Збе­рег­ти зе­мель­ний банк

Як вла­сник агро­бі­зне­су мо­же від­но­ви­ти ре­пу­та­цію сум­лін­но­го орен­да­ря й ви­сто­я­ти в кон­ку­рен­ції за па­йо­ви­ка

AgroMarket - - КОМПЕТЕНТНО -

Остан­нім ча­сом в аграр­них ко­лах тіль­ки й ка­жуть про від­кри­т­тя рин­ку зем­лі. Втім, не менш ва­жли­вою є про­бле­ма збе­ре­же­н­ня зе­мель­но­го бан­ку — основ­ної скла­до­вої аграр­но­го бі­зне­су. Це пи­та­н­ня ра­но чи пі­зно по­ста­не пе­ред ко­жним під­при­єм­цем агро­се­кто­ра — чи це фер­мер­ське го­спо­дар­ство на 100 га, чи агро­хол­динг на 100 тис. га.

Зе­мель­ний банк — це су­ку­пність прав вла­сно­сті й ко­ри­сту­ва­н­ня (оренда, сер­ві­тут, ем­фі­тев­зис і су­пер­фі­цій) на зем­лю, які на­ле­жать агро­ви­ро­бни­ку й на­да­ють йо­му мо­жли­вість обро­бля­ти та­кі зем­лі й зби­ра­ти вро­жай. І за­зви­чай, що біль­ший зе­мель­ний банк, то до­рож­че ко­штує агро­під­при­єм­ство. Ще 10 ро­ків то­му ма­ло хто сер­йо­зно за­ми­слю­вав­ся над пи­та­н­ням збе­ре­же­н­ня зе­мель­но­го бан­ку, оскіль­ки кон­ку­рен­ція бу­ла до­сить низь­кою, а кон­ку­рен­ти — менш агре­сив­ни­ми. Остан­нім ча­сом ситуація ду­же змі­ни­ла­ся, і 2015–2016 ро­ки бу­ли по­ка­зо­ви­ми у цьо­му сен­сі. Дрі­бні та ве­ли­кі агро­під­при­єм­ства по­збу­ли­ся не одні­єї ти­ся­чі ге­кта­рів орен­до­ва­них зе­мель пе­ред­усім че­рез не­ком­пе­тен­тність на­йма­них пра­ців­ни­ків і від­су­тність пла­но­мір­ної ро­бо­ти сво­їх зе­мель­них від­ді­лів над збе­ре­же­н­ням і роз­ши­ре­н­ням зе­мель­но­го бан­ку. Про­бле­ма від­то­ку орен­да­рів рік у рік стає де­да­лі го­стрі­шою. І во­на є акту­аль­ною як для агро­хол­дин­гів, так і для не­ве­ли­ких го­спо­дарств.

Із про­бле­мою по­дов­же­н­ня до­го­во­рів орен­ди раз на 5, 7, 10 ро­ків (а іно­ді ще ча­сті­ше) зі­штов­ху­є­ться май­же ко­жен сіль­го­спви­ро­бник. Для біль­шо­сті звіс­тка про те, що ча­сти­на па­йо­ви­ків не хо­че на­да­лі по­дов­жу­ва­ти та­ку спів­пра­цю, стає сюр­при­зом. Тоб­то від­су­тність про­бле­ми в один день пе­ре­ро­стає в її ме­га­акту­аль­ність. Схо­же, ди­ви­ти­ся слід бу­ло на­ба­га­то шир­ше, ніж це ро­бив до­те­пер вла­сник сіль­госп­під­при­єм­ства.

Що пі­шло не так?

Ду­же ма­ло укра­їн­ських агро­під­при­ємств дба­ють про збе­ре­же­н­ня зе­мель­но­го бан­ку пла­но­мір­но й ком­пле­ксно. Тож ни­ні це пи­та­н­ня стає чи най­ва­жли­ві­шим для ко­жно­го агра­рія — на­рів­ні з кур­сом до­ла­ра, ро­стом цін на па­лив­но-ма­стиль­ні ма­те­рі­а­ли, на­сі­н­ня, до­бри­ва, а тим па­че — на фо­ні ймо­вір­но­го від­кри­т­тя рин­ку сіль­го­сп­зем­лі, ко­ли основ­ним для орен­да­рів є пи­та­н­ня за­крі­пле­н­ня за со­бою прав на зем­лю, зокре­ма для отри­ма­н­ня пе­ре­ва­жних прав на ви­куп.

При­чи­на­ми від­то­ку мо­жуть бу­ти аб­со­лю­тно рі­зні та на­віть по­де­ку­ди не пов’яза­ні між со­бою чин­ни­ки, та­кі як слаб­ка пра­во­ва кон­стру­кція до­го­во­ру орен­ди, не­до­три­ма­н­ня про­це­ду­ри під­пи­са­н­ня й ре­є­стра­ції до­го­во­рів, від­су­тність на­ла­го­дже­них кон­та­ктів з ор­га­на­ми мі­сце­во­го са­мов­ря­ду­ва­н­ня й по­са­до­ви­ми осо­ба­ми, ви­пла­та орен­дної пла­ти у строк, вста­нов­ле­ний до­го­во­ром, а не то­ді, ко­ли цьо­го ви­ма­га­ють обставини (на­при­клад, ко­ли біль­шість па­йо­ви­ків хо­чуть отри­ма­ти ко­шти до ве­ре­сня мі­ся­ця, а по до­го­во­ру ви­пла­та до кін­ця гру­дня), від­су­тність ко­му­ні­ка­цій із па­йо­ви­ка­ми, від­су­тність від­по­від­аль­ної осо­би за ро­бо­ту із зем­лею, від­су­тність со­ці­аль­но­го на­ван­та­же­н­ня (обов’яз­ку), а іно­ді на­віть від­су­тність пе­ре­до­вих те­хно­ло­гій, що та­кож від­вер­не па­йо­ви­ка в бік кра­що­го орен­да­ря, оскіль­ки лю­ди­на — істо­та со­ці­аль­на, і ко­жен хо­че, щоб йо­го зем­лю обро­бля­ли най­кра­ще.

Біль­шість зі зга­да­них при­чин вла­сник (чи ке­рів­ник го­спо­дар­ства) не ба­чить або про­сто не хо­че ба­чи­ти. І ли­ше то­ді, ко­ли про­бле­ма стає си­стем­ною, ком­па­нія до­кла­дає зу­силь, аби якось її усу­ну­ти. Тут клю­чо­ве сло­во «якось». Зде­біль­шо­го з про­бле­мою від­то­ку або пе­ре­хо­ду па­йо­ви­ка до кон­ку­рен­та сіль­госп­під­при­єм­ство по­чи­нає «якось» бо­ро­ти­ся вже то­ді, ко­ли вла­сник зе­мель­ної ді­лян­ки по­дав по­зов до су­ду про ро­зір­ва­н­ня або ви­зна­н­ня не­дій- сним до­го­во­ру її орен­ди, або вже на­віть під­пи­са­но якийсь по­пе­ре­дній до­го­вір, за умо­ва­ми яко­го лю­ди­на отри­ма­ла чи­ма­лі ко­шти за пе­ре­хід і під­пи­са­н­ня основ­но­го до­го­во­ру. І ось то­ді біль­шість на­ма­гань по­вер­ну­ти па­йо­ви­ка до се­бе є мар­ни­ми або по­тре­бу­ють зна­чних фі­нан­со­вих ви­трат для від­ку­пу.

Хто «слаб­ка лан­ка»?

Ні чу­до­ві до­го­во­ри орен­ди, пра­ва за яки­ми за­ре­є­стро­ва­но на­ле­жним чи­ном, ні вча­сна ви­пла­та орен­дної пла­ти, ні її кон­ку­рен­тний роз­мір не змо­жуть пе­ре­ва­жи­ти не­га­тив­ну емо­цію, що ча­сом ви­ни­кає в ді­ло­вих від­но­си­нах че­рез якусь «дрі­бни­чку». В одно­му з го­спо­дарств, де юри­стам до­ве­ло­ся зго­дом ря­ту­ва­ти зе­мель­ний банк, її спро­во­ку­вав від­по­від­аль­ний за зе­мель­ні пи­та­н­ня. Йо­го кон­флікт із кіль­ко­ма па­йо­ви­ка­ми не був гу­чним — лю­дям про­сто не по­до­ба­ло­ся став­ле­н­ня з бо­ку під­при­єм­ства-орен­да­ря (яко­го пред­став­ляв зга­да­ний ви­ще по­са­до­вець). Тож кон­ку­рен­то­ві сіль­го­спви­ро­бни­ка ли­ша­ло­ся ли­ше зі­гра­ти на емо­ці­ях обра­же­них се­лян. Впо­ра­ти­ся із си­ту­а­ці­єю й від­но­ви­ти ре­пу­та­цію до­бро­го сум­лін­но­го орен­да­ря ке­рів­ни­цтву під­при­єм­ства та за­лу­че­ним юри­стам бу­ло не­про­сто. Кон­флі­кте­ра, що став «слаб­кою лан­кою» ко­му­ні­ка­ції з па­йо­ви­ка­ми, звіль­ни­ли. А то­ді крок за кро­ком роз­по­ча­ли ви­бу­до­ву­ва­ти ре­пу­та­цію cум­лін­но­го го­спо­да­ря.

До­свід­че­ні юри­сти, здій­снив­ши на­ле­жний зе­мель­ний ау­дит, зда­тні за­по­біг­ти ти­ся­чним, а ін­ко­ли міль­йон­ним втра­там від від­то­ку па­йо­ви­ків і змен­ше­н­ня зе­мель­но­го бан­ку. Пра­виль­на пе­ре­вір­ка зе­мель­них від­но­син не­за­ле­жни­ми про­фе­сіо­на­ла­ми — це як ра­ціо­наль­ний по­гляд «з бо­ку», що до­зво­лить ви­яви­ти не­до­лі­ки та про­га­ли­ни й за­про­по­ну­ва­ти ва­рі­ан­ти їх по­до­ла­н­ня... На жаль, не всі го­спо­да­рі ви­зна­ють та­кі про­бле­ми й вре­шті опи­ня­ю­ться з ни­ми на­о­дин­ці. Хо­ча цьо­му мо­жна бу­ло за­по­біг­ти.

Як мі­ні­мі­зу­ва­ти ризики?

Усе по­чи­на­є­ться з ка­дрів. Спер­шу по­трі­бно ство­ри­ти зе­мель­ний від­діл, якщо йо­го ще не­має, і пра­виль­но пі­ді­бра­ти ка­дри. Ма­є­ться на ува­зі, що на під­при­єм­стві має бу­ти осо­ба, яка від­по­від­а­ти­ме за ро­бо­ту з па­йо­ви­ка­ми й без­по­се­ре­днім обов’яз­ком якої має бу­ти ство­ре­н­ня ре­є­стру до­го­во­рів, від­сте­же­н­ня ін­фор­ма­ції що­до не­об­хі­дно­сті по­дов­же­н­ня та пе­ре­укла­да­н­ня до­го­во­рів, слід­ку­ва­н­ня за ре­є­стром по­мер­лих осіб та їх спад­ко­єм­ця­ми й ро­бо­та з осо­би­сти­ми про­бле­ма­ми па­йо­ви­ків. Так са­мо має бу­ти осо­ба, яка змо­же по­чу­ти ко­жно­го па­йо­ви­ка та бу­де на­ма­га­ти­ся за­ра­ди­ти йо­го про­бле­мі або при­найм­ні ви­слу­хає.

На­сту­пним кро­ком є ви­вче­н­ня кон­ку­рен­тно­го се­ре­до­ви­ща. Тоб­то по­трі­бно про­ве­сти ана­ліз усіх кон­ку­рен­тів у ме­жах те­ри­то­рії дося­жно­сті 30–50 кі­ло­ме­трів. Уста­но­ви­ти роз­мір їх орен­дної пла­ти й ін­ші ма­те­рі­аль­ні та не­ма­те­рі­аль­ні бла­га, що на­да­ю­ться па­йо­ви­кам, зна­ти їх від­по­від­аль­них осіб за ве­де­н­ня зе­мель­них пи­тань. Ба­жа­но ма­ти ко­пії до­го­во­рів орен­ди й ін­фор­ма­цію що­до стро­ку їх дії та да­ти за­кін­че­н­ня.

Ну і зре­штою, ко­ли ви зна­ти­ме­те сво­їх па­йо­ви­ків, ма­ти­ме­те ін­фор­ма­цію про основ­них кон­ку­рен­тів й ін­стру­мен­ти їх ро­бо­ти з па­йо­ви­ка­ми, то змо­же­те пра­виль­но сфор­му­ва­ти вла­сний план ро­бо­ти зі збе­ре­же­н­ня зе­мель­но­го бан­ку. Та­кий план є своє­рі­дним PR-пла­ном під­ня­т­тя ре­пу­та­ції під­при­єм­ства та утри­ма­н­ня па­йо­ви­ків. Йо­го ви­ко­на­н­ня зре­штою спри­я­ти­ме при­ро­сту зе­мель­но­го бан­ку, оскіль­ки ні­що так не пе­ре­ко­нує лю­ди­ну, як хо­ро­ша ре­пу­та­ція по­тен­цій­но­го пар­тне­ра орен­да­ря.

Ще одні­єю скла­до­вою вда­ло­го ре­зуль­та­ту зі збе­ре­же­н­ня зе­мель­но­го бан­ку є ро­бо­та з ор­га­на­ми дер­жав­ної вла­ди та мі­сце­во­го са­мов­ря­ду­ва­н­ня. Цей на­прям по­тре­бує зов­сім ін­ших під­хо­дів, ніж до па­йо­ви­ків. Тут ма­ють пра­цю­ва­ти іде­аль­ні юри­ди­чні ін­стру­мен­ти, які за­без­пе­чать спів­пра­цю на ви­гі­дних умо­вах на дов­гі ро­ки по­чи­на­ю­чи з під­бо­ру зе­мель­них ді­ля­нок, під­го­тов­ки ло­тів до

Агро­під­при­єм­ства по­збу­ли­ся не одні­єї ти­ся­чі ге­кта­рів орен­до­ва­них зе­мель пе­ред­усім че­рез не­ком­пе­тен­тність на­йма­них пра­ців­ни­ків Звіс­тка про те, що ча­сти­на па­йо­ви­ків не хо­че на­да­лі по­дов­жу­ва­ти до­го­во­ри орен­ди, стає для ба­га­тьох ком­па­ній сюр­при­зом Ні вча­сна ви­пла­та орен­дної пла­ти, ні її кон­ку­рен­тний роз­мір не змо­жуть пе­ре­ва­жи­ти не­га­тив­ну емо­цію, що ча­сом ви­ни­кає в ді­ло­вих від­но­си­нах че­рез якусь «дрі­бни­чку»

тор­гів і пе­ре­мо­ги на ау­кціо­ні, за­кін­чу­ю­чи до­го­во­ра­ми орен­ди не­ви­тре­бу­ва­них па­їв, ке­ру­ва­н­ня спад­щи­ною та ви­зна­н­ня її від­у­мер­лою.

Ре­а­лі­за­ція та­ких ме­то­дик і ме­ха­ні­змів по­тре­бує зна­чних зу­силь і про­фе­сіо­на­лі­зму. Оскіль­ки будь-який про­цес, якщо йо­го не ви­кла­де­но на па­пе­рі й він не кон­тро­льо­ва­ний, не бу­де ви­ко­ну­ва­тись на­ле­жним чи­ном, і са­ме то­му за­лу­че­н­ня юри­стів-про­фе­сіо­на­лів до про­це­сів про­ве­де­н­ня ау­ди­ту зе­мель­них від­но­син, роз­роб­ки ме­то­дик, пра­вил, по­са­до­вих ін­стру­кцій і впро­ва­дже­н­ня їх на під­при­єм­стві ма­ти­ме най­кра­щий ре­зуль­тат в най­ко­ро­тші тер­мі­ни.

Ві­та­лій ЯНКОВИЧ, адво­кат IMG Partners

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.