Licht und Schat­ten an den Im­mo­bi­li­en­märk­ten

Finanz und Wirtschaft - - PRAKTIKUS/PORTRÄT - AN

Die Eu­ro­kri­se hängt wie ein Da­mokles­schwert über den eu­ro­päi­schen Im­mo­bi­li­en­märk­ten. Ban­ken hal­ten sich mit der Kre­dit­ver­ga­be zu­rück, die Ein­kom­men sin­ken, und die Prei­se für Wohn- und Ge­schäfts­im­mo­bi­li­en wei­sen in den meis­ten Län­dern ab­wärts. In Spa­ni­en, ei­nem der am stärks­ten be­trof­fe­nen Staa­ten, sind die Prei­se für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser seit ih­rem Hö­he­punkt im Früh­ling 2008 um 20% ge­sun­ken – in den USA seit der Spit­ze «nur» 16% (vgl. Gra­fik). An­der­seits schnei­den ein­zel­ne Märk­te und Ni­schen sehr gut ab. So glän­zen in­ner­halb des trü­ben Um­felds für ge­werb­li­che Im­mo­bi­li­en Bü­ro­märk­te, vor al­lem in deut­schen und skan­di­na­vi­schen Städ­ten.

Aus­ser­or­dent­lich tie­fe Zin­sen und die Su­che nach ei­nem si­che­ren Stand­ort an­ge­sichts der un­si­che­ren Zu­kunft der Wäh­rungs­uni­on trei­ben die Im­mo­bi­li­en in der Schweiz, aber auch in Deutsch­land an. Es droht gar ei­ne Über­trei­bung: Der Schwei­zer Im­mo­bi­li­en­bla­sen­in­dex hat sich ge­mäss UBS im Ja­nu­ar der Ri­si­ko­zo­ne ge­nä­hert.

Der Markt für Hy­po­the­ken­ver­brie­fun­gen teilt sich in we­ni­ge gros­se Seg­men­te und ei­ne Viel­zahl von Spe­zia­li­tä­ten (z. B. MBS auf bri­ti­sche Pubs). In Gross­bri­tan­ni­en, wo der gröss­te Teil des eu­ro­päi­schen Markts be­hei­ma­tet ist, zeigt der Trend seit­wärts. Die Im­mo­bi­li­en­prei­se sta­gnie­ren. Trotz tie­fer Zin­sen steht das Hy­po­the­kar­ge­schäft fast still, im­mer­hin hal­ten sich die Kon­kur­se in en­gen Gren­zen. Auch die­ses Jahr dürf­ten Top-wohn­im­mo­bi­li­en über so­ge­nann­te Pri­me RMBS den Lö­wen­an­teil im schwin­den­den Mbs-emis­si­ons­ge­schäft aus­ma­chen.

Hol­län­di­sche RMBS, die seit Jah­ren zu den Ver­brie­fun­gen mit dem si­chers­ten Er­trag zäh­len, sind seit kur­zem mit schlech­te- ren Rah­men­fak­to­ren kon­fron­tiert. Die Prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en sind lan­des­weit seit dem Som­mer 7% ge­sun­ken. Seit 2011 gilt ein neu­er Co­de of Con­duct im Hy­po­the­ken­ge­schäft, u. a. wur­de die bis­her er­laub­te ho­he Be­leh­nungs­gren­ze ge­senkt. Er soll die Ri­si­ken im Mbs-markt ver­rin­gern.

Mit Ge­schäfts­im­mo­bi­li­en un­ter­leg­te Ver­brie­fun­gen (CMBS) ha­ben mit ei­nem zu­neh­mend schwie­ri­gen Um­feld zu kämp­fen. Nicht bri­ti­sche CMBS schnit­ten be­son­ders schlecht ab. Von den 97 Kre­di­ten über 8 Mrd. €, die 2011 fäl­lig wur­den, sind nur 31% ter­min­ge­recht (oder mit ge­rin­ger Ver­zö­ge­rung) zu­rück­ge­zahlt wor­den. Die üb­ri­gen wur­den ge­streckt oder ab­ge­schrie­ben. Da be­reits im neu­en Jahr Cmbs-kre­di­te un­be­zahlt ver­fal­len sind, ist da­von aus­zu­ge­hen, dass die­ses Seg­ment 2012 das Sor­gen­kind der Ver­brie­fungs­bran­che blei­ben wird.

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