РЕЙДЕРИ, чи КОНКУРЕНТИ?

Основ­на ва­лю­та у ді­ло­вих сто­сун­ках із вла­сни­ка­ми па­їв — це до­ві­ра й со­ці­аль­ні га­ран­тії

AgroMarket - - ЮРИДИЧНА КОНСУЛЬТАЦІЯ -

Аграр­ний бі­знес не най­лег­ший, але на­ра­зі ні­хто не хо­че йо­го ки­да­ти. І хо­ча сіль­го­сп­зе­мель ста­ло мен­ше, ма­ло не ко­жне дру­ге під­при­єм­ство пра­гне ви­жи­ти та ще й роз­ши­ри­тись. То чо­му б не акти­ві­зу­ва­ти­ся рей­дер­ським яви­щам? Утім, як на ме­не, пе­ре­ва­жна біль­шість та­ких ви­пад­ків в агросекторі — це, швид­ше, здо­ро­ва кон­ку­рен­ція. То як ви­сто­я­ти й пе­ре­мог­ти?

Ко­го­сіль­го­спви­ро­бни­кв­ва­жає сво­їм пря­мим кон­ку­рен­том? Ну, зві­сно ж, су­сі­да! А все то­му, що ма­ло не ко­жне агро­під­при­єм­ство бу­ло б не про­ти збіль­ши­ти свій зе­мель­ний банк. Із на­шо­го юри­ди­чно­го до­сві­ду, ве­ли­кі агро­ком­па­нії не на­ма­га­ю­ться роз­ши­ря­ти­ся в то­му ре­гіо­ні, де від­су­тні їхні по­ту­жно­сті й зем­лі в обро­бі­тку мен­ше за 2000 га. На­сам­пе­ред зна­хо­дять слаб­кі мі­сця в тих, хто го­спо­да­рює по-су­сід­ству — пе­ре­ма­ню­ють на свій бік ме­шкан­ців сіл, чию зем­лю обро­бля­ють агра­рії-су­сі­ди, укла­да­ють ду­блю­валь­ні до­го­во­ри орен­ди то­що. А то­му ро­бо­та з па­йо­ви­ка­ми — це той клю­чо­вий мо­мент, яко­го в жо­дно­му ра­зі не мо­жна ігно­ру­ва­ти, ви­бу­до­ву­ю­чи вла­сну бі­знес-мо­дель.. Основ­на ва­лю­та у ді­ло­вих сто­сун­ках із вла­сни­ка­ми па­їв — це до­ві­ра й со­ці­аль­ні га­ран­тії (і во­ни ду­же ча­сто є зна­чно ва­го­мі­шим чин­ни­ком, ніж роз­мір орен­дної пла­ти). Крім то­го, як свід­чить на­ша пра­кти­ка, пев­ний тон зе­мель­ним від­но­си­нам у ре­гіо­ні за­дає мі­сце­ва вла­да. А ци­ві­лі­зо­ва­ні до­го­вір­ні сто­сун­ки га­ран­то­ва­но ви­бу­до­ву­ють на умо­вах пов­ної про­зо­ро­сті, ска­жі­мо, до­го­вір орен­ди укла­де­но за під­сум­ка­ми зе­мель­но­го ау­кціо­ну. Від­по­від­но, та­ко­го пар­тне­ра в хо­ро­шо­го го­спо­да­ря вже то­чно ні­хто не пе­ре­ма­нить — ні рей­дер, ні ба­га­тий су­пер­ник.

Ми умов­но по­ді­ля­є­мо рей­де­рів на три гру­пи:

• ама­то­ри, що є біль­ше шкі­дни­ка­ми, ніж рей­де­ра­ми, во­ни на­бі­гли, ві­дір­ва­ли шма­ток, не на­бра­ли не­об­хі­дно­го зе­мель­но­го ма­си­ву, який і са­мі не ма­ють мо­жли­во­сті обро­би­ти й про­да­ти не мо­жуть;

• агре­сив­ні фер­ме­ри, які ве­дуть та­ким чи­ном свій бі­знес, збіль­шу­ю­чи свій банк за ра­ху­нок су­сі­дів;

• бі­знес-рейдери, які за­ро­бля­ють на до­бо­рі зе­мель­но­го бан­ку для агро­під­при­ємств.

Усі во­ни зав­жди шу­ка­ють «вузь­кі мі­сця», які да­ють мо­жли­вість для їхньо­го втру­ча­н­ня в агро­бі­знес.

Щоб убе­рег­ти свій зе­мель­ний банк від рей­дер­ства, тре­ба ро­зу­мі­ти, із ким по­ряд ти пра­цю­єш — хто твої су­сі­ди й хто вла­сни­ки чи роз­по­ря­дни­ки зем­лі!

Ігри ро­зу­мів

На сьо­го­дні рей­дер­ство до­ся­гло вже та­ко­го ін­те­ле­кту­аль­но­го рів­ня, що на­віть за­ко­но­дав­ство, яке на­ла­што­ва­не на йо­го при­гні­че­н­ня — від­кри­ті ре­є­стри, но­та­рі­аль­но за­ві­ре­ні ко­пії до­ку­мен­тів засновників, до­го­во­ри орен­ди зе­мель­них ді­ля­нок то­що, — не мо­же охо­пи­ти всьо­го по­ля гри ша­хра­їв.

Ні­хто не ви­клю­чає на сьо­го­дні не­за­кон­ні рі­ше­н­ня су­дів, де на­віть су­д­дя, ви­но­ся­чи рі­ше­н­ня, мо­же не до кін­ця ро­зу­мі­ти, чи дій­сно бу­ли та­кі пра­во­від­но­си­ни, чи ні, та як ство­рю­є­ться шту­чна за­бор­го­ва­ність, че­рез яку здій­сню­є­ться втор­гне­н­ня на під­при­єм­ство шля­хом аре­шту май­на та йо­го ви­ве­зе­н­ня.

Однак і це не пік мо­жли­во­стей сьо­го­дні­шніх рей­де­рів. Є фа­кти під­ро­бле­н­ня па­спор­та, де лю­ди­на при­хо­дить до но­та­рі­у­са, під­пи­сує й оформ­ляє до­ку­мен­ти на­ле­жним чи­ном для про­ве­де­н­ня уго­ди чи то з про­да­жу, чи то з пе­ре­да­чі кор­по­ра­тив­них прав і но­вий вла­сник, яко­го не існує, за­хо­дить на під­при­єм­ство, за­би­рає вро­жай і ви­во­зить.

Для на­па­дни­ків для ви­во­зу вро­жаю до­ста­тньо про­три­ма­ти та­ку ре­є­стра­цій­ну дію ти­ждень.

Зем­ля та­кож є об’єктом рей­дер­ства, але тут мо­жна су­ди­ти­ся не один рік, а якщо ви­ве­зуть уро­жай, чи то з по­ля, чи на­віть з еле- ва­то­ра, то вже май­же не­мо­жли­во йо­го по­вер­ну­ти.

Ви­гра­ти суд по­тім мо­жна — ска­су­ва­ти рі­ше­н­ня, зня­ти не­за­кон­ний арешт, мо­жна на­віть по­ру­ши­ти кри­мі­наль­не про­ва­дже­н­ня, але не мо­жна при­тя­гну­ти до кри­мі­наль­ної від­по­від­аль­но­сті та­ко­го під­став­но­го ди­ре­кто­ра, оскіль­ки йо­го не існує й ко­шти по­вер­ну­ти пра­кти­чно не ре­аль­но.

Не­зва­жа­ю­чи на скла­дність за­сто­со­ву­ва­них юри­ди­чних схем, слід чі­тко усві­дом­лю­ва­ти свою пра­во­ву по­зи­цію й об­сто­ю­ва­ти фі­зи­чний кон­троль над об’єктом, який яв­ляє со­бою цін­ність для рей­де­рів, зокре­ма вро­жай. Рейдери за­хо­дять, щоб за­ро­би­ти лег­кі гро­ші, їм не­по­трі­бна дов­га гра.

Ба­чи­ли очі, що ку­пу­ва­ли…

Фа­кти­чно під час ку­пів­лі-про­да­жу агро­бі­зне­су про­да­ю­ться кор­по­ра­тив­ні пра­ва ко­ри­сту­ва­ча зе­мель, а не са­ме пра­во орен­ди. І під час оформ­ле­н­ня уго­ди укла­да­є­ться до­го­вір, який мо­же бу­ти но­та­рі­аль­но за­ві­ре­ний, пра­виль­но оформ­ле­ний, але по су­ті про­да­є­ться пус­тка.

Пі­сля чо­го но­вий вла­сник при­хо­дить у по­ле, але не у своє: одні до­го­во­ри за­кін­чи­лись, а ін­ші за­ле­жать від то­го, яким чи­ном про­хо­див юри­ди­чний ау­дит — чи ви­яв­ле­ні та ви­прав­ле­ні не­від­по­від­но­сті у та­ких до­го­во­рах.

Ана­лі­зу­ю­чи юри­ди­чні до­ку­мен­ти (Due Diligence) з ме­тою здій­сне­н­ня опе­ра­цій ку­пів­лі­про­да­жу агро­бі­зне­су, чи то для упо­ряд­ку­ва­н­ня зе­мель­них від­но­син на під­при­єм­стві — у біль­шо­сті до­го­во­рів орен­ди ми ви­яв­ля­є­мо:

• не­від­по­від­ність па­спорт­них да­них;

• не­від­по­від­ність під­пи­сів, або їх від­су­тність;

• не­від­по­від­ність ре­є­стра­цій­них да­них зе­мель­ної ді­лян­ки (но­ме­ра вне­се­но­го в Дер­жре­єстр і но­ме­ра, за­зна­че­но­го в до­го­во­рі) то­що.

Най­кра­ще за­по­біг­ти про­бле­мі, здій­снив­ши пре­вен­тив­ні дії, ніж по­тім ту­ши­ти по­же­жі. Це і де­шев­ше, і стра­те­гі­чно пра­виль­но. Вча­сно про­ве­де­ний ау­дит до­зво­ляє й да­лі за­ро­бля­ти на сво­їх по­лях, а ніж хо­ди­ти по су­дах і на­ма­га­ти­ся ска­су­ва­ти не­за­кон­ні дії ре­є­стра­то­рів і рі­ше­н­ня су­ду, які по цих ді­ях бу­ло ви­не­се­но. Це все втра­та ча­су: про­йшов се­зон, не бу­ло за­сі­я­но по­ле — во­се­ни не­ма чо­го зби­ра­ти. На­ле­жне ве­де­н­ня до­го­во­рів орен­ди — це один із мі­ні­маль­них, але не менш ва­жли­вих спосо­бів утри­ма­н­ня вла­сно­го зе­мель­но­го бан­ку! Фі­нан­со­ві ма­хі­на­ції

Рі­зно­ма­ні­тні не­за­кон­ні втру­ча­н­ня в ді­яль­ність агро­під­при­єм­ства мо­жуть бу­ти про­ве­де­ні за до­по­мо­гою фі­нан­со­вих опе­ра­цій.

На­при­клад, агро­під­при­єм­ство укла­ло будь-який дрі­бний до­го­вір на по­ста­ча­н­ня кан­це­ля­рії, який пе­ред­ба­чав штра­фні сан­кції за не­своє­ча­сну спла­ту, що сьо­го­дні ду­же по­ши­ре­но. Че­рез де­який час ви­яви­ло­ся, що є за­бор­го­ва­ність і роз­по­ча­то су­до­ве стя­гне­н­ня, та­ким чи­ном, ви­яв­ля­є­ться при­від аре­шту­ва­ти май­но та ви­вез­ти вро­жай.

Щоб не ви­ни­кла та­ка мо­жли­вість для рей­ду, по­трі­бно роз­ді­ли­ти юри­ди­чну осо­бу, яка во­ло­діє не­ру­хо­мі­стю, та юри­ди­чну осо­бу, яка роз­по­ря­джа­є­ться зе­мель­ни­ми ре­сур­са­ми, оскіль­ки май­бу­тній уро­жай, як об’єкт за­ці­кав­ле­но­сті рей­де­рів, на­ле­жа­ти­ме ви­клю­чно ком­па­нії-ви­ро­бни­ку, що є орен­да­то­ром.

Компанія-ви­ро­бник, го­спо­дар­ські опе­ра­ції якої пов’яза­ні ли­ше з обро­бі­тком зем­лі, спла­тою орен­ди за до­го­во­ра­ми па­йо­ви­кам, здій­сне­н­ням по­сів­ної кам­па­нії, зби­ра­н­ням уро­жаю та подаль­шою йо­го ре­а­лі­за­ці­єю й не пов’яза­на з ін­ши­ми кон­тр­аген­та­ми, які мо­гли б ство­ри­ти ко­ло­саль­ну за­бор­го­ва­ність, яка б да­лі мо­гла ста­ти при­во­дом для стя­гне­н­ня, ри­зи­кує мен­ше.

Упра­ви­тель агро­бі­зне­су пе­ред­усім дбає про ди­вер­си­фі­ка­цію ри­зи­ків.

Еко­но­мія на ау­ди­ті

Основ­не зав­да­н­ня не­ве­ли­ких фер­ме­рів — по­сі­я­ти й зі­бра­ти, але во­ни най­ча­сті­ше ста­ють «жер­тва­ми» зе­мель­них рей­де­рів. Ма­лі агра­рії за­зви­чай не ма­ють у сво­є­му шта­ті юри­стів, бо впев­не­ні, що їх по­слу­ги їм не по­трі­бні че­рез не­зна­чний мас­штаб ді­яль­но­сті.

Зде­біль­шо­го дрі­бні фер­ме­ри по­тер­па­ють від рей­дер­ства у ви­гля­ді кон­ку­рен­ції, бо во­ни за­бу­ва­ють, що в них за­кін­чив­ся строк дії до­го­во­ру орен­ди, який не по­дов­жи­ли.

Ча­сто це сто­су­є­ться орен­ди не­ви­тре­бу­ва­них па­їв, що укла­да­ли на ко­ро­ткий строк, а по­тім їх та­кож за­бу­ли по­дов­жи­ти, а тут з’явив­ся йо­го су­сід — агро­хол­динг, що має юри­ста. Йо­го зав­да­н­ня — збіль­ши­ти зе­мель­ний банк. Він іде в ре­єстр, ро­бить ви­тяг, ви­вчає ка­да­стро­ву кар­ту, адже во­на від­кри­та й до­сту­пна, і зна­хо­дить віль­ні ді­лян­ки, що не за­ре­є­стро­ва­ні.

І це вже не рей­дер­ство, а не­до­пра­цю­ва­н­ня агро­ви­ро­бни­ка, що обро­бляє цю зем­лю, який мо­же на­віть і по­сі­яв на цих по­лях, а вро­жай уже не змо­же зі­бра­ти. Оскіль­ки умо­ви й стро­ки зби­ра­н­ня вро­жаю та­кож вка­зу­ю­ться в до­го­во­рі орен­ди. Строк орен­ди мо­же за­кін­чу­ва­ти­ся, при­мі­ром, 1 ли­пня, а що ми зби­ра­є­мо у цей пе­рі­од? Пра­кти­чно ні­чо­го, бо все ще не до­зрі­ло, і якщо він не мо­же по­дов­жи­ти та­кий до­го­вір, то зі­бра­ти вро­жай із по­ля він не має пра­ва.

Основ­не зав­да­н­ня упра­ви­те­ля/вла­сни­ка агро­під­при­єм­ства — не ли­ше ро­бо­та на зем­лі, а й ува­жність у юри­дич-

но­му оформ­лен­ні до­ку­мен­тів! Не тре­ба ста­ви­ти­ся до юри­стів як до кро­во­пив­ців, адже во­ни при­йшли вря­ту­ва­ти ваш бі­знес! Фі­зи­чне втру­ча­н­ня

Рі­здво 2016-го… У всіх свя­тко­вий на­стрій, від­по­чи­ва­ють, ка­та­ю­ться на ли­жах. А на агро­під­при­єм­ство за­йшли пред­став­ни­ки ви­ко­нав­чої слу­жби з «по­да­рун­ком під ялин­ку» — по­ста­но­вою про арешт май­на. При­їхав аси­стент стя­гу­ва­ча, на­віть не ке­рів­ник, а пред­став­ник за до­ві­ре­ні­стю й при­їха­ли хло­пці спор­тив­ної ста­ту­ри — «ме­не­дже­ри з без­пе­ки», що го­то­ві за­без­пе­чи­ти фі­зи­чне стя­гне­н­ня й де­кла­ру­ють, що во­ни спо­сте­рі­га­ють і охо­ро­ня­ють су­спіль­ний по­ря­док.

Адво­ка­ти «жер­тви» на­по­ля­га­ли, що рі­ше­н­ня су­ду не­за­кон­не.. Адво­ка­ти на­по­ля­га­ли, що не бу­ло жо­дних го­спо­дар­ських опе­ра­цій і пра­во­від­но­син між ци­ми під­при­єм­ства­ми й на­да­ва­ли до­ку­мен­ти, але це не до­по­ма­га­ло, бо хло­пці в спор­тив­но­му бу­ли на­ла­што­ва­ні рі­шу­че.

Пра­во­охо­рон­ні ор­га­ни спів­ді­я­ли рей­де­рам, за­без­пе­чу­ю­чи до­да­тко­ву охо­ро­ну, бо, мов­ляв, во­ни ке­ру­ва­ли­ся по­ста­но­вою су­ду.

У цій си­ту­а­ції клі­єнт бо­яв­ся про­ти­ді­я­ти фі­зи­чни­ми ме­то­да­ми, не під­три­мав­ши по­ра­ду адво­ка­тів про не­гай­не по­си­ле­н­ня вла­сної охо­ро­ни та вступ у про­ти­дію, щоб не втра­ти­ти ре­пу­та­цію від­кри­тої єв­ро­пей­ської ком­па­нії, що при­зве­ло до ви­ве­зе­н­ня вро­жаю.

Якщо до вас при­йшли з вій­ною, тре­ба во­ю­ва­ти, бо якщо сьо­го­дні не по­ка­за­ти зу­би, то зав­тра мо­жна про­гра­ти у ча­сі й жо­дне рі­ше­н­ня су­ду не бу­де по­ря­тун­ком.

Агі­та­цій­ні бри­га­ди

Зві­сно, йде­ться про обо­руд­ки. Ось ви­па­док із пра­кти­ки: при­їха­ли хло­пці на се­ло й під га­сла­ми ав­то­май­да­на по­зи­ціо­ну­ва­ли се­бе ледь не агро­май­да­ном, іні­ці­ю­ва­ли сход­ку се­ла, про­ве­ли агі­та­цій­ну ро­бо­ту, ор­га­ні­зу­ва­ли офіс у при­мі­щен­ні шко­ли, на­обі­ця­ли зо­ло­ті го­ри. Та­ки зна­йшли па­йо­ви­ків, які не бу­ли при­хиль­ні до орен­да­ря та по­ча­ли укла­да­ти до­го­во­ри орен­ди.

Зав­дя­ки на­ле­жно­му оформ­лен­ню до­го­во­рів орен­ди та спів­пра­ці з гро­ма­дою ця рей­дер­ська ата­ка са­ма со­бою зі­йшла на­ні­вець, бо до­го­во­ри, що рейдери ні­би укла­ли, бу­ли під­пи­са­ні не па­йо­ви­ка­ми, а їхні­ми ро­ди­ча­ми, жо­дно­го до­го­во­ру так і не бу­ло за­ре­є­стро­ва­но, тож агі­та­то­ри не­вдов­зі по­їха­ли, за­ли­шив­ши до­го­во­ри орен­ди в сіль­ській ра­ді. Силь­на юри­ди­чна по­зи­ція та мі­цна ре­пу­та­ція до­бро­со­ві­сно­го орен­да­ря до­зво­ли­ла за­оща­ди­ти ко­шти на обо­ро­ні агро­бі­зне­су!

Ми­ко­ла СТРУЦЬ, пар­тнер IMG Partners, адво­кат, ар­бі­тра­жний ке­ру­ю­чий

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.