ИН­ВЕ­СТИ­ЦИИ

Укра­и­на: но­вые трен­ды ин­ве­сти­ций и раз­ви­тия недви­жи­мо­сти

Commercial Property - - СОДЕРЖАНИЕ - Текст: Та­тья­на Ан­то­нюк, Яна Пи­са­ре­ва Фо­то: Ян Доб­ро­но­сов

INVESTORS’ FOCUS

На ка­ких биз­нес-сег­мен­тах скон­цен­три­ро­ва­но вни­ма­ние ин­ве­сто­ров се­го­дня – та­кой бы­ла ос­нов­ная те­ма пер­вой ча­сти кон­фе­рен­ции, в рам­ках ко­то­рой экс­пер­ты об­суж­да­ли наи­бо­лее пер­спек­тив­ные на­прав­ле­ния с точ­ки зре­ния фи­нан­со­вых вло­же­ний. Дис­кус­сию от­крыл Олег Ми­стюк, по словам ко­то­ро­го «про­филь Укра­и­ны с точ­ки зре­ния мак­ро­эко­но­ми­че­ских рис­ков и фи­нан­со­вой подо­пле­ки на­чи­на­ет улуч­шать­ся». Как от­ме­тил экс­перт, ин­те­рес ин­ве­сто­ров вы­зы­ва­ют те про­ек­ты, ко­то­рые лежат в «гривневой корзине» по­тре­би­те­ля. В дан­ный мо­мент это про­ек­ты, связанные с образованием, рекреацией и развлечениями, при этом Ки­ев поль­зу­ет­ся при­о­ри­те­том по срав­не­нию с дру­ги­ми го­ро­да­ми Укра­и­ны. «Мы ви­дим гро­мад­ный пласт ин­вес­тор­ско­го ин­те­ре­са, ко­то­рый рань­ше от­сут­ство­вал из-за неста­биль­но­сти на­ци­о­наль­ной ва­лю­ты, и сейчас он про­яв­ля­ет се­бя», – про­ком­мен­ти­ро­вал

«ИН­ТЕ­РЕС ИН­ВЕ­СТО­РОВ ВЫ­ЗЫ­ВА­ЮТ ТЕ ПРО­ЕК­ТЫ, КО­ТО­РЫЕ ЛЕЖАТ В «ГРИВНЕВОЙ КОРЗИНЕ» ПО­ТРЕ­БИ­ТЕ­ЛЯ. В ДАН­НЫЙ МО­МЕНТ ЭТО ПРО­ЕК­ТЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОБРАЗОВАНИЕМ, РЕКРЕАЦИЕЙ И РАЗВЛЕЧЕНИЯМИ»

Олег Ми­стюк. При этом он со­об­щил, что с про­шло­го го­да Ки­ев­ское ин­ве­сти­ци­он­ное агент­ство от­ме­ча­ет ин­те­рес к ре­кре­а­ци­он­но­му на­прав­ле­нию со сто­ро­ны иг­ро­ков, ко­то­рые со­зда­ва­ли объекты фор­ма­та Disney или Universal. «Они за­ин­те­ре­со­ва­ны в уровне до­ход­но­сти, ко­то­рый мо­гут по­лу­чить в Укра­ине», – от­ме­тил спи­кер.

По словам Оле­га Ми­стю­ка, ес­ли го­во­рить об ин­ве­сти­ци­он­ных трен­дах на рын­ке недви­жи­мо­сти Укра­и­ны, то се­го­дня неко­то­рые ин­ве­сто­ры пред­по­чи­та­ют ре­а­ли­за­цию про­ек­тов с ну­ля со­глас­но сво­им

стандартам, не же­лая по­ку­пать distressed assets или ра­бо­тать на вто­рич­ном рын­ке. Ком­мен­ти­руя во­прос о международных ин­ве­сти­ци­он­ных фон­дах, он от­ме­тил, что в на­сто­я­щее вре­мя та­кие ор­га­ни­за­ции «ви­дят эту часть ми­ра как пло­щад­ку, где мож­но при­об­ре­сти уже за­пу­щен­ный и по­ка­зы­ва­ю­щий результаты про­ект. При этом они, преж­де все­го, го­то­вы «пе­ре­хва­ты­вать» про­ек­ты из топ-ин­ду­стрий в Укра­ине – про­из­вод­ства или энер­ге­ти­ки».

Дис­кус­сию про­дол­жил Ви­та­лий Про­во­то­ров, рас­ска­зав, в част­но­сти, об опы­те ра­бо­ты ком­па­нии Concorde Capital с фон­да­ми пря­мых ин­ве­сти­ций, ко­то­рые по­след­ние несколь­ко лет при­об­ре­та­ли цен­ные бу­ма­ги, та­кие как об­ли­га­ции и су­ве­ре­ны, по­ни­мая, что их це­на бу­дет рас­ти. Тем са­мым круп­ные аме­ри­кан­ские фон­ды «при­пар­ко­ва­ли» огром­ные день­ги в укра­ин­ских су­ве­ре­нах и кор­по­ран­тах. В по­след­нее вре­мя та­кие ор­га­ни­за­ции уве­ли­чи­ли объ­е­мы ин­ве­сти­ций, ко­то­рые они на­ме­ре­ны на­пра­вить на раз­ви­ва­ю­щи­е­ся рынки. «Мы со сво­ей сто­ро­ны по­ка­зы­ва­ем им все име­ю­щи­е­ся в на­шей стране воз­мож­но­сти, а они вы­би­ра­ют на­прав­ле­ния для ин­ве­сти­ций с точ­ки зре­ния до­ход­но­сти. Cей­час №1 по до­ход­но­сти в Укра­ине – это воз­об­нов­ля­е­мая энер­ге­ти­ка, №2 – It-ком­па­нии, №3 – укра­ин­ские про­из­вод­ствен­ные ком­па­нии-экс­пор­те­ры, – от­ме­тил экс­перт. – Од­на­ко ко­гда в стране ста­би­ли­зи­ру­ет­ся мак­ро­эко­но­ми­че­ская си­ту­а­ция, то пер­вое, на что смот­рят ин­ве­сто­ры, – это недвижимость. В Укра­ине за по­след­ние два го­да за­клю­ча­лись в ос­нов­ном distress-сдел­ки».

Вла­ди­мир Мы­сак об­ра­тил вни­ма­ние на то, что за по­след­ние 2,5-3 го­да в свя­зи с по­ли­ти­че­ским и эко­но­ми­че­ским кри­зи­сом в стране иг­ро­ки «при день­гах» пси­хо­ло­ги­че­ски бы­ли не го­то­вы тра­тить свои сред­ства. В 2016 го­ду у них по­яви­лась некая уве­рен­ность, и недвижимость на­ча­ла при­вле­кать ино­стран­ный ка­пи­тал. К при­ме­ру, ком­па­ния Dragon Capital при­об­ре­ла два склад­ских ком­плек­са и тор­го­вый центр в Ки­е­ве и ре­ги­оне. «Это ста­ло точ­кой от­сче­та: ко­гда кто-то на­чи­на­ет по­ку­пать, со­мне­ва­ю­щи­е­ся ин­ве­сто­ры сра­зу на­чи­на­ют ин­те­ре­со­вать­ся. Ры­нок недви­жи­мо­сти ожи­вил­ся, и мы уви­де­ли при­ток средств – $200 мил­ли­о­нов в рам­ках пуб­лич­ных сде­лок в дан­ном сег­мен­те

в 2017 го­ду», – от­ме­тил спи­кер. По его словам, пи­ко­вые ин­ве­сти­ции в сто­лич­ную недвижимость на­блю­да­лись в 2007-2008 и 2012 го­дах, и сейчас Ки­ев вы­хо­дит на близ­кий к это­му уро­вень. «К при­ме­ру, сто­лич­ный ТРЦ Ocean Plaza был про­дан в 2012 го­ду за $300-325 мил­ли­о­нов, а в те­ку­щем го­ду мы го­во­рим об об­щем объ­е­ме сде­лок со­во­куп­но на $250 мил­ли­о­нов. Дан­ная сум­ма мень­ше, чем пять лет на­зад, од­на­ко ко­ли­че­ство сде­лок в те­ку­щем го­ду боль­ше», – рас­ска­зал Вла­ди­мир Мы­сак. По словам экс­пер­та, про­бле­ма, из-за ко­то­рой Укра­и­на при­вле­ка­ет на­мно­го мень­ше ка­пи­та­ла, чем, к при­ме­ру, Поль­ша, – в том, что ин­сти­ту­ци­о­наль­ные ин­ве­сто­ры не го­то­вы при­ни­мать на се­бя рис­ки. В то же вре­мя част­ные ин­ве­сто­ры бо­лее от­кры­ты к рис­кам и го­то­вы вкла­ды­вать. От­дель­но Вла­ди­мир Мы­сак от­ме­тил, что ры­нок офис­ной недви­жи­мо­сти в по­след­нее вре­мя ак­ти­ви­зи­ро­вал­ся, по­сколь­ку у ин­ве­сто­ров по­яви­лась уве­рен­ность, что им удаст­ся сдать объекты в арен­ду. Речь идет о про­ек­тах пло­ща­дью око­ло 10-15 ты­сяч м2.

«На дан­ный мо­мент я не ви­жу оче­ре­ди из ино­стран­ных ин­ве­сто­ров, же­ла­ю­щих вкла­ды­вать в наш ры­нок. Од­на­ко неко­то­рые тен­ден­ции к ста­би­ли­за­ции си­ту­а­ции при­сут­ству­ют, и это ра­ду­ет», – про­дол­жи­ла дис­кус­сию Ма­рия Ка­зан­це­ва. Что ка­са­ет­ся City Capital Group, порт­фель ко­то­рой вклю­ча­ет ряд объ­ек­тов ком­мер­че­ской и жи­лой недви­жи­мо­сти в Укра­ине, сре­ди них – Coworking Platforma и «Арт-за­вод «Плат­фор­ма» в Ки­е­ве, то ком­па­ния ви­дит по­тен­ци­ал толь­ко в ре­а­ли­за­ции уни­каль­ных про­ек­тов. В пла­нах де­ве­ло­пе­ра – за­пуск 100 000 м2 офис­ных пло­ща­дей на тер­ри­то­рии «Арт­за­во­да «Плат­фор­ма» в фор­ма­те кре­а­тив­но­го кла­сте­ра. «Это ме­сто, где лю­ди бу­дут ра­бо­тать, учить­ся, от­ды­хать и жить – некий «го­род в го­ро­де», – рас­ска­за­ла гос­по­жа Ка­зан­це­ва. – Ры­нок по­ка­зы­ва­ет хо­ро­шую рен­та­бель­ность, и мы бу­дем стро­ить даль­ше, со­зда­вать уни­каль­ные и про­грес­сив­ные про­ек­ты для мил­ле­ни­а­лов. У них со­вер­шен­но дру­гие цен­но­сти, и я ду­маю, что на­сту­па­ет ин­те­рес­ная эра». По ее словам, у лю­бо­го сег­мен­та недви­жи­мо­сти мож­но най­ти свой по­тен­ци­ал. К при­ме­ру, сейчас ры­нок не нуж­да­ет­ся в круп­ных биз­нес-центрах, од­на­ко в то же вре­мя су­ще­ству­ет спрос на ка­че­ствен­ные офи­сы, и арен­да­то­ры го­то­вы пла­тить за пра­виль­ную ра­бо­чую эко­си­сте­му. «Та­кую эко­си­сте­му мы пы­та­ем­ся со­здать», – от­ме­ти­ла она.

«Сейчас вре­мя по­ку­пать, и ком­па­ния Dragon Capital это по­ни­ма­ет. По­это­му се­го­дня при­об­ре­та­ют­ся недо­оце­нен­ные объекты, име­ю­щие по­тен­ци­ал для раз­ви­тия», – про­дол­жил кон­фе­рен­цию Ста­ни­слав Ива­нов. По дан­ным экс­пер­та, по ито­гам трех квар­та­лов ны­неш­не­го го­да толь­ко ком­па­ния CBRE Ukraine за­фик­си­ро­ва­ла по­ряд­ка 15 сде­лок в Ки­е­ве. «Мы мно­го го­во­рим об ин­ве­сто­рах, од­на­ко су­ще­ству­ет ка­те­го­рия по­ку­па­те­лей, при­об­ре­та­ю­щих недвижимость для соб­ствен­ных нужд. И эта ка­те­го­рия до­ста­точ­но ак­тив­на на рын­ке по­след­ние два го­да. На­при­мер, складской ком­плекс «Тер­ми­нал Бро­ва­ры»* при­об­ре­тал­ся имен­но для этих це­лей, как и ряд дру­гих объ­ек­тов. По­это­му ры­нок складской недви­жи­мо­сти немно­го ожи­вил­ся как раз за счет ком­па­ний, по­ку­па­ю­щих объекты для сво­их по­треб­но­стей», – про­ком­мен­ти­ро­вал спи­кер.

Что ка­са­ет­ся тор­го­вой недви­жи­мо­сти, то, по мне­нию Ста­ни­сла­ва Ива­но­ва, в Ки­е­ве дан­ный сег­мент «пе­ре­грет». «Од­на­ко мы все еще встре­ча­ем­ся с ин­ве­сто­ра­ми, ко­то­рые го­то­вы стро­ить торговые объекты в сто­ли­це, а так­же ре­ги­о­нах стра­ны», – от­ме­тил экс­перт. Кро­ме то­го, он об­ра­тил вни­ма­ние на та­кую тен­ден­цию, как от­сут­ствие сво­бод­ных ло­тов в неко­то­рых тор­го­вых центрах, из-за че­го арен­да­то­ры не мо­гут вой­ти в ин­те­ре­су­ю­щие их мол­лы, а вот в офис­ной и складской недви­жи­мо­сти наблюдается недо­ста­ток до­ступ­ных круп­ных пло­ща­док для аренды. К при­ме­ру, у ком­па­нии CBRE Ukraine име­ют­ся за­про­сы на арен­ду

скла­дов пло­ща­дью 20 000 м2. «С офи­са­ми та же си­ту­а­ция: мно­гие бан­ки и ком­па­нии хо­тят кон­со­ли­ди­ро­вать свои офи­сы, раз­бро­сан­ные по го­ро­ду и пе­ри­фе­рии. По­сколь­ку они не мо­гут най­ти го­то­вое зда­ние, им оста­ет­ся «ид­ти в строй­ку», и это один из дви­га­те­лей бу­ду­ще­го де­ве­ло­п­мен­та», – от­ме­тил спи­кер.

От­дель­но экс­пер­ты за­тро­ну­ли во­прос транс­порт­ных ха­бов, ко­то­рые в неко­то­рых стра­нах пред­став­ля­ют со­бой ин­фра­струк­тур­ные ком­плек­сы с тор­го­вой со­став­ля­ю­щей: якор­ны­ми арен­да­то­ра­ми, одеж­ным ри­тей­лом, др. Яр­кий при­мер – же­лез­но­до­рож­ный вок­зал в Бер­лине. «Во всем ми­ре су­ще­ству­ют по­доб­ные про­ек­ты, од­на­ко нам ра­но это об­суж­дать», – счи­та­ет Ста­ни­слав Ива­нов. В то же вре­мя Ро­сти­слав Си­мо­нов от­ме­тил, что ви­дит перспективы для со­зда­ния в Укра­ине про­ек­тов транс­порт­ных ха­бов, од­на­ко не в ви­де ре­ор­га­ни­за­ции су­ще­ству­ю­щих вок­за­лов, а в со­зда­нии но­вых тор­го­вых кла­сте­ров. «На­при­мер, ком­па­ния UTG уже ра­бо­та­ет над се­мью та­ки­ми про­ек­та­ми, ко­то­рые бу­дут рас­по­ло­же­ны в ме­стах транс­порт­ных уз­лов», – со­об­щил он.

Еле­на По­ма­зан вы­сту­пи­ла в рам­ках кон­фе­рен­ции с до­кла­дом «Ин­ве­сти­ции в недвижимость в Укра­ине: ни­ше­вая стра­те­гия». Как рас­ска­за­ла спи­кер, во всем ми­ре ин­ве­сти­ции в недвижимость считаются альтернативными вложениями и составляют 10-15% портфеля ин­ве­сто­ра; в Укра­ине дан­ный по­ка­за­тель го­раз­до вы­ше – 40-50%. По ее словам, се­го­дня наи­боль­ший по­тен­ци­ал в на­шей стране име­ет жи­лой сег­мент. Ста­ти­сти­ка рас­пре­де­ле­ния на­се­ле­ния в ев­ро­пей­ских го­су­дар­ствах по­ка­зы­ва­ет, что в сто­ли­це мо­жет ак­ку­му­ли­ро­вать­ся до 35% на­се­ле­ния стра­ны. «По­это­му жи­лье в Ки­е­ве, а так­же Одес­се – это од­на из воз­мож­ных ниш для ин­ве­сти­ро­ва­ния в Укра­ине», – со­об­щи­ла Еле­на По­ма­зан. При­ме­ча­тель­но, что эти го­ро­да так­же вы­зы­ва­ют ин­те­рес го­сти­нич­ных опе­ра­то­ров. Вни­ма­ние при­вле­ка­ют про­ек­ты апарт-оте­лей или сер­вис­ных апар­та­мен­тов – они на­хо­дят­ся на сты­ке меж­ду го­сти­нич­ным биз­не­сом и жи­лой недви­жи­мо­стью и ин­те­рес­ны с точ­ки зре­ния воз­мож­но­стей по­лу­че­ния до­пол­ни­тель­ной до­ход­но­сти. «Так­же для ин­ве­сто­ров мо­гут быть ин­те­рес­ны ку­рор­ты в Одес­се. Од­на­ко в дан­ном слу­чае необ­хо­ди­мо ре­шить слож­но­сти с се­зон­но­стью, на­при­мер, пу­тем со­зда­ния до­пол­ни­тель­ных яко­рей, та­ких как SPA, что­бы круг­ло­го­дич­но при­вле­кать гостей», – от­ме­ти­ла экс­перт.

В сег­мен­те тор­го­вой недви­жи­мо­сти, по словам Еле­ны По­ма­зан, в на­сто­я­щее вре­мя со­зда­ет­ся но­вое про­стран­ство, объ­еди­ня­ю­щее тор­гов­лю и об­ще­ние – public-мар­ке­ты: к обыч­ным рын­кам, где рань­ше про­да­ва­лась еда, до­бав­ля­ют­ся ре­сто­ра­ны и раз­вле­че­ния. Ко­ли­че­ство по­доб­ных объ­ек­тов в США в те­че­ние по­след­них пя­ти лет уве­ли­чи­ва­ет­ся на 15% еже­год­но. Пер­спек­ти­ва ре­а­ли­за­ции та­ких про­ек­тов су­ще­ству­ет и в Укра­ине. Це­ле­вая ауди­то­рия public-мар­ке­тов – мо­ло­дые по­ко­ле­ния Y и Z. В то же вре­мя тра­ди­ци­он­ные торговые центры в бли­жай­шие 5-7 лет долж­ны бу­дут из­ме­нить­ся, по­сколь­ку ста­рая кон­цеп­ция объ­ек­та с якор­ны­ми арен­да­то­ра­ми и ри­тейл-га­ле­ре­я­ми уже не ра­бо­та­ет. В этой свя­зи ва­жен мар­ке­тинг не про­сто для по­ни­ма­ния по­треб­но­стей це­ле­вой ауди­то­рии, но так­же для по­ис­ка но­вых «яко­рей». Сег­мент ло­ги­сти­че­ской недви­жи­мо­сти, по словам экс­пер­та, бу­дет ори­ен­ти­ро­вать­ся на та­ких арен­да­то­ров, как Ин­тер­нет-ма­га­зи­ны, предо­став­ляя услу­ги пол­но­го цик­ла.

«ВО ВСЕМ МИ­РЕ ИН­ВЕ­СТИ­ЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ СЧИТАЮТСЯ АЛЬТЕРНАТИВНЫМИ ВЛОЖЕНИЯМИ И СОСТАВЛЯЮТ 10-15% ПОРТФЕЛЯ ИН­ВЕ­СТО­РА; В УКРА­ИНЕ ДАН­НЫЙ ПО­КА­ЗА­ТЕЛЬ ГО­РАЗ­ДО ВЫ­ШЕ – 40-50%»

Еле­на Шу­ляк вы­сту­пи­ла с до­кла­дом «Ин­ве­сти­ро­ва­ние в про­ек­ты недви­жи­мо­сти: со­вре­мен­ные трен­ды». Как бы­ло озву­че­но в рам­ках пре­зен­та­ции, три ос­нов­ные тен­ден­ции в сег­мен­те недви­жи­мо­сти в Укра­ине се­го­дня – это невоз­мож­ность про­гно­зи­ро­ва­ния де­неж­ных по­то­ков бо­лее чем на один год, до­ми­ни­ро­ва­ние «фак­то­ра де­ше­виз­ны» на вто­рич­ном рын­ке и за­ви­си­мость иму­ще­ствен­ных рис­ков на пер­вич­ном рын­ке от ре­гу­ля­тор­ных пра­вил и про­це­дур. Еже­год­но, на­чи­ная с 2014 го­да, на­се­ле­ние Укра­и­ны ин­ве­сти­ро­ва­ло в жи­лую недвижимость бо­лее $1 мил­ли­ар­да, при этом из­ме­ни­лась гео­гра­фия вло­же­ний. Ес­ли в 2013 го­ду соб­ствен­ные сред­ства на­се­ле­ния бы­ли скон­цен­три­ро­ва­ны в Ки­е­ве – 53%, а Ки­ев­ская об­ласть при­вле­ка­ла лишь 1,2%, то те­перь про­изо­шло пе­ре­рас­пре­де­ле­ние на Ки­ев­скую, а так­же Ль­вов­скую и Хмель­ниц­кую об­ла­сти. «Это го­во­рит о том, что часть на­се­ле­ния, ко­то­рая пе­ре­еха­ла с Во­сто­ка на За­пад стра­ны, тра­тит свои день­ги в этих ре­ги­о­нах», – от­ме­ти­ла Еле­на Шу­ляк. Го­во­ря о пер­спек­тив­ных сег­мен­тах для ин­ве­сти­ций, она на­зва­ла ин­ду­стри­аль­ные пар­ки. В 2014 го­ду их ко­ли­че­ство в Укра­ине со­став­ля­ло 14, се­го­дня – 27. «Мировые тен­ден­ции по­ка­зы­ва­ют, что в ин­ду­стри­аль­ных пар­ках со­зда­ют­ся

не толь­ко It-тех­но­ло­гии, но и про­из­во­дят­ся стро­и­тель­ные ма­те­ри­а­лы, – рас­ска­за­ла экс­перт. – В Укра­ине сейчас око­ло 1 мил­ли­ар­да м2 жи­лья, 80% это­го объ­е­ма по­стро­е­но до 1980 го­да, сред­ний срок экс­плу­а­та­ции до­мов пре­вы­ша­ет 40 лет. Сейчас в пра­ви­тель­стве раз­ра­бо­та­на про­грам­ма энер­го­эф­фек­тив­но­сти, и до 2030 го­да го­су­дар­ство по­сред­ством раз­лич­ных про­грамм и средств на­се­ле­ния пла­ни­ру­ет на­пра­вить на эти це­ли бо­лее 830 мил­ли­ар­дов гривен. Ес­ли со­по­ста­вить дан­ные фак­ты, то раз­ви­тие ин­ду­стри­аль­ных пар­ков для про­из­вод­ства стро­и­тель­ных ма­те­ри­а­лов для тер­мо­мо­дер­ни­за­ции зда­ний, учи­ты­вая, что та­кие пар­ки имеют раз­лич­ные льго­ты, мо­жет быть од­ним из пер­спек­тив­ных на­прав­ле­ний».

INVESTORS’ PROFIT

По­вы­ше­ние до­ход­но­сти биз­не­са – ос­нов­ная те­ма вто­рой ча­сти Open Mind Conference «Но­вые трен­ды ин­ве­сти­ций и раз­ви­тия недви­жи­мо­сти». В рам­ках дан­ной дис­кус­сии экс­пер­ты го­во­ри­ли о фак­то­рах, ко­то­рые необ­хо­ди­мо учи­ты­вать при со­зда­нии кон­цеп­ций но­вых про­ек­тов, це­ле­со­об­раз­но­сти про­ве­де­ния ре­кон­струк­ции ста­рых зда­ний, ин­фра­струк­ту­ре как ис­точ­ни­ке до­пол­ни­тель­но­го тра­фи­ка и до­хо­да и дру­гих спо­со­бах по­вы­сить фи­нан­со­вую от­да­чу.

Дан­ную сес­сию от­крыл Ро­ман Ла­за­рев. «Боль­шин­ство кли­ен­тов об­ра­ща­ют­ся к нам за услу­га­ми ре­де­ве­ло­п­мен­та и ре­кон­цеп­ции, при этом за­ча­стую это соб­ствен­ни­ки, ко­то­рые столк­ну­лись с тем, что объ­ект не при­но­сит же­ла­е­мую при­быль. Невоз­мож­но ре­шить про­бле­му, ду­мая так, как че­ло­век, ко­то­рый ее со­здал. Это на­ша клю­че­вая по­зи­ция при ана­ли­зе си­ту­а­ции с тем или иным объ­ек­том. Нам при­хо­дит­ся ра­бо­тать с лю­бы­ми ви­да­ми недви­жи­мо­сти и на раз­лич­ных эта­пах их ре­а­ли­за­ции», – рас­ска­зал Ро­ман Ла­за­рев. Экс­перт при­вел несколь­ко при­ме­ров из соб­ствен­ной прак­ти­ки, один из них – ре­кон­цеп­ция тор­го­во­го цен­тра в Вин­ни­це пло­ща­дью 12 000 м2 с цен­траль­ным ме­сто­рас­по­ло­же­ни­ем и большим по­то­ком лю­дей. По его словам, ос­нов­ная ошиб­ка при раз­ра­бот­ке дан­но­го про­ек­та – мел­кая «на­рез­ка» га­ле­реи. Это да­ло воз­мож­ность за­пол­нить цен­траль­ную часть зда­ния, но па­рал­лель­ные га­ле­реи бы­ли пу­сты. Ре­шить про­бле­му уда­лось за счет раз­ме­ще­ния круп­но­го якор­но­го арен­да­то­ра и от­ве­де­ние 22% пло­ща­ди объ­ек­та под за­ве­де­ния пи­та­ния. Не­смот­ря на то, что соб­ствен­ни­ку при­шлось предо­ста­вить льгот­ные усло­вия неко­то­рым арен­да­то­рам, в ито­ге сред­няя аренд­ная пла­та в ТЦ до­стиг­ла $28/м2/ме­сяц.

Дис­кус­сию про­дол­жил Дмит­рий Кор­ниен­ко. Спи­кер вы­де­лил те фак­то­ры, на ко­то­рые необ­хо­ди­мо об­ра­щать вни­ма­ние се­го­дня при раз­ра­бот­ке про­ек­тов тор­го­вой и офис­ной недви­жи­мо­сти. Так, по его словам, важ­но учи­ты­вать вли­я­ние но­вых по­ко­ле­ний, при этом не толь­ко мил­ле­ни­а­лов, но и тех мо­ло­дых лю­дей, ко­то­рым сейчас 15-16 лет. «Они еще боль­ше фо­ку­си­ру­ют­ся на ом­ни­ка­наль­ных по­куп­ках, лю­бят вы­би­рать то­ва­ры в Ин­тер­не­те, при­ме­рять в тра­ди­ци­он­ном ри­тей­ле, а по­лу­чать че­рез ку­рьер­скую до­став­ку», – от­ме­тил экс­перт. Сре­ди дру­гих фак­то­ров он на­звал property technologies и big data, поз­во­ля­ю­щие от­сле­жи­вать по­се­ти­те­лей тор­го­вых цен­тров и их по­куп­ки, стро­ить и кор­рек­ти­ро­вать мар­ке­тин­го­вую и кон­цеп­ту­аль­ную со­став­ля­ю­щие про­ек­та на ос­но­ва­нии по­лу­чен­ных дан­ных; а так­же BIM – си­сте­му раз­ра­бот­ки трех­мер­ной ком­пью­тер­ной мо­де­ли зда­ния, ко­то­рая да­ет воз­мож­ность оп­ти­ми­зи­ро­вать вре­мя и се­бе­сто­и­мость стро­и­тель­ства про­ек­та. «Ко­вор­кинг – ин­те­рес­ный тренд на рын­ке недви­жи­мо­сти, – про­дол­жил спи­кер. – В Ки­е­ве 60% офис­ных пло­ща­дей за­ня­то It-ком­па­ни­я­ми. За ко­вор­кин­га­ми бу­ду­щее, по­то­му что от­расль IT бу­дет рас­ти, а де­фи­цит ка­че­ствен­ных офис­ных пло­ща­дей уже сейчас наблюдается в сто­ли­це».

Ни­ко­лай Тол­ма­чев, за­ни­ма­ю­щий­ся де­ве­ло­п­мен­том жи­лой и ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти, об­ра­ща­ет вни­ма­ние, что се­го­дня за­строй­щи­ки от­хо­дят от кон­цеп­ции то­чеч­ных про­ек­тов в сто­ро­ну ком­плекс­но­го стро­и­тель­ства. «Спаль­ный рай­он – это глу­пость чи­стой во­ды. Необ­хо­ди­мо стро­ить сре­ду оби­та­ния», – от­ме­тил экс­перт. Та­кой под­ход пред­по­ла­га­ет не толь­ко со­зда­ние до­пол­ни­тель­ной ин­фра­струк­ту­ры в ви­де спор­тив­ных клу­бов, дет­ских са­дов и т.д. На­при­мер, ком­па­ния «ТММ» обу­стро­и­ла парк на тер­ри­то­рии сво­е­го жи­ло­го ком­плек­са «Со­няч­на бра­ма» (Ки­ев). Для по­вы­ше­ния до­ход­но­сти зда­ния Ни­ко­лай Тол­ма­чев об­ра­ща­ет вни­ма­ние на то, что функ­ци­о­наль­ность объ­ек­та долж­на сто­ять на пер­вом ме­сте. «Ес­ли че­ло­век по­лу­ча­ет от окру­жа­ю­щей среды

«КА­ТЕ­ГО­РИЯ ПО­КУ­ПА­ТЕ­ЛЕЙ, ПРИ­ОБ­РЕ­ТА­Ю­ЩИХ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ СОБ­СТВЕН­НЫХ НУЖД, ДО­СТА­ТОЧ­НО АК­ТИВ­НА НА РЫН­КЕ ПО­СЛЕД­НИЕ ДВА ГО­ДА»

мак­си­мум удо­воль­ствия, зна­чит, он по­лу­чил недвижимость, ко­то­рую хо­тел», – от­ме­тил гос­по­дин Тол­ма­чев.

Стро­ить или ре­кон­стру­и­ро­вать – еще один во­прос, ко­то­рый под­ни­мал­ся в рам­ках дан­ной сес­сии. Так, Ни­ко­лай Тол­ма­чев счи­та­ет, что ре­кон­струк­ция объ­ек­та об­хо­дит­ся в два ра­за до­ро­же и доль­ше и является в два ра­за бес­смыс­лен­ней. «Толь­ко сне­сти объ­ект и по­стро­ить за­но­во, од­на­ко в слу­чае, ес­ли транс­фор­ма­ция не за­ло­же­на в про­ект из­на­чаль­но», – от­ме­тил спи­кер.

«Во­прос стро­ить или ре­кон­стру­и­ро­вать за­ви­сит от то­го, как ты на­чи­нал стро­ить, – про­дол­жи­ла Ан­же­ла Бо­ри­со­ва. – Ес­ли речь идет о то­чеч­ной за­строй­ке, то лег­че раз­ру­шить и воз­ве­сти но­вый объ­ект». По ее словам, под­ход ком­па­нии Alef Estate к де­ве­ло­п­мен­ту недви­жи­мо­сти – стра­те­ги­че­ский. «Мы ни­ко­гда не стро­и­ли от­дель­ные зда­ния. Это ком­плекс­ная квар­таль­ная за­строй­ка, ко­то­рая по­мо­га­ет со­зда­вать ком­форт­ную сре­ду оби­та­ния», – от­ме­ти­ла гос­по­жа Бо­ри­со­ва. Для то­го что­бы под­дер­жи­вать или по­вы­шать до­ход­ность сво­их зда­ний, Alef Estate си­сте­ма­ти­че­ски про­во­дит их ре­кон­струк­цию или ре­но­ва­цию. На­при­мер, ком­па­ния про­дол­жа­ет раз­ви­вать МФК CASCADE PLAZA в Дне­пре, до­стра­и­вая ин­фра­струк­тур­ные объекты, пе­ше­ход­ные буль­ва­ры. Кро­ме то­го, девелопер прак­ти­че­ски еже­год­но про­во­дит ре­кон­струк­цию ТРЦ «Мост-си­ти» в Дне­пре. «Ры­нок ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти очень ди­на­мич­ный, и что­бы дер­жать паль­му пер­вен­ства в го­ро­де, ре­ги­оне или стране, необ­хо­ди­мо быть в трен­де. Каж­дый год про­во­дит­ся ре­кон­струк­ция од­ной из зон ТРЦ – раз­вле­че­ний, тор­гов­ли, др., так­же эта ра­бо­та ка­са­ет­ся за­ме­ны ин­же­нер­ных си­стем, осве­ще­ния, др.», – по­де­ли­лась опы­том Ан­же­ла Бо­ри­со­ва.

Сер­гей Пер­чак со­ли­да­рен с кол­ле­га­ми в во­про­се ре­кон­струк­ции или но­во­го стро­и­тель­ства: «Луч­ше стро­ить но­вое», – ска­зал он. По словам экс­пер­та, «в ре­кон­струк­ции су­ще­ству­ю­щих зда­ний нет биз­не­са, так как это при­во­дит к зна­чи­тель­но­му удо­ро­жа­нию про­ек­та. Та­кой шаг име­ет смысл в том слу­чае, ес­ли ря­дом воз­мож­но но­вое строительство». При этом он об­ра­тил вни­ма­ние на то, что в жи­лой недви­жи­мо­сти об­ще­ние с кли­ен­том на­чи­на­ет­ся на ран­них эта­пах ре­а­ли­за­ции про­ек­та, что да­ет воз­мож­ность учесть по­же­ла­ния бу­ду­щих по­ку­па­те­лей и жиль­цов; в ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти об­ще­ние с кли­ен­том на­чи­на­ет­ся на бо­лее позд­них ста­ди­ях, ко­гда уже слож­но вно­сить кор­рек­ти­ров­ки. «Важ­но от­сле­жи­вать из­ме­не­ния в об­ще­стве, что­бы свое­вре­мен­но ре­а­ги­ро­вать на них. Мы ста­ра­ем­ся по­сто­ян­но дер­жать ру­ку на пуль­се, во­вре­мя кор­рек­ти­ро­вать и адап­ти­ро­вать про­ек­ты», – от­ме­тил гос­по­дин Пер­чак.

В рам­ках дис­кус­сии Илья Ке­ниг­ш­тейн рас­ска­зал о се­ти ко­вор­кин­гов Creative Quarter, сде­лав ак­цент на том, какие вы­го­ды та­кие про­стран­ства мо­гут при­не­сти биз­нес- и тор­го­вым цен­трам, в ко­то­рых они раз­ме­ща­ют­ся. Се­го­дня Creative Quarter – это два объ­ек­та, рас­по­ло­жен­ные в Ки­е­ве в БЦ Gulliver и ASTARTA Organic

Business Centre. По словам спи­ке­ра, ко­вор­кин­ги – до­ста­точ­но ма­ло­при­быль­ный вид биз­не­са. Что­бы со­здать вы­со­ко­мар­жи­наль­ный про­ект, ко­ман­да Creative Quarter сде­ла­ла став­ку на эмо­ци­о­наль­но­сти и ат­мо­сфер­но­сти про­стран­ства, до­пол­ни­тель­ных услугах и фор­ми­ро­ва­нии со­об­ще­ства. «Мы бе­рем на се­бя весь офис-ме­недж­мент и предо­став­ля­ем по­ряд­ка 20 услуг, пе­ри­о­ди­че­ски устраиваем раз­лич­ные ивен­ты, встре­чи, др.», – рас­ска­зал Илья Ке­ниг­ш­тейн. На при­ме­ре сво­е­го ко­вор­кин­га в БЦ Gulliver спи­кер на­звал вы­го­ды, ко­то­рые по­доб­ные про­стран­ства при­но­сят соб­ствен­ни­кам зда­ний. Так, ко­ман­да Creative Quarter за­вя­за­ла дру­же­ские от­но­ше­ния с арен­да­то­ра­ми ТРЦ Gulliver, в част­но­сти с ре­сто­ра­на­ми. «На­ша карта да­ет дис­конт ре­зи­ден­там, а арен­да­то­ры ТРЦ по­лу­чи­ли кли­ен­тов, – от­ме­тил Илья Ке­ниг­ш­тейн. – Вто­рое – мы ме­дий­ны, по­сто­ян­но ре­кла­ми­ру­ем свой про­ект, что по­вы­ша­ет ста­тус и ре­кла­ми­ру­ет зда­ние, где мы на­хо­дим­ся». Кро­ме то­го, ре­зи­ден­ты ко­вор­кин­гов – по­тен­ци­аль­ные арен­да­то­ры биз­нес-цен­тров, по­сколь­ку вы­рас­тая, ком­па­нии обыч­но сни­ма­ют по­ме­ще­ния в том же зда­нии, где рас­по­ло­жен ко­вор­кинг.

Еще один во­прос, ко­то­рый об­су­ди­ли экс­пер­ты, – какие усло­вия необ­хо­ди­мо со­здать в ТЦ/ТРЦ, что­бы «ре­ани­ми­ро­вать» су­ще­ству­ю­щий объ­ект, улуч­шить его опе­ра­ци­он­ные по­ка­за­те­ли и по­вы­сить при­вле­ка­тель­ность для по­се­ти­те­лей. Так, Дмит­рий Кор­ниен­ко счи­та­ет, что для это­го необ­хо­ди­мо про­ве­сти два ви­да ме­ро­при­я­тий: дол­го­сроч­ные, та­кие как за­ме­на арен­да­то­ров и

«РАЗ­ВИ­ТИЕ ИН­ДУ­СТРИ­АЛЬ­НЫХ ПАР­КОВ С ЦЕ­ЛЬЮ ПРО­ИЗ­ВОД­СТВА СТРО­И­ТЕЛЬ­НЫХ МА­ТЕ­РИ­А­ЛОВ ДЛЯ ТЕР­МО­МО­ДЕР­НИ­ЗА­ЦИИ ЗДА­НИЙ МО­ЖЕТ БЫТЬ ОД­НИМ ИЗ ПЕР­СПЕК­ТИВ­НЫХ НА­ПРАВ­ЛЕ­НИЙ ДЛЯ ИН­ВЕ­СТИ­ЦИЙ»

Ан­дрей Озей­чук выступил с до­кла­дом «По­вы­ше­ние цен­но­сти ком­мер­че­ских зда­ний», в ко­то­ром пред­ста­вил воз­мож­но­сти улуч­ше­ния внеш­не­го ви­да объ­ек­тов недви­жи­мо­сти, а так­же ме­то­ды по­вы­ше­ния их энер­го­эф­фек­тив­но­сти и со­кра­ще­ния экс­плу­а­та­ци­он­ных рас­хо­дов. В част­но­сти, при­вле­ка­тель­ность зда­ния мож­но улуч­шить за счет со­вре­мен­ных ви­дов фа­са­дов, ко­то­рые до­ступ­ны в раз­лич­ных цве­тах и ма­те­ри­а­лах. По словам спи­ке­ра, ин­те­рес­ны­ми ре­ше­ни­я­ми яв­ля­ют­ся пер­фо­ри­ро­ван­ные фа­са­ды с воз­мож­но­стью со­зда­ния на них раз­лич­ных ри­сун­ков, на­при­мер, ло­го­ти­па ком­па­нии. Ес­ли го­во­рить о по­вы­ше­нии энер­го­эф­фек­тив­но­сти зда­ний, то экс­перт вы­де­лил несколь­ко на­прав­ле­ний: при­ме­не­ние энер­го­сбе­ре­га­ю­щих ограж­да­ю­щих кон­струк­ций, аль­тер­на­тив­ных ис­точ­ни­ков энер­гии, эф­фек­тив­ных си­стем отоп­ле­ния, кон­ди­ци­о­ни­ро­ва­ния и вен­ти­ля­ции, а так­же днев­ное осве­ще­ние и си­сте­ма «ум­ный дом». Кро­ме то­го, Ан­дрей Озей­чук пред­ста­вил прак­ти­че­ский кейс – ре­кон­струк­цию про­из­вод­ствен­но­го зда­ния в Эсто­нии, це­лью ко­то­рой бы­ло сни­зить за­тра­ты на экс­плу­а­та­цию объ­ек­та. В ре­зуль­та­те про­ве­ден­ных ра­бот сни­же­ние энер­го­по­треб­ле­ния со­ста­ви­ло 84 квт*ч/м2*год, эко­но­мия на отоп­ле­нии – 32 000 ев­ро/год (-30%), по­вы­сил­ся класс энер­го­эф­фек­тив­но­сти с D до C.

В рам­ках кон­фе­рен­ции Алек­сей Щер­би­на выступил с парт­нер­ским до­кла­дом «Свет как эф­фек­тив­ный ин­стру­мент биз­не­са», пред­ста­вив груп­пу ком­па­ний QUANTULA, обес­пе­чи­ва­ю­щую пол­ный ком­плекс услуг на рын­ке тор­го­во­го осве­ще­ния. На тер­ри­то­рии Укра­и­ны она ра­бо­та­ет под ТМ ELX LED, на международных рын­ках – под ТМ QUANTULA. Ас­сор­ти­мент ком­па­нии вклю­ча­ет тре­ко­вые, ли­ней­ные, под­вес­ные и встра­и­ва­е­мые све­тиль­ни­ки раз­лич­ной мощ­но­сти, цве­та и ди­зай­на, а так­же ха­рак­те­ри­зу­ю­щи­е­ся низ­ким энер­го­по­треб­ле­ни­ем, вы­со­кой све­то­от­да­чей, дли­тель­ным сро­ком экс­плу­а­та­ции (5-10 лет) и эко­ло­ги­че­ской без­опас­но­стью. «Свет – это важ­ный эле­мент мар­ке­тин­га, и мы по­мо­га­ем ри­тей­ле­рам по­лу­чать до­пол­ни­тель­ную до­ход­ность и со­зда­вать уни­каль­ные обра­зы», – от­ме­тил Алек­сей Щер­би­на. Сре­ди кли­ен­тов ком­па­нии QUANTULA в Укра­ине – ри­тейл-опе­ра­то­ры «Сіль­по», Fozzy Group, «Цит­рус», «АТБ», др.

Вла­ди­мир Мы­сак

Ро­сти­слав Си­мо­нов,

Олег Ми­стюк, Ма­рия Ка­зан­це­ва

Олег Ми­стюк

Ма­рия Ка­зан­це­ва

Ви­та­лий Про­во­ро­тов

Ро­ман Ла­за­рев

Дмит­рий Кор­ниен­ко

Ни­ко­лай Тол­ма­чев

Ан­дрей Озей­чук

Ста­ни­слав Ива­нов

при­вле­че­ние ка­че­ствен­ных «яко­рей», и крат­ко­сроч­ные – это мас­со­вые ивен­ты (фе­сти­ва­ли, де­гу­ста­ции, др.). На­при­мер, по его словам, от­кры­тие в ки­ев­ском ТРЦ Lavina Mall ма­га­зи­нов груп­пы

то­ва­ро­обо­ро­та дру­гих арен­да­то­ров мол­ла на 30%. Так­же экс­пер­ты об­ра­ти­ли вни­ма­ние на важ­ность со­зда­ния ком­форт­ных усло­вий для по­се­ти­те­лей ТЦ/ТРЦ, что до­сти­га­ет­ся, в част­но­сти, пра­виль­ным зо­ни­ро­ва­ни­ем и раз­ме­ще­ни­ем то­вар­ных групп.

Еле­на По­ма­зан

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.