho­he In­ves­ti­tio­nen in die Sa­nie­rung ver­langt.

Ka­pi­tal­be­schaf­fung

An der Prä­sen­ta­ti­on des Jah­res­er­geb­nis­ses 2009/10 er­klär­te Chief Exe­cu­ti­ve Of­fi­cer Bru­no Schefer, wie Züb­lin wie­der zu Ka­pi­tal­kräf­ten kom­men soll. Auf die Aus­schüt­tung ei­ner Di­vi­den­de wird er­neut ver­zich­tet. Auch im nächs­ten Jahr wird kei­ne Di­vi­den­de aus­ge­zahlt. Nicht stra­te- gie­kon­for­me Ob­jek­te im Wert von 550 Mio. Fr., was ei­nem Drit­tel des Port­fo­li­os ent­spricht, sol­len ver­kauft wer­den.

Züb­lin Im­mo­bi­li­en be­sitzt Bü­ro-und De­tail­han­dels­lie­gen­schaf­ten im Wert von 1493 Mio. Fr. in der Schweiz (372,8 Mio. Fr.; Leer­stand: 6%), in Frank­reich (464,6 Mio. Fr./5,9%), in Deutsch­land (439,5 Mio. Fr./17,6%) und in den Nie­der­lan­den (216,4 Mio. Fr./12,6%). Im Ge­schäfts­jahr 2008/09 wur­de das Port­fo­lio we­gen der Markt­la­ge um 238 Mio. Fr. ab­ge­wer­tet. Im ver­gan­ge­nen Jahr muss­te es trotz ei­nem ne­ga­ti­vem Ein­fluss des Eu­ros von 69 Mio. Fr. nur noch 8 Mio. Fr. be­rich­tigt wer­den. Sämt­li­che Lie­gen­schaf­ten in den Nie­der­lan­den ste­hen zum Ver­kauf. We­gen der schwie­ri­gen Markt­la­ge rech­net Schefer kaum mit ei­ner Pa­ket­t­rans­ak­ti­on, son­dern eher mit Ein­zel­ab­schlüs­sen. Ve­he­ment ver­neint er, dass der Schwei­zer Be­sitz – wie im­mer wie­der am Markt kol­por­tiert – zum Ver­kauf ste­he.

Der Miet­ertrag ging vor al­lem we­gen des Ver­kaufs von Im­mo­bi­li­en in den ver­gan­ge­nen Jah­ren so­wie der Ab­wer­tung des Eu­ros zum Fran­ken zu­rück. Der Lie­gen­schaf­ten-und der Ver­wal­tungs­auf­wand wur­den ge­hal­ten. Züb­lin ver­kauf­te sie­ben An­la­ge­lie­gen­schaf­ten im Wert von 61 Mio. Fr. Mit Hy­po­the­ken im Um­fang von 1 Mrd. Fr. be­trägt die Lo­an to Va­lue Ra­tio 68%. An­ge­strebt wird ei­ne Ver­schul­dung von 60%. Die durch­schnitt­li­che Lauf­zeit al­ler Fi­nan­zie­run­gen ist 4,1 Jah­re mit ei­nem Durch­schnitts­zins von 4,6%.

Ak­ti­en oh­ne Kauf­an­reiz

Schefer, der nach dem Rück­tritt von Fi­nanz­chef Ge­or­ge Aase zu­sätz­lich des­sen Funk­ti­on aus­übt, ist zu­ver­sicht­lich für das lau­fen­de Jahr: Es soll­ten ein gu­tes ope­ra­ti­ves Er­geb­nis und ein po­si­ti­ver Cash­flow er­wirt­schaf­tet wer­den. Die Ka­pi­tal­struk­tur wird dank Ver­käu­fen ge­stärkt.

Die Na­men­ak­ti­en, die mit ei­nem Ab­schlag von 34% zum Buch­wert ge­han­delt wer­den, dürf­ten je­doch kaum zu ei­ner Wert­stei­ge­rung an­set­zen. Wäh­rend be­ste­hen­de Po­si­tio­nen ge­hal­ten wer­den kön­nen, fehlt für den Kauf noch je­der An­reiz. Ei­ne Ka­pi­tal­er­hö­hung wä­re we­gen der Ver­wäs­se­rung ein Ver­kaufs­si­gnal.

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