«Es ist kei­ne Im­mo­bi­li­en­bla­se am Plat­zen»

MAR­TIN NEFF Für den Chef­öko­no­men von Raiff­ei­sen Schweiz wird zu we­nig zwi­schen dem ak­tu­el­len Im­mo­bi­li­en­markt und dem der Neun­zi­ger­jah­re un­ter­schie­den

Finanz und Wirtschaft - - PRAKTIKUS/PORTRÄT - FORT­SET­ZUNG AUF SEI­TE 20

Der Schweiz geht es gut, sie ist in der Fi­nanz- und Schul­den­kri­se ih­rem Ruf als In­sel der Glück­se­li­gen wo­mög­lich ge­rech­ter ge­wor­den denn je. Die durch Struk­tur­re­for­men in den Neun­zi­ger­jah­ren ge­won­ne­ne Wett­be­werbs­fä­hig­keit hat der Ex­port­in­dus­trie ge­hol­fen. Und na­tür­lich ha­ben auch die tie­fen Zin­sen und die Eu­ro­un­ter­gren­ze der Schwei­ze­ri­schen Na­tio­nal­bank (SNB) zum Er­folg in der Kri­se bei­ge­tra­gen (vgl. Sei­te 20). Doch es ist ge­nau die Geld­po­li­tik, die zu Über­hit­zungs­er­schei­nun­gen am Im­mo­bi­li­en­markt ge­führt hat. Er­in­ne­run­gen an die Im­mo­bi­li­en­bla­se vor gut zwei Jahr­zehn­ten wer­den wach. Mar­tin Neff, Chef­öko­nom von Raiff­ei­sen Schweiz, er­klärt im Interview, wie­so es heu­te an­ders ist. Ist das Hy­po­the­kar­wachs­tum aber nicht ge­ra­de vor dem Hin­ter­grund die­ses Struk­tur­wan­dels ge­fähr­lich? Vor fünf bis sechs Jah­ren hat­ten wir im Hy­po­the­ken­markt Zu­nah­men von 5% oder mehr. Das ist über ei­ne ge­wis­se Zeit un­be­denk­lich, wenn wie in der Schweiz Nach­hol­be­darf be­steht. Jetzt sind wir bei Ra­ten von gut 3%. Das hal­te ich nicht mehr für zu viel. För­dern die tie­fen Zin­sen nicht ei­nen Bau­boom, der in ein Über­an­ge­bot führt? Die Bau­wirt­schaft pro­du­ziert, so­viel sie kann: knapp 52 000 neue Woh­nun­gen im Jahr. Woll­te man den Nach­fra­ge­über­hang ab­bau­en, müss­te zwei Jah­re lang so wei­ter­pro­du­ziert wer­den, und die Zu­wan­de­rung müss­te sich hal­bie­ren. Erst dann hät­ten wir kei­nen mas­si­ven Über­hang mehr, und erst dann wür­de die Nach­fra­ge die Prei­se we­ni­ger stark stüt­zen. Letzt­lich ganz ent­schei­dend: Wir spre­chen von Wohn­ei­gen­tum. Es hat für den Ei­gen­tü­mer di­rek­ten Nutz­wert. In den Neun­zi­ger­jah­ren ent­stand die Bla­se bei kom­mer­zi­ell ge­nutz­ten Im­mo­bi­len. An­ders als heu­te wur­den spe­ku­la­ti­ve Kas­ka­den­käu­fe mas­siv ge­le­ver­a­ged. Die Bo­ni­tät war Ne­ben­sa­che. Al­les, was zähl­te, war, Im­mo­bi­li­en zu ha­ben. Wie funk­tio­nier­te das? An­ek­do­tisch ge­spro­chen: Man über­zeug­te Leu­te mit Bau­land, ei­ne Hy­po­thek auf­zu­neh­men, um sich «mal et­was zu leis­ten». En­de der Acht­zi­ger­jah­re kam da­zu, dass man die künf­ti­ge Preis­ent­wick­lung in die Hö­he des ver­ge­be­nen Kre­dits ein­rech­ne­te – da­mit leg­te man die Lun­te für den Mo­ment, wenn die Zin­sen dre­hen. Noch ex­plo­si­ver wur­de der Cock­tail, weil die Kre­dit­prü­fung von der­sel­ben Ab­tei­lung vor­ge­nom­men wur­de, die den Kre­dit sprach. Heu­te sind die­se Be­rei­che ge­trennt. Und die Trag­bar­keit – da­mals mehr oder we­ni­ger ne­ben­säch­lich – wird heu­te an re­la­tiv ho­hen Zin­sen ge­mes­sen, näm­lich 5%. Wo ist über­haupt das Pro­blem? Mit die­sen 5% ist auch je­der Neu­kun­de für den Fall ei­nes sub­stan­zi­el­len Zins­an­stiegs ge­rüs­tet. Das ist ge­nau der Punkt. Wir müs­sen viel­mehr dar­auf ach­ten, dass die­se Trag­bar­keits­rech­nung sau­ber ge­macht und auch ein­ge­hal­ten wird. Man kann nicht wis­sen, wie kon­se­quent die­se Prü­fung statt­fin­det. Glau­ben Sie, dass die Zin­sen bald stei­gen, und wie stark wä­re dann die Kor­rek­tur? Ein mas­si­ver Zins­an­stieg über Nacht ist schlicht­weg un­mög­lich. Die La­ge ist nicht mit den spä­ten Acht­zi­ger­jah­ren ver­gleich­bar ist. Die Zin­sen hat­ten sich da­mals von gut 3 bis 4% auf über 7% ver­dop­pelt. Ei­ne Ver­dop­pe­lung vom heu­ti­gen Ni­veau von rund 1 bis 2% wür­de der Markt ver­kraf­ten, es lä­ge auch noch un­ter­halb des his­to­ri­schen Mit­tels von rund 5% Zins­be­las­tung. Zu­dem muss ge­sagt wer­den, dass sich mitt­ler­wei­le vie­le Kre­dit­neh­mer mit Fes­t­hy­po­the­ken zu tie­fen Zin­sen über zehn bis fünf­zehn Jah­re ge­gen ei­nen Zins­an­stieg ab­ge­si­chert ha­ben. Hö­he­re Sät­ze wür­den nicht so­fort voll auf das Porte­mon­naie der Schuld­ner durch­schla­gen. Könn­te aber die seit lan­gem ex­pan­si­ve Geld­po­li­tik nicht bald zu hö­he­rer In­fla­ti­on füh­ren und die Zin­sen an­hei­zen? Man kann zwar dar­über dis­ku­tie­ren, ob die SNB die Li­qui­di­tät früh ge­nug ab­füh­ren kann, aber die In­fla­ti­on ex­plo­diert auch nicht über Nacht. Ein re­al­wirt­schaft­li­cher Bo­den für In­fla­ti­on scheint auch nicht ge­ge­ben. Selbst wenn ein star­ker Zins­an­stieg kommt, dann nicht über Nacht. Ge­setzt den Fall, das ge­schä­he trotz­dem, wür­de der Pa­ti­ent so­fort wie­der an den Tropf ge­nom­men: Wenn die Schweiz 5% Zin­sen hat, hat Deutsch­land 6%, die Pe­ri­phe­rie weit hö­he­re. Der An­fang Jahr ak­ti­vier­te an­ti­zy­kli­sche Ka­pi­tal­puf­fer hat Ih­rer Mei­nung nach nur ei­nen ge­rin­gen Brems­ef­fekt auf die Nach­fra­ge nach Hy­po­the­ken (vgl. Sei­te 20, Anm. d. Red.). Wie steht es mit den im Ju­ni 2012 be­schlos­se­nen er­höh­ten Ei­gen­mit­tel­an­for­de­run­gen?

Woll­te man den Nach­fra­ge­über­hang ab­bau­en, müss­te zwei Jah­re so wei­ter­pro­du­ziert wer­den, die Zu­wan­de­rung müss­te sich hal­bie­ren.

Das hat die Ent­schei­dun­gen bei Grenz­haus­hal­ten be­ein­flusst, den ei­nen oder an­de­ren so­gar vom Kauf ab­ge­hal­ten, da min­des­tens die Hälf­te des Ei­gen­ka­pi­tals in bar vor­lie­gen muss und nicht aus Vor­be­zug oder Pfän­dung der Pen­si­ons­kas­se stam­men darf. Dies war ein sinn­vol­les Si­gnal an den Markt: Ein In­ves­tor braucht Ei­gen­ka­pi­tal – und was an­de­res ist ein Haus­käu­fer? Lebt der Schwei­zer punk­to Woh­nen auf zu gros­sem Fuss? In der Schweiz wird Wohn­ei­gen­tum an­ders er­wor­ben als im Aus­land. Die Wohn­ei­gen­tums­quo­te ist et­wa in Ita­li­en mit zwei Drit­teln viel hö­her. Aber dort wird erst ge­spart und dann ge­kauft, in der Schweiz wird zu­erst der Kre­dit auf­ge­nom­men, und dann wird ab­ge­zahlt. Das fin­de ich eher be­denk­lich. Wir brau­chen nicht un­be­dingt Ein­grif­fe zur Sta­bi­li­sie­rung des Mark­tes, wir brau­chen eher er­zie­he­ri­sche Mass­nah­men bei den neu­en Hy­po­the­ken­neh­mern. Sie müs­sen ver­ste­hen, was es be­deu­tet, über den gan­zen Le­bens­zy­klus in Wohn­ei­gen­tum zu in­ves­tie­ren: Amor­ti­sa­ti­on, Wert­zer­fall, pro­fes­sio­nel­ler Un­ter­halt. Vor al­lem bei Stock­werk­ei­gen­tum, wo, wer

Mar­tin Neff: «Amor­ti­sa­ti­on ist noch im­mer ein Fremd­wort in der Schweiz.»

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