ЧО­МУ ОБМІН ЗЕМЕЛЬНИМИ ДІЛЯНКАМИ МО­ЖУТЬ ВИ­ЗНА­ТИ НЕДІЙСНИМ?

Аби збе­рег­ти й роз­ви­ну­ти своє го­спо­дар­ство, мен­ші грав­ці му­сять пе­ре­гра­ва­ти ве­ли­ких ін­те­ле­кту­аль­но

AgroMarket - - ГОЛОВНА СТОРІНКА -

За­ко­но­дав­чі ре­фор­ми три­ва­ють в Укра­ї­ні пер­ма­нен­тно вже ба­га­то ро­ків, однак із ко­жним їх но­вим ви­тком за­ко­но­дав­ство стає де­да­лі скла­дні­шим, а біль­шість на­яв­них і ра­ні­ше про­блем, на жаль, за­ли­ша­ю­ться не­розв’яза­ни­ми. В лі­пшо­му ра­зі во­ни транс­фор­му­ю­ться в ін­ші ва­ди.

Ма­лим го­спо­дар­ствам де­да­лі складніше кон­ку­ру­ва­ти з агро­хол­дин­га­ми на­віть на ло­каль­них рин­ках, не ка­жу­чи вже про ор­га­ні­за­цію опто­во­го постачання про­ду­кції, де си­сте­ма від­но­син по­бу­до­ва­на та­ким чи­ном, що по­се­ре­дник-пе­ре­ку­пник ди­ктує свої умо­ви праці, пе­ред­усім — ці­ну на сіль­сько­го­спо­дар­ську про­ду­кцію. Тож мен­ші го­спо­дар­ства му­сять пе­ре­гра­ва­ти ве­ли­ких грав­ців ін­те­ле­кту­аль­но, зокре­ма й зав­дя­ки ефе­ктив­ним управ­лін­ським і юри­ди­чним рі­ше­н­ням.

Дба­є­мо про зе­мель­ний банк

Усім, хто пра­цює в аграр­ці, до­бре ві­до­мо, що зем­ля є най­ва­жли­ві­шим акти­вом, збе­ре­же­н­ня яко­го є за­по­ру­кою вда­ло­го бі­зне­су сіль­сько­го­спо­дар­сько­го то­ва­ро­ви­ро­бни­ка. Рік у рік які­сної зем­лі стає де­да­лі менше, як і ці­ка­вих агро­бі­зне­су земельних ма­си­вів. А то­му вар­то бу­ти ду­же ува­жним до та­кої, зда­ва­ло­ся б, оче­ви­дної ре­чі, як стро­ки за­кін­че­н­ня до­го­во­рів оренди земельних ділянок. Для цьо­го ре­ко­мен­ду­є­ться роз­ро­би­ти від­по­від­ний по­ря­док ро­бо­ти із зе­мель­ним бан­ком, який до­зво­лить три­ма­ти це пи­та­н­ня на по­стій­но­му кон­тро­лі. Зав­дя­ки су­ча­сним те­хно­ло­гі­ям це ро­би­ти ни­ні на­ба­га­то лег­ше, ніж ра­ні­ше.

Як по­ка­зує пра­кти­ка, успі­шні агра­рії ке­ру­ю­ться чо­тир­ма про­сти­ми прин­ци­па­ми:

• пов­но­та до­ку­мен­тів й ори­гі­наль­ність під­пи­сів на до­ку­мен­тах;

• ре­є­стра­ція прав на зем­лю;

• оформ­ле­н­ня всіх по­лі­пшень/змін земельних ділянок;

• ре­є­стра­ція до­да­тко­вих угод до до­го

во­рів оренди зем­лі. Че­рез не­про­сту си­ту­а­цію на се­лі та ве­ли­ку кіль­кі­стю кон­ку­рен­тів — на­йма­чів земельних ділянок ва­жли­во, щоб орен­дар зе­мель­ної ді­лян­ки не ли­ше до­бро­со­ві­сно ви­ко­ну­вав свої зо­бов’яза­н­ня за до­го­во­ром (це на­віть не обго­во­рю­є­ться, бо ко­жен во­ліє ве­сти спра­ви з до­бро­со­ві­сним пар­тне­ром). Ва­жли­во усі­ля­ко до­по­ма­га­ти сво­їм орен­до­дав­цям, спри­я­ю­чи роз­ви­тку мі­сце­во­сті, де ви обро­бля­є­те зем­лі.

Звісно, на­віть той, хто ду­же до­бро­со­ві­сно ви­ко­нує свої зо­бов’яза­н­ня, не має га­ран­тії, що не до­ве­де­ться об­сто­ю­ва­ти свої права на зем­лю в су­ді. В цьо­му ра­зі теж є низ­ка ва­жли­вих ню­ан­сів, які слід ура­хо­ву­ва­ти, аби та­кий спір при­ніс зем­ле­ко­ри­сту­ва­чу очі­ку­ва­ний ре­зуль­тат.

По­дов­жу­є­мо до­го­вір оренди

Якщо строк дії ва­шо­го до­го­во­ру оренди за­кін­чу­є­ться, пам’ятай­те про пе­ре­ва­жне право орен­да­ря на укла­де­н­ня до­го­во­ру оренди на но­вий тер­мін, ре­а­лі­за­ція яко­го мо­жли­ва ли­ше за умо­ви до­три­ма­н­ня за­ко­но­дав­чо вста­нов­ле­ної про­це­ду­ри й тер­мі­нів.

До­го­вір оренди по­дов­жу­є­ться, якщо орен­дар і да­лі ко­ри­сту­є­ться зе­мель­ною ді­лян­кою пі­сля за­кін­че­н­ня стро­ку до­го­во­ру оренди й протягом одно­го мі­ся­ця ро­бо­ти в та­ко­му ста­ту­сі не отри­мує лис­тпо­ві­дом­ле­н­ня орен­до­дав­ця про за­пе­ре­че­н­ня в по­нов­лен­ні до­го­во­ру оренди. Ва­жли­во, щоб одно­ча­сно ма­ли мі­сце такі умо­ви:

• орен­да­тор і да­лі ко­ри­сту­є­ться ви­ді­ле­ною зе­мель­ною ді­лян­кою;

• орен­да­тор на­ле­жним чи­ном ви­ко­нує свої обов’яз­ки за до­го­во­ром;

• від­су­тнє пи­сьмо­ве по­ві­дом­ле­н­ня орен­до­дав­ця про від­мо­ву в по­нов­лен­ні до­го­во­ру оренди;

• сто­ро­ни укла­да­ють до­да­тко­ву уго­ду про по­нов­ле­н­ня до­го­во­рів оренди.

Отри­му­є­мо право су­б­орен­ди

Якщо у вас ви­ни­кла по­тре­ба отри­ма­ти право су­б­орен­ди на зе­мель­ну ді­лян­ку, то тут та­кож є низ­ка ці­ка­вих ню­ан­сів, які вар­то зна­ти. Загальний ал­го­ритм виглядатиме та­ким чи­ном:

• отри­ма­н­ня пи­сьмо­во­го до­зво­лу орен­до­дав­ця за від­по­від­ним кло­по­та­н­ням (якщо ін­ше не передбачено до­го­во­ром); • укла­де­н­ня до­го­во­ру су­б­орен­ди;

• укла­де­н­ня до­го­во­ру із зем­ле­впо­ря­дною ор­га­ні­за­ці­єю про роз­роб­ку те­хні­чної до­ку­мен­та­ції;

• ре­є­стра­ція ча­сти­ни зе­мель­ної ді­лян­ки, на яку поширюється право су­б­орен­ди, в Дер­жав­но­му зе­мель­но­му ка­да­стрі;

• про­ве­де­н­ня дер­жав­ної ре­є­стра­ції до­го­во­ру су­б­орен­ди на ча­сти­ну зе­мель­ної ді­лян­ки в Дер­жав­но­му ре­є­стрі прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень.

До того ж до­го­вір су­б­орен­ди обме­жу­є­ться умо­ва­ми пер­вин­но­го до­го­во­ру оренди, не до­пу­ска­є­ться змі­на ці­льо­во­го при­зна­че­н­ня або ви­ко­ри­ста­н­ня ча­сти­ни зе­мель­ної ді­лян­ки всу­пе­реч ці­льо­во­му при­зна­чен­ню зе­мель­ної ді­лян­ки, не­об­хі­дна від­по­від­ність су­б­орен­да­ря ви­мо­гам чин­но­го за­ко­но­дав­ства що­до осіб, які мо­жуть на­бу­ва­ти в ко­ри­сту­ва­н­ня зем­лі кон­кре­тно­го ці­льо­во­го при­зна­че­н­ня.

Обмі­ню­є­мо­ся ділянками

Є та­кож де­та­лі, що бу­дуть ко­ри­сні тим, хто пла­нує ор­га­ні­зу­ва­ти обмін земельними ділянками. Наприклад, обмі­ня­ни­ми мо­жуть бу­ти тіль­ки зе­мель­ні ді­лян­ки за схе­мою «пай на пай», тоб­то обидві зе­мель­ні ді­лян­ки ма­ють бу­ти отри­ма­ні їх вла­сни-

ка­ми в по­ряд­ку, пе­ред­ба­че­но­му За­ко­ном України «Про по­ря­док ви­ді­ле­н­ня в на­ту­рі (на мі­сце­во­сті) земельних ділянок вла­сни­кам земельних ча­сток (па­їв)», а обмін має здій­сню­ва­ти­ся від­по­від­но до за­зна­че­но­го за­ко­ну. Ва­жли­во зна­ти, що не­рів­но­зна­чність земельних ділянок, які пла­ну­ю­ться до обмі­ну, мо­же стати під­ста­вою для ви­зна­н­ня та­ко­го обмі­ну недійсним.

Го­спо­дар­ство у спад­щи­ну

Від­по­від­ний закон передбачає, що фер­мер­ські го­спо­дар­ства (ФГ) успад­ко­ву­ю­ться як «ці­лі­сний май­но­вий ком­плекс», тоб­то як єди­ний «ор­га­нізм» з усім на­яв- ним у ньо­му май­ном. Що­прав­да, в су­до­вій пра­кти­ці ни­ні існує дво­я­кий під­хід що­до не­об­хі­дно­сті спад­ко­єм­цям оформ­лю­ва­ти цей ком­плекс до­ку­мен­таль­но (зокре­ма, вно­си­ти від­по­від­ні ві­до­мо­сті в ре­є­стри) май­но ФГ в ці­лі­сний май­но­вий ком­плекс. Одні суд­ді на­по­ля­га­ють на не­об­хі­дно­сті та­ких дій, ін­ші, нав­па­ки, кажуть, що це не обов’яз­ко­во. Для пе­ре­сто­ро­ги я раджу все ж оформ­ля­ти до­ку­мен­ти на фер­мер­ське го­спо­дар­ство та його май­но ще за жи­т­тя його вла­сни­ка. Це значно за­оща­дить ко­шти й час спад­ко­єм­цям в май­бу­тньо­му.

Що­до спад­ку­ва­н­ня май­на одно­го із чле­нів фер­мер­сько­го го­спо­дар­ства, то тут ви­рі­ше­н­ня спір­них спад­ко­вих пи­тань за­ле­жа­ти­ме ще й від до­бро­со­ві­сно­сті ін­ших і від того, як за жи­т­тя спад­ко­дав­ця бу­ло оформ­ле­но права на май­но, що пе­ре­да­ва­ло­ся фер­мер­сько­му го­спо­дар­ству, а та­кож, як це пи­та­н­ня ви­пи­са­не у ста­ту­ті фер­мер­сько­го го­спо­дар­ства.

Пам’ятай­те, що ефе­ктив­ні управ­лін­ські та юри­ди­чні рішення — це те, що в наш час мо­же на­да­ти вам кон­ку­рен­тну пе­ре­ва­гу та до­по­мог­ти роз­ви­ну­ти ваш аграр­ний бі­знес, під­няв­ши його на но­ві які­сні рів­ні.

Оле­ксандр РУЧКО, адво­кат, стар­ший юрист ALEXANDROV&PARTNERS

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.