100 РО­КІВ ОРЕН­ДИ СІЛЬ­ГО­СПУ­ГІДЬ – ЦЕ РЕ­АЛЬ­НО. 10 ЗА­ПИ­ТАНЬ ПРО ЕМФІТЕВЗИС

AgroMarket - - ГОЛОВНА СТОРІНКА - Ві­та­лій ЯН­КО­ВИЧ

Ще у Ста­ро­дав­ньо­му Ри­мі, пра­во якого ті­єю чи ін­шою мі­рою за­сто­со­ву­є­ться й по сьо­го­дні, роз­ро­би­ли ефе­ктив­ну си­сте­му ко­ри­сту­ва­н­ня чу­жою зем­лею для сіль­сько­го­спо­дар­ських по­треб. Іде­ться про дов­го­стро­ко­ву (ві­чну) успад­ко­ву­ва­ну орен­ду зем­лі (емфітевзис), яка бу­ла спря­мо­ва­на на за­хист ін­те­ре­сів сіль­сько­го­спо­дар­ських то­ва­ро­ви­ро­бни­ків і сти­му­лю­ва­н­ня обро­бі­тку зна­чних зе­мель­них площ. Роз­ро­бле­на си­сте­ма ви­яви­ла­ся ду­же вда­лою, що до­зво­ли­ло їй прой­ти че­рез ві­ки та за­крі­пи­ти­ся май­же в усіх су­ча­сних єв­ро­пей­ських дер­жа­вах, зокре­ма й в Укра­ї­ні. В на­шій дер­жа­ві цей ін­сти­тут був за­по­ча­тко­ва­ний Ци­віль­ним ко­де­ксом 2004 ро­ку. Про де­та­лі «Агро­Мар­кет» роз­пи­ту­вав у стар­шо­го юри­ста ком­па­нії ALEXANDROV&PARTNERS Ві­та­лія ЯНКОВИЧА.

1. Що та­ке емфітевзис?

Емфітевзис — це дов­го­стро­ко­ве, від­чу­жу­ва­не й та­ке, що успад­ко­ву­є­ться, пра­во ко­ри­сту­ва­н­ня чу­жою зе­мель­ною ді­лян­кою для сіль­сько­го­спо­дар­ських по­треб.

Пра­во це вста­нов­лю­є­ться до­го­во­ром між вла­сни­ком зе­мель­ної ді­лян­ки й осо­бою, яка ви­яви­ла ба­жа­н­ня ко­ри­сту­ва­ти­ся ці­єю зе­мель­ною ді­лян­кою для сіль­сько­го­спо­дар­сько­го ви­ро­бни­цтва (ем­фі­тевт). 2. Які основ­ні пе­ре­ва­ги цьо­го до­го­во­ру?

В ін­тер­пре­то­ва­но­му укра­їн­сько­му ем­фі­тев­зи­сі за­крі­пле­но пе­ре­ва­ги обох сто­рін до­го­во­ру — як вла­сни­ка, так і ем­фі­тев­та. Одні­єю з основ­них пе­ре­ваг для вла­сни­ка є

мо­жли­вість отри­ма­н­ня пла­ти за зем­лю одним пла­те­жем за весь строк ко­ри­сту­ва­н­ня зем­лею,

що на сьо­го­дні є ду­же акту­аль­но.

Утім, тре­ба бу­ти че­сни­ми та ви­зна­ти, що емфітевзис більш орі­єн­то­ва­ний на сіль­сько­го­спо­дар­ських ви­ро­бни­ків, які хо­чуть отри­ма­ти зем­лю в обро­бі­ток. Так, пе­ре­ва­га­ми для ко­ри­сту­ва­ча (ем­фі­тев­та) є не­о­бме­же­ний строк дії до­го­во­ру, ба біль­ше, до­го­вір ем­фі­тев­зи­су мо­же бу­ти укла­де­но на не­ви­зна­че­ний строк. Від­су­тня прив’яз­ка до нор­ма­тив­но-гро­шо­вої оцін­ки зем­лі, як основ­ної скла­до­вої у ви­зна­чен­ні пла­ти за зем­лю, що до­зво­ляє відійти від дер­жав­но­го ре­гу­лю­ва­н­ня та ви­зна­чи­ти ро­змір пла­ти за зго­дою сто­рін.

Пра­во ем­фі­тев­та мо­же бу­ти вне­се­но до ста­ту­тно­го ка­пі­та­лу го­спо­дар­сько­го то­ва­ри­ства, мо­же бу­ти пе­ре­да­но в за­ста­ву, а також від­чу­же­не тре­тій осо­бі. Тоб­то пра­во ем­фі­тев­та віль­не в обо­ро­ті, що ро­бить його зви­чай­ним то­ва­ром, який мо­жна про­сто ку­пи­ти й про­да­ти. Ще одні­єю пе­ре­ва­гою ем­фі­тев­зи­су є те, що та­ке пра­во мо­же бу­ти пе­ре­да­но у спа­док як по за­по­ві­ту, так і по за­ко­ну.

3. Як укла­да­є­ться уго­да?

По­ря­док укла­де­н­ня до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су ана­ло­гі­чний до то­го, який за­сто­со­ву­є­ться до до­го­во­ру орен­ди зе­мель­ної ді­лян­ки. Тоб­то фор­ма до­го­во­ру пи­сьмо­ва. Мо­же бу­ти як про­ста пи­сьмо­ва, так і но­та­рі­аль­на. До­го­вір під­ля­гає дер­жав­ній ре­є­стра­ції. Че­рез це до­го­вір ем­фі­тев­зи­су є сенс укла­да­ти в но­та­рі­аль­ній фор­мі, оскіль­ки но­та­рі­ус як дер­жав­ний ре­є­стра­тор одно­ча­сно про­ве­де ре­є­стра­цію пра­ва ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою за ем­фі­тев­том і ви­дасть ви­тяг із Дер­жав­но­го ре­є­стру ре­чо­вих прав. Окрім то­го, якщо ем­фі­тевт є юри­ди­чною осо­бою, то для усу­не­н­ня до­да­тко­вих ри­зи­ків вар­то офор­ми­ти про­то­кол (рішення вла­сни­ка) про укла­де­н­ня до­го­во­ру ем­фі- тев­зи­су, яким упов­но­ва­жи­ти на під­пи­са­н­ня та­ко­го до­го­во­ру ке­рів­ни­ка або ін­шу осо­бу.

На пра­кти­ці до­го­во­ри ем­фі­тев­зи­су укла­да­ю­ться по тих зе­мель­них ді­лян­ках, які ще пе­ре­бу­ва­ють в орен­ді. Оскіль­ки пра­во ко­ри­сту­ва­н­ня по до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су є та­ким са­мим ре­чо­вим пра­вом, як і орен­да, то за­кон ви­клю­чає мо­жли­вість одно­ча­сно­го існу­ва­н­ня та­ких прав. Тоб­то пе­ред укла­де­н­ням до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су спер­шу по­трі­бно при­пи­ни­ти орен­ду. Це ще один ар­гу­мент укла­да­ти до­го­во­ри ем­фі­тев­зи­су в но­та­рі­у­са, оскіль­ки це на­дасть мо­жли­вість уни­кну­ти про­між­ку в ча­сі між від­су­тні­стю за­ре­є­стро­ва­ної орен­ди та на­яв­ні­стю ем­фі­тев­зи­су.

4. Який ма­кси­маль­ний строк до­го­во­ру?

Це пи­та­н­ня ці­ка­вить усіх. За­ко­ном не пе­ред­ба­че­но жо­дних обме­жень по стро­ку дії до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су зе­мель­ної ді­лян­ки при­ва­тної вла­сно­сті. Ба біль­ше, до­го­вір мо­же бу­ти без­стро­ко­вим, про­те в та­ко­му ра­зі будь-яка зі сто­рін не менш як за один рік мо­же на­пра­ви­ти по­ві­дом­ле­н­ня про його ро­зір­ва­н­ня, й до­го­вір бу­де при­пи­не­но че­рез рік із мо­мен­ту отри­ма­н­ня та­ко­го по­ві­дом­ле­н­ня. Без­стро­ко­ві до­го­во­ри на пра­кти­ці тра­пля­ю­ться ду­же рід­ко, оскіль­ки пе­ре­ва­жна біль­шість агро­ви­ро­бни­ків за­зви­чай хо­чуть укла­да­ти до­го­во­ри на ма­кси­маль­но мо­жли­вий строк.

Одра­зу за­зна­чу, по до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су та­кий строк від­су­тній, тоб­то це мо­же бу­ти і 50, і 100, і 200, і на­віть 500 ро­ків. Тут вар­то ска­за­ти, що мо­раль­но-пси­хо­ло­гі­чний бар’єр у 100

ро­ків уже по­до­ла­но,

я осо­би­сто су­про­во­джу­вав укла­де­н­ня до­го­во­рів на 100 та 200 ро­ків.

5. Що з орен­дною пла­тою?

Я від­ра­зу хо­чу звер­ну­ти ува­гу, що по­ня­т­тя орен­дної пла­ти в до­го­во­рі ем­фі­тев­зи­су від­су­тнє. Так са­мо, як і прив’яз­ка до нор­ма­тив­но-гро­шо­вої оцін­ки зе­мель­ної ді­лян­ки.

От­же, від­по­від­но до по­ло­жень стат­ті 409 Ци­віль­но­го ко­де­ксу Укра­ї­ни, вла­сник зе­мель­ної ді­лян­ки має пра­во на отри­ма­н­ня пла­ти за ко­ри­сту­ва­н­ня нею. Ро­змір пла­ти, її фор­ма, умо­ви, по­ря­док і стро­ки її ви­пла­ти вста­нов­лю­ю­ться до­го­во­ром. Тоб­то сто­ро­ни до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су вста­нов­лю­ють ро­змір пла­ти за ко­ри­сту­ва­н­ня за вза­єм­ною зго­дою. Крім то­го, як уже бу­ло вка­за­но ра­ні­ше, та­ка опла­та мо­же бу­ти спла­че­на одно­ра­зо­во за весь строк ко­ри­сту­ва­н­ня. Вар­то за­зна­чи­ти, що за­зви­чай опла­та по до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су ниж­ча від орен­ди, про­те це ли­ше за умо­ви отри­ма­н­ня ко­шів за весь пе­рі­од ко­ри­сту­ва­н­ня.

6. Яка зві­тність по­да­є­ться?

Оскіль­ки емфітевзис не є роз­по­всю­дже­ним до­го­во­ром, то й офі­цій­ні роз’ясне­н­ня по його опо­да­тку­ван­ню від­су­тні. Про­те, су­дя­чи з ком­пле­ксно­го ана­лі­зу По­да­тко­во­го ко­де­ксу Укра­ї­ни та ли­стів Дер­жав­ної фі­скаль­ної слу­жби, для ці­лей опо­да­тку­ва­н­ня рі­зни­ці між орен­дою та ем­фі­тев­зи­сом не­має. Тоб­то зві­тність по до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су по­да­є­ться ана­ло­гі­чна тій, що й за орен­ди.

7. Чи має ко­ри­сту­вач пе­ре­ва­жне пра­во?

Так, зви­чай­но, пе­ре­ва­жне пра­во ем­фі­тев­та на по­дов­же­н­ня до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су пе­ре­дба­ча­є­ться умо­ва­ми до­го­во­ру. Ба біль­ше, ми ра­ди­мо сво­їм клі­єн­там до­да­тко­во про­пи­су­ва­ти пе­ре­ва­жне пра­во ем­фі­тев­та на ви­куп зе­мель­ної ді­лян­ки в ра­зі при­пи­не­н­ня мо­ра­то­рію на продаж зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня. Крім цьо­го, маю надію, що та­кі пра­ва в май­бу­тньо­му бу­дуть за­крі­пле­ні в за­ко­но­дав­стві про кон­со­лі­да­цію зе­мель і про ри­нок зем­лі.

Окре­мо вар­то за­зна­чи­ти, що й вла­сник зем­лі також має пе­ре­ва­жне пра­во по до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су. Так, пе­ред від­чу­же­н­ням ем­фі­тев­том сво­го пра­ва ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою тре­тім осо­бам він зо­бов’яза­ний пи­сьмо­во по­ві­до­ми­ти вла­сни­ка зе­мель­ної ді­лян­ки про продаж пра­ва ко­ри­сту­ва­н­ня нею. Якщо про­тя­гом одно­го мі­ся­ця вла­сник не на­ді­шле пи­сьмо­вої зго­ди на ку­пів­лю, пра­во ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою мо­же бу­ти про­да­не ін­шій осо­бі.

8. Що від­бу­ва­є­ться з ем­фі­тев­зи­сом після смер­ті

вла­сни­ка?

За загальним пра­ви­лом дія до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су три­ває не­за­ле­жно від змі­ни вла­сни­ка, тоб­то коли по­ми­рає вла­сник зе­мель­ної ді­лян­ки до­го­вір є чин­ним на тих са­мих умо­вах, а пра­ва й обов’яз­ки вла­сни­ка пе­ре­хо­дять до спад­ко­єм­ців. У ра­зі якщо спад­ко­єм­ці від­су­тні, та­ка зе­мель­на ді­лян­ка мо­же бу­ти ви­зна­на від­у­мер­лою спад­щи­ною. В та­ко­му ра­зі за ви­зна­н­ня зе­мель­ної ді­лян­ки від­у­мер­лою спад­щи­ною во­на пе­ре­хо­дить у вла­сність те­ри­то­рі­аль­ної гро­ма­ди, то­му існує ри­зик то­го, що якщо до­го­вір ем­фі­тев­зи­су був укла­де­ний на понад 50 ро­ків, то по­трі­бно бу­де змен­ши­ти строк до 50 ро­ків. Усі ін­ші пра­ва й обов’яз­ки за до­го­во­ром і да­лі є не­змін­ни­ми.

9. Чи мо­же емфітевзис бу­ти при­рів­ня­ний до ку­пів­лі-про­да­жу?

Так, та­ке твер­дже­н­ня має пра­во на жи­т­тя. Й основ­ни­ми під­ста­ва­ми при­рів­ню­ва­ти до­го­вір ем­фі­тев­зи­су до ку­пів­лі-про­да­жу є його строк і мо­жли­вість ем­фі­тев­та віль­но роз­по­ря­джа­ти­ся сво­їм пра­вом ко­ри­сту­ва­н­ня. Та­кий стан ре­чей на­дає ем­фі­тев­зи­су як пе­ре­ва­ги, так і не­до­лі­ки. Пе­ре­ва­гою вва­жа­ти­ме­ться строк, оскіль­ки, уклав­ши до­го­вір ем­фі­тев­зи­су умов­но на 100 ро­ків, ем­фі­тевт за­без­пе­чить пра­во ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою про­тя­гом усьо­го сво­го жи­т­тя.

Про­те, укла­да­ю­чи до­го­во­ри ем­фі­тев­зи­су, основ­не не пе­ре­гну­ти пал­ку. Оскіль­ки по­тен­цій­ний зем­ле­ко­ри­сту­вач, укла­да­ю­чи до­го­вір на 100 ро­ків, хо­че ма­кси­маль­но га­ран­ту­ва­ти со­бі пра­ва на цю зе­мель­ну ді­лян­ку в май­бу­тньо­му. То­му на пра­кти­ці ра­зом із до­го­во­ром ем­фі­тев­зи­су, осо­бли­во за опла­ти за весь строк ко­ри­сту­ва­н­ня, ко­ри­сту­вач на­ма­га­є­ться під­пи­са­ти з вла­сни­ком ма­кси­маль­но ве­ли­ку кіль­кість до­ку­мен­тів. Та­ки­ми до­ку­мен­та­ми є по­пе­ре­дній до­го­вір ку­пів­лі-про­да­жу зем­лі у про­стій пи­сьмо­вій фор­мі, оскіль­ки но­та­рі­ус від­мо­вить в по­свід­чен­ні та­ко­го до­го­во­ру че­рез дію мо­ра­то­рію. За­по­віт на ем­фі­тев­та. На­віть тра­пля­ю­ться ви­пад­ки, коли вла­сни­ки зем­лі під­пи­су­ють рі­зно­го ро­ду бор­го­ві роз­пи­ски та до­го­во­ри за­йму. І все це ли­ше з одні­єю ме­тою — отри­ма­ти пра­ва на зем­лю.

Про­те в та­ко­му ра­зі існує один зна­чний ри­зик: та­кий до­го­вір ем­фі­тев­зи­су від­по­від­но до су­до­вої пра­кти­ки мо­же бу­ти ви­зна­ний не­дій­сним, оскіль­ки був укла­де­ний уда­ва­ний пра­во­чин, який при­хо­ву­вав до­го­вір ку­пів­лі-про­да­жу під час дії мо­ра­то­рію. То­му моя порада — не пе­ре­ги­на­ти пал­ку, оскіль­ки цим мо­жна тіль­ки за­шко­ди­ти.

10. Що бу­де після від­кри­т­тя рин­ку зем­лі?

Від­по­відь на це за­пи­та­н­ня сьо­го­дні ці­ка­вить ко­жно­го агра­рія. Оскіль­ки всі бояться втра­ти­ти кон­троль над основ­ним сво­їм акти­вом — зем­лею.

У цьо­му ра­кур­сі я мо­жу ска­за­ти ли­ше одне: не­за­ле­жно від змі­ни вла­сни­ка зе­мель­ної ді­лян­ки дія до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су три­ває на тих са­мих умо­вах. Тоб­то до­го­вір ем­фі­тев­зи­су, який укла­де­ний на зна­чний тер­мін — це ваш кви­ток в майбутнє, і ви­бір ли­ше за ва­ми — ку­пу­ва­ти його чи ні.

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.