Im­mo­bi­li­en­markt: Crash-ge­fahr steigt

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Der Schwei­zer Woh­nungs­markt sei über­be­wer­tet und die Ren­di­te für den In­ves­tor viel zu nied­rig – so nied­rig wie nir­gends sonst in den wich­ti­gen Märk­ten Eu­ro­pas. Des­halb sei die Ge­fahr ei­ner Preis­kor­rek­tur rie­sig. Zu die­sem Schluss kommt ei­ne «Fi­nanz und Wirt­schaft» ex­klu­siv vor­lie­gen­de Stu­die des nie­der­län­di­schen Fi­nanz­hau­ses Kem­pen Ca­pi­tal. De­sta­bi­li­sie­rend könn­te sich der Aus­bau des Im­mo­bi­li­en­be­stan­des durch Schwei­zer Pen­si­ons­kas­sen aus­wir­ken. In Pro­zent des ge­sam­ten An­la­ge­ver­mö­gens ist der An­teil von 2007 bis 2011 von 17,1 auf 20,6% ge­stie­gen.

Eg­bert Ni­j­mei­er, Ana­lyst von Kem­pen, rech­net vor, dass die jähr­li­che Markt­ren­di­te ( To­tal Re­turn, IRR) für Schwei­zer Wohn­im­mo­bi­li­en ge­ra­de mal 3,5% be­tra­ge. In Deutsch­land wirft Wohn­ei­gen­tum 6% ab, in Paris im­mer­hin 5,3 und für Shop­ping­zen­tren in Gross­bri­tan­ni­en sind sat­te 7,6% der Schnitt. Auch wenn man be­rück­sich­ti­ge, dass das Län­der­ri­si­ko in der Schweiz we­ni­ger hoch ist als in Deutsch­land und der Im­mo­bi­li­en­markt hier­zu­lan­de his­to­risch ge­se­hen sta­bil ist, hält Kem­pen den Schwei­zer Markt für zu teu­er. In den letz­ten zehn Jah­ren und be­son­ders in den letz­ten zwei sei viel Geld in den Im­mo­bi­li­en­markt ge­flos­sen.

An­ge­sichts tie­fer Zin­sen, des Trends zu Qua­li­täts­an­la­gen und des be­schränk­ten An­ge­bots sind die Prei­se ra­sant ge­stie­gen, gleich­zei­tig sind die Ren­di­ten ge­sun­ken. «Wann die­ser Zy­klus zu ei­nem En­de kommt, ist schwer zu sa­gen. Doch je län­ger er dau­ert, des­to schmerz­haf­ter wird es für die Pen­si­ons­kas­sen und die Schwei­zer Wirt­schaft», er­klärt der Kem­pen-Ana­lyst.

Be­son­ders hart trä­fe es die Pen­si­ons­kas­sen – so­wie wei­te­re Im­mo­bi­li­en­an­le­ger –, wenn ein Zins­an­stieg ei­nen Crash aus­lös­te. Dann wä­ren nicht nur Wert­min­de­run­gen auf Im­mo­bi­li­en, son­dern auch auf Bond­an­la­gen un­ver­meid­bar. Ni­j­mei­er rät des­halb zu Di­ver­si­fi­ka­ti­on und zum Ver­kauf ein­zel­ner Schwei­zer Ob­jek­te in den noch im­mer in­tak­ten Im­mo­bi­li­en­markt. Aus Sicht des Pri­vat­an­le­gers, der sich über­legt, ein Ei­gen­heim zu kau­fen, heisst das wohl: Ei­le ist nicht an­ge­bracht. Der Markt ist fra­gil. Ver­ein­zelt ist be­reits zu be­ob­ach­ten, dass Prei­se, die vor zwölf Mo­na­ten noch lo­cker ge­zahlt wur­den, nicht mehr zu er­zie­len sind. Die Zeit spielt der­zeit für den Käu­fer. Dass ein Preis­zer­fall be­vor­steht, ist zwar nicht in Stein ge­meis­selt; doch die An­zei­chen meh­ren sich.

Wil­lem Bui­ter: «Die Ban­ken­uni­on ist für das Über­le­ben der Eu­ro­zo­ne zen­tral. Sie wird von Berlin sa­bo­tiert, das ist ein Spiel mit dem Feu­er.»

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