Spa­ren bringt dop­pel­ten Ge­winn

Nach­hal­ti­ge Ren­di­te­lie­gen­schaf­ten – Öko­lo­gi­sches Bau­en und Ener­gie­ef­fi­zi­enz zah­len sich für Nut­zer und In­ves­to­ren aus – An­la­ge­be­darf ist grös­ser als An­ge­bot

Finanz und Wirtschaft - - IMMOBILIEN - GUN­NAR HERM UND ADRI­AN BA­MERT

Für Im­mo­bi­li­en­in­ves­to­ren, die sich mit öko­lo­gi­schem Bau­en und Ener­gie­ef­fi­zi­enz aus­ein­an­der­set­zen, ist die zen­tra­le Fra­ge, wie es um die Ren­di­te ei­ner nach­hal­ti­gen Lie­gen­schaft steht. Um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz von Lie­gen­schaf­ten zu mes­sen und er­hö­hen zu kön­nen, ste­hen in ver­schie­de­nen Län­dern Ener­giela­bels und Zer­ti­fi­ka­te zur Ver­fü­gung, die ein­heit­li­che und trans­pa­ren­te Stan­dards de­fi­nie­ren ( Ta­bel­le 1). Die­se La­bels un­ter­schei­den sich zum Teil deut­lich und sind auf län­der­spe­zi­fi­sche Nor­men, Richt­li­ni­en und Bau­prak­ti­ken zu­ge­schnit­ten.

Die Aus­wahl der Kri­te­ri­en wie Ma­te­ria­li­en, Was­se­r­ef­fi­zi­enz, In­nen­raum­luft, Er­reich­bar­keit, Lärm­emis­si­on, Sa­nie­rungs­kos­ten etc. der ver­schie­de­nen La­bels ist sehr un­ter­schied­lich. Das La­bel des DGNB be­rück­sich­tigt auch öko­no­mi­sche Aspek­te wie Li­fe Cy­cle Costs, Flä­chen­ef­fi­zi­enz und Fle­xi­bi­li­tät, die bei an­de­ren La­bels kaum ein­be­zo­gen wer­den. Leed weist ei­nen prag­ma­ti­schen An­satz auf, der durch das Auf­sum­mie­ren von Kri­te­ri­en­punk­ten sehr an­wen­der­freund­lich und trans­pa­rent ist.

Un­ter­schied­li­che Mess­lat­ten

Leed stützt sich aber auf kei­ne öko­no­mi­schen Aspek­te wie bei­spiels­wei­se DGNB. Auch die Ge­wich­tun­gen so­wie die fest­ge­leg­ten Mess­lat­ten in­ner­halb der je­wei­li­gen Kri­te­ri­en di­ver­gie­ren bei den ver­schie­de­nen Zer­ti­fi­ka­ten. So sind hö­he­re Stu­fen wie zum Bei­spiel Leed Gold und Pla­ti­num auch für eu­ro­päi­sche Bau­stan­dards an­spruchs­voll zu er­rei­chen.

In der Schweiz un­ter­schei­det sich der Mi­ner­gie-P-Stan­dard von Mi­ner­gie durch ei­nen noch tie­fe­ren Ener­gie­ver­brauch, der mit noch bes­se­rer Wär­me­däm­mung, A-Haus­halts­ge­rä­ten so­wie er­neu­er­ba­ren Ener­gie­quel­len (Son­nen­kol­lek­to­ren) er­zielt wird. Wer­den zu­dem ge­sund­heit­li­che und öko­lo­gi­sche Bau­ma­te­ria­li­en ver­wen­det, er­hält ein Mi­ner­gie-oder Mi­ner­gie-PGe­bäu­de zu­sätz­lich das Prä­di­kat Eco.

Da Zer­ti­fi­ka­ten mit un­ter­schied­li­chen Ab­stu­fun­gen be­ste­hen, sind Be­stre­bun­gen zur Har­mo­ni­sie­rung der zahl­rei­chen Zer­ti­fi­ka­te wün­schens­wert, um die Ver­gleich­bar­keit für in­ter­na­tio­na­le Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen zu er­hö­hen. 57% der 220 Im­mo­bi­li­en­in­ves­to­ren, die von Uni­on In­vest­ment Re­al Esta­te be­fragt wur­den, wün­schen ein ein­heit­li­ches eu­ro­päi­sches Zer­ti­fi­kat für nach­hal­ti­ge Ge­bäu­de. Mit 80% Zu­stim­mung sind ins­be­son­de­re fran­zö­si­sche In­ves­to­ren an ei­ner Ver­ein­heit­li­chung in­ter­es­siert.

Hö­he­re Bau­kos­ten…

Die Bau­kos­ten en­er­gie­ef­fi­zi­en­ter Ge­bäu­de, die nach den Zer­ti­fi­ka­ten Leed oder Bree­am er­stellt wer­den, lie­gen ge­mäss dem Im­mo­bi­li­en­be­ra­tungs­un­ter­neh­men CB Richard El­lis zwi­schen 2 und 7,5% über de­nen der her­kömm­li­chen Bau­wei­se. Um den nied­rigs­ten Bree­am­Stan­dard zu er­fül­len, be­lau­fen sich die zu­sätz­li­chen Kos­ten auf 2%. Die Kos­ten stei­gen je­doch für das Er­rei­chen hö­he­rer Stu­fen ex­po­nen­ti­ell. Für Neu­bau­ten mit dem Bree­am-Prä­di­kat Ve­ry Good oder Ex­cel­lent lie­gen die Zu­satz­kos­ten 7% über kon­ven­tio­nel­len Bau­ten. Für das Zer­ti­fi­kat Leed wur­den ähn­li­che Wer­te fest­ge­stellt: Um Leed Sil­ver zu er­rei­chen, be­lau­fen sich die Mehr­kos­ten auf rund 1,5, für Leed Pla­ti­num auf 7% .

Die von der Zürcher Kan­to­nal­bank für die Schweiz er­mit­tel­ten Wer­te zei­gen, dass Ein­fa­mi­li­en­häu­ser rund 7% und Ei­gen­tums­woh­nun­gen rund 3,5% hö­he­re Er­stel­lungs­kos­ten auf­wei­sen. Die Mehr­kos­ten für ei­ne Sa­nie­rung nach Mi­ner­gie kön­nen je­doch die­se Wer­te noch über­tref­fen, wes­halb heu­te Mi­ner­gie vor al­lem an Neu­bau­ten an­ge­wen­det wird. Zu­dem kön­nen die Bau­kos­ten von Mi­ner­gieMehr­fa­mi­li­en­häu­sern auf meh­re­re Woh­nun­gen ver­teilt wer­den, wes­halb die Mi­ner­gie-Kos­ten pro Woh­nung tie­fer aus­fal­len als für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser.

In­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren in der Schweiz sind be­reits seit Jah­ren im Be­reich nach­hal­ti­ge Sa­nie­run­gen und Neu­bau­ten ak­tiv. Die Sa­nie­rung ei­ner Bes­tan- des­lie­gen­schaft – et­wa durch die Iso­la­ti­on ei­ner Fünf­zi­ger­jah­re-Lie­gen­schaft – führt zu ei­ner hö­he­ren Re­duk­ti­on der CO2E­mis­sio­nen als ein Neu­bau, der an­stel­le ei­ner kon­ven­tio­nel­len Bau­wei­se das Mi­ner­gie-Zer­ti­fi­kat auf­weist. So wer­den in den UBS Im­mo­bi­li­en­fonds und -an­la­ge­grup­pen seit 2005 in der Re­gel sämt­li­che Neu­bau­ten ge­mes­sen am Ener­gie­ver­brauch auf Mi­ner­gie-Ni­veau rea­li­siert und seit 2009 auch zer­ti­fi­ziert. Zu­dem hat sich UBS Glo­bal As­set Ma­nage­ment, Glo­bal Re­al Esta­te – Swit­z­er­land zum Ziel ge­setzt, den künf­ti­gen Ener­gie­be­darf bei der Ge­samt­sa­nie­rung von Lie­gen­schaf­ten mit Bau­jahr vor 1980 zu hal­bie­ren.

…und hö­he­re Mie­ten

Hö­he­re Er­stel­lungs­kos­ten kön­nen ge­gen­über kon­ven­tio­nel­len Bau­ten in der Re­gel durch hö­he­re Mie­ten kom­pen­siert wer- den. Die ZKB hat er­mit­telt, dass die Brut­to­mie­ten an­hand von he­do­ni­schen Mo­del­len (un­ter Aus­klam­me­rung von La­ge, Grös­se und Al­ter) für Mi­ner­gie-Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser 4,9% hö­her lie­gen als für kon­ven­tio­nel­le Miet­woh­nun­gen. Die Net­to­mie­te von Mi­ner­gie-Miet­woh­nun­gen liegt 6% hö­her als die von kon­ven­tio­nel­len Woh­nun­gen. Die Kom­fort­stei­ge­rung für die Mie­ter durch ein ver­bes­ser­tes Raum­kli­ma, nied­ri­ge­re Lärm­im­mis­sio­nen etc. so­wie die tie­fe­ren Ne­ben­kos­ten spie­geln sich in hö­he­rer Zah­lungs­be­reit­schaft. CB Richard El­lis rech­net im in­ter­na­tio­na­len Um­feld mit 2 bis 6% hö­he­ren Mie­ten (inkl. kom­mer­zi­el­ler Lie­gen­schaf­ten).

In den USA wur­den die ef­fek­ti­ven Miet­ver­trä­ge von 10000 Bü­ro­lie­gen­schaf­ten (da­von knapp 700 Leed-und/oder Ener­gy-Star-zer­ti­fi­ziert) im Jahr 2009 un­ter­sucht. Die Mie­ten zer­ti­fi­zier­ter Lie­gen­schaf­ten la­gen – nach Aus­klam­me­rung al­ler an­de­ren Ein­fluss­fak­to­ren – 3% hö­her als bei kon­ven­tio­nel­len Ge­bäu­den. Ei­ne wei­te­re US-Stu­die zu Ener­gy-Star-zer­ti­fi­zier­ten Bü­ro­ge­bäu­den kommt zu ähn­li­chen Er­geb­nis­sen: Ener­gy-Star-zer­ti­fi­zier­te Ge­bäu­de wie­sen ei­ne 6% hö­he­re Mie­te auf, hö­her wa­ren auch das Miet­wachs­tum über fünf­zehn Mo­na­te so­wie der Ver­kaufs­preis und der Be­le­gungs­grad.

Für Im­mo­bi­li­en­in­ves­to­ren sind die Eck­pa­ra­me­ter in den Lie­gen­schaf­ten­be- wer­tun­gen der Schät­zungs­ex­per­ten ent­schei­dend. Die meis­ten Dis­coun­te­dCash­flow-Be­wer­tun­gen von nach­hal­ti­gen Im­mo­bi­li­en rech­nen mit tie­fe­rem struk­tu­rel­len Leer­stand und nied­ri­ge­ren Be­triebs­kos­ten. Beim Dis­kont­satz herrscht je­doch noch Un­ei­nig­keit, ob und in wel­chem Aus­mass ei­ne tiefere Ri­si­ko­prä­mie ge­recht­fer­tigt ist. Mit un­ter­schied­li­chen Ri­si­ko­prä­mi­en in­ner­halb des Dis­kont­sat­zes kön­nen Lie­gen­schaf­ten «be­lohnt» wer­den, falls sie die nach­hal­ti­gen Kri­te­ri­en er­fül­len. In Zu­kunft ist aber auch durch­aus der um­ge­kehr­te Mecha­nis­mus denk­bar: Kon­ven­tio­nel­le Lie­gen­schaf­ten, die nicht zer­ti­fi­ziert sind und da­mit nicht dem Stan­dard ent­spre­chen, wer­den mit ei­nem Ab­schlag in der Lie­gen­schaf­ten­be­wer­tung be­straft.

Markt­wert steigt

In den USA konn­te in Stu­di­en ge­zeigt wer­den, dass der Markt­wert nach­hal­ti­ger Bü­ro­lie­gen­schaf­ten um 16% hö­her lag als bei kon­ven­tio­nel­len Im­mo­bi­li­en. Zu­dem war der durch­schnitt­li­che Ver­mie­tungs­stand von nach­hal­ti­gen Bü­ro­lie­gen­schaf­ten mit 89,1% deut­lich hö­her als der kon­ven­tio­nel­ler Ob­jek­te (81,3%).

Die Ver­kehrs­wer­te ori­en­tie­ren sich an den am Markt er­ziel­ten Prei­sen und zei­gen, dass für nach­hal­ti­ge Im­mo­bi­li­en die Zah­lungs­be­reit­schaft vor­han­den ist. Vie­le In­ves­to­ren dürf­ten sich zu­dem über die lang­fris­ti­ge Wie­der­ver­käuf­lich­keit der Lie­gen­schaf­ten Ge­dan­ken ma­chen. Es zeigt sich, dass die Er­stel­lungs­kos­ten, der Markt­wert so­wie auch die Mie­ten von nach­hal­ti­gen Lie­gen­schaf­ten un­ge­fähr gleich viel hö­her lie­gen wie die kon­ven­tio­nel­ler Im­mo­bi­li­en. Die Ren­di­te scheint so­mit (noch?) nicht von der­je­ni­gen her­kömm­li­cher Ob­jek­te zu di­ver­gie­ren. Der Leer­stand und da­mit die Ri­si­ken schei­nen aber leicht tie­fer aus­zu­fal­len.

Die In­ves­to­ren­nach­fra­ge nach nach­hal­ti­gen Ren­di­te­lie­gen­schaf­ten ist in den letz­ten Jah­ren deut­lich ge­stie­gen. Laut ei­ner ak­tu­el­len Stu­die von Uni­on In­vest­ment Re­al Esta­te wol­len 63% der in Deutsch­land, Frank­reich und Gross­bri­tan­ni­en be­frag­ten Im­mo­bi­li­en­an­le­ger zu­künf­tig «deut­lich stär­ker» in nach­hal­ti­ge Ge­bäu­de in­ves­tie­ren. Dies ist auch in der Schweiz fest­zu­stel­len. Zer­ti­fi­zier­te Be­stan­des­lie­gen­schaf­ten wer­den aber bis heu­te in der Schweiz und Deutsch­land kaum ge­han­delt.

Auf dem Weg zum Stan­dard

Um die Nach­fra­ge zu be­frie­di­gen, wer­den fast aus­schliess­lich zer­ti­fi­zier­te Ren­di­te­lie­gen­schaf­ten neu ge­baut, und die Ten­denz der neu ge­bau­ten Mi­ner­gie-Ob­jek­te ist be­acht­lich (vergl. Gra­fik). In der Schweiz wur­den im Jahr 2009 kom­mer­zi­el­le Lie­gen­schaf­ten mit ei­ner Ener­gie­be­zugs­flä­che (EBZ) von knapp 900 000 m² neu ge­baut und knapp 230000m² EBZ nach Mi­ner­gie­Stan­dards sa­niert und mo­der­ni­siert.

Die­se po­si­ti­ve Ent­wick­lung der nach­hal­ti­gen Lie­gen­schaf­ten dürf­te in der Schweiz an­hal­ten. Der Bund und die Kan­to­ne kön­nen die­se Ent­wick­lung mit Sub­ven­tio­nen und Re­gu­lie­run­gen steu­ern und för­dern so­wie die Er­neue­rung des Ge­bäu­de­be­stands be­schleu­ni­gen. Der An­sturm der Haus­ei­gen­tü­mer auf die För­der­gel­der des Bun­des und der Kan­to­ne bei Ge­bäu­de­sa­nie­run­gen zeigt ein­drück­lich die Wir­kung die­ser Len­kungs­sys­te­me.

Nach­hal­ti­ge Im­mo­bi­li­en dürf­ten zum Stan­dard wer­den, und kon­ven­tio­nel­le Lie­gen­schaf­ten könn­ten an At­trak­ti­vi­tät ver­lie­ren. In­sti­tu­tio­nel­le Im­mo­bi­li­en­in­ves­to­ren wie UBS set­zen des­halb seit ei­ni­gen Jah­ren auf nach­hal­ti­ge Ren­di­te­lie­gen­schaf­ten, sei es bei Neu­bau­pro­jek­ten oder bei der Sa­nie­rung der Be­stan­des­lie­gen­schaf­ten. Mit der stei­gen­den Be­reit­schaft der Mie­ter, für nach­hal­ti­gen Wohn­raum und Bü­ro­flä­chen zu zah­len, so­wie der wei­ter­hin an­zie­hen­den In­ves­to­ren­nach­fra­ge dürf­ten sich In­ves­ti­tio­nen in nach­hal­ti­ge Lie­gen­schaf­ten aus­zah­len.

In­ves­to­ren ver­lan­gen zer­ti­fi­zier­te Ren­di­te­lie­gen­schaf­ten wie die von All­re­al ge­bau­te Null-Ener­gie-Wohn­sied­lung Eu­lach­hof in Win­ter­thur.

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