Вам фер­му «бі­лу» чи «сі­ру»?

Юри­ди­чні ризики слід пе­ре­ві­ря­ти ще на ста­дії під­го­тов­ки до­го­во­ру ку­пів­лі-про­да­жу впо­до­ба­но­го об’єкта

AgroMarket - - ЮРИДИЧНА КОНСУЛЬТАЦІЯ -

Для пе­ре­ва­жної біль­шо­сті сіль­го­спви­ро­бни­ків най­го­лов­ні­ший «не­ру­хо­мий» актив — це зем­ля. Що­прав­да, без бу­ді­вель і спо­руд, що є на ба­лан­сі го­спо­дар­ства, чи­ма­ло ви­ро­бни­чих ци­клів про­сто не від­бу­ли­ся. У фор­му­ван­ні при­бу­тку чи не ко­жної лан­ки про­до­воль­чо­го лан­цю­га не­аби­яке зна­че­н­ня ма­ють са­ме об’єкти не­ру­хо­мо­сті. Не див­но, що по­пит на аграр­ну ін­фра­стру­кту­ру зро­стає. А па­ра­лель­но мно­жи­ться й кіль­кість «сі­рих» акти­вів.

Окрім ри­зи­ків су­то бі­зне­со­вих ку­пів­ля фер­ми чи еле­ва­то­ра не­се ризики юри­ди­чні, при­чо­му пе­ре­ва­жно при­хо­ва­ні (во­ни мо­жуть про­я­ви­ти­ся зго­дом). За най­гір­шим сце­на­рі­єм під­при­є­мець мо­же втра­ти­ти при­дба­ний об’єкт. Упев­не­ний, що всі чу­до­во ро­зу­мі­ють та­ке, однак це да­ле­ко не при­від від­мов­ля­ти­ся від пла­нів ста­ти вла­сни­ком то­го чи ін­шо­го май­на. Го­лов­не — вча­сно ви­яви­ти при­хо­ва­ні «ри­фи» й за мо­жли­во­сті за­по­біг­ти імо­вір­ним не­га­тив­ним на­слід­кам.

То що має зна­ти по­тен­цій­ний по­ку­пець про «юри­ди­чні ризики»? Пе­ред­усім те, що які­сну пе­ре­вір­ку слід про­во­ди­ти на ста­дії під­го­тов­ки до­го­во­ру ку­пів­лі-про­да­жу. По­ді­лю­ся спо­сте­ре­же­н­ня­ми з вла­сно­го до­сві­ду що­до су­про­во­ду та­ких угод. От­же, пер­ша й най­го­лов­ні­ша ви­мо­га — по­ці­ка­ви­ти­ся на­яв­ні­стю всіх пра­вов­ста­нов­лю­валь­них до­ку­мен­тів у ва­шо­го про­дав­ця. Йо­го ар­гу­мен­ти на кшталт «до­ку­мен­ти бу­дуть пі­сля укла­де­н­ня до­го­во­ру» або «ваш юрист ні­чо­го не знає, там змі­ни­ло­ся за­ко­но­дав­ство» ма­ють що­най­мен­ше на­сто­ро­жу­ва­ти.

Обе­ре­жно, бан­кру­ти!

Одно­му з на­ших клі­єн­тів за­про­по­ну­ва­ли при­дба­ти не­ру­хо­мість фер­мер­сько­го го­спо­дар­ства, що пе­ре­бу­ває в іпо­те­ці лі­кві­до­ва­но­го бан­ку. Вив­ча­ю­чи обставини, ми вста­но­ви­ли, що пе­ред лі­кві­да­ці­єю всі акти­ви бан­ка-бан­кру­та бу­ли пе­ре­да­ні ін­шо­му бан­ку, який і від­по­від­аль­ний за цю іпо­те­ку. А від­так до­від­ки бан­кру­та (про йо­го зго­ду що­до пе­ре­да­чі іпо­те­ки) ні­якої юри­ди­чної си­ли не ма­ють. Тоб­то че­рез мі­сяць-два ни­ні­шній іпо­те­ко­три­мач по­вер­нув би со­бі цю не­ру­хо­мість, а от чи по­вер­нув би наш клі­єнт свої гро­ші — да­ле­ко не факт. Най­ці­ка­ві­ше те, що до отри­ма­н­ня юри­ди­чно­го ви­снов­ку «про­да­вець» май­же пе­ре­ко­нав по­ку­пця в то­му, що він змо­же за­ре­є­стру­ва­ти в но­та­рі­у­са та­кий до­го­вір ку­пів­лі-про­да­жу.

Ще одна по­ра­да для тих, хто має на­мір ку­пи­ти ви­ро­бни­че при­мі­ще­н­ня, у яко­му є уста­тку­ва­н­ня. Йо­го мо­жна де­мон­ту­ва­ти без по­гір­ше­н­ня ста­ну са­мо­го об’єкта (оскіль­ки во­но не є йо­го скла­до­вою). Ви­ня­ток ста­нов­лять ін­же­нер­ні ко­му­ні­ка­ції, які за за­галь­ним пра­ви­лом є скла­до­вою бу­дів­лі, тоб­то їх від­чу­жу­ють і пе­ре­да­ють но­во­му вла­сни­ку ра­зом із ни­ми. Ця ін­фор­ма­ція вкрай ва­жли­ва в ра­зі ку­пів­лі май­на бор­жни­ків (на тор­гах й ау­кціо­нах), оскіль­ки по­пе­ре­дні вла­сни­ки ви­но­сять із бу­ді­вель бу­кваль­но все, що мо­жуть.

Де­та­лі та ха­ра­кте­ри­сти­ки

У до­го­во­рах ку­пів­лі-про­да­жу не­ру­хо­мо­сті та її пе­ре­вір­ках юри­сти на­шої ком­па­нії ве­ли­ку ува­гу при­ді­ля­ють де­та­лі­за­ції які­сних ха­ра­кте­ри­стик не­ру­хо­мо­го май­на. Ось, ска­жі­мо, ви ма­є­те на­мір при­дба­ти кон­серв­ний за­вод, де пла­ну­є­те пе­ре­ро­бля­ти ку­ку­ру­дзу. Без нор­маль­но­го, без­пе­ре­бій­но­го та до­ста­тньо­го га­зо-, во­до-й еле­ктро­по­ста­ча­н­ня на­вряд чи вда­сться ор­га­ні­зу­ва­ти ви­ро­бни­цтво, для яко­го ку­пу­є­те об’єкт. Від­так крім пе­ре­вір­ки ви по­вин­ні за­фі­ксу­ва­ти обов’яз­ки про­дав­ця за­без­пе­чи­ти які­сні ха­ра­кте­ри­сти­ки об’єкта пі­сля йо­го пе­ре­да­чі.

Упев­не­ний, ба­га­то хто чув про «ан­ти­рей­дер­ські» змі­ни, що бу­ли вне­се­ні пар­ла­мен­та­рі­я­ми в за­ко­но­дав­ство. Пе­ре­ва­жна біль­шість із них сто­су­є­ться до­да­тко­вих ме­ха­ні­змів, за до­по­мо­гою яких вла­сник май­на мо­же обме­жу­ва­ти й кон­тро­лю­ва­ти пе­ре­хід прав на йо­го вла­сність. Ска­жі­мо, вка­за­ти, що ре­є­стра­ція змін що­до йо­го май­на мо­же від­бу­ти­ся ли­ше за на­яв­но­сті спе­ці­аль­ної пи­сьмо­вої за­яви від ньо­го. Це озна­чає, що на­яв­ність та­кої обставини по­трі­бно до­да­тко­во вста­нов­лю­ва­ти на ста­дії під­го­тов­ки до ку­пів­лі не­ру­хо­мо­сті.

Ці­ка­вим і ко­ри­сним, на мою осо­би­сту дум­ку, но­во­вве­де­н­ням є ви­мо­га на­да­ва­ти су­ду зв’язок із ре­є­стром ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но. На пра­кти­ці ма­є­мо отри­ма­ти си­сте­му, за якої суд, що ви­ніс рі­ше­н­ня що­до не­ру­хо­мо­го май­на, фа­кти­чно сам ре­є­стру­ва­ти­ме йо­го в ре­є­стрі. Це не ли­ше по­лег­шить ви­ко­на­н­ня та­ких рі­шень, а й істо­тно під­ви­щить ва­жли­вість мо­ні­то­рин­гу су­до­вих про­це­сів що­до май­на, яке ви ма­є­те на­мір ку­пи­ти або про­да­ти.

Но­та­тки для по­ку­пця

Якщо ж від обра­зів і при­кла­дів пе­ре­йти до кон­кре­ти­ки, то мо­жна ска­за­ти, що пе­ре­вір­ка не­ру­хо­мо­сті здій­сню­є­ться та­ким чи­ном:

1. Пов­но­ва­же­н­ня про­дав­ця (йо­го пред­став­ни­ка)

Ча­сто тра­пля­є­ться, що пред­став­ни­ки про­дав­ців (за до­ві­ре­ні­стю або ди­ре­кто­ри під­при­ємств) укла­да­ють уго­ду з пе­ре­ви­ще­н­ням пов­но­ва­жень, які їм на­да­но. Для усу­не­н­ня ри­зи­ків вар­то отри­ма­ти під­твер­дже­н­ня пов­но­ва­жень пред­став­ни­ка від тих, хто дій­сно має пра­во про­да­ти вам об’єкт. Іна­кше ви отри­ма­є­те ри­зик то­го, що до­го­вір ку­пів­лі-про­да­жу за по­зо­вом вла­сни­ка бу­де ви­зна­но не­дій­сним, а при­дба­ну не­ру­хо­мість по­трі­бно бу­де по­вер­ну­ти без га­ран­тій по­вер­не­н­ня ко­штів, спла­че­них за ньо­го.

2. Пра­ва на не­ру­хо­мість

Це най­ва­жли­ві­ший пункт пе­ре­вір­ки пре­дме­та по­ку­пки. І са­ме на цьо­му ета­пі за­зви­чай при­пу­ска­ю­ться най­біль­ших по­ми­лок. Ось, при­мі­ром, один наш клі­єнт хо­тів про­да­ти ри­бгосп. Про­те за до­ку­мен­та­ми ча­сти­на йо­го спо­руд офі­цій­но не бу­ла вклю­че­на до йо­го скла­ду. Отож пе­ред­усім до­ве­ло­ся шу­ка­ти до­ку­мен­ти п’ят­де­ся­ти­рі­чної дав­ни­ни та пе­ре­йма­ти­ся юри­ди­чним ста­ту­сом ці­єї не­ру­хо­мо­сті.

3. За­кон­ність бу­дів­ни­цтва

Та­ка пе­ре­вір­ка сто­су­є­ться тих об’єктів, які тіль­ки бу­де вве­де­но в екс­плу­а­та­цію. Якщо, на­при­клад, об’єкт бу­ду­ва­ли без на­ле­жним чи­ном оформ­ле­ної до­звіль­ної або прое­кт­ної до­ку­мен­та­ції, то по­ку­пце­ві пра­кти­чно га­ран­то­ва­ні про­бле­ми з ре­є­стра­ці­єю пра­ва вла­сно­сті на цю не­ру­хо­мість та її подаль­шою екс­плу­а­та­ці­єю.

4. Об­тя­же­н­ня на май­но

Ко­жен ни­ні мо­же отри­ма­ти ін­фор­ма­цію з дер­жав­но­го ре­є­стру прав на не­ру­хо­ме май­но. Від­так усі на­яв­ні (за­ре­є­стро­ва­ні) аре­шти й іпо­те­ки на об’єкт, який ви хо­че­те ку­пи­ти, мо­жна ви­яви­ти за­вча­сно. Якщо десь «хо­ва­є­ться» арешт об’єкта, то купувати та­ку не­ру­хо­мість ка­те­го­ри­чно не ре­ко­мен­ду­є­ться.

5. Пра­ва на не­ру­хо­мість тре­тіх осіб

Тут іде­ться про рі­зно­го ро­ду орен­да­рів і ко­ри­сту­ва­чів. На­при­клад, для вас мо­же ста­ти «сюр­при­зом» на­яв­ність одра­зу кіль­кох орен­да­рів з опла­че­ною на­пе­ред орен­дною пла­тою за склад­ське при­мі­ще­н­ня, яке ви ку­пи­ли та ма­ли на­мір ви­ко­ри­ста­ти для вла­сних по­треб. У цей же пункт пе­ре­вір­ки вклю­ча­ю­ться су­до­ві спо­ри, що мо­жуть сто­су­ва­ти­ся об’єкта по­ку­пки.

6. За­кон­ність на­бу­т­тя прав на зем­лю

Оскіль­ки з не­ру­хо­мі­стю за­зви­чай пе­ре­хо­дить і зе­мель­на ді­лян­ка (або пра­ва на неї, що на­ле­жать про­дав­цю), її пе­ре­вір­ка пе­ред при­дба­н­ням не­ру­хо­мо­сті теж є обов’яз­ко­вою та не­від­діль­ною скла­до­вою. Осо­бли­ву ува­гу слід при­ді­ля­ти ді­лян­кам, що отри­ма­ні в ко­ри­сту­ва­н­ня по­за кон­кур­сом, оскіль­ки по­ру­ше­н­ня зга­да­ної про­це­ду­ри є під­ста­вою для по­збав­ле­н­ня прав на зем­лю. Та­кож ва­жли­во об­умо­ви­ти з про­дав­цем вза­є­мо­дію що­до пе­ре­о­форм­ле­н­ня на по­ку­пця прав на зе­мель­ну ді­лян­ку.

7. По­да­тко­ві бор­ги

Пе­ре­ко­най­те­ся, що по­пе­ре­дній вла­сник вча­сно та в пов­но­му об­ся­зі спла­тив орен­дну пла­ту та по­да­ток на не­ру­хо­мість.

8. Кор­по­ра­тив­ні від­но­си­ни

Якщо ви ста­не­те вла­сни­ком об’єкта че­рез при­дба­н­ня кор­по­ра­тив­них прав під­при­єм­ства, то пе­ре­ві­ря­ти по­трі­бно та­кож і на­яв­ність на цьо­му під­при­єм­стві кор­по­ра­тив­них кон­флі­ктів то­що.

На ко­ристь ре­тель­ної пе­ре­вір­ки об’єкта по­ку­пки свід­чить ще й той факт, що за на­слід­ка­ми про­ве­де­но­го ана­лі­зу мо­жна ви­су­ну­ти ціл­ком кон­кре­тний пе­ре­лік до­да­тко­вих ви­мог, які ма­ють пе­ре­ду­ва­ти уго­ді, або зни­зи­ти кін­це­ву ці­ну про­да­жу.

На­ве­де­ні ре­ко­мен­да­ції, зві­сно ж, ду­же орі­єн­тов­ні. У ко­жно­му кон­кре­тно­му ви­пад­ку ал­го­ритм дій по­ку­пця під­ля­гає де­та­лі­за­ції. А втім, у біль­шо­сті ви­пад­ків ці по­ра­ди мо­жна ви­ко­ри­сто­ву­ва­ти як схе­ма­ти­чну ін­стру­кцію. Як мо­ви­ться, по­ін­фор­мо­ва­ний — а от­же, озбро­є­ний. Тоб­то та­кий по­ку­пець на­ба­га­то біль­ше має шан­сів уни­кну­ти обо­ру­док і ста­ти ща­сли­вим вла­сни­ком но­во­го май­на.

Оле­ксандр РУЧКО, ра­дник ALEXANDROV&PARTNERS

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.