Fehl­ge­lei­te­te neue Re­vi­si­on des Miet­rechts

Öko­no­misch fal­sche In­de­xie­rung – Künf­tig kei­ne Miet­zins­sen­kun­gen mehr – Markt­mie­te als Aus­weg

Finanz und Wirtschaft - - SCHWEIZ - PE­TER MORF

Seit Jah­ren schon ist das Miet­recht ein Sor­gen­kind der Po­li­tik. Nach ge­schei­ter­ten Volks­ab­stim­mun­gen in den Jah­ren 2003 und 2004 wur­den meh­re­re An­läu­fe zu ei­ner Neu­re­ge­lung ge­nom­men – und ver­lie­fen stets im San­de. In der ver­gan­ge­nen Som­mer­ses­si­on hat der Stän­de­rat ei­nen neu­en Ver­such ge­star­tet. Die zu­vor auf Eis ge­leg­te bun­des­rät­li­che Re­vi­si­ons­vor­la­ge wur­de, nur mit ge­ring­fü­gi­gen Än­de­run­gen, re­vi­ta­li­siert. Die Vor­la­ge ent­spricht, ab­ge­se­hen von we­ni­gen Aus­nah­men, weit­ge­hend der­je­ni­gen, die das Volk 2004 klar ab­ge­lehnt hat­te. Das ist nicht nur fan­ta­sie­los, son­dern spie­gelt auch ein ei­gen­ar­ti­ges De­mo­kra­tie­ver­ständ­nis. Die na­tio­nal­rät­li­che Kom­mis­si­on ist in der ver­gan­ge­nen Wo­che auf ih­ren frü­he­ren Ent­scheid zu­rück­ge­kom­men und auf die Vor­la­ge ein­ge­tre­ten. Sie hat al­ler­dings ei­ne Dif­fe­renz zum Stän­de­rat ge­schaf­fen.

Der Re­vi­si­ons­be­darf im Miet­recht ist un­be­strit­ten: Die Kop­pe­lung an die Hy­po­the­kar­zin­sen ist nicht sach­ge­recht, es gibt kei­nen all­ge­mein gül­ti­gen Hy­po­the­kar­zins­satz mehr, er wird heu­te meist in­di­vi- du­ell aus­ge­han­delt. Der seit 2008 von der Na­tio­nal­bank er­ho­be­ne Re­fe­renz­zins­satz für Hy­po­the­ken hat das Pro­blem et­was ent­schärft, aber nicht ge­löst. Zu­dem ist die Kop­pe­lung an den Hy­po­the­kar­satz Aus­fluss des aus markt­wirt­schaft­li­cher Sicht ver­fehl­ten Kon­zepts der Kos­ten­mie­te. Das schwei­ze­ri­sche Miet­recht ist zu­dem über­aus kom­pli­ziert. Die­se Fak­to­ren ha­ben auch ge­mäss der OECD da­zu ge­führt, dass die Mie­ten in der Schweiz im Ver­gleich zur EU mas­siv über­teu­ert sind.

Öko­no­mi­scher Un­fug

Mit der vor­lie­gen­den Re­vi­si­on wird die Sa­che nicht bes­ser, im Ge­gen­teil. Vor­ge­schla­gen ist der Über­gang von der Kop­pe­lung der Mie­ten an den Hy­po­the­kar­zins zur In­de­xie­rung der Mie­ten an der all­ge­mei­nen Teue­rung. Da­mit wird ein gro­ber öko­no­mi­scher Feh­ler durch ei­nen an­de­ren er­setzt – das ist Un­fug. Der Miet­zins hat die Ver­hält­nis­se auf dem Miet­woh­nungs­markt zu spie­geln und ent­spre­chen­de An­rei­ze an die Markt­ak­teu­re zu ver­mit­teln.

Die Kop­pe­lung an die all­ge­mei­ne Teue­rung wird der An­for­de­rung an die Mie­ten in kei­ner Art und Wei­se ge­recht. Die künf­tig mass­ge­ben­de Ent­wick­lung et­wa der Prei­se von Brot, Au­tos, Zahn­bürs­ten und Ähn­li­chem hat nichts mit der Ent­wick­lung von An­ge­bot und Nach­fra­ge auf Miet­woh­nungs­markt zu tun. Da ist es un­er­heb­lich, ob die Mie­ten an die vol­le Teue­rung (Na­tio­nal­rats­kom­mis­si­on) oder nur zu 90% an­ge­passt wer­den dür­fen, wie von Bun­des­rat und Stän­de­rat be­schlos­sen. Durch die re­du­zier­te An­pas­sung – un­ter Aus­klam­me­rung der Ener­gie-und Wohn­kos­ten – wür­de im­mer­hin der sich selbst be­schleu­ni­gen­de Spi­r­a­l­ef­fekt im In­dex durch stei­gen­de Mie­ten ge­min­dert.

Die In­de­xie­rung schliesst über­dies das Sin­ken von Mie­ten in Zu­kunft na­he­zu aus, sie wer­den nur noch stei­gen. Ein Blick auf die lang­fris­ti­ge Ent­wick­lung des Kon­su­men­ten­preis­in­dex be­legt dies. Seit 1990 ist er le­dig­lich in ei­nem ein­zi­gen Jahr leicht ge­sun­ken: 2009 um 0,5%. Im lau­fen­den Jahr ist wie­der mit ei­nem Plus zu rech­nen – die Mie­ten wür­den stei­gen. Be­ginnt sich über­dies die In­fla­ti­on zu be­schleu­ni­gen, wer­den die Mie­ten we­gen der In­de­xie­rung rasch und mar­kant teu­rer. Die War­nung, mit stei­gen­den Hy­po- the­kar­zin­sen wür­den die Mie­ten stei­gen, trifft zwar zu, doch sie ist kein Ar­gu­ment für die In­de­xie­rung.

Ho­he Re­gu­lie­rungs­dich­te

Die von den Rä­ten nun wie­der auf­ge­grif­fe­ne Re­vi­si­on des Miet­rechts bleibt sehr in­ter­ven­tio­nis­tisch, die Miss­brauchs­re­ge­lung über die In­sti­tu­ti­on der Ver­gleichs­mie­te ist äus­serst kom­pli­ziert, und dem Ei­gen­tü­mer kann im Ex­trem­fall die zu­läs­si­ge Mie­te dik­tiert wer­den. Die ho­he Re­gu­lie­rungs­dich­te bleibt be­ste­hen, In­ves­ti­tio­nen in den Woh­nungs­bau wer­den nicht at­trak­ti­ver.

Die vor­lie­gen­de Miet­rechts­re­vi­si­on ist grund­le­gend falsch, sie treibt den Teu­fel (Hy­po­the­kar­zins­bin­dung) mit dem Beel­ze­bub der Teue­rungs­in­de­xie­rung aus. Dem Par­la­ment ist der Mut zu wün­schen, die­se Vor­la­ge de­fi­ni­tiv zu be­er­di­gen und sich end­lich der Markt­mie­te zu­zu­wen­den. Ein funk­tio­nie­ren­der Markt bringt den In­ves­to­ren ver­nünf­ti­ge Ren­di­ten und ist für die Mie­ter gleich­sam der bes­te Schutz vor Miss­bräu­chen. Der Weg ist gang­bar; man muss ihn nur ge­hen wol­len.

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