РУСЛАН ОЛЕК­СЕН­КО: «ВЫ­ЖИ­ВУТ ТОЛЬ­КО ИН­НО­ВА­ЦИ­ОН­НЫЕ БИЗ­НЕС-МО­ДЕ­ЛИ»

Commercial Property - - МЕЖДУНАРОДНЫЕ НОВОСТИ - Текст: Яна Пи­са­ре­ва

ас­коль­ко успеш­ным яв­ля­ет­ся те­ку­щий год для го­сти­нич­но­го на­прав­ле­ния ком­па­нии DEOL Partners? Успех – по­ня­тие от­но­си­тель­ное, и мно­гое за­ви­сит от то­го, как его из­ме­рять. На­при­мер, мож­но рас­смат­ри­вать эф­фек­тив­ность де­я­тель­но­сти ком­па­нии в за­ви­си­мо­сти от уста­нов­лен­ных пла­нов, а мож­но – от по­ка­за­те­лей кон­ку­рен­тов ли­бо от­но­си­тель­но рын­ка в це­лом. Мы срав­ни­ва­ем на­ши ре­зуль­та­ты со сред­ни­ми по­ка­за­те­ля­ми го­сти­нич­но­го сег­мен­та ис­хо­дя из от­че­та неза­ви­си­мой ана­ли­ти­че­ской ком­па­нии STR. И со­глас­но ее дан­ным, ком­па­ния DEOL Partners пре­вы­си­ла сред­ние по­ка­за­те­ли отель­но­го рын­ка сто­ли­цы (по дан­ным STR, за­пол­ня­е­мость на го­сти­нич­ном рын­ке Ки­е­ва по со­сто­я­нию на июль 2017 го­да со­ста­ви­ла по­чти 50% – ред.).

Ес­ли го­во­рить об­раз­но, то успех лю­бой го­сти­ни­цы опре­де­ля­ют два ос­нов­ных ком­по­нен­та, ко­то­рые мы счи­та­ем рав­но­цен­но важ­ны­ми. Пер­вый – это

В НА­СТО­Я­ЩЕЕ ВРЕ­МЯ ВО ВСЕМ МИ­РЕ НА­БЛЮ­ДА­ЕТ­СЯ ТЕН­ДЕН­ЦИЯ К ОТМИРАНИЮ КЛАС­СИ­ЧЕ­СКИХ БИЗ­НЕС-ПОДХОДОВ, НА СМЕ­НУ КО­ТО­РЫМ ПРИ­ХО­ДЯТ КРЕАТИВНЫЕ И ИН­НО­ВА­ЦИ­ОН­НЫЕ МО­ДЕ­ЛИ. О ТОМ, КА­КИЕ ИДЕИ СЕЙ­ЧАС АК­ТУ­АЛЬ­НЫ НА УКРА­ИН­СКОМ РЫН­КЕ НЕДВИ­ЖИ­МО­СТИ, РАС­СКА­ЗАЛ РУСЛАН ОЛЕК­СЕН­КО, ОС­НО­ВА­ТЕЛЬ И УПРАВ­ЛЯ­Ю­ЩИЙ ПАРТ­НЕР DEOL PARTNERS. «В НА­СТО­Я­ЩИЙ ПЕ­РИ­ОД ИН­ТЕ­РЕС­НЕЕ ПРИ­ОБ­РЕ­ТАТЬ НЕЗАВЕРШЕННЫЕ ОБЪ­ЕК­ТЫ И ЗЕ­МЕЛЬ­НЫЕ УЧАСТКИ, А КО­ГДА ЭКО­НО­МИ­ЧЕ­СКИЙ УРО­ВЕНЬ СТРА­НЫ ПОДНИМЕТСЯ – ТО­ГДА БО­ЛЕЕ ВЫГОДНЫМ БУ­ДЕТ НО­ВОЕ СТРО­И­ТЕЛЬ­СТВО»

фи­зи­че­ские пре­иму­ще­ства объ­ек­та, а вто­рой – осо­бен­ная ат­мо­сфе­ра, ко­то­рую со­зда­ет опе­ра­тор. По­это­му уже на эта­пе де­ве­ло­п­мен­та и стро­и­тель­ства необ­хо­ди­мо со­зда­вать не толь­ко ви­зу­аль­но при­вле­ка­тель­ное зда­ние, но и про­ду­мы­вать его функ­ци­о­наль­ность. А вот ат­мо­сфе­ра долж­на опре­де­лять­ся пред­по­чте­ни­я­ми го­стей, и управ­ля­ю­щая ком­па­ния обя­за­на улав­ли­вать ди­на­ми­ку вку­сов сво­ей це­ле­вой ауди­то­рии. Как из­ме­ни­лись по­ка­за­те­ли де­я­тель­но­сти го­сти­ниц, на­хо­дя­щих­ся в управ­ле­нии Ва­шей ком­па­нии, в те­ку­щем го­ду? В управ­ле­нии DEOL Partners на­хо­дят­ся че­ты­ре оте­ля, ра­бо­та­ю­щие на рын­ке 12 лет. В про­шлом го­ду уро­вень за­пол­ня­е­мо­сти объ­ек­тов до­воль­но ощу­ти­мо сни­зил­ся, но в те­ку­щем го­ду, осо­бен­но в те­че­ние по­след­них трех ме­ся­цев, эта циф­ра по­зи­тив­но воз­рос­ла. Хо­тя ска­зать, что тренд из­ме­нил­ся и го­сти­нич­ный ры­нок воз­вра­ща­ет­ся к по­ка­за­те­лям, на­блю­дав­шим­ся несколь­ко лет на­зад, еще нель­зя.

В то же вре­мя мо­гу от­ме­тить, что в срав­не­нии с 2014 го­дом сей­час мы на­блю­да­ем из­ме­не­ние се­зон­но­сти. Клас­си­че­ски низ­ким пе­ри­о­дом для го­сти­нич­но­го биз­не­са оста­ет­ся вре­мя с кон­ца де­каб­ря до на­ча­ла ян­ва­ря, а вот вы­со­кий се­зон сме­стил­ся на июль-август.

Наи­бо­лее мас­со­вый сег­мент на­ших го­стей – это биз­не­сме­ны в со­про­вож­де­нии се­мей. При этом са­мая по­пу­ляр­ная экс­кур­сия сре­ди на­ших по­сто­яль­цев – по­езд­ка в Чер­но­быль. Ка­кие ме­ры при­ни­ма­ет ком­па­ния DEOL Partners для при­вле­че­ния го­стей в свои оте­ли? Для нас глав­ное – не разо­ча­ро­вать кли­ен­та. И здесь нет сек­ре­тов: ос­нов­ные кри­те­рии успе­ха в на­шем биз­не­се – это тру­до­лю­бие, чут­кое от­но­ше­ние к го­стям и вни­ма­ние к каж­дой де­та­ли. Ка­кой уро­вень за­пол­ня­е­мо­сти Ва­ших объ­ек­тов в на­сто­я­щее вре­мя? Апарт-оте­ли се­ти Senator Apartments ста­биль­но за­пол­не­ны. При­чем эти объ­ек­ты ра­бо­та­ют по дол­го­сроч­ным кон­трак­там сро­ком от од­но­го ме­ся­ца до несколь­ких лет. Ес­ли го­во­рить в це­лом, сред­ний уро­вень за­пол­ня­е­мо­сти, к ко­то­ро­му мы стре­мим­ся, со­став­ля­ет 85%. Од­на­ко ко­гда в клас­си­че­ских го­сти­ни­цах за­груз­ка до­хо­дит до ука­зан­но­го по­ка­за­те­ля и вы­ше, мы по­вы­ша­ем це­ну. Это свя­за­но с тем, что в та­ких объ­ек­тах дол­жен со­блю­дать­ся пра­виль­ный ба­ланс меж­ду амор­ти­за­ци­ей, ко­то­рая на­пря­мую за­ви­сит от за­пол­ня­е­мо­сти, и гиб­ко­стью, ко­то­рую мы мо­жем предо­ста­вить кли­ен­там. На­блю­да­ли ли Вы всплеск спро­са на раз­ме­ще­ние в го­сти­ни­цах вви­ду ро­ста ту­ри­сти­че­ско­го по­то­ка в ап­ре­ле­мае те­ку­ще­го го­да, обу­слов­лен­но­го про­ве­де­ни­ем в Ки­е­ве Чем­пи­о­на­та ми­ра по хок­кею и «Ев­ро­ви­де­ния-2017»? Без­услов­но, в пе­ри­о­ды про­ве­де­ния круп­ных меж­ду­на­род­ных со­бы­тий на­блю­да­ет­ся всплеск спро­са, по­это­му уро­вень за­пол­ня­е­мо­сти и сто­и­мость но­ме­ров в оте­лях уве­ли­чи­ва­ют­ся. Од­на­ко ска­зать, что ве­сен­ние ме­ро­при­я­тия су­ще­ствен­но по­вли­я­ли на по­ка­за­те­ли де­я­тель­но­сти го­сти­нич­но­го рын­ка Ки­е­ва, невоз­мож­но, по­сколь­ку в этот пе­ри­од про­изо­шло сни­же­ние биз­не­сак­тив­но­сти. К при­ме­ру, на­ши кор­по­ра­тив­ные кли­ен­ты сме­сти­ли за­ка­зы на вто­рую по­ло­ви­ну мая. В пе­ри­од этих ме­ро­при­я­тий по фак­ту са­мы­ми ак­тив­ны­ми бы­ли толь­ко два дня, ко­то­рые при­шлись на фи­нал «Ев­ро­ви­де­ния-2017», а вот хок­кей­ный чемпионат мы со­всем не ощу­ти­ли. В на­ших оте­лях жи­ли пре­иму­ще­ствен­но де­ле­га­ции участ­ни­ков пе­сен­но­го кон­кур­са, а не зри­те­ли. В чем за­клю­ча­ет­ся ос­нов­ное от­ли­чие рын­ка управ­ле­ния го­сти­нич­ной недви­жи­мо­стью в Укра­ине в срав­не­нии с ми­ро­вой прак­ти­кой? 92% по­сто­яль­цев на­ших оте­лей – это за­ру­беж­ная ауди­то­рия, по­это­му мы при­ме­ня­ем за­пад­ные тех­но­ло­гии управ­ле­ния го­сти­нич­ным биз­не­сом и меж­ду­на­род­ные стан­дар­ты. Без­услов­но, су­ще­ству­ют со­ци­аль­ные и куль­тур­ные ню­ан­сы об­ще­ния укра­ин­цев с ино­стран­ца­ми. И лю­ди, ра­бо­та­ю­щие в ин­ду­стрии го­сте­при­им­ства, со­при­ка­са­ясь с кли­ен­та­ми из раз­лич­ных стран, долж­ны быть неор­ди­нар­ны­ми, об­ла­дать шар­мом и куль­ту­рой. Имен­но по­это­му в ком­па­нии уде­ля­ет­ся боль­шое вни­ма­ние обу­че­нию спе­ци­а­ли­стов, для че­го мы со­зда­ли соб­ствен­ную шко­лу под­го­тов­ки пер­со­на­ла.

Ка­кие за­да­чи сто­ят пе­ред DEOL Partners на 2017 год? Пла­ни­ру­е­те ли ре­а­ли­за­цию но­вых про­ек­тов недви­жи­мо­сти? Ес­ли го­во­рить стра­те­ги­че­ски, то лю­бая ин­ду­стрия – это на­бор кон­ку­рен­тов и экономика, ко­то­рая очень из­мен­чи­ва. В та­ком слу­чае при ее па­де­нии вы­жи­ва­ют те ком­па­нии, ко­то­рые удер­жи­ва­ют ве­ду­щее по­ло­же­ние, по­сколь­ку имен­но они име­ют в сво­ем рас­по­ря­же­нии луч­шие про­фес­си­о­наль­ные ре­сур­сы и ин­фор­ма­ци­он­ную под­держ­ку. По­это­му на­ша за­да­ча – «за­ка­тать ру­ка­ва» и ра­бо­тать, что­бы оста­вать­ся на ли­дер­ских по­зи­ци­ях.

Так­же я уве­рен, что про­цве­та­ю­щая ком­па­ния долж­на уметь ра­бо­тать как на рас­ту­щем рын­ке, так и на рын­ке, на­хо­дя­щем­ся в де­прес­сии, по­сколь­ку каж­дый из эко­но­ми­че­ских пе­ри­о­дов предо­став­ля­ет уни­каль­ные воз­мож­но­сти, ко­то­ры­ми необ­хо­ди­мо поль­зо­вать­ся. Сей­час имен­но то вре­мя, ко­гда мож­но за­ни­мать но­вые ни­ши или со­зда­вать уни­каль­ные про­ек­ты, да­же на­хо­дясь в стра­те­гии ожи­да­ния. Кро­ме то­го, в на­сто­я­щий пе­ри­од ин­те­рес­нее при­об­ре­тать незавершенные объ­ек­ты и зе­мель­ные участки, а ко­гда эко­но­ми­че­ский уро­вень стра­ны поднимется – то­гда бо­лее выгодным бу­дет но­вое стро­и­тель­ство. Ес­ли го­во­рить о ком­па­нии DEOL Partners, то уже че­рез 3-6 ме­ся­цев мы воз­об­но­вим ра­бо­ту над неко­то­ры­ми биз­нес-иде­я­ми и про­ек­та­ми из на­ше­го порт­фе­ля, ко­то­рые бы­ли при­оста­нов­ле­ны. Пла­ни­ру­е­те ли Вы за­пуск биз­не­сов в но­вых для ком­па­нии на­прав­ле­ни­ях? Подбор эко­но­ми­че­ски выгодной кон­цеп­ции – это общемировой тренд, так как клас­си­че­ские биз­не­сы вымирают, а толь­ко креативные и ин­но­ва­ци­он­ные мо­де­ли бу­дут выживать и процветать. По­это­му мы ак­тив­но ана­ли­зи­ру­ем, что бу­дет в фи­нан­со­вом трен­де в бли­жай­шее вре­мя. Се­го­дня ком­па­ния DEOL Partners вы­сту­па­ет сра­зу в трех ипо­ста­сях. Во-пер­вых, в ка­че­стве фи­нан­со­во­го ме­не­дже­ра: мы фор­ми­ру­ем фон­ды и раз­ме­ща­ем их в те суб­сег­мен­ты недви­жи­мо­сти, ко­то­рые счи­та­ем при­вле­ка­тель­ны­ми. Во-вто­рых, это fee-де­ве­ло­п­мент. И тре­тье на­прав­ле­ние де­я­тель­но­сти ком­па­нии – про­фес­си­о­наль­ные сер­ви­сы, ко­то­рые вклю­ча­ют управ­ле­ние биз­нес-объ­ек­та­ми, ис­сле­до­ва­ние рын­ка, по­стро­е­ние биз­нес-мо­де­лей. В част­но­сти, мы управ­ля­ем го­сти­нич­ны­ми ком­плек­са­ми дру­гих соб­ствен­ни­ков как неза­ви­си­мый опе­ра­тор, фор­ми­руя до­пол­ни­тель­ную при­быль для ком­па­ний. В свя­зи с этим мы ве­дем до­ста­точ­но гиб­кую по­ли­ти­ку со­труд­ни­че­ства с вла­дель­ца­ми, по­сколь­ку мы по­ни­ма­ем ры­нок ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти и го­то­вы мак­си­маль­но ис­поль­зо­вать его воз­мож­но­сти. При этом ка­те­го­рия объ­ек­та не осо­бо зна­чи­ма – нас ин­те­ре­су­ют все суб­сег­ме­ты го­сти­нич­ной ин­ду­стрии. В этом биз­не­се мы ста­ра­ем­ся быть мак­си­маль­но гиб­ки­ми, для нас глав­ное – уметь ре­а­ги­ро­вать на из­ме­не­ния рын­ка, не огра­ни­чи­ва­ясь уз­ки­ми рам­ка­ми бренд-бу­ков или усло­ви­я­ми фран­чай­зин­га. Пла­ни­ру­е­те ли Вы по­куп­ку ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти в Укра­ине в бли­жай­шее вре­мя? Ка­кой объ­ект по­тен­ци­аль­но мог бы за­ин­те­ре­со­вать Ва­шу ком­па­нию? По­сколь­ку мы раз­ме­ща­ем сред­ства на­ших ин­ве­сто­ров, то де­таль­но оце­ни­ва­ем каж­дый про­ект, ис­поль­зуя за­пад­ные тех­но­ло­гии с глу­бо­ким по­ни­ма­ни­ем мест­ной спе­ци­фи­ки. При этом для нас не име­ет зна­че­ния, ка­ко­ва эко­но­ми­че­ская си­ту­а­ция: ес­ли пред­по­ла­га­е­мая до­ход­ность объ­ек­та со­став­ля­ет 20% го­до­вых, мы го­то­вы при­об­ре­тать та­кую недви­жи­мость. На­сколь­ко сей­час удач­ное или небла­го­при­ят­ное вре­мя для со­вер­ше­ния сде­лок куп­ли-про­да­жи объ­ек­тов недви­жи­мо­сти в Укра­ине? Мы не опе­ри­ру­ем по­ня­ти­я­ми удач­но­го или неудач­но­го вре­ме­ни на рын­ке, по­это­му го­то­вы к при­об­ре­те­нию объ­ек­тов в лю­бое вре­мя при ин­ди­ви­ду­аль­ном ана­ли­зе каж­до­го объ­ек­та. Ра­нее Вы за­яв­ля­ли о на­ме­ре­нии вый­ти на за­ру­беж­ные рын­ки го­сти­нич­ной недви­жи­мо­сти. Ве­дет­ся ли ра­бо­та в дан­ном на­прав­ле­нии? Мы уже ве­дем ак­тив­ную ра­бо­ту на за­ру­беж­ных рын­ках, внед­ряя про­фес­си­о­наль­ные управ­лен­че­ские до­сти­же­ния. Так­же у нас име­ют­ся пла­ны по предо­став­ле­нию услуг ин­ве­сти­ци­он­но­го ме­недж­мен­та укра­ин­ским биз­не­сме­нам, ин­те­ре­су­ю­щим­ся вло­же­ни­я­ми за ру­беж. На­ша цель – стать для них «про­вод­ни­ком» в стра­ны За­пад­ной Ев­ро­пы, в част­но­сти в Гер­ма­нию, а так­же в США.

«ПОДБОР ЭКО­НО­МИ­ЧЕ­СКИ ВЫГОДНОЙ КОН­ЦЕП­ЦИИ – ЭТО ОБЩЕМИРОВОЙ ТРЕНД, ТАК КАК КЛАС­СИ­ЧЕ­СКИЕ БИЗ­НЕ­СЫ ВЫМИРАЮТ, А ТОЛЬ­КО КРЕАТИВНЫЕ И ИН­НО­ВА­ЦИ­ОН­НЫЕ МО­ДЕ­ЛИ БУ­ДУТ ВЫЖИВАТЬ И ПРОЦВЕТАТЬ»

Руслан Олек­сен­ко, ос­но­ва­тель и управ­ля­ю­щий парт­нер DEOL Partners

В управ­ле­нии DEOL Partners на­хо­дят­ся че­ты­ре оте­ля, ра­бо­та­ю­щие на рын­ке 12 лет (на фото: дизайн-отель 11 Mirrors в Ки­е­ве)

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.