Wohn­ei­gen­tum im Bann der Zin­sen

Ge­rin­ge Hy­po­the­kar­kos­ten und Kon­junk­tur stei­gern die Nach­fra­ge in der Schweiz, brem­send wirkt das ho­he Preis­ni­veau.

Finanz und Wirtschaft - - VORDERSEITE - WOLF­GANG GAM­MA

Um The­men rund ums Ei­gen­heim dreht sich die neue FuW­Ru­brik «Im­mo­Ser­vice». Sie gibt Ant­wor­ten auf Fra­gen zum Markt wie zur Fi­nan­zie­rung. Den Auf­takt ma­chen Über­le­gun­gen zur Sta­bi­li­tät des Ei­gen­heim­markts in der Schweiz und den Fol­gen ei­nes mög­li­chen Zins­an­stiegs.

Den Wunsch, im ei­ge­nen Heim zu woh­nen, hat sich in den letz­ten Jah­ren man­cher Mie­ter er­füllt. Das An­ge­bot war gross, die Zin­sen at­trak­tiv. Da wur­den die ho­hen Prei­se als Fol­ge der ge­stie­ge­nen Nach­fra­ge in Kauf ge­nom­men. Punk­tu­ell kam es zu ei­ner Über­hit­zung, doch die re­strik­ti­ve Kre­dit­ver­ga­be der Ban­ken sorg­te da­für, dass dar­aus kein Flä­chen­brand ent­stand. In­zwi­schen wird das An­ge­bot knap­per, und ein An­stieg der Zin­sen scheint un­aus­weich­lich. Was heisst das für Be­sit­zer ei­nes Ein­fa­mi­li­en­hau­ses oder ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung und für sol­che, die es wer­den wol­len?

Lan­ge Zeit ging es nur nach oben. En­de 2016, erst­mals nach vier­zehn Jah­ren, war ein Preis­rück­gang für Ei­gen­hei­me fest­zu­stel­len. Das währ­te nicht lan­ge. Be­reits im zwei­ten Halb­jahr 2017 be­gan­nen die Ei­gen­heim­prei­se wie­der zu stei­gen. Selbst im ge­ho­be­nen Seg­ment, wo die Ver­mark­tung be­son­ders harz­te, kehr­ten sie in die Wachs­tums­zo­ne zu­rück. Heu­te ist ein Ei­gen­heim rund drei Vier­tel teu­rer als im Jahr 2000. Ein Qua­drat­me­ter Ei­gen­tums­woh­nung kos­tet dem­nach 7000 Fr., ein Qua­drat­me­ter Ein­fa­mi­li­en­haus 6190 Fr.

Ge­mäss dem von der UBS er­stell­ten Im­mo­bi­li­en­bla­sen­in­dex wa­ren im ers­ten Quar­tal 6,6 Jah­res­haus­halt­ein­kom­men nö­tig, um ein Ei­gen­heim im mitt­le­ren Preis­seg­ment zu er­wer­ben. Im lang­fris­ti­gen Mit­tel sind es 5,7 Jah­res­ein­kom­men.

Mehr­heit sieht hö­he­re Prei­se

Was die Preis­ent­wick­lung be­trifft, zei­gen er­ho­be­ne Da­ten der­zeit kein iden­ti­sches Bild. UBS re­gis­trier­te ei­nen Rück­gang der Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen um 0,9% im ers­ten Quar­tal und 0,1% teu­re­re Ein­fa­mi­li­en­häu­ser. An­de­re Markt­ak­teu­re be­ob­ach­ten ei­nen er­neu­ten Preis­an­stieg. «Der Re­gime­wech­sel zu sin­ken­den Wohn­ei­gen­tums­prei­sen war nur ein kur­zes In­ter­mez­zo. Das Preis­wachs­tum auf dem Ei­gen­heim­markt liegt wie­der deut­lich im Plus», hält et­wa Cre­dit Suis­se fest.

Auch das Be­ra­tungs­un­ter­neh­men IAZI re­gis­trier­te im ers­ten Quar­tal 2018 ei­nen leich­ten An­stieg der Prei­se für Wohn­ei­gen­tum von 0,6%, be­rech­net auf den Trans­ak­ti­ons­prei­sen. Ein ähn­li­ches Bild zeigt der Swiss Re­al Es­ta­te Of­fer In­dex, der die An­ge­bots­prei­se ab­bil­det. Im April ver­zeich­ne­te der von Im­moS­cout 24 in Zu­sam­men­ar­beit mit IAZI er­ho­be­ne Grad­mes­ser ei­nen An­stieg der An­ge­bots­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen von 1,2%, Ein­fa­mi­li­en­häu­ser ver­bil­lig­ten sich mi­nim.

Nach Ein­schät­zung des Im­mo­bi­li­en­be­ra­ters Wüest Part­ner und auch der Cre­dit Suis­se wird sich der Auf­wärts­trend in den Prei­sen fort­set­zen. «Da sich das An­ge­bot er­neut ver­knap­pen dürf­te, wer­den die Prei­se 2018 wei­ter stei­gen», schätzt Wüest Part­ner, wo­bei die Haus­prei­se deut­li­cher zu­le­gen dürf­ten als die Woh­nungs­prei­se (vgl. Grafik 1). Um 2 bis 2,5% hö­he­re Prei­se sind für die CS-Öko­no­men rea­lis­tisch. Bau­ge­su­che und Bau­be­wil­li­gun­gen sän­ken, was die An­ge­bots­aus­wei­tung ver­lang­sa­me (vgl. Grafik 2). Ein zins­be­ding­ter Nach­fra­ge­ein­bruch wird nicht er­war­tet.

Kann der Markt auf dem ge­gen­wär­ti­gen Preis­ni­veau als ge­sund be­zeich­net wer­den? Der Ei­gen­heim­markt sei «nicht über­hitzt», re­sü­miert Cre­dit Suis­se. Mit dem über­schau­ba­ren An­teil spe­ku­la­ti­ver Käu­fe und oh­ne ei­nen An­ge­bots­über­hang schliesst sie Preis­ein­brü­che wie in den USA, Spa­ni­en oder Ir­land aus.

Der UBS Swiss Re­al Es­ta­te Bub­b­le In­dex fiel in­des im ers­ten Quar­tal des Jah­res zum drit­ten Mal in Fol­ge, was auf ei­ne Ent­span­nung hin­deu­tet. Der In­dex lag En­de März mit 1,1 nur noch knapp in der Ri­si­ko­zo­ne.

Zin­sen blei­ben nied­rig

Vie­les hängt von der Zins­ent­wick­lung ab. Ak­tu­ell sieht die Si­tua­ti­on nach wie vor güns­tig aus. Cre­dit Suis­se rech­net da­mit, dass die Hy­po­the­kar­zin­sen ein wei­te­res Jahr tief blei­ben wer­den. Die Zin­sen für Fix­hy­po­the­ken mit mitt­le­rer und lan­ger Lauf­zeit dürf­ten in zwölf Mo­na­ten 30 bis 50 Ba­sis­punk­te hö­her lie­gen. Für Kre­di­te mit kur­zer Lauf­zeit er­war­tet CS für die nächs­ten Mo­na­te kei­ne Än­de­rung.

Mit Blick auf die Zins­ent­wick­lung in den USA zeich­net sich je­doch ein An­stieg ab. In ei­ner ers­ten Pha­se soll­te das noch kaum ei­ne Ge­fahr für die Ei­gen­tü­mer dar­stel­len. Dies aus zwei Grün­den. Die kre­dit­ge­ben­den Ban­ken ver­lan­gen, dass Wohn­ei­gen­tum auch bei ei­nem kal­ku­la­to­ri­schen Zins – zu­meist wird mit 5% ge­rech­net – fi­nan­zi­ell trag­bar ist. Zu­dem sind Hy­po­the­ken bin­nen fünf­zehn Jah­ren auf 66% Be­leh­nungs­grad zu amor­ti­sie­ren.

Ent­schei­den­der ist je­doch, dass Pri­va­te heu­te an­ders als zur Zeit der Im­mo­bi­li­en­kri­se in den Neun­zi­ger­jah­ren mehr­heit­lich Fix­hy­po­the­ken ab­schlies­sen – und da­bei län­ge­re Lauf­zei­ten be­vor­zu­gen. Man­che Ei­gen­tü­mer dürf­ten ei­ne hö­he­re Zins­last so­mit erst mit­tel­fris­tig spü­ren.

Fol­gen ei­nes Zins­an­stiegs

Was ein Zins­an­stieg um 1% für den Ei­gen­heim­be­sit­zer be­deu­tet, zeigt fol­gen­des Bei­spiel. Für ei­ne Lie­gen­schaft im Wert von 800 000 Fr. be­tra­gen die jähr­li­chen Hy­po­the­kar­zins­kos­ten bei ei­ner 80%-Be­leh­nung und 1,5% Zins 9600 Fr. Wür­de der Hy­po­the­kar­zins auf 2,5% stei­gen, lä­ge der jähr­li­che Auf­wand be­reits bei 16 000 Fr. Das soll­te der Hy­po­the­kar­schuld­ner ver­kraf­ten, wenn bei der Kre­dit­ver­ga­be die Trag­bar­keits­richt­li­ni­en ein­ge­hal­ten wur­den. Doch das Geld fehlt dann für an­de­re (Kon­sum-)Aus­ga­ben, mit ent­spre­chen­den Fol­gen für die Volks­wirt­schaft.

Fi­nan­zi­ell wür­de der Neu­er­werb von Wohn­ei­gen­tum durch hö­he­re Zin­sen zu­se­hends un­at­trak­ti­ver. Ein Nach­fra­ge­rück­gang wä­re die Fol­ge, was sin­ken­de Ei­gen­heim­prei­se aus­lö­sen könn­te. Und: Je ra­scher und hef­ti­ger der Zins­an­stieg aus­fällt, des­to mehr kor­ri­gie­ren die Prei­se.

Ist der Zeit­punkt den­noch güns­tig, ein Ei­gen­heim zu kau­fen? Mit dem rich­ti­gen Ri­si­ko­be­wusst­sein, ja. Der Markt ist recht sta­bil. Ein stei­ler Zins­an­stieg ist nicht zu er­war­ten. Das Preis­ni­veau ist zwar hoch und kaum in al­len Re­gio­nen nach­hal­tig, doch mit ei­ner Rück­kehr zu ei­nem über­hitz­ten Ei­gen­heim­markt ist auch we­gen des re­gu­la­to­ri­schen Ein­flus­ses nicht zu rech­nen.

BILD: IRIS C. RIT­TER

38% der Schwei­zer Be­völ­ke­rung woh­nen in den ei­ge­nen vier Wän­den. Ten­denz stei­gend. Wie hier in Zü­rich-Nord wach­sen des­halb Tür­me mit Ei­gen­tums­woh­nun­gen in die Hö­he.

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