Erst­mals fal­len die La­den­mie­ten an bes­ter La­ge

Ver­kaufs­flä­chen Die Kri­se im De­tail- und Mo­de­fach­han­del schlägt auf die Im­mo­bi­li­en­prei­se an in­ner­städ­ti­schen Ein­kaufs­mei­len durch.

Tages Anzeiger - - VORDERSEITE - Jor­gos Brou­zos

Zü­rich, Win­ter­thur, Thun und Bern – schweiz­weit ge­ra­ten die Prei­se für La­den­flä­chen ins Rut­schen. Dies zei­gen Da­ten der Im­mo­bi­li­en­be­ra­tungs­fir­ma Wüest Part­ner. In den fünf gröss­ten Schwei­zer Städ­ten stei­gen ein­zig in Ba­sel die Miet­prei­se für Ver­kaufs­flä­chen an. In Bern ging der Qua­drat­me­ter­preis an in­ner­städ­ti­scher To­p­la­ge in den ver­gan­ge­nen drei Jah­ren um die Hälf­te zu­rück. In Win­ter­thur und Thun sind es je­weils 20 Pro­zent.

«Die Mie­ten für De­tail­han­dels­flä­chen sin­ken», sagt Fre­dy Ha­sen­mai­le, Lei­ter Re­al Esta­te Eco­no­mics bei der Cre­dit Suis­se. Der Grund da­für sei der Struk­tur­wan­del, in dem sich der Han­del be­fin­de. Die Kon­su­men­ten be­stel­len mehr im In­ter­net und kau­fen we­ni­ger im La­den ein. Das set­ze den De­tail­han­del un­ter Druck und sor­ge da­für, dass we- ni­ger La­den­flä­chen ge­braucht wür­den. Nicht al­le Spar­ten je­doch sind gleich be­trof­fen. Der Le­bens­mit­tel­han­del ent­zie­he sich die­sem Trend bis­lang, so Ha­sen­mai­le. Hin­ge­gen sind jüngst zahl­rei­che Fi­lia­len von gros­sen Klei­der­ket­ten wie et­wa OVS oder von Me­di­en­händ­lern wie Ex Li­bris ver­schwun­den. Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer re­agie­ren öf­ter mit Preis­nach­läs­sen oder über­neh­men die Um­bau­kos­ten der De­tail­händ­ler.

Der Preis­zer­fall hat auch po­si­ti­ve Sei­ten. Län­ger­fris­tig er­war­tet Ro­bert Wei­nert von Wüest Part­ner, dass pro­mi­nen­te Ein­kaufs­stras­sen wie das Zürcher Nie­der­dorf oder auch die Bahn­hof­stras­se bun­ter wer­den. «Es wird mehr Gas­tro­no­mie, Co-workings­paces oder Pick­up-po­ints für den On­line­han­del ge­ben», so Wei­nert. Auch Pop-up-lä­den oder Klein­ge­wer­be wie Ate­liers und Yo­ga­stu­di­os dürf­ten ver­mehrt ih­ren Platz in der In­nen­stadt fin­den.

Im Schau­fens­ter hängt kei­ne neue Aus­la­ge, son­dern ein «Zu ver­mie­ten»-schild. Die­ses Bild ist in Schwei­zer Städ­ten zu­neh­mend zu se­hen. Denn laut den Markt­for­schern von GFK sind in der Schweiz seit 2010 rund 6000 Ver­kaufs­stel­len weg­ge­fal­len. Für die­se Ent­wick­lung reicht der Ein­kaufs­tou­ris­mus schon lan­ge nicht mehr als Er­klä­rung. Der Grund ist ein tief­grei­fen­der Wan­del im Kon­sum­ver­hal­ten: Schwei­ze­rin­nen und Schwei­zer kau­fen öf­ter im In­ter­net ein, die Lä­den spie­len kaum noch ei­ne Rol­le und wer­den da­her dicht­ge­macht.

Die Fol­gen da­von zei­gen sich an den La­den­mie­ten. Sie bre­chen in vie­len Schwei­zer Städ­ten dra­ma­tisch ein. Dies lässt sich an Da­ten der Im­mo­bi­li­en­be­ra­tungs­fir­ma Wüest Part­ner ab­le­sen.

In Bern sack­te der Qua­drat­me­ter­preis für La­den­flä­chen an To­p­la­gen in den ver­gan­ge­nen drei Jah­ren um die Hälf­te ab. In Win­ter­thur und Thun sind es je­weils 20 Pro­zent. Auch in Lu­zern und St. Gal­len gin­gen die Höchst­prei­se zu­rück, wenn auch nicht so stark. Ge­stie­gen sind die Spit­zen­mie­ten ein­zig in Aarau. In den fünf gröss­ten Städ­ten Zü­rich, Ba­sel, Genf, Lausanne und Bern konn­te sich ein­zig Ba­sel dem Trend ent­zie­hen.

In­ter­na­tio­na­le Mo­de­händ­ler wie H&M oder Za­ra wol­len heu­te ei­ne Fi­lia­le in den gros­sen Städ­ten. Aber dann hat es sich auch, heisst es in der Bran­che. Das führt da­zu, dass selbst in einst ge­frag­ten Städ­ten wie Lu­zern oder Bern jüngst pro­mi­nen­te La­den­flä­chen leer stan­den.

Öde Ein­kaufs­stras­sen

Der Boom im De­tail­han­del sei vor­bei, nun schrumpf­ten die Mie­ten wie­der auf ein ge­sun­des Ni­veau, so ein Im­mo­bi­li­en­ex­per­te. «Die Nach­fra­ge von Mie­tern mit ei­ner ho­hen Zah­lungs­be­reit­schaft sinkt», sagt Ro­bert Wei­nert von Wüest Part­ner. Da die Um­sät­ze in vie­len Ge­schäf­ten klei­ner wer­den, nimmt auch die Be­reit­schaft ab, ho­he Miet­prei­se zu be­zah­len.

Üb­li­cher­wei­se wer­den fi­xe Miet­prei­se ver­ein­bart, die für Jah­re gel­ten – bei Le­bens­mit­tel­händ­lern sind es ty­pi­scher­wei­se 3 bis 5 Pro­zent des er­war­te­ten Um­sat­zes, bei Mo­de­ge­schäf­ten 10 bis 15 Pro­zent. Doch fes­te Mie­ten kön­nen sich vie­le Händ­ler nicht mehr leis­ten. Sie po­chen auf ei­ne fle­xi­ble, vom Um­satz ab­hän­gi­ge Mie­te. An­de­re Händ­ler wie­der­um ver­su­chen die Markt­la­ge aus­zu­nut­zen und ver­han­deln die Mie­te neu, ob­wohl es ei­gent­lich gut läuft.

Re­gio­na­le Son­der­fak­to­ren prä­gen die Preis­ent­wick­lung mit, et­wa die Art der De­tail­han­dels­flä­chen, die auf den Markt kom­men. In ge­wis­sen Städ­ten, et­wa in Bern, wer­den der­zeit mehr schwer ver­mit­tel­ba­re Flä­chen aus­ge­schrie­ben.

«Vom Struk­tur­wan­del sind be­son­ders klei­ne und mit­tel­gros­se Städ­te be­trof­fen, in gros­sen Städ­ten wirkt er sich we­ni­ger stark aus», sagt Fre­dy Ha­sen­mai­le, Im­mo­bi­li­en­ex­per­te der Cre­dit Suis­se. In den klei­ne­ren Städ­ten ha­ben grös­se­re De­tail­händ­ler be- reits ih­re Ver­kaufs­flä­chen re­du­ziert und Lä­den ge­schlos­sen. Da­durch sinkt dort die Aus­wahl – auch wenn sich lo­ka­le, spe­zia­li­sier­te Ge­schäf­te hal­ten kön­nen.

Der Ab­wärts­trend hat ne­ga­ti­ve Fol­gen für das Stadt­bild. Denn: «Lä­de­len» geht man oft oh­ne ei­ne ge­naue Idee, was man kau­fen will. Da­für braucht es ei­ne be­leb­te Ein­kaufs­mei­le mit mög­lichst vie­len Ge­schäf­ten und Re­stau­rants. «Da­mit Ein­kaufs­stras­sen auch in klei­ne­ren Zen­tren er­hal­ten blei­ben, müss­ten sich die Städ­te et­was ein­fal­len las­sen», sagt Ha­sen­mai­le.

In Thun sind die La­den­mie­ten jüngst be­son­ders stark ge­sun­ken. Doch Stadt­prä­si­dent Ra­pha­el Lanz gibt sich ge­las­sen: «Wir stel­len fest, dass Top­Stand­or­te in der In­nen­stadt nach wie vor sehr be­gehrt sind und häu­fig un­ter der Hand weg­ge­hen.» Die Alt­stadt ver­fü­ge über ei­nen ge­sun­den Bran­chen­mix, und bald wer­de ein neu­es Park­haus da­für sor­gen, dass die Alt­stadt bes­ser er­reich­bar sei.

An­dern­orts ist die Ner­vo­si­tät grös­ser. Ei­ni­ge Städ­te fürch­ten sich da­vor, dass ih­ren In­nen­städ­ten nach dem La­denster­ben bald schon das Le­ben fehlt. Zü­rich hat vor ei­ni­gen Mo­na­ten Sze­na­ri­en prä­sen­tiert, wie sich die Stadt da­durch ver­än­dern wird. In St. Gal­len sorgt der düs­te­re Aus­blick für das lo­ka­le Ge­wer­be seit Mo­na­ten für hit­zi­ge De­bat­ten. Bür­ger­li­che Po­li­ti­ker wol­len es da­her mög­lichst bald schon ent­las­ten. Lin­ke Par­tei­en for­der­ten jüngst so­gar ei­ne Len­kungs­ab­ga­be, die ver­hin­dern soll, dass In­ves­to­ren La­den­flä­chen in der St. Gal­ler In­nen­stadt eher leer ste­hen las­sen, als die Mie­ten zu sen­ken.

Städ­te wer­den viel­fäl­ti­ger

Schmerz­haft ist der Preis­rutsch für die Ei­gen­tü­mer der La­den­flä­chen. Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer ste­hen vor der Wahl, die Miet­prei­se für die La­den­flä­che zu sen­ken und da­mit ei­ne tie­fe­re Ren­di­te ein­zu­fah­ren. Oder sie be­las­sen die Mie­te und neh­men län­ge­re Leer­stands­zei­ten in Kauf. Ei­ni­ge Ver­mie­ter wür­den De­tail­händ­ler auch mit An­rei­zen wie ei­nem Ver­zicht auf die ers­ten Mo­nats­mie­ten lo­cken oder den Mie­tern bei der Fi­nan­zie­rung des Aus­baus hel­fen, sagt Ro­bert Wei­nert von Wüest Part­ner.

Die Im­mo­bi­li­en­ge­sell­schaft PSP Swiss Pro­per­ty aus Zug zählt im Markt für De­tail­han­dels­flä­chen zu den trei­ben­den Kräf­ten. An La­gen mit tie­fer Kun­den­fre­quenz sei es für Ver­mie­ter schwie­ri­ger ge­wor­den, be­stä­tigt ein Spre­cher. Be­trof­fe­ne Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer sei­en be­reit, die La­den­flä­chen in Bü­ro­räu­me um­zu­nut­zen. PSP sel­ber spü­re die Kri­se aber nicht. «Die Nach­fra­ge ist gut, in­ter­na­tio­na­le Mar­ken wol­len an den bes­ten Stand­or­ten sein.»

Thomas La­va­ter, Port­fo­lio­Ma­na­ger beim Zürcher Im­mo­bi­li­en­fonds SF Re­tail Pro­per­ties Fund, er­war­tet, dass Ver­mie­ter ver­mehrt be­reit sein wer­den, zu tie­fe­ren Prei­sen an lo­ka­le Ge­schäf­te zu ver­mie­ten. Er ge­winnt die­ser Ent­wick­lung auch po­si­ti­ve Sei­ten ab: Da­durch ver­schwin­de der Ein­heits­brei mit den im­mer glei­chen in­ter­na­tio­na­len Mar­ken.

Fo­to: De­nis Li­ni­ne (Al­a­my Stock)

Die Zürcher Bahn­hof­stras­se ist bei La­den­mie­tern wei­ter­hin ge­fragt.

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