Im­mo­bi­li­en-de­ri­va­te sind rar

Ab­si­che­rungs­in­stru­men­te für Im­mo­bi­li­en sind in der Schweiz Man­gel­wa­re – In­sti­tu­tio­nel­le be­vor­zu­gen aus­ser­börs­li­che In­stru­men­te

Finanz und Wirtschaft - - DERIVATE - ANDRE­AS STOCKER

Der Schwei­zer Im­mo­bi­li­en­markt boomt. Das über­rascht kaum, denn die Ren­di­ten von Ob­li­ga­tio­nen be­fin­den sich auf his­to­ri­schen Tiefs und die Ak­ti­en­märk­te sind vo­la­til und von Kor­rek­tu­ren ge­prägt. Die In­ves­ti­ti­on in die­se An­la­gen drängt sich nicht auf. Der­weil gel­ten Im­mo­bi­li­en als si­che­rer Wert in un­si­che­ren Zei­ten. Die Hy­po­the­kar­zin­sen sind zu­dem re­kord­tief, was die At­trak­ti­vi­tät von Im­mo­bi­li­en zu­sätz­lich stei­gert.

Die war­nen­den Stim­men meh­ren sich je­doch: An­fang Fe­bru­ar ver­öf­fent­lich­te die UBS die neus­ten In­di­ka­tio­nen zum Schwei­zer Im­mo­bi­li­en­markt. Der so­ge­nann­te Im­mo­bi­li­en­bla­sen­in­dex der Gross­bank be­fin­det sich auf dem höchs­ten Stand seit knapp 20 Jah­ren und no­tiert 0,8. Ge­gen­über dem Vor­quar­tal avan­cier­te er 0,22 Ind­ex­punk­te (vgl. Gra­fik). Die Ri­si­ko­zo­ne ist ab ei­nem Stand von 1 er­reicht. No­tiert der In­dex über 2, ist von ei­ner Bla­se im Im­mo­bi­li­en­markt aus­zu­ge­hen. Ge­mäss UBS ge­hö­ren die Re­gio­nen Zü­rich, Genf, Lau­sanne und Tei­le Grau­bün­dens zu den am höchs­ten be­wer­te­ten Ge­bie­ten der Schweiz (vgl. Gra­fik). Die Re­gio­nen Glat­tal, Kno­nau­er­amt, Ba­sel und Saa­nen sind als so­ge­nann­te Mo­ni­to­rin­gGe­bie­te aus­ge­wie­sen, die dor­ti­gen Im­mo­bi­li­en­prei­se be­fin­den sich eben­falls auf er­höh­tem Ni­veau.

In Zü­rich nä­hern sich die Im­mo­bi­li­en­prei­se ge­mäss UBS al­so der Ri­si­ko­zo­ne. Auch Da­ten der Zürcher Kan­to­nal­bank ZKB wei­sen in die­se Rich­tung. Ge­mes­sen an der Ent­wick­lung des von der ZKB er­ho­be­nen Wohn­ei­gen­tums­in­dex Zwex ver­teu­er­te sich Wohn­ei­gen­tum im Kan­ton im ver­gan­ge­nen Jahr um 4,1% (vgl. Gra­fik). Der Zwex no­tier­te En­de 2011 8,5% über dem Höchst von 1990.

Die Sor­gen neh­men zu

1990 er­reich­ten die Im­mo­bi­li­en­prei­se in der Schweiz ei­nen Hö­he­punkt, da­nach setz­te der Preis­zer­fall ein. Dies führ­te zu ei­ner Ban­ken­kri­se in Zu­ge de­rer rund die Hälf­te der Re­gio­nal­ban­ken, zwei Kan­to­nal­ban­ken so­wie die Schwei­ze­ri­sche Volks­bank die Selb­stän­dig­keit ver­lo­ren.

Auch heu­te stellt der Hy­po­thekar­markt vor al­lem für in­lan­d­ori­en­tier­te Ban­ken ein Klum­pen­ri­si­ko dar, schreibt die Schwei­ze­ri­sche Na­tio­nal­bank SNB in ih­rem Sta­bi­li­täts­re­port vom Au­gust 2011. Hy­po­the­kar­for­de­run­gen ma­chen rund 70% der Ak­ti­ven die­ser Ban­ken aus. So­mit wür­den sin­ken­de Prei­se, ver­bun­den mit zu­neh­men­den Aus­fäl­len von Hy­po­the­ken, das ge­sam­te Schwei­zer Bank­sys­tem be­las­ten.

Ge­mäss den Zah­len der SNB ma­chen Hy­po­the­kar­kre­di­te 80% der ge­sam­ten Bank­kre­di­te aus. Die Hy­po­the­kar­for­de­run­gen be­tru­gen En­de No­vem­ber 2011 786 Mrd. Fr. Seit An­fang 2009 nah­men sie 15% zu. Auch die SNB warnt be­reits seit 2010 vor «Fehl­ent­wick­lun­gen auf dem Im­mo­bi­li­en­markt». Das In­stru­men­ta­ri­um der SNB, um ge­gen Über­hit­zun­gen auf dem Im­mo­bi­li­en­markt vor­zu­ge­hen, ist je­doch äus­serst be­schränkt. Die star­ke hel­ve­ti­sche Va­lu­ta so­wie die schwä­cheln­de Wirt­schaft zwin­gen die Na­tio­nal­bank da­zu, die ex­pan­si­ve Geld­po­li­tik wei­ter­hin auf­recht­zu­er­hal­ten.

Be­leh­nungs­gren­zen

Die SNB kann je­doch ma­kro­pru­den­ti­el­le Mass­nah­men durch­set­zen wie das Eta­blie­ren von Be­leh­nungs­gren­zen in Hy­po­the­ken und schär­fe­re Ei­gen­mit­tel­vor­schrif­ten im Kre­dit­ge­schäft der Ban­ken. Den Ein­satz sol­cher In­stru­men­te deu­te­te Tho­mas Jor­dan, der in­te­ri­mis­ti­sche Prä­si­dent des Snb-di­rek­to­ri­ums, in ei­ner Re­de am 7. Fe­bru­ar an. Den Ex­per­ten zu­fol­ge sind die Ge­fah­ren im Schwei­zer Im­mo­bi­li­en­markt so­mit exis­tent. Doch wie kön­nen sich Ei­gen­tü­mer von Im­mo­bi­li­en ge­gen Preis­kor­rek­tu­ren ab­si­chern? Auch dort ist, zu­min­dest für Pri­vat­an­le­ger, die Aus­wahl an vala­blen In­stru­men­ten äus­serst be­schränkt.

Zur Ver­fü­gung ste­hen dem In­ves­tor an der Schwei­zer De­ri­vat­bör­se Scoach ko­tier­te Put-warrants der ZKB auf den Zwex mit Lauf­zei­ten bis En­de Ja­nu­ar 2013. Der Aus­übungs­preis liegt je­doch mit 212,57 rund 19% un­ter dem In­dex­stand von En­de 2011 – der Zwex wird ein­mal pro Quar­tal neu kal­ku­liert. Da die­se In­stru­men­te deut­lich von ih­rem Aus­übungs­preis ent­fernt sind, ist von ei­ner In­ves­ti­ti­on ab­zu­ra­ten. Die ZKB ist hier­zu­lan­de das ein­zi­ge In­sti­tut, wel­ches Warrants auf Im­mo­bi­li­en­in­di­zes be­gibt. Ge­mäss An­ga­ben der Zürcher Kan­to­nal­bank ist es der­zeit nicht ge­plant, neue Se­ri­en von Zwex-warrants zu lan­cie­ren, zu­min­dest nicht bis zum ers­ten Quar­tal 2013.

Für in­sti­tu­tio­nel­le An­le­ger of­fe­riert sich der­weil der Ein­satz von aus­ser­börs­lich (OTC) ge­han­del­ten Im­mo­bi­li­en-de­ri­va­ten, bei­spiels­wei­se auf Ipd-in­di­zes (In­vest­ment Pro­per­ty Da­tabank). Das Lon­do­ner Un­ter­neh­men bie­tet Bench­marks auf welt­wei­te so­wie län­der­spe­zi­fi­sche Im­mo­bi­li­en­in­di­zes an. Spe­zia­li­sier­te In­vest­ment­ban­ken kön­nen ba­sie­rend auf die­sen Ba­ro­me­tern De­ri­va­te lan­cie­ren. Für pri­va­te Wohn­ei­gen­tü­mer kommt de­ren Ein­satz je­doch kaum in Fra­ge.

Kon­so­li­die­rung er­wünscht

Adri­an Lü­scher, Im­mo­bi­li­en­ex­per­te der ZKB fügt an, dass die Preis­ent­wick­lung auf dem Schwei­zer Wohn­ei­gen­tums­markt nicht ver­gleich­bar ist mit je­ner in den USA oder Gross­bri­tan­ni­en. Dort ver­drei­fach­ten sich die Prei­se in der letz­ten Boom­pha­se von 1997 bis 2007, bis dann die Kor­rek­tur 2007 und 2008 ein­setz­te (vgl. Gra­fik). In der Fol­ge kor­ri­gier­ten Im­mo­bi­li­en in den USA rund 30%, in Gross­bri­tan­ni­en gut 20%. Die Prei­se von Schwei­zer Wohn­im­mo­bi­li­en avan­cier­ten seit 2000 deut­lich we­ni­ger. So leg­te der Zwex von An­fang

Re­gio­na­le Ri­si­ko­kar­te des Ubs-bla­sen­in­dex 2000 bis En­de 2011 rund 43% zu. Die Prei­se von Ei­gen­tums­woh­nun­gen klet­ter­ten ge­mäss An­ga­ben der Im­mo­bi­li­en­be­ra­tungs­fir­ma Wüest und Part­ner schweiz­weit rund 60% (vgl. Gra­fik).

Ins­ge­samt gel­te der Schwei­zer Ei­gen­heim­markt wei­ter­hin als fun­da­men­tal gut ab­ge­stützt, trotz lo­ka­ler Über­trei­bun­gen, so Lü­scher. Da­her sei­en solch mar­kan­te Ein­bus­sen wie sie im Aus­land zu be­ob­ach­ten wa­ren hier­zu­lan­de un­wahr­schein­lich. Lü­scher er­gänzt: «Es ist zu er­war­ten, dass sich das Im­mo­bi­li­en­preis­wachs­tum im lau­fen­den Jahr ab­schwächt, da­durch könn­te sich der Markt et­was be­ru­hi­gen. An den zen­tra­len, gu­ten La­gen be­steht je­doch wei­ter­hin ein deut­li­cher Nach­fra­ge­über­hang. Das tie­fe Zins­ni­veau be­güns­tigt die At­trak­ti­vi­tät von Im­mo­bi­li­en.»

Im­mo­bi­li­en­de­ri­va­te sind der­weil in den USA und Gross­bri­tan­ni­en deut­lich eta­blier­ter als in der Schweiz. Der reifs­te Markt in Eu­ro­pa ist der bri­ti­sche. An der Ter­min­bör­se Eur­ex sind Kon­trak­te auf IPD UK In­di­zes so­wie Su­bin­di­zes un­ter­teilt in bspw. Bü­ro- und La­den­flä­chen ver­füg­bar. In den USA sind Fu­tures auf den Ca­se Shil­ler In­dex an der Ter­min­bör­se CME er­hält­lich. Der In­dex spie­gelt die Haus­prei­se in den zehn be­völ­ke­rungs­stärks­ten Re­gio­nen der USA. Seit An­fang 2009 ten­diert der Ca­se Shil­ler seit­wärts.

Pro­gno­se mit Fu­tures

Der Vor­teil von Fu­tures ist zu­dem, dass sie zur Pro­gno­se tau­gen. Ge­mäss der ak­tu­el­len Ter­min­kur­ve des Ca­se Shil­ler In­dex ist wei­ter­hin von ei­ner Kon­so­li­die­rung der ame­ri­ka­ni­schen Häu­ser­prei­se aus­zu­ge­hen (vgl. Gra­fik).

Die Fu­tures im­pli­zie­ren bis Fe­bru­ar 2013 le­dig­lich ei­ne mar­gi­na­le Zu­nah­me des Ca­se Shil­ler In­dex von rund 2% ge­gen­über dem Stand En­de No­vem­ber 2011. Ein sol­ches Pro­gno­se­werk­zeug ist für den Schwei­zer Markt lei­der nicht vor­han­den. Ei­ne Ab­küh­lung der Im­mo­bi­li­en­prei­se wä­re je­doch er­wünscht, da­durch könn­te sich der hie­si­ge Markt be­ru­hi­gen.

Mit 126 Me­tern ist der Pri­me To­wer das höchs­te Ge­bäu­de der Schweiz. Zu­min­dest bis 2015, bis das Ro­che-hoch­haus fer­tig­ge­stellt wird.

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