ВРЕ­МЯ МЕ­НЯТЬ­СЯ

Commercial Property - - МЕЖДУНАРОДНЫЕ НОВОСТИ - Текст: Яна Пи­са­ре­ва

РЫ­НОЧ­НАЯ СИ­ТУ­А­ЦИЯ ВЫНУЖДАЕТ ДЕВЕЛОПЕРОВ СМЕЩАТЬ ВНИ­МА­НИЕ В СТО­РО­НУ НЕБОЛЬШИХ ПРО­ЕК­ТОВ ТЦ, А ДЕЙ­СТВУ­Ю­ЩИЕ ОБЪ­ЕК­ТЫ ДЛЯ УСПЕШНОЙ РА­БО­ТЫ ДОЛЖ­НЫ СО­ОТ­ВЕТ­СТВО­ВАТЬ ОЖИДАНИЯМ ПО­ТРЕ­БИ­ТЕ­ЛЕЙ И СОВРЕМЕННЫМ РЫНОЧНЫМ РЕАЛИЯМ – ПОД­ЧЕР­КИ­ВА­ЕТ ОС­НОВ­НЫЕ ТЕН­ДЕН­ЦИИ НА РЫН­КЕ ТОР­ГО­ВОЙ НЕДВИ­ЖИ­МО­СТИ ЕВ­ГЕ­НИЯ ЛОКТИОНОВА, ДИ­РЕК­ТОР КОМ­ПА­НИИ UTG.

ак Вы оце­ни­ва­е­те ак­ту­аль­ную си­ту­а­цию на рын­ке тор­го­вой недви­жи­мо­сти Укра­и­ны и Ки­е­ва в част­но­сти? На­сколь­ко кон­сал­тин­го­вые ком­па­нии кор­рект­но от­ра­жа­ют об­ста­нов­ку в дан­ном сег­мен­те? В на­сто­я­щее вре­мя со­сто­я­ние сег­мен­та тор­го­вой недви­жи­мо­сти ча­ще все­го от­ра­жа­ет­ся не со­всем кор­рект­но. Су­ди­те са­ми: все кон­сал­тин­го­вые ком­па­нии, как «ба­ра­бан­щи­ки», рас­ска­за­ли друг за дру­гом од­но и то же, а имен­но о вы­хо­де на наш ры­нок в пер­вом квар­та­ле те­ку­ще­го го­да 12 но­вых брен­дов и том, что швед­ский ри­тей­лер одеж­ды Н&M под­твер­дил экс­пан­сию в Укра­и­ну в сле­ду­ю­щем го­ду. Так­же все иг­ро­ки рын­ка ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти го­во­рят об успе­хах: при­сво­е­ние впер­вые за че­ты­ре го­да по­ло­жи­тель­но­го кре­дит­но­го рей­тин­га Укра­ине, улуч­ше­ние по­тре­би­тель­ских на­стро­е­ний и рост то­ва­ро­обо­ро­тов ри­тей­ле­ров в гривне.

Од­на­ко это да­ле­ко не все, что про­ис­хо­дит в от­рас­ли. В част­но­сти, ана­ли­ти­ка по су­ще­ству­ю­щим ТЦ/ТРЦ не со­от­вет­ству­ет ре­аль­но­сти, стро­я­щих­ся объ­ек­тов го­раз­до боль­ше. На­при­мер, толь­ко ком­па­ния UTG за­ни­ма­ет­ся еще че­тырь­мя но­вы­ми про­ек­та­ми в Ки­е­ве, от­кры­тие ко­то­рых на­ме­че­но на 2017-2018 го­ды. Еще один при­мер некор­рект­ной ин­фор­ма­ции – слу­хи о сно­се ТРЦ «Апрель» в сто­ли­це. На са­мом де­ле дан­ный про­ект в про­цес­се стро­и­тель­ства был рас­ши­рен до об­щей пло­ща­ди бо­лее 30 000 м2 и ин­тен­сив­но воз­во­дит­ся, а де­мон­таж неко­то­рых кон­струк­ций свя­зан с ре­ше­ни­ем о раз­ме­ще­нии ки­но­те­ат­ра MULTIPLEX, по­это­му и бы­ли убра­ны лиш­ние ко­лон­ны. К сло­ву, от­ме­чу, что ТРЦ «Апрель» ста­нет пер­вым в Укра­ине «трам­вай­ным ха­бом», ко­то­рый от­кро­ет­ся уже в сле­ду­ю­щем го­ду.

Кро­ме то­го, прак­ти­че­ски ни­кто не го­во­рит о том, что на рын­ке на­блю­да­ет­ся за­рож­де­ние но­во­го фор­ма­та тор­го­вой недви­жи­мо­сти – smart. Толь­ко на­ша ком­па­ния ве­дет несколь­ко по­доб­ных про­ек­тов в Ки­е­ве, сре­ди них – Smart Plaza Obolon, Smart Plaza Polytech и др., в ко­то­рых вы­сту­па­ет раз­ра­бот­чи­ком кон­цеп­ции и экс­клю­зив­ным бро­ке­ром. Дан­ные тор­го­вые цен­тры бу­дут фак­ти­че­ски пер­вой се­тью тор­го­вых цен­тров ( еди­ное на­зва­ние, еди­ный фор­мат – рай­он­ный, ло­ка­ция – воз­ле стан­ций мет­ро). «Апрель» так­же ста­нет пер­вым из се­ми тор­го­вых цен­тров ин­тер­мо­даль­ных транс­порт­ных стан­ций – это ин­но­ва­ци­он­ное на­прав­ле­ние раз­ви­тия транс­пор­та, со­зда­ю­щее до­пол­ни­тель­ные усло­вия для ро­ста ин­ве­сти­ци­он­ной при­вле­ка­тель­но­сти объ­ек­тов.

На рын­ке про­ис­хо­дят ко­лос­саль­ные из­ме­не­ния, и по­ка де­ве­ло­пе­ры по­чи­ва­ют на лав­рах и от­ка­зы­ва­ют­ся что-то ме­нять, их ждут непри­ят­ные сюр­при­зы. По­это­му соб­ствен­ни­кам су­ще­ству­ю­щих объ­ек­тов необ­хо­ди­мо се­рьез­но за­нять­ся реб­рен­дин­гом. Это не толь­ко по­мо­жет им и даль­ше оста­вать­ся кон­ку­рен­то­спо­соб­ны­ми, но и уве­ли­чит аренд­ные по­ступ­ле­ния. Ины­ми сло­ва­ми, сей­час для успешной де­я­тель­но­сти в сег­мен­те тор­го­вой недви­жи­мо­сти необ­хо­ди­мо, что­бы объ­ек­ты со­от­вет­ство­ва­ли ожиданиям по­тре­би­те­ля и современным рыночным реалиям. Од­на­ко на фоне ре­а­ли­за­ции но­вых про­ек­тов мно­гие сто­лич­ные ТРЦ, ра­нее за­яв­лен­ные к от­кры­тию, за­мо­ро­же­ны. С чем это свя­за­но? В 2016 го­ду к от­кры­тию бы­ло за­яв­ле­но несколь­ко круп­ных тор­го­вых ком­плек­сов, а по фак­ту мы ви­дим сни­же­ние де­ве­ло­пер­ской ак­тив­но­сти в дан­ном фор­ма­те. Дей­стви­тель­но, ин­ве­сто­ры при­оста­но­ви­ли стро­и­тель­ство мас­штаб­ных объ­ек­тов, в то же вре­мя на этом фоне на­блю­да­ет­ся тен­ден­ция со­зда­ния небольших

про­ек­тов со сро­ком оку­па­е­мо­сти мак­си­мум пять лет, рас­по­ло­жен­ных вбли­зи плот­ной жи­лой за­строй­ки или транс­порт­ных уз­лов, ко­то­рые мож­но быст­ро воз­ве­сти и за­пол­нить.

Еще ху­же об­сто­ит си­ту­а­ция в от­но­ше­нии де­ве­ло­пер­ской ак­тив­но­сти в ре­ги­о­наль­ных го­ро­дах Укра­и­ны. На­шей ком­па­ни­ей раз­ра­бо­та­на мас­са кон­цеп­ций про­ек­тов тор­го­вой недви­жи­мо­сти в Дне­пре, Харь­ко­ве, Одес­се, ко­то­рые все еще не ре­а­ли­зо­ва­ны. От­сю­да на­пра­ши­ва­ет­ся вы­вод – ры­нок стагни­ру­ет. Воз­мож­но, та­кая си­ту­а­ция свя­за­на с про­цес­сом де­цен­тра­ли­за­ции, по­сле за­вер­ше­ния ко­то­рой сег­мент ак­ти­ви­зи­ру­ет­ся и уже че­рез два го­да мож­но ожи­дать стро­и­тель­ный бум в ре­ги­о­нах. Еще од­ним сти­му­лом для раз­ви­тия ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти мо­жет стать про­ект по под­держ­ке ки­но­ин­ду­стрии в небольших го­ро­дах с на­се­ле­ни­ем от 50 000 че­ло­век. Это, без со­мне­ния, сдви­нет с мерт­вой точ­ки стро­и­тель­ство но­вых ТРЦ, что­бы они смог­ли раз­ме­стить у се­бя со­вре­мен­ные ки­но­те­ат­ры. А ста­рые объ­ек­ты, что­бы вы­дер­жать кон­ку­рен­цию на рын­ке, бу­дут «под­тя­ги­вать­ся» под но­вые тре­бо­ва­ния, про­во­дя ре­кон­цеп­цию. На­при­мер, мы уже за­вер­ша­ем об­нов­ле­ние ТРЦ «Ме­га­молл» в Вин­ни­це, при­сту­пи­ли к ре­кон­цеп­ции тор­го­вых ком­плек­сов в Пол­та­ве, Ива­но-Фран­ков­ске, Уж­го­ро­де и Луц­ке. Воз­мож­но, от­каз от ре­а­ли­за­ции круп­ных ТРЦ свя­зан со слож­но­стя­ми со сда­чей пло­ща­дей в арен­ду? Ины­ми сло­ва­ми, ры­нок не мо­жет «по­гло­тить» боль­шие объ­е­мы? Не со­всем так. За­ни­ма­ясь бро­кери­джем ки­ев­ско­го ТРЦ Lavina Mall в те­че­ние се­ми ме­ся­цев, нам уда­лось под­пи­сать 75% до­го­во­ров, то есть мож­но го­во­рить о том, что ем­ко­сти ри­тей­ла вполне до­ста­точ­но для ре­а­ли­за­ции про­ек­тов круп­но­го фор­ма­та. Не нуж­но за­бы­вать о же­ла­нии от­кры­тия на укра­ин­ском рын­ке та­ких ри­тей­ле­ров одеж­ды, как Koton, DeFacto, а это арен­да­то­ры фор­ма­та от 700 м2. Ожи­да­ет­ся от­кры­тие пер­во­го в на­шей стране ма­га­зи­на спор­тив­ных то­ва­ров Decathlon, что по­вле­чет за со­бой но­вый спрос на арен­ду по­ме­ще­ний, ведь этот опе­ра­тор за­ни­ма­ет пло­щад­ки око­ло 3000 м2. Кро­ме то­го, воз­об­но­ви­ла раз­ви­тие сеть «Спорт­ма­стер», а уни­вер­маг одеж­ды OSTIN рас­смат­ри­ва­ет те­перь ло­ты фор­ма­том от 1000 м2. Фуд-корт в ТРЦ Lаvina Mall со­сто­ял из 11 опе­ра­то­ров, а ре­аль­ных пре­тен­ден­тов бы­ло свы­ше 70. В та­ком слу­чае как Вы мо­же­те объ­яс­нить слож­но­сти с за­пол­ня­е­мо­стью ме­нее мас­штаб­но­го тор­го­во­го объ­ек­та – ЦУМа, от­крыв­ше­го­ся в кон­це про­шло­го го­да в сто­ли­це? С са­мо­го на­ча­ла ре­а­ли­за­ции это­го про­ек­та бы­ло оче­вид­но, что кон­цеп­ция, ко­то­рая раз­ра­ба­ты­ва­ет­ся для цен­траль­но­го тор­го­во­го объ­ек­та Ки­е­ва, не бу­дет успешной. Да и сег­мент рын­ка был вы­бран непра­виль­но, по­сколь­ку од­но­го ТЦ пре­ми­ум-клас­са – Mandarin Plaza – по­ка до­ста­точ­но для сто­лич­ных ре­а­лий. Смот­рим даль­ше – ос­нов­ны­ми по­се­ти­те­ля­ми ЦУМа все­гда бы­ли ки­ев­ляне, ко­то­рых при­вле­кал ши­ро­кий ас­сор­ти­мент про­дук­ции, а для ту­ри­стов на пер­вом эта­же ра­бо­тал боль­шой уни­вер­сам с от­де­ла­ми су­ве­ни­ров и кон­ди­тер­ских из­де­лий. До ре­кон­струк­ции бы­ло тра­ди­ци­ей пой­ти в ЦУМ, что­бы ку­пить ки­ев­ский торт и су­ве­ни­ры, а сей­час этот обы­чай раз­ру­шен. Вот и по­лу­ча­ет­ся, что ки­ев­лян сре­ди по­се­ти­те­лей прак­ти­че­ски нет, ту­ри­стов так­же ма­ло, что и под­твер­жда­ет неудач­ность кон­цеп­ции. Ка­кой вы­ход из дан­ной си­ту­а­ции Вы счи­та­е­те наи­бо­лее при­ем­ле­мым для глав­но­го уни­вер­ма­га сто­ли­цы? Необ­хо­ди­мо пе­ре­осмыс­лить кон­цеп­цию уни­вер­ма­га, сде­лать хо­ро­ший ана­лиз це­ле­вой ауди­то­рии, мар­ке­тин­го­вый срез и по­ме­нять про­филь объ­ек­та под ре­аль­но­го по­ку­па­те­ля. На­зо­ви­те уро­вень аренд­ных ста­вок на тор­го­вые по­ме­ще­ния Ки­е­ва. Как, по Ва­шим про­гно­зам, они мо­гут из­ме­нить­ся до кон­ца те­ку­ще­го го­да? Диа­па­зон аренд­ных ста­вок в ТОП-5 ТРЦ сто­ли­цы ва­рьи­ру­ет­ся от $50 до 80/м2/ме­сяц (без уче­та НДС и экс­плу­а­та­ци­он­ных пла­те­жей), а вот дру­гие тор­го­вые объ­ек­ты сда­ют пло­ща­ди в сред­нем по $30/м2/ме­сяц.

В то же вре­мя, по на­шим про­гно­зам, спад де­ве­ло­пер­ской ак­тив­но­сти при­ве­дет к ро­сту ста­вок арен­ды, по­сколь­ку ри­тей­лу необ­хо­ди­мы но­вые пло­ща­ди для раз­ви­тия. К при­ме­ру, в ны­неш­нем го­ду каж­дая ри­тей­л­груп­па Укра­и­ны вы­ве­ла на ры­нок, кро­ме соб­ствен­ных ма­рок, как ми­ни­мум один но­вый за­ру­беж­ный бренд. И ес­ли учесть, что фран­ши­зы при­об­ре­та­ют­ся на опре­де­лен­ных усло­ви­ях, опе­ра­то­рам необ­хо­ди­мо бу­дет от­крыть некое ко­ли­че­ство ма­га­зи­нов. Од­на­ко так как в ли­ди­ру­ю­щих ТРЦ на­блю­да­ет­ся прак­ти­че­ски ну­ле­вая ва­кант­ность, а но­вые про­ек­ты, су­дя по тем­пам стро­и­тель­ства, вряд ли от­кро­ют­ся да­же в 2018 го­ду, сво­бод­ных пло­ща­дей для раз­ви­тия ри­тей­ла прак­ти­че­ски нет.

По­это­му, по на­шим про­гно­зам, к кон­цу те­ку­ще­го го­да в Ки­е­ве нач­нет­ся рост аренд­ных ста­вок на уровне 10-15%. На фоне это­го мож­но ожи­дать «всплес­ка» раз­ви­тия опе­ра­то­ров в ре­ги­о­нах. Мо­ти­ва­ция к это­му – бо­лее низ­кая кон­ку­рен­ция по срав­не­нию со сто­лич­ным рын­ком, ожи­да­е­мая де­цен­тра­ли­за­ция, невы­со­кие аренд­ные став­ки и на­ли­чие сво­бод­ных пло­ща­дей.

Ев­ге­ния Локтионова, ди­рек­тор ком­па­нии UTG

Ви­зу­а­ли­за­ция про­ек­та ТРЦ Smart Plaza Polytech (Ки­ев)

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.