Не­ви­зна­че­ні пер­спе­кти­ви

Шту­чно ство­ре­ний у рам­ках дії мо­ра­то­рію ті­ньо­вий ри­нок за­ни­жує орен­дну пла­ту за ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ни­ми ді­лян­ка­ми та са­му ці­ну сіль­го­сп­зе­мель

AgroMarket - - ПРО НАСУЩНЕ - Ігор МЕЛЬНИК, ке­ру­ю­чий пар­тнер IMG Partners

Пло­ща укра­їн­ських чор­но­зе­мів до­рів­нює пло­щі усі­єї Ве­ли­кої Британії. Утім, на одно­му ге­кта­рі зем­лі на­ші агра­рії ви­ро­щу­ють мен­ше ку­ку­ру­дзи й пшениці, ніж у кра­ї­нах Єв­ро­пи. Та­кі ре­а­лії зу­мов­ле­ні ба­га­тьма при­чи­на­ми. Основ­на — по­дов­же­н­ня дії мо­ра­то­рію на від­чу­же­н­ня зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня до 1 сі­чня 2017 року.

По­над 15 ро­ків най­цін­ні­ший ре­сурс дер­жа­ви «збе­рі­га­ють», по­си­ла­ю­чись на вель­ми сум­нів­ні ар­гу­мен­ти. На­то­мість де­кіль­ка міль­йо­нів укра­їн­ців по­збав­ле­ні пра­ва віль­но роз­по­ря­джа­ти­ся вла­сни­ми зе­мель­ни­ми ді­лян­ка­ми, що ста­вить під сум­нів ле­гі­тим­ність вве­де­н­ня мо­ра­то­рію. Зга­да­ні обме­же­н­ня по­ста­ви­ли лю­дей пе­ред не­про­стим ви­бо­ром: за без­цінь зда­ва­ти свої зе­мель­ні ді­лян­ки в орен­ду або са­мим обро­бля­ти зем­лю.

Сво­єю чер­гою, се­ре­дні та ве­ли­кі аграр­ні під­при­єм­ства, які по­збав­ле­ні пра­ва ку­пу­ва­ти зем­лі сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня, пе­ре­ва­жно ви­сна­жу­ють орен­до­ва­ні пло­щі. Вла­сне, а чо­го ди­ву­ва­ти­ся: хто хо­че ри­зи­ку­ва­ти ін­ве­сти­ці­я­ми, вкла­де­ни­ми в май­но, яке йо­му не на­ле­жить?

Доби­ра­ю­чи мо­дель

Пер­спе­кти­ви Укра­ї­ни в аграр­ній га­лу­зі мо­жна роз­гля­да­ти як по­ту­жну кон­ку­рен­тну пе­ре­ва­гу, але для ре­а­лі­за­ції та­ких пер­спе­ктив слід роз­ро­би­ти ефе­ктив­ну мо­дель обі­гу сіль­сько­го­спо­дар­ських зе­мель, яка від­по­від­а­ти­ме скла­дним умо­вам між­на­ро­дної кон­ку­рен­ції.

Пе­ре­хі­дни­ми по­ло­же­н­ня­ми Зе­мель­но­го ко­де­ксу Укра­ї­ни вста­нов­ле­но дію мо­ра­то­рію до на­бра­н­ня чин­но­сті за­ко­ном про обіг зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня. Та­кий за­кон уже роз­ро­бле­но, ко­жен охо­чий мо­же озна­йо­ми­ти­ся з ним на сай­ті Дер­жав­ної слу­жби Укра­ї­ни з пи­тань гео­де­зії, кар­то­гра­фії та ка­да­стру (Дер­жгео­ка­дастр). Однак цей за­кон за­знав жорс­ткої кри­ти­ки з бо­ку екс­пер­тів у га­лу­зі зе­мель­них від­но­син. Мов­ляв, нор­ми цьо­го за­ко­ну ма­ють до­ста­тньо чі­ткі озна­ки ма­ні­пу­лю­ва­н­ня з бо­ку дер­жав­них ор­га­нів, які в рам­ках де­цен­тра­лі­за­ції втра­ча­ють ши­ро­кі пов­но­ва­же­н­ня що­до роз­по­ря­джа­н­ня зе­мель­ни­ми ре­сур­са­ми. Крім цьо­го, від­по­від­но до зга­да­но­го за­ко­ну, пер­ших два ро­ки дер­жав­ні ор­га­ни ма­ти­муть пе­ре­ва­жне пра­во ку­пів­лі зе­мель­них ді­ля­нок при­ва­тної вла­сно­сті, що зно­ву ж та­ки ні до чо­го по­зи­тив­но­го не при­ве­де. Тож пер­спе­кти­ви ска­су­ва­н­ня мо­ра­то­рію та вве­де­н­ня рин­ку зе­мель в Укра­ї­ні й до­сі є не­ви­зна­че­ни­ми.

На­ра­зі вве­де­н­ня рин­ку сіль­сько­го­спо­дар­ських зе­мель мо­же да­ти по­штовх для ви­хо­ду Укра­ї­ни з еко­но­мі­чної кри­зи. Ма­є­мо най­біль­шу пло­щу сіль­сько­го­спо­дар­ських угідь у Єв­ро­пі, і укра­їн­ським за­ко­но­дав­цям слід якнай­швид­ше ви­рі­ши­ти пи­та­н­ня з мо­де­л­лю обі­гу сіль­сько­го­спо­дар­ських зе­мель в Укра­ї­ні. До то­го ж вар­то вра­ху­ва­ти осо­бли­во­сті укра­їн­сько­го рин­ку та до­свід кра­їн, у яких уже три­ва­лий час діє віль­ний ри­нок зе­мель. Не ли­ше єв­ро­пей­ська, а й сві­то­ва пра­кти­ка вка­зу­ють на те, що ска­су­ва­н­ня мо­ра­то­рію на про­даж зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня є при­во­дом для ін­ве­сти­цій­них вли­вань в еко­но­мі­ку. За під­ра­хун­ка­ми екс­пер­тів EasyBusiness, еко­но­мі­чний ефект від ство­ре­н­ня віль­но­го рин­ку зем­лі ста­но­ви­ти­ме в Укра­ї­ні що­най­мен­ше 30 млрд до­ла­рів на на­сту­пні 10 ро­ків. Ба біль­ше, пра­кти­ка кра­їн Схі­дної Єв­ро­пи вка­зує на те, що ре­фор­ма рин­ку зем­лі зав­жди про­во­ди­ла­ся в пе­рі­од еко­но­мі­чної кри­зи, що, у свою чер­гу, спри­я­ло від­нов­лен­ню еко­но­мі­ки та зро­стан­ню ВВП кра­ї­ни.

Ці­на і ре­а­лії

Про­ана­лі­зу­вав­ши зе­мель­ні рин­ки кра­їн ЄС, мо­жна пев­ним чи­ном спро­гно­зу­ва­ти ці­ни та роз­мір зе­мель­них ді­ля­нок сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня на рин­ку Укра­ї­ни пі­сля ска­су­ва­н­ня мо­ра­то­рію. Ці­ни на сіль­сько­го­спо­дар­ські зем­лі в су­сі­дніх кра­ї­нах ЄС ду­же від­рі­зня­ю­ться. Най­ви­щі ці­ни за ге­ктар зем­лі за­фі­ксо­ва­но в Ні­дер­лан­дах — по­над 60 000 до­ла­рів США. Про­те се­ре­дня ці­на зем­лі у кра­ї­нах Єв­ро­пи ко­ли­ва­є­ться від 15 000 до 30 000 до­ла­рів, а у Схі­дній Єв­ро­пі від 1000 до 5000 до­ла­рів за ге­ктар зем­лі. Крім цьо­го, про­гля­да­є­ться тен­ден­ція зро­ста­н­ня цін у кра­ї­нах — но­вих чле­нах ЄС. На­при­клад, най­ви­щу ди­на­мі­ку зро­ста­н­ня цін на зем­лю за­фі­ксо­ва­но в пе­рі­од 2000–2009 рр. у Ла­твії та Ру­му­нії — 71 та 62% від­по­від­но.

Як по­ка­зує до­свід єв­ро­пей­ських кра­їн, роз­мір орен­дної пла­ти за ко­ри­сту­ва­н­ня зем­лею сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня без­по­се­ре­дньо впли­ває на вар­тість про­да­жу зем­лі. Кра­ї­ни з низь­кою від­со­тко­вою став­кою орен­дної пла­ти та з до­сту­пні­ши­ми умо­ва­ми кре­ди­ту­ва­н­ня ма­ти­муть ви­щі ці­ни. В умо­вах укра­їн­сько­го агро­кре­ди­ту­ва­н­ня з ви­со­ки­ми від­со­тко­ви­ми став­ка­ми та від­су­тні­стю га­ран­тій на­да­н­ня кре­ди­ту слід очі­ку­ва­ти зни­же­н­ня вар­то­сті на зем­лю. На ці­ну впли­ває і сту­пінь за­хи­сту прав вла­сно­сті на зем­лю. В цій си­ту­а­ції ма­ю­ться на ува­зі га­ран­тії за дер­жав­ної ре­є­стра­ції прав вла­сно­сті та ко­ри­сту­ва­н­ня зем­лею і кон­троль за ви­ко­на­н­ням за­ко­но­дав­чих норм. Та­кож ці­на за­ле­жа­ти­ме від можливості сіль­го­спви­ро­бни­ків зда­ва­ти зем­лю під за­ста­ву та отри­ма­ти від дер­жа­ви суб­си­дію. Однак українські за­ко­но­дав­ці про­ва­дять аб­со­лю­тно про­ти­ле­жну по­лі­ти­ку, за­во­дя­чи ма­лий і се­ре­дній аграрний бі­знес у глу­хий кут, — шля­хом за­ко­но­дав­чих обме­жень і ска­су­ва­н­ня спе­ці­аль­них ре­жи­мів опо­да­тку­ва­н­ня. Зві­сно ж, та­ка аграр­на по­лі­ти­ка при­зве­де до за­ни­же­н­ня цін на сіль­сько­го­спо­дар­ські зем­лі в Укра­ї­ні. Ця тен­ден­ція збе­рі­га­ти­ме­ться й за за­ко­но­дав­чо­го обме­же­н­ня роз­мі­рів зе­мель, які мо­жли­во буде ку­пи­ти або взя­ти в орен­ду, та, зві­сно, ви­со­ко­го по­да­тко­во­го на­ван­та­же­н­ня на вла­сни­ків зе­мель­них ді­ля­нок або зем­ле­ко­ри­сту­ва­чів. У Єв­ро­пі від­су­тні обме­же­н­ня що­до ма­кси­маль­но­го роз­мі­ру ку­пів­лі зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня. Ли­ше в де­яких кра­ї­нах ЄС є обме­же­н­ня що­до ку­пів­лі зем­лі іно­зем­ця­ми, але зде­біль­шо­го для цьо­го по­трі­бен ли­ше спе­ці­аль­ний до­звіл.

У рі­зних пло­щи­нах

Не­хай там як, але ри­нок сіль­сько­го­спо­дар­ських зе­мель вже існує в Укра­ї­ні – ті­ньо­вий, шту­чно ство­ре­ний в рам­ках дії мо­ра­то­рію. І це, без­сум­нів­но, за­ни­жує як орен­дну пла­ту за ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ни­ми ді­лян­ка­ми, так і са­му ці­ну зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня. На­віть є дум­ка, що са­мі за­ко­но­дав­ці, ко­трі до­во­лі ча­сто є вла­сни­ка­ми ве­ли­ких на­ді­лів зе­мель, за­ці­кав­ле­ні в не­про­зо­ро­сті рин­ку зем­лі та збе­ре­жен­ні мо­но­по­лії.

Ди­на­мі­чність роз­ви­тку віль­но­го рин­ку зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня за­ле­жа­ти­ме від двох чин­ни­ків:

• до­сту­пно­сті ка­пі­та­лу, зокре­ма умов су­ча­сно­го кре­ди­ту­ва­н­ня не ли­ше для агра­рі­їв, а й для ін­ших пред­став­ни­ків бі­зне­су, які пев­ним чи­ном пов’яза­ні з аграр­ним бі­зне­сом;

• кіль­ко­сті обме­жень, які бу­дуть пе­ред­ба­че­ні но­вим за­ко­ном про обіг зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня. До та­ких обме­жень на­ле­жать ма­кси­маль­ний роз­мір зе­мель­ної ді­лян­ки за її ку­пів­лі чи про­да­жу, об­ся­ги до­сту­пу юри­ди­чних осіб й іно­зем­ців до віль­но­го рин­ку зем­лі та за­про­ва­дже­н­ня пе­ре­ва­жних прав на ку­пів­лю зе­мель­них ді­ля­нок.

Нав­ряд чи до мо­мен­ту ска­су­ва­н­ня мо­ра­то­рію лі­бе­ра­лі­зу­ють умо­ви кре­ди­ту­ва­н­ня чи кре­ди­тні ко­шти ста­нуть до­сту­пні­ши­ми, а то­му очі­ку­ва­ти під­ви­ще­н­ня цін на зе­мель­ні ді­лян­ки сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня най­ближ­чим ча­сом не вар­то. Обме­же­н­ня що­до на­да­н­ня суб­си­дій аграріям і за­про­ва­дже­н­ня мі­ні­маль­но­го стро­ку орен­ди ста­нуть при­чи­на­ми стри­му­ва­н­ня цін на зем­лю.

Зві­сно, є спо­ді­ва­н­ня, що з по­дов­же­н­ням ре­фор­ми в ке­ру­ван­ні зе­мель­ни­ми ре­сур­са­ми та сіль­ським го­спо­дар­ством ці­ни зро­стуть до рів­ня ін­ших кра­їн Схі­дної Єв­ро­пи.

Пе­ред ска­су­ва­н­ням мо­ра­то­рію на від­чу­же­н­ня зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня слід роз­ро­би­ти зру­чну для ре­а­лі­за­ції в Укра­ї­ні мо­дель обі­гу та­ких зе­мель.

Про­бле­ма вве­де­н­ня віль­но­го рин­ку зе­мель ле­жить в за­ко­но­дав­чій і по­лі­ти­чній пло­щи­ні, що по­тре­бує на­сам­пе­ред по­лі­ти­чної во­лі за­ко­но­дав­ців

Як по­ка­зує до­свід єв­ро­пей­ських кра­їн, роз­мір орен­дної пла­ти за ко­ри­сту­ва­н­ня зем­лею сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня без­по­се­ре­дньо впли­ває на вар­тість про­да­жу зем­лі. Кра­ї­ни з низь­кою від­со­тко­вою став­кою орен­дної пла­ти та з до­сту­пні­ши­ми умо­ва­ми кре­ди­ту­ва­н­ня ма­ти­муть ви­щі ці­ни

для її розв’яза­н­ня. Ска­су­ва­н­ня мо­ра­то­рію та про­ве­де­н­ня по­слі­дов­ної по­лі­ти­ки у за­про­ва­джен­ні віль­но­го рин­ку сіль­сько­го­спо­дар­ських зе­мель дасть по­штовх для на­да­н­ня ін­ве­сти­цій і по­до­ла­н­ня еко­но­мі­чної кри­зи у кра­ї­ні та подаль­шо­го еко­но­мі­чно­го зро­ста­н­ня.

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.