Навіщо ви­га­ду­ва­ти ве­ло­си­пед?

Плю­си та мі­ну­си аль­тер­на­тив­них ва­рі­ан­тів рин­ко­во­го обі­гу сіль­го­сп­зе­мель

AgroMarket - - ПРО НАСУЩНЕ - Ан­дрій КОШИЛЬ, пре­зи­дент Асо­ці­а­ції «Зе­мель­на спіл­ка Укра­ї­ни»

Здо­ро­вий глузд під­ка­зує, що тре­ба шу­ка­ти ін­ші ва­рі­ан­ти обі­гу сіль­сько­го­спо­дар­ських зе­мель. Ба­жа­но ле­галь­ні, юри­ди­чно не су­пе­ре­чли­ві й до­ціль­ні в еко­но­мі­чно­му сен­сі... Усі 4,7 млн до­го­во­рів орен­ди за­пу­сти­ти в обіг не вдасться...

Мо­ра­то­рій на про­даж сіль­го­сп­зе­мель в Укра­ї­ні діє з 2002 року. Сім спроб йо­го зня­т­тя за­кін­чу­ва­ли­ся ні­чим, і вва­жа­ти, що на­сту­пна буде вда­лою, мо­жуть тіль­ки пов­ні опти­мі­сти. За цей пе­рі­од в Укра­ї­ні на­по­ле­гли­во фор­му­ва­ло­ся не­га­тив­не став­ле­н­ня до рин­ку зе­мель, на цьо­му ро­би­ли­ся й ро­бля­ться по­лі­ти­чні ка­пі­та­ли. І хо­ча шан­си на ска­су­ва­н­ня за­бо­ро­ни опе­ра­цій на сіль­го­сп­зем­лі є, про­те здо­ро­вий глузд під­ка­зує, що тре­ба шу­ка­ти ін­ші ва­рі­ан­ти обі­гу сіль­сько­го­спо­дар­ських зе­мель. Ба­жа­но ле­галь­ні, юри­ди­чно не су­пе­ре­чли­ві й до­ціль­ні в еко­но­мі­чно­му сен­сі.

Аль­тер­на­тив­них ва­рі­ан­тів, які сьо­го­дні роз­гля­да­ю­ться, не­ба­га­то, ли­ше два: за­мість ку­пів­лі-про­да­жу прав вла­сно­сті на зем­лю про­по­ну­є­ться за­пу­сти­ти мо­жли­вість про­да­жу орен­ди та по­ши­ре­н­ня за­сто­су­ва­н­ня ем­фі­тев­зи­су — пра­ва ко­ри­сту­ва­н­ня чу­жою зе­мель­ною ді­лян­кою для сіль­сько­го­спо­дар­ських по­треб. Ни­ні не­має обме­жень за стро­ком. Агро­ви­ро­бник і вла­сник зем­лі мо­жуть до­мо­ви­ти­ся про будь-які ва­рі­ан­ти опла­ти, зокре­ма, про ви­пла­ту всі­єї су­ми в мо­мент укла­да­н­ня до­го­во­ру. Та­ке пра­во мо­же бу­ти про­да­не, по­да­ро­ва­не, вне­се­не в ста­ту­тний фонд, обмі­ня­не, за­кла­де­не в іпо­те­ку. Про­ана­лі­зуй­мо оби­два ва­рі­ан­ти.

Імі­та­ція ре­фор­ми

Ри­нок обі­гу прав орен­ди як пов­но­цін­не по­дов­же­н­ня і, по су­ті, за­вер­ше­н­ня зе­мель­ної ре­фор­ми ло­бі­ює аграрний мі­ністр у сво­їй стра­те­гії «3 + 5». Про­те, якщо ро­зі­бра­ти­ся із ці­єю іде­єю, то стає зро­зумі­ло, що це ли­ше імі­та­ція ре­фор­ми, яка не пра­цю­ва­ти­ме в ни­ні­шніх ре­а­лі­ях.

По-пер­ше, всі 4,7 млн до­го­во­рів орен­ди за­пу­сти­ти в обіг не вдасться — та­ка мо­жли­вість не пе­ред­ба­че­на ти­по­вою фор­мою до­го­во­ру, від­по­від­но до якої укла­де­на їх пе­ре­ва­жна ча­сти­на. Вла­сни­ків па­їв ні­хто не по­пе­ре­джав, що їх орен­ду мо­жуть ко­мусь пе­ре­про­да­ти, й ві­ро­гі­дність то­го, що ба­га­то з них змо­жуть успі­шно оскар­жи­ти зга­да­ну опе­ра­цію в су­ді, май­же сто­від­со­тко­ва. І, вла­сне, са­ма при­ро­да до­го­во­ру орен­ди зем­лі, яка пе­ред­ба­чає що­рі­чні пла­те­жі, в умо­вах еко­но­мі­чної не­ста­біль­но­сті, очі­ку­ван­ні зня­т­тя мо­ра­то­рію, зро­ста­н­ня орен­дних ста­вок, не­до­ві­ри до сіль­го­спви­ро­бни­ків, не сти­му­лює вла­сни­ків на­дов­го зда­ва­ти свої на­ді­ли. Тіль­ки за­ко­но­дав­че вста­нов­ле­н­ня мі­ні­маль­но­го стро­ку орен­ди в 7 ро­ків до­зво­ли­ло тро­хи ви­пра­ви­ти си­ту­а­цію, хо­ча й зна­чно по­ру­ши­ло пра­ва вла­сни­ків па­йо­вих зе­мель, се­ре­дній вік ко­трих да­ле­ко за 60. Подаль­ше під­ви­ще­н­ня мі­ні­маль­но­го стро­ку орен­ди при­зве­де до по­ши­ре­н­ня юри­ди­чних схем об­хо­ду ці­єї нор­ми та со­ці­аль­но­го на­пру­же­н­ня.

По-дру­ге, ко­ро­ткий тер­мін орен­ди ро­бить обіг цих прав еко­но­мі­чно не­до­ціль­ним, а її са­му не над­то при­ва­бли­вою як для агро­ви­ро­бни­ків, так і для бан­ків­ських уста­нов, що мо­гли б роз­гля­да­ти її як за­ста­ву. До ре­чі, мо­жли­вість за­лу­че­н­ня кре­ди­тних ко­штів під за­ста­ву прав на зем­лю є одні­єю з ва­го­мих по­треб сіль­го­спви­ро­бни­ків, але який банк за­хо­че да­ва­ти по­зи­ку під ре­сурс, за який тре­ба спла­чу­ва­ти орен­дну пла­ту?

По-тре­тє, пра­во орен­ди в Укра­ї­ні ду­же за­ре­гу­льо­ва­но за­ко­но­дав­чо. Крім Зе­мель­но­го ко­де­ксу та спе­ці­аль­но­го за­ко­ну во­но ре­гла­мен­ту­є­ться ще де­ся­тка­ми ін­ших за­ко­нів і підза­кон­них актів. По­трі­бні гро­мі­зд­кі змі­ни, щоб усе це за­пра­цю­ва­ло. Крім то­го, вдо­ско­на­ле­н­ня орен­ди для рин­ко­во­го обі­гу ро­бить її ду­же схо­жою на пра­во ем­фі­тев­зи­су, який уже і так чин­ний. То навіщо нам втра­ча­ти всім зро­зумі­лу й зви­чну орен­ду, щоб отри­ма­ти ще один до­да­тко­вий ем­фі­тев­зис?

Ер­зац. Але ле­галь­ний

Що­до ем­фі­тев­зи­су теж не має бу­ти рай­ду­жних ілю­зій — це до­сить да­ле­кий ер­зац рин­ку зе­мель. Зві­сно, лі­пший за обіг прав орен­ди, але сут­тє­во впли­ну­ти на си­ту­а­цію він не змо­же. Тіль­ки вста­нов­ле­н­ня зро­зумі­лих пра­вил гри, обме­жень, за­по­бі­жни­ків і зня­т­тя мо­ра­то­рію до­зво­лить уве­сти зем­лю в ле­галь­ний еко­но­мі­чний обіг, за­лу­чи­ти ін­ве­сти­ції, збіль­ши­ти кіль­кість і якість не­ве­ли­ких і се­ре­дніх сіль­го­спви­ро­бни­ків на про­ти­ва­гу агро­хол­дин­гам.

Ем­фі­тев­зис, до­зво­ле­ний Зе­мель­ним ко­де­ксом із 2002-го, й до­сі не на­брав роз­по­всю­дже­н­ня — на 25 млн на­яв­них ді­ля­нок та­ким пра­вом із 2011-го, за да­ни­ми Мін’юсту, оформ­ле­но ли­ше 10,5 тис. (це мен­ше за одну со­ту від­со­тка). Важ­ко по­ясни­ти вла­сни­ку, що це за шту­ка, важ­ко пе­ре­ко­на­ти ін­ве­сто­ра, що він дій­сно змо­же пра­цю­ва­ти на зем­лі на весь пе­рі­од ем­фі­тев­зи­су, не ма­ю­чи пов­но­цін­но­го пра­ва вла­сно­сті, і ні­хто йо­го не змо­же оскар­жи­ти. Важ­ко впев­ни­ти банк, що це мо­же бу­ти пов­но­цін­ною та лі­кві­дною за­ста­вою. Ра­зом із тим у ньо­го є го­лов­на та без­за­пе­ре­чна пе­ре­ва­га: він УЖЕ існує 14 ро­ків, до то­го ж ціл­ком ле­галь­ний і ро­бо­чий. Дер­жа­ва, агро­бі­знес, гро­ма­дя­ни, бан­ки мо­жуть про­те­сту­ва­ти та­кий со­бі ква­зі­ри­нок зем­лі без усі­ля­ких ви­трат і сут­тє­вих ри­зи­ків. Утім, йо­го тре­ба сти­му­лю­ва­ти — по­ши­рю­ва­ти на дер­жав­но­му рів­ні ін­фор­ма­цію, зро­би­ти кіль­ка пі­ло­тних про­е­ктів, уне­сти не­зна­чні за­ко­но­дав­чі змі­ни. Са­ме так ви­ник за­ко­но­про­ект 4010а, який під­три­ма­ли 14 де­пу­та­тів із рі­зних фра­кцій і, що ці­ка­во й по­ка­зо­во, пред­став­ни­ки аграр­них об’єд­нань — Укра­їн­сько­го клу­бу аграр­но­го бі­зне­су, Со­ю­зу пта­хів­ни­ків Укра­ї­ни, Укра­їн­ської аграр­ної асо­ці­а­ції та Все­укра­їн­ської аграр­ної ра­ди. Тре­ба ска­за­ти, що будь-які ідеї, що пов’яза­ні з обі­гом зе­мель, се­ред сіль­го­спви­ро­бни­ків що­най­мен­ше ма­ло­по­пу­ляр­ні, а ча­сто вза­га­лі на­тра­пля­ють на ша­ле­ний опір. У цьо­му ж ра­зі агра­рії по­ба­чи­ли здо­ро­вий глузд, бо за­ко­но­про­ект спря­мо­ва­ний на ціл­ком зро­зумі­лі й пра­гма­ти­чні ре­чі — він обме­жує ма­кси­маль­ний строк ем­фі­тев­зи­су 50 ро­ка­ми (ни­ні не обме­же­ний), дає мо­жли­вість пе­ре­да­ва­ти пра­во ем­фі­тев­зи­су в орен­ду та вдо­ско­на­лює мо­мен­ти, пов’яза­ні з іпо­те­кою.

Без­пе­ре­чно, ем­фі­тев­зис до­зво­ляє розв’яза­ти низ­ку про­блем агро­ви­ро­бни­ків що­до за­кла­де­н­ня ба­га­то­рі­чних на­са­джень, бу­дів­ни­цтва ме­лі­о­ра­тив­них си­стем, го­спо­дар­ських дво­рів, те­плиць, еле­ва­то­рів, пе­ре­ро­бних по­ту­жно­стей і ба­га­тьох ін­ших об’єктів на сіль­сько­го­спо­дар­ських зем­лях, при­чо­му ціл­ком ле­галь­но — без за­сто­су­ва­н­ня рі­зних сі­рих схем. Як мо­ви­ться, навіщо ви­га­ду­ва­ти ве­ло­си­пед, ко­ли він уже і так існує…

Кіль­кість за­ре­є­стро­ва­них прав ем­фі­тев­зи­су

Ге­о­гра­фія до­го­во­рів ем­фі­тев­зи­су

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.