Який-та­кий ем­фі­тев­зис?

10 най­акту­аль­ні­ших зе­мель­них пи­тань, яки­ми ни­ні пе­ре­йма­ю­ться орен­да­рі й орен­до­дав­ці

AgroMarket - - ЮРИ­ДИ­ЧНА КОН­СУЛЬ­ТА­ЦІЯ -

Нас ча­сто за­пи­ту­ють, як ефе­ктив­но за­хи­сти­ти свій бі­знес. Якщо ко­ро­тко — при­ве­діть до ла­ду до­го­вір­ну ба­зу й пла­нуй­те по­да­тки. Одним з ін­стру­мен­тів, що спри­я­ти­ме цьо­му, є до­го­вір дов­го­стро­ко­во­го ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою для сіль­сько­го­спо­дар­ських по­треб (чи, як йо­го ще на­зи­ва­ють, ем­фі­тев­зи­су). І хо­ча бі­знес де­да­лі актив­ні­ше ним по­слу­го­ву­є­ться, ще є чи­ма­ло стра­хів, з яки­ми до­во­ди­ться ма­ти спра­ву юри­стам.

1

Чи є до­го­вір ем­фі­тев­зи­су при­хо­ва­ною фор­мою ку­пів­лі-про­да­жу зем­лі?

— Зві­сно, ні. До­го­вір ем­фі­тев­зи­су не пе­ред­ба­чає пе­ре­хо­ду пра­ва вла­сно­сті на зе­мель­ну ді­лян­ку і це йо­го го­лов­на від­мін­ність від до­го­во­ру ку­пів­лі-про­да­жу. До­го­вір ем­фі­тев­зи­су є про­мі­жною лан­кою між орен­дою та пра­вом вла­сно­сті. Це до­го­вір зем­ле­ко­ри­сту­ва­н­ня, який мо­же бу­ти укла­де­ний на до­сить ве­ли­кий строк, на­при­клад на 100, 200 чи 500 ро­ків, або на­віть без­стро­ко­во. І са­ме та­ка осо­бли­вість до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су фа­кти­чно при­рів­нює йо­го до ку­пів­лі-про­да­жу, оскіль­ки, пе­ре­дав­ши пра­во ко­ри­сту­ва­н­ня зем­лею на ду­же три­ва­лий час, вла­сник пев­ним чи­ном обме­же­ний у сво­їх пра­вах. До ре­чі, з про­да­жем по­рів­ню­ють і до­го­во­ри орен­ди, укла­де­ні на ма­кси­маль­ні 49 ро­ків.

2

Су­ма ви­пла­ти по до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су за­зви­чай не­ма­ла. Які є ва­рі­ан­ти роз­ра­хун­ків і які з них най­ри­зи­ко­ва­ні­ші?

— На­справ­ді є рі­зні ва­рі­ан­ти опла­ти за до­го­во­ром ем­фі­тев­зи­су. Сто­ро­ни мо­жуть са­мо­стій­но оби­ра­ти ва­рі­ант: пла­ти­ти одним пла­те­жем на­пе­ред чи що­ро­ку рів­ни­ми ча­сти­на­ми. Про­те ре­а­лії сьо­го­де­н­ня де­да­лі ча­сті­ше спо­ну­ка­ють вла­сни­ків па­йо­вої зем­лі про­си­ти орен­да­рів ви­пла­ти­ти ко­шти на­пе­ред, і ли­ше до­го­вір ем­фі­тев­зи­су за­кон­но на­дає та­ку мо­жли­вість.

Якщо здій­сню­є­ться опла­та на­пе­ред за весь тер­мін ко­ри­сту­ва­н­ня (ма­є­ться на ува­зі за 50–100 ро­ків) єди­ним пла­те­жем, то в та­ко­му ра­зі ем­фі­тев­зис мо­жна при­рів­ня­ти до ку­пів­лі-про­да­жу, але пам’ята­є­мо, що пра­во вла­сно­сті на зе­мель­ну ді­лян­ку за­ли­ша­є­ться за вла­сни­ком.

При­хо­ва­ним ри­зи­ком та­ких роз­ра­хун­ків (одним пла­те­жем на­пе­ред) є те, що умов­но, ро­ків че­рез де­сять, вла­сник паю ска­же: «Я вва­жаю, що ти ме­ні ду­же ма­ло за­пла­тив. Якщо не хо­чеш про­блем — пла­ти ще». В та­ко­му ра­зі за­кон — на сто­ро­ні ко­ри­сту­ва­ча. А вла­сник, зві­сно, має пра­во звер­та­ти­ся до су­ду й об­ґрун­то­ву­ва­ти, чо­му він так вва­жає.

3

За яки­ми кри­те­рі­я­ми здій­сню­є­ться оцін­ка вар­то­сті ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою за укла­да­н­ня до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су? Чи ві­ді­грає якусь роль нор­ма­тив­но-гро­шо­ва оцін­ка?

— Так са­мо як і в ра­зі укла­да­н­ня до­го­во­ру орен­ди, для до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су нор­ма­тив­но-гро­шо­ва оцін­ка не є оста­то­чним кри­те­рі­єм. Су­ма ви­зна­ча­є­ться за зго­дою сто­рін — це основ­не пра­ви­ло. Не­хай там що ка­жуть, ці­ну ди­ктує ри­нок, і за­ле­жа­ти­ме во­на від ці­лої низ­ки чин­ни­ків: кон­ку­рен­ції, гео­гра­фі­чно­го роз­та­шу­ва­н­ня, ро­дю­чо­сті, на­яв­ної ін­фра­стру­кту­ри то­що.

4

У чо­му рі­зни­ця між спла­тою по­да­тків за до­го­во­ром орен­ди та ем­фі­тев­зи­су? Які по­да­тко­ві зо­бов’яза­н­ня ви­ни­ка­ють у ра­зі укла­да­н­ня до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су?

— По­ря­док спла­ти по­да­тку на до­хо­ди фі­зи­чних осіб (ПФДО) для орен­ди й ем­фі­тев­зи­су одна­ко­вий. Те са­ме сто­су­є­ться й зе­мель­но­го по­да­тку. Мо­жли­во, фі­скаль­ні ор­га­ни звер­нуть на це ува­гу в най­ближ­чо­му май­бу­тньо­му та на­ма­га­ти­му­ться якось до­да­тко­во вре­гу­лю­ва­ти ці від­но­си­ни. Від­так ми ра­ди­мо клі­єн­там не зво­лі­ка­ти з оформ­ле­н­ням угод, аби на­ле­жним чи­ном за­хи­сти­ти свій бі­знес і під­го­ту­ва­ти­ся до від­кри­т­тя рин­ку зем­лі. До сло­ва, пе­ре­ва­жна біль­шість агро­хол­дин­гів ма­со­во пе­ре­хо­дить на до­го­во­ри ем­фі­тев­зи­су зі сво­ї­ми па­йо­ви­ка­ми.

Не обов’яз­ко­во вно­си­ти всю пла­ту на­пе­ред. Це мо­же бу­ти зви­чай­ний до­го­вір ем­фі­тев­зи­су, умов­но на 15 ро­ків, зі стро­ко­ви­ми пла­те­жа­ми й тіль­ки до­да­тко­вою уго­дою, за по­тре­би пе­ред­ба­ча­є­ться одно­ра­зо­вий пла­тіж (мо­жна це зро­би­ти пі­зні­ше).

Чо­му ем­фі­тев­зис? То­му що сьо­го­дні ви для се­бе ви­рі­шу­є­те стра­те­гі­чне зав­да­н­ня — убез­пе­чи­ти­ся від рей­де­рів (як мі­ні­мум), під­го­ту­ва­ти­ся до від­кри­т­тя рин­ку. До­го­вір ем­фі­тев­зи­су дає вам мо­жли­вість пі­сля від­кри­т­тя рин­ку зем­лі ви­ку­пи­ти зе­мель­ну ді­лян­ку з пе­ре­ва­га­ми.

5

Чи за­хи­щає ко­ри­сту­ва­ча до­го­вір ем­фі­тев­зи­су в ра­зі смер­ті вла­сни­ка та при­хо­ду но­во­го вла­сни­ка зе­мель­но­го паю?

— Зви­чай­но, за­хи­щає. Пра­во­ва при­ро­да до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су по­ля­гає в дов­го­стро­ко­во­му ко­ри­сту­ван­ні зем­лею не­за­ле­жно від пе­ре­хо­ду пра­ва вла­сно­сті на ді­лян­ку. Крім то­го, сво­бо­да до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су до­зво­ляє пе­ред­ба­чи­ти зо­бов’яза­н­ня пра­во­на­сту­пни­ків/спад­ко­єм­ців вла­сни­ка зе­мель­ної ді­лян­ки ви­ко­ну­ва­ти умо­ви за­зна­че­но­го до­го­во­ру. За умо­ви до­го­во­ру орен­ди пі­сля смер­ті вла­сни­ка зе­мель­ної ді­лян­ки спад­ко­єм­ці пі­сля всту­пу у спад­щи­ну мо­жуть за­ба­жа­ти ро­зі­рва­ти та­кий до­го­вір, а за ем­фі­тев­зи­су це бу­де не­мо­жли­во.

6

Чи є про­бле­ми з ре­є­стра­ці­єю до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су?

— Ні, не­має. Ни­ні в Укра­ї­ні вже май­же ко­жен ре­є­стра­тор, а но­та­рі­ус — і по­го­тів, знає, що та­ке ем­фі­тев­зис і які йо­го осо­бли­во­сті й по­ря­док дер­жав­ної ре­є­стра­ції пра­ва ко­ри­сту­ва­н­ня. Ра­ні­ше ми їха­ли в ре­гіо­ни й в те­сто­во­му ре­жи­мі ре­є­стру­ва­ли про­сті та скла­дні фор­ми до­го­во­ру. Спо­ча­тку ре­є­стра­то­ри опи­ра­ли­ся, про­те пі­сля пев­ної роз’ясню­валь­ної ро­бо­ти з по­си­ла­н­ням на Ци­віль­ний і Зе­мель­ні ко­де­кси (для тих, хто ще не ре­є­стру­вав та­кі до­го­во­ри) пер­ші до­го­во­ри бу­ли за­ре­є­стро­ва­ні. Зви­чай­но, на­ба­га­то про­сті­ше пра­цю­ва­ти з но­та­рі­у­са­ми, про­те їх по­слу­ги є до­рож­чи­ми. Ни­ні ця пра­кти­ка вже скла­ла­ся, і про­блем із ре­є­стра­ці­єю пра­ва ем­фі­тев­зи­су не­має.

7

Лю­ди по­бо­ю­ю­ться не­зна­йо­мо­го. Як умо­ви­ти їх під­пи­са­ти до­го­вір ем­фі­тев­зи­су?

— Один па­йо­вик зля­ка­є­ться, а ін­ший під­пи­ше. З ча­сом той, що бо­яв­ся, пе­ре­ко­на­є­ться, що цей ме­ха­нізм ді­є­вий. Про­те на­віть якщо і не всі па­йо­ви­ки укла­дуть до­го­во­ри ем­фі­тев­зи­су, а час­тко­во за­ли­ша­ться на орен­ді, ви в будь-яко­му ра­зі у ви­гра­ші. Зав­дя­ки ем­фі­тев­зи­су ви ство­рю­є­те на по­лі вла­сну «ша­хма­тку». Рей­де­ру в та­кій си­ту­а­ції це по­ле вже не та­ке при­ва­бли­ве для за­хо­пле­н­ня, він де­сять ра­зів по­ду­має, чи по­чи­на­ти вій­ну з ко­ри­сту­ва­чем зем­лі. До то­го ж ви ді­є­те на ви­пе­ре­дже­н­ня й сут­тє­во ви­гра­є­те час. То­ді як ін­ші ще тіль­ки роз­мір­ко­ву­ють, ви ре­зер­ву­є­те свою ба­зу бі­зне­су. А до­да­тко­вим ар­гу­мен­том на ко­ристь пе­ре­хо­ду мо­же бу­ти одно­ра­зо­ва пре­мія за укла­да­н­ня до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су (окрім пла­те­жів за до­го­во­ром).

8

Що бу­де з пра­ва­ми на ді­лян­ку, яка оформ­ле­на за до­го­во­ром ем­фі­тев­зи­су, якщо пі­сля від­кри­т­тя рин­ку зем­лі вла­сник за­хо­че про­да­ти її ін­шій осо­бі?

— У ра­зі ре­є­стра­ції до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су вла­сник не мо­же про­сто взя­ти й про­да­ти зе­мель­ну ді­лян­ку. Пе­ре­д­усім вла­сник зо­бов’яза­ний по­ві­до­ми­ти ко­ри­сту­ва­ча про на­мір про­да­ти та про умо­ви про­да­жу. За­ува­жи­мо: ко­ри­сту­вач має пе­ре­ва­жне пра­во на при­дба­н­ня зем­лі. А на­віть якщо ця ді­лян­ка й бу­де про­да­на ін­шій осо­бі (по­за пра­вом ко­ри­сту­ва­ча — ні­би­то за бор­ги, під­пи­са­н­ням роз­пи­ски, чи че­рез рі­ше­н­ня су­ду), то зо­бов’яза­н­ня за до­го­во­ром ем­фі­тев­зи­су (якщо йо­го скла­де­но пра­виль­но) за­ли­ша­ти­му­ться чин­ни­ми в будь-яко­му ра­зі. Тоб­то до­го­вір ем­фі­тев­зи­су за­ре­є­стро­ва­ний, а ра­зом із ним за­ре­є­стро­ва­не ва­ше ре­чо­ве пра­во. Крім то­го, орен­дар має пра­во на за­хист сво­їх прав у су­ді, згі­дно із за­ко­ном. А пра­во ко­ри­сту­ва­н­ня ва­ми ді­лян­кою, що бу­ла оформ­ле­на за до­го­во­ром ем­фі­тев­зи­су, за­ли­ша­є­ться чин­ним не­за­ле­жно від змі­ни вла­сни­ка — у цьо­му си­ла цьо­го до­го­во­ру.

9

У чо­му слаб­кі мі­сця до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су?

— Йо­го мо­жна ро­зі­рва­ти за не­ви­ко­ри­ста­н­ня про­тя­гом трьох ро­ків і за не­спла­ту (якщо це пе­ред­ба­че­но умо­ва­ми до­го­во­ру). Що­до пер­шої при­чи­ни, то це, без­умов­но, сто­від­со­тко­ва від­по­від­аль­ність орен­да­ря. А що­до опла­ти, то, зви­чай­но, вла­сник мо­же нав­ми­сно за­ли­ши­ти мі­сце по­стій­но­го про­жи­ва­н­ня в пе­рі­од ви­пла­ти орен­дної пла­ти за пай (на­при­клад, до 30 ли­сто­па­да) й не отри­му­ва­ти пла­тіж, про­те і тут є ви­хід — пе­ред­ба­чи­ти опла­ту на кар­ту бан­ку або по­што­вим пе­ре­ка­зом.

10

Як із ем­фі­тев­зи­су пе­ре­йти до при­ва­тної вла­сно­сті, ко­ли мо­ра­то­рій бу­де ска­со­ва­но?

Пі­сля від­кри­т­тя рин­ку зем­лі в зем­ле­ко­ри­сту­ва­ча по до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су, як і у вла­сни­ка, є де­кіль­ка ва­рі­ан­тів. У ра­зі дії до­го­во­ру з пе­рі­о­ди­чни­ми пла­те­жа­ми сто­ро­ни мо­жуть або й да­лі ко­ри­сту­ва­ти­ся зем­лею за до­го­во­ром й отри­му­ва­ти пе­рі­о­ди­чні пла­те­жі (якщо бу­ли та­кі умо­ви у до­го­во­рі), або ухва­ли­ти рі­ше­н­ня про про­даж і пе­ре­о­фор­ми­ти пра­во вла­сно­сті на ко­ри­сту­ва­ча (якщо умо­ви ку­пів­лі вла­шту­ють ко­ри­сту­ва­ча).

Якщо бу­ло укла­де­но до­го­вір ем­фі­тев­зи­су з ви­пла­тою єди­ним пла­те­жем за весь строк ко­ри­сту­ва­н­ня, і вла­сник одра­зу по­го­джу­вав­ся на фа­кти­чний пе­ре­хід пра­ва вла­сно­сті, то мо­жли­ві два ва­рі­ан­ти дій. Пер­ший — ко­ри­сту­вач і да­лі ко­ри­сту­є­ться зем­лею за до­го­во­ром ем­фі­тев­зи­су. Дру­гий — укла­да­є­ться до­го­вір ку­пів­лі-про­да­жу з ура­ху­ва­н­ням по­пе­ре­дньої опла­ти за до­го­во­ром і пе­ре­ре­є­стро­ву­є­ться пра­во вла­сно­сті на зем­лю. У ра­зі змі­ни істо­тних умов (на­при­клад, з’яви­ли­ся спад­ко­єм­ці, які не хо­чуть ви­зна­ва­ти отри­ма­ну одно­ра­зо­ву опла­ту як вар­тість про­да­жу), мо­жли­вим є по­дов­же­н­ня ко­ри­сту­ва­н­ня на пра­вах ем­фі­тев­зи­су або ви­куп ді­лян­ки за ви­ра­ху­ва­н­ням із ці­ни по­ку­пки су­ми, що бу­ла ви­пла­че­на одно­ра­зо­во під час укла­де­н­ня до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су.

У будь-яко­му ра­зі цей ле­галь­ний ін­стру­мент має ба­га­то пе­ре­ваг і є ре­аль­ною аль­тер­на­ти­вою пра­ва вла­сно­сті. І зво­лі­ка­н­ня в йо­го укла­ден­ні мо­же при­зве­сти до не­ви­прав­да­них ви­трат.

Ігор МЕЛЬ­НИК, юрист IMG Partners

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.