ТРЕН­ДЫ В НЕДВИ­ЖИ­МО­СТИ 2018

СО­ГЛАС­НО РЕЗУЛЬТАТАМ ИС­СЛЕ­ДО­ВА­НИЯ «НО­ВЫЕ ТЕН­ДЕН­ЦИИ НА ЕВ­РО­ПЕЙ­СКОМ РЫН­КЕ НЕДВИ­ЖИ­МО­СТИ 2018»*, ПРОВЕДЕННОГО КОМ­ПА­НИ­ЕЙ PWC СОВ­МЕСТ­НО С URBAN LAND INSTITUTE, ДАН­НАЯ ОТРАСЛЬ В НА­СТО­Я­ЩЕЕ ВРЕ­МЯ ПРОХОДИТ ЭТАП ТРАНСФОРМАЦИИ ВСЛЕДСТВИЕ МНО­ЖЕ­СТВА СО­ЦИ­АЛЬ­НЫХ, ДЕМОГРА

Commercial Property - - МИРОВЫЕ РЫНКИ - Текст: Та­тья­на Хо­мяк

Cо­вре­мен­ная Ев­ро­па пре­тер­пе­ва­ет по­втор­ную пе­ре­за­груз­ку: ме­ня­ет­ся мо­дель го­род­ской жиз­ни, про­дол­жа­ет­ся тренд ур­ба­ни­за­ции и уплот­не­ния на­се­ле­ния. Это од­ни из тен­ден­ций, вли­я­ю­щих на ры­нок недви­жи­мо­сти, ко­то­рый дви­жет­ся в сто­ро­ну «сме­шан­ных» (или мно­го­функ­ци­о­наль­ных) де­ве­ло­пер­ских про­ек­тов. Кро­ме то­го, в бли­жай­шей пер­спек­ти­ве су­ще­ствен­ное вли­я­ние на недвижимость, по мне­нию боль­шин­ства участ­ни­ков ис­сле­до­ва­ния, бу­дет ока­зы­вать раз­ви­тие тех­но­ло­гий. Глав­ны­ми сек­то­ра­ми, под­вер­жен­ны­ми та­ко­му воз­дей­ствию, яв­ля­ют­ся ритейл и ло­ги­сти­ка. Ни­же при­во­дим ос­нов­ные тен­ден­ции и из­ме­не­ния, ко­то­рые, со­глас­но PWC и Urban Land Institute, будут на­блю­дать­ся на ев­ро­пей­ском рын­ке недви­жи­мо­сти в крат­ко­сроч­ной пер­спек­ти­ве.

ИН­ФРА­СТРУК­ТУ­РА

В свя­зи с боль­шим при­то­ком на­се­ле­ния в круп­ные го­ро­да уси­ли­ва­ет­ся на­груз­ка на транс­порт­ную ин­фра­струк­ту­ру и до­ступ­ное про­стран­ство. Обе эти тен­ден­ции будут на­блю­дать­ся и в даль­ней­шем. Ав­то­ры ис­сле­до­ва­ния от­ме­ча­ют, что недвижимость яв­ля­ет­ся жиз­не­спо­соб­ной толь­ко при под­держ­ке до­ступ­ной ин­фра­струк­ту­ры, а го­род нуж­да­ет­ся в пра­виль­ном мик­се жилья и де­ло­во­го раз­ме­ще­ния так же, как и пра­виль­ном со­че­та­нии транс­порт­ных объ­ек­тов, ко­то­рые мо­гут эф­фек­тив­но функ­ци­о­ни­ро­вать. Для ин­ве­сто­ров вза­и­мо­дей­ствие меж­ду недви­жи­мо­стью и го­род­ской ин­фра­струк­ту­рой открывает но­вый диа­па­зон воз­мож­но­стей – счи­та­ют экс­пер­ты. «Ин­фра­струк­ту­ра – ис­точ­ник жиз­нен­ной си­лы недви­жи­мо­сти. Думаю, в те­че­ние 3-4 лет мы уви­дим при­ток ин­ве­сти­ций в ин­фра­струк­ту­ру США и Ев­ро­пы, из­ме­ря­е­мый в трил­ли­о­нах дол­ла­ров и ев­ро», – ци­ти­ру­ет­ся в ис­сле­до­ва­нии один из круп­ных ми­ро­вых де­ве­ло­пе­ров.

НИШЕВЫЕ СЕГМЕНТЫ

До недав­не­го вре­ме­ни жи­лая недвижимость рас­смат­ри­ва­лась мно­ги­ми ин­сти­ту­ци­о­наль­ны­ми иг­ро­ка­ми как ни­ше­вый сек­тор, а для неко­то­рых – как слиш­ком спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ный. Се­го­дня ин­ве­сто­ры ви­дят мень­ше пре­пят­ствий для вло­же­ний в этот сег­мент и все боль­ше скло­ня­ют­ся к воз­мож­но­стям, ко­то­рые мо­гут воз­ник­нуть из-за огром­но­го де­фи­ци­та жилья в Ев­ро­пе. Со­глас­но ис­сле­до­ва­нию в ре­ги­оне на­рас­та­ет со­ци­аль­ная про­бле­ма до­ступ­но­сти жилья. В 2018 го­ду, по мне­нию ре­спон­ден­тов, дан­ный во­прос ста­нет бо­лее ост­рым для Ев­ро­пы, чем про­бле­мы эко­ло­гии и мас­со­вой ми­гра­ции. В то же вре­мя до­ста­точ­но неод­но­знач­ны суж­де­ния

ин­ве­сто­ров от­но­си­тель­но пер­спек­тив аренд­но­го жилья. В част­но­сти, мне­ния рас­хо­дят­ся в во­про­се го­су­дар­ствен­но­го сти­му­ли­ро­ва­ния это­го рын­ка: игроки, сре­ди про­че­го, ожи­да­ют боль­ше пра­ви­тель­ствен­ных сти­му­лов, ко­то­рые по­вы­сят до­ход­ность та­кой недви­жи­мо­сти.

Ин­те­рес­но, что сре­ди дру­гих ни­ше­вых сег­мен­тов ин­ве­сто­ры рас­смат­ри­ва­ют та­кие на­прав­ле­ния, как сту­ден­че­ские об­ще­жи­тия, жи­лье для пре­ста­ре­лых, об­слу­жи­ва­е­мые апар­та­мен­ты, др.

УМНОЕ УПРАВ­ЛЕ­НИЕ АКТИВАМИ

Низкая до­ход­ность недви­жи­мо­сти в Ев­ро­пе осо­бен­но под­чер­ки­ва­ет важ­ность ум­но­го управ­ле­ния активами. Ин­ве­сто­ры уже не мо­гут ге­не­ри­ро­вать при­быль, про­сто ку­пив объ­ект и «си­дя на де­неж­ном по­то­ке»: се­го­дня им как ни­ко­гда важ­но ду­мать об управ­ле­нии арен­да­то­ра­ми, ре­кон­струк­ции и пе­ре­обо­ру­до­ва­нии. В свя­зи с этим они все бо­лее тща­тель­но под­хо­дят к при­об­ре­те­нию недви­жи­мо­сти – их ин­те­рес вы­зы­ва­ют дей­стви­тель­но пер­спек­тив­ные объекты с точ­ки зре­ния воз­вра­та вло­жен­ных средств. При этом две тре­ти ре­спон­ден­тов счи­та­ют, что бо­лее при­вле­ка­тель­ной для ин­ве­сто­ров стра­те­ги­ей яв­ля­ет­ся по­куп­ка уже го­то­вой недви­жи­мо­сти и ее ре­де­ве­ло­п­мент, что они объ­яс­ня­ют от­но­си­тель­но низ­ким уров­нем рис­ка, чем спе­ку­ля­тив­ное раз­ви­тие. В свя­зи с этим про­гно­зи­ру­ет­ся уве­ли­че­ние сде­лок куп­ли-про­да­жи. «В сле­ду­ю­щие 12 ме­ся­цев мы уви­дим та­кое ко­ли­че­ство кон­со­ли­ди­ру­ю­щих сде­лок, ко­то­ро­го не ви­де­ли рань­ше ни­ко­гда», – счи­та­ет один из опра­ши­ва­е­мых гло­баль­ных ме­не­дже­ров.

РАС­ШИ­РЕ­НИЕ ФУНКЦИЙ И РАЗМЫВАНИЕ ГРАНИЦ

Око­ло 53% ре­спон­ден­тов под­твер­ди­ли, что биз­нес-мо­дель ин­ве­сти­ций в недвижимость ме­ня­ет­ся в ре­зуль­та­те раз­ви­тия прин­ци­па «про­стран­ство как сер­вис». Это озна­ча­ет, что де­ве­ло­пе­ры и соб­ствен­ни­ки рас­ши­ря­ют пред­на­зна­че­ние и функ­ции про­ек­тов, дви­га­ясь в сто­ро­ну мно­го­функ­ци­о­наль­но­сти. Дан­ная тен­ден­ция да­ле­ко не но­ва на рын­ке, од­на­ко по­лу­чи­ла но­вый сти­мул и обу­слов­ле­на тре­бо­ва­ни­я­ми поль­зо­ва­те­лей недви­жи­мо­сти – будь то жи­те­лей или арен­да­то­ров. Гра­ни­цы меж­ду про­фес­си­о­наль­ной и лич­ной жиз­нью в се­го­дняш­нем ми­ре про­дол­жа­ют стре­ми­тель­но ис­че­зать, по­это­му ин­те­рес к мно­го­функ­ци­о­наль­ным про­ек­там, объ­еди­ня­ю­щим жи­лую, коммерческую, раз­вле­ка­тель­ную и куль­тур­ную функ­ции, воз­об­нов­ля­ет­ся. А «клас­си­че­ские» жи­лые квар­та­лы, офис­ные рай­о­ны и тор­го­вые цен­тры, ко­то­рые еще недав­но счи­та­лись нор­мой, се­го­дня рас­смат­ри­ва­ют­ся как уста­рев­шие фор­ма­ты.

При­ме­ра­ми та­ких транс­фор­ма­ций в сфе­ре недви­жи­мо­сти мож­но на­звать апарт-отель Zoku Amsterdam в Ам­стер­да­ме (Ни­дер­лан­ды), ко­то­рый пред­ла­га­ет «мо­биль­ным про­фес­си­о­на­лам» воз­мож­но­сти для крат­ко- ли­бо дол­го­сроч­но­го про­жи­ва­ния и ра­бо­ты в од­ном зда­нии. Welive, но­вый про­ект от ос­но­ва­те­лей меж­ду­на­род­ной се­ти ко­вор­кин­гов Wework, пред­ла­га­ет сту­дии и апар­та­мен­ты со все­ми удоб­ства­ми и услу­га­ми: от пра­чеч­ной и кух­ни до по­ме­ще­ния для ве­че­ри­нок, др.

Тренд мно­го­функ­ци­о­наль­но­сти на­блю­да­ет­ся уже и в ра­бо­те ки­но­те­ат­ров, ре­сто­ра­нов, про­дук­то­вых ма­га­зи­нов, ме­ди­цин­ских цен­тров, тор­го­вых ком­плек­сов и го­сти­ниц. При этом раз­ли­чия сти­ра­ют­ся не толь­ко меж­ду от­дель­ны­ми сег­мен­та­ми недви­жи­мо­сти, но так­же меж­ду фи­зи­че­ской недви­жи­мо­стью и вир­ту­аль­ным ми­ром. К при­ме­ру, се­го­дня ритейл-брен­ды, работающие он­лайн, ис­поль­зу­ют ТЦ/ТРЦ или дру­гие объекты в ка­че­стве мар­ке­тин­го­вой вит­ри­ны. Так, лю­ди мо­гут уви­деть продукт в ре­сто­ране или лоб­би оте­ля, а за­тем ку­пить его в Ин­тер­не­те.

Та­ким об­ра­зом за счет рас­ши­ре­ния функций и раз­мы­ва­ния границ, а так­же парт­нер­ства ком­па­ний, ра­бо­та­ю­щих в раз­лич­ных от­рас­лях, недвижимость уже ста­но­вит­ся услу­гой, а не пас­сив­ным ак­ти­вом – ре­зю­ми­ру­ют ав­то­ры ис­сле­до­ва­ния.

*Emerging Trends in Real Estate Europe 2018. В ис­сле­до­ва­нии при­ня­ли уча­стие 818 экс­пер­тов, сре­ди них – пред­ста­ви­те­ли ин­ве­сти­ци­он­ных, де­ве­ло­пер­ских, бро­кер­ских, кон­сал­тин­го­вых ком­па­ний, др.

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.