ЧОГО І ЧОМУ БОЯТЬСЯ ДРІБНИЙ ФЕРМЕР ТА ПОТУЖНИЙ АГРОХОЛДИНГ

Зе­мель­ний ко­декс мі­стить мо­жли­вість обмі­ну рів­но­цін­них ді­ля­нок усе­ре­ди­ні одно­го по­ля на­віть в умо­вах мо­ра­то­рію

AgroMarket - - ГОЛОВНА СТОРІНКА -

Одним із най­біль­ших жа­хів сіль­го­спви­ро­бни­ка є пи­та­н­ня кон­со­лі­да­ції зе­мель­них ма­си­вів. Са­ме че­рез ньо­го і ма­лий фермер, і агрохолдинг бояться вве­де­н­ня рин­ку зем­лі, а по­ту­жне агро­ло­бі в пар­ла­мен­ті із за­ви­дною по­стій­ні­стю йо­го бло­кує. І бо­я­ти­ся їм, без­умов­но, є чого.

Упро­це­сі зе­мель­ної ре­фор­ми 27 млн ге­кта­рів дер­жав­них зе­мель — май­же по­ло­ви­на те­ри­то­рії Укра­ї­ни — спо­ча­тку бу­ли пе­ре­да­ні в ко­ле­ктив­ні го­спо­дар­ства, а да­лі роз­ді­ле­ні се­ред їхніх пра­ців­ни­ків. На пер­шо­му ета­пі ко­жно­му ді­став­ся сер­ти­фі­кат (пай), що да­вав пра­во на отри­ма­н­ня зем­лі. Во­но бу­ло аб­стра­ктним, без прив’яз­ки до кон­кре­тної зе­мель­ної ді­лян­ки. По су­ті, ко­жен пра­ців­ник мав би у вла­сно­сті своє­рі­дну «акцію» в зе­мель­но­му бан­ку під­при­єм­ства, що спро­щу­ва­ло пе­ре­да­чу по­ля в орен­ду: на­брав по­трі­бний від­со­ток го­ло­сів від за­галь­ної кіль­ко­сті, про­пор­цій­но до ньо­го ви­ко­ри­сто­ву­єш якийсь зе­мель­ний ма­сив. На­віть від­мо­ва вла­сни­ка паю не бу­ла б та­кою бо­лі­сною для по­тен­цій­но­го орен­да­ря — за умо­ви за­мі­ни йо­го ін­шим сер­ти­фі­ка­том.

Як­би на цьо­му ета­пі зе­мель­на ре­фор­ма спи­ни­ла­ся, си­ту­а­ція з кон­со­лі­да­ці­єю зе­мель ни­ні бу­ла б зна­чно опти­мі­сти­чні­шою. Втім, роз­по­чав­ся на­сту­пний етап ре­фор­ми — кон­вер­та­ція сер­ти­фі­ка­тів-па­їв у зе­мель­ні ді­лян­ки з уста­нов­ле­н­ням їхніх меж й оформ­ле­н­ням пра­ва вла­сно­сті на кон­кре­тну лю­ди­ну. На сьо­го­дні цей про­цес пра­кти­чно за­вер­ше­но. Май­же 96% па­йо­ви­ків отри­ма­ли свої пер­со­наль­ні зе­мель­ні ді­лян­ки. Те­пер ти­по­ве по­ле — це ков­дра з кла­пти­ків: кіль­кох де­ся­тків ді­ля­нок, що на­ле­жать різним вла­сни­кам. Тож, аби взя­ти в орен­ду зе­мель­ний ма­сив — по­ле, сіль­го­спви­ро­бник му­сить усіх їх зна­йти й до­мо­ви­ти­ся з ко­жним. Зав­да­н­ня вкрай не­про­сте, бо вла­сни­кам па­йо­вої зем­лі в се­ре­дньо­му да­ле­ко за 60. Де­ко­трі ви­їха­ли із се­ла, а то й із кра­ї­ни, і ни­ні ме­шка­ють за кор­до­ном. Зем­лі тих, що по­мер­ли, пе­ре­йшли у спа­док ро­ди­чам. Ча­сто — не одно­му, а кіль­ком, від­так, ді­лян­ку роз­дро­би­ли на ча­сти­ни.

Окре­ма істо­рія з від­у­мер­лою спад­щи­ною — зем­лею, яка пі­сля смер­ті вла­сни­ка не бу­ла пе­ре­да­на спад­ко­єм­цям че­рез їх від­су­тність або не­ба­жа­н­ня пе­ре­о­форм­лю­ва­ти її. Та­ких ді­ля­нок, за де­яки­ми оцін­ка­ми, близь­ко пів­міль­йо­на, а їх за­галь­на пло­ща — близь­ко 2 млн ге­кта­рів. Ві­ду­мер­ла спад­щи­на по­вин­на за рі­ше­н­ням су­ду оформ­ля­ти­ся у вла­сність ор­га­ну мі­сце­во­го са­мов­ря­ду­ва­н­ня на­се­ле­но­го пун­кту, у якому про­жи­вав вла­сник пе­ред смер­тю. Про­те оформ­ля­ють її да­ле­ко не всі мі­сце­ві ра­ди (не­ма ко­му і не­ма за що), а якщо ді­лян­ка по­тра­пляє у вла­сність ве­ли­ко­го мі­ста, на­при­клад Ки­є­ва, то отри­ма­ти рі­ше­н­ня Ки­їв­ра­ди на пе­ре­да­чу в орен­ду па­ри ге­кта­рів у якійсь від­да­ле­ній обла­сті ду­же не­про­сто. До­да­тко­во ускла­днює си­ту­а­цію той факт, що да­ле­ко не вся зем­ля вне­се­на до зе­мель­но­го ка­да­стру (17 із 25 млн ді­ля­нок, за да­ни­ми Дер­жгео­ка­да­стру), а якщо й уне­се­на, то з на­клад­ка­ми та по­мил­ка­ми (їх уже на­лі­чу­є­ться при­бли­зно міль­йо­на).

Усі ці об­ста­ви­ни зму­шу­ють сіль­го­спви­ро­бни­ка утри­му­ва­ти штат фа­хів­ців, ко­трі вно­сять ді­лян­ки у ка­дастр, оформ­лю­ють спад­щи­ни, укла­да­ють до­го­во­ри орен­ди й рі­зні до­да­тки до них. По­трі­бно вра­ху­ва­ти, що по­над по­ло­ви­ну на­яв­них до­го­во­рів орен­ди укла­де­но на тер­мін до 5 ро­ків. Обме­же­н­ня мі­ні­маль­но­го тер­мі­ну орен­ди до 7 ро­ків, які не­що­дав­но на­бу­ли чин­но­сті, ма­ло сти­му­лю­ють вла­сни­ків зда­ва­ти зем­лю в обро­бі­ток на три­ва­лий строк. За­зви­чай на мі­ні­мум і зда­ють. Тож для агра­рія це по­стій­ні кло­по­ти й витрати: на той

мо­мент, ко­ли но­ві до­го­во­ри оформ­ле­но й за­ре­є­стро­ва­но, тер­мін дії чин­них за­кін­чу­є­ться, ви­ни­кає по­тре­ба оформ­ле­н­ня спад­щи­ни й т. ін. Утру­днює си­ту­а­цію ще й те, що до май­же ко­жної ді­лян­ки за­про­е­кто­ва­но під’їзд. Тож сі­тка та­ких до­ріг на­кла­да­є­ться на по­ля по всій Укра­ї­ні. За­га­лом це по­над 400 тис. ге­кта­рів. Ці до­ро­ги до­сі в ко­ле­ктив­ній фор­мі вла­сно­сті, яка вже від­су­тня в чин­но­му Зе­мель­но­му ко­де­ксі. Як ви­хо­ди­ти із ці­єї ко­лі­зії? На­ра­зі дер­жа­ва ще не ви­рі­ши­ла. Вла­сне, й зар­пла­та пра­ців­ни­ка Дер­жгео­ка­да­стру в 1500 грн аж ні­як не сти­му­лює до бо­роть­би з ко­ру­пці­єю.

Утім, ма­буть, най­про­блем­ні­ші прин­ци­по­ві пи­та­н­ня — як зна­йти умо­ви орен­ди, що за­до­воль­ня­ли б і вла­сни­ка, й орен­да­ря, і що ро­би­ти, ко­ли не вда­є­ться до­сяг­ти ком­про­мі­су?

Ще 10–15 ро­ків то­му, оскіль­ки ба­га­то зе­мель не обро­бля­ло­ся й кон­ку­рен­ції між агра­рі­я­ми май­же не існу­ва­ло, се­ля- ни ра­ді бу­ли отри­ма­ти за свою зем­лю хоч щось. То­ді до­го­во­ри орен­ди за­зви­чай укла­да­ли на три­ва­лий строк, аж до 49 ро­ків, із мі­ні­маль­ною орен­дною пла­тою 1–3% нор­ма­тив­ної оцін­ки. Ча­сто з фор­ма­лі­за­ці­єю від­но­син не мо­ро­чи­ли­ся — до­мов­ля­ли­ся усно, а якщо й під­пи­су­ва­ли якісь уго­ди, то во­ни не про­хо­ди­ли дер­жав­ну ре­є­стра­цію й укла­да­ли­ся з по­ру­ше­н­ня­ми. Ді­лян­ки, вла­сни­ка яких не мо­гли зна­йти, або ж про умо­ви ко­ри­сту­ва­н­ня яки­ми не до­мов­ля­ли­ся, обро­бля­ли в за­галь­но­му ма­си­ві. Вла­сни­ки (пе­ре­ва­жно ме­шкан­ці се­ла) з низь­ки­ми пра­во­ви­ми зна­н­ня­ми рід­ко звер­та­ли­ся до су­ду й ще рід­ше йо­го ви­гра­ва­ли. Що­прав­да, від­то­ді си­ту­а­ція змі­ни­ла­ся. Че­рез кон­ку­рен­цію сут­тє­во зро­сла орен­дна пла­та, й ча­сто во­на ста­но­вить зна­чну ча­сти­ну бю­дже­ту сіль­ських ме­шкан­ців. Те­пер сіль­го­спви­ро­бни­ки, ко­трі пра­гнуть роз­ши­ри­ти зе­мель­ний банк, ви­сту­па­ють на бо­ці вла­сни­ків у суді: до­по­ма­га­ють ро­зі­рва­ти до­го­во­ри з по­ру­ше­н­ня­ми, при­пи­ня­ють оброб­ку ді­ля­нок без офі­цій­них до­ку­мен­тів. Та й вла­сни­ки ста­ли зна­чно оба­чні­ші й гра­мо­тні­ші — їх важ­че зму­си­ти укла­сти до­го­вір на­о­сліп, во­ни ви­ма­га­ють під­ви­ще­н­ня орен­дної пла­ти, йдуть до су­ду та ви­гра­ють.

Те­пер уже агро­ви­ро­бни­ки по­тра­пля­ють у скру­тну си­ту­а­цію — мі­ські спад­ко­єм­ці па­їв від­мов­ля­ю­ться зда­ва­ти зем­лю на умо­вах, що бу­ли чин­ни­ми ра­ні­ше. За па­ру ти­сяч гри­вень орен­дної пла­ти на рік во­ни від­мов­ля­ю­ться під­пи­су­ва­ти до­го­во­ри вза­га­лі. З’явив­ся і бур­хли­во роз­ви­ва­є­ться зе­мель­ний ре­кет: на те­ри­то­рію сіль­ра­ди за­хо­дить під­при­єм­ство, яке бе­ре зем­лю в орен­ду, не пі­клу­ю­чись про фор­му­ва­н­ня ці­лі­сних ма­си­вів. Нав­па­ки, бе­руть по 3–4 ді­лян­ки в по­лі, «пе­ре­би­ва­ю­чи» чин­но­го орен­да­ря до­да­тко­ви­ми па­рою со­тень гри­вень орен­ди на рік, ро­блять оброб­ку ма­си­ву не­ре­аль­ною або ду­же ви­тра­тною. Да­лі про­по­ну­ють основ­но­му орен­да­рю ви­ку­пи­ти та­ке під­при­єм­ство на сво­їх умо­вах.

Ча­сто ре­аль­ні агро­ви­ро­бни­ки опи­ня­ю­ться у своє­рі­дно­му клін­чі: нав­ви­пе­ред­ки на­би­ра­ють паї у вла­сни­ків й отри­му­ють стра­шні кла­пте­ві ков­дри, які не­мо­жли­во обро­бля­ти. Пра­гну­чи пе­ре­ма­ни­ти на свій бік па­йо­ви­ків, орен­дну пла­ту під­ні­ма­ють до еко­но­мі­чно не­о­б­ґрун­то­ва­них 10–20% нор­ма­тив­ної оцін­ки, аби не пу­сти­ти на по­ля кон­ку­рен­та.

Си­ту­а­ція рік у рік ускла­дню­є­ться і все біль­ше ви­хо­дить з-під кон­тро­лю. Сьо­го­дні вже не рід­кість і си­ло­ві про­ти­сто­я­н­ня сіль­го­спви­ро­бни­ків та рі­зно­го ро­ду тиск на па­йо­ви­ків. У цій си­ту­а­ції на­віть зня­т­тя мо­ра­то­рію на продаж сільгоспземель, на мій по­гляд, ма­ло до­по­мо­же си­ту­а­ції. Ни­ні пра­кти­чно пов­ним за­кон­ним ана­ло­гом ку­пів­лі-про­да­жу паю є укла­де­н­ня дов­го­стро­ко­во­го до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су з ви­пла­тою всі­єї су­ми в мо­мент під­пи­са­н­ня до­ку­мен­та. Пра­кти­чний до­свід ро­бо­ти з та­ки­ми до­го­во­ра­ми по­ка­зує, що продаж зем­лі за 300 або близь­ко то­го до­ла­рів за ге­ктар існує в основ­но­му в го­ло­вах по­лі­ти­ків. Си­ту­а­ція про­ти­ле­жна. Зна­чна ча­сти­на вла­сни­ків го­то­ва роз­лу­чи­ти­ся зі сво­єю зем­лею тіль­ки в обмін на квар­ти­ру, бу­ди­нок, на­вча­н­ня за кор­до­ном для ді­тей, кру­глу су­му у 20, 30, 50 або 100 тис. до­ла­рів. Не ві­ри­те? По­шу­кай­те в ін­тер­не­ті ого­ло­ше­н­ня, по­спіл­куй­тесь із вла­сни­ка­ми, спро­буй­те сфор­му­ва­ти єди­ний ма­сив хо­ча б у 10 ге­кта­рів. Зві­сно, про жо­дну еко­но­мі­чну до­ціль­ність тут не йде­ться — на та­ких умо­вах зем­ля бу­де до­рож­чою, ніж у кра­ї­нах Ста­рої Єв­ро­пи чи США. З дру­го­го бо­ку, вла­сник має пов­не пра­во на та­ку по­зи­цію.

На мій по­гляд, спра­ве­дли­вим рі­ше­н­ням цьо­го кон­флі­кту мо­же бу­ти при­му­со­вий пе­ре­роз­по­діл: обмін рів­но­цін­них ді­ля­нок усе­ре­ди­ні одно­го зе­мель­но­го ма­си­ву — по­ля. Іні­ці­а­то­ром та­ко­го рі­ше­н­ня мо­же бу­ти будь-який вла­сник або ко­ри­сту­вач зем­лі, ви­ко­ну­ва­ти­ся та­ка дія має ко­штом іні­ці­а­то­ра. Про­сті­ше ка­жу­чи, вла­сни­ки зем­лі та сіль­госп­під­при­єм­ство (або під­при­єм­ства) по­вин­ні ма­ти ме­ха­нізм мир­но­го ви­рі­ше­н­ня си­ту­а­ції з най­мен­ши­ми втра­та­ми. Не хо­чеш про­да­ва­ти або зда­ва­ти в ко­ри­сту­ва­н­ня зем­лю по­се­ред по­ля агро­ви­ро­бни­ку, отри­муй рів­но­цін­ну ді­лян­ку бі­ля до­ро­ги й ро­би з нею, що хо­чеш — обро­бляй са­мо­стій­но, че­кай від­по­від­них умов орен­ди чи ем­фі­тев­зи­су. Не по­до­ба­є­ться та­кий ва­рі­ант — пи­та­н­ня має бу­ти ви­рі­ше­не в суді.

Зе­мель­ний ко­декс уже мі­стить мо­жли­вість обмі­ну ді­ля­нок на­віть в умо­вах мо­ра­то­рію (роз­діл Х). Зві­сно, кон­кре­тні де­та­лі, за­по­бі­жні ме­ха­ні­зми по­трі­бно обго­во­ри­ти з дер­жав­ни­ми ор­га­на­ми, сіль­го­спви­ро­бни­ка­ми, ор­га­на­ми мі­сце­во­го са­мов­ря­ду­ва­н­ня — пред­став­ни­ка­ми гро­ма­дян. Іна­кше вій­ни за зем­лю роз­па­лю­ва­ти­му­ться де­да­лі біль­ше.

Ти­по­ве укра­їн­ське по­ле – як ков­дра з кла­пти­ків: кіль­кох де­ся­тків ді­ля­нок, що на­ле­жать різним вла­сни­кам

Ан­дрій КОШИЛЬ, пре­зи­дент Асо­ці­а­ції «Зе­мель­на спіл­ка Укра­ї­ни»

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.