Как за­ка­лял­ся «Про­спект»

НАСЫЩЕННОСТЬ РЫН­КА ТОР­ГО­ВОЙ НЕДВИ­ЖИ­МО­СТИ КИЕВА ВСЕ ЕЩЕ СЧИ­ТА­ЕТ­СЯ НИЗ­КОЙ (ПО СРАВ­НЕ­НИЮ С ЕВРОПЕЙСКИМИ МЕРКАМИ), НО В ДАН­НОМ СЕГ­МЕН­ТЕ УЖЕ НА­БЛЮ­ДА­ЕТ­СЯ КОН­КУ­РЕН­ЦИЯ, КО­ТО­РАЯ УСИЛИТСЯ С ОТ­КРЫ­ТИ­ЕМ НО­ВЫХ ТЦ/ТРЦ. БОРЬ­БА ЗА МЕ­СТО ПОД СОЛНЦЕМ СТИ­МУ­ЛИ­РУ­ЕТ СУЩЕСТВУЮЩИ

Commercial Property - - СОДЕРЖАНИЕ - Текст: Яна Пи­са­ре­ва

TРК «Про­спект», от­крыв­ший­ся в кон­це 2014 го­да, был са­мым боль­шим мол­лом, вы­ве­ден­ным на ры­нок тор­го­вой недви­жи­мо­сти Киева в слож­ный со­ци­аль­но-эко­но­ми­че­ский для стра­ны пе­ри­од. Бе­з­услов­но, от­ри­ца­тель­ные тен­ден­ции в эко­но­ми­ке и ри­тей­ле в част­но­сти не мог­ли не ска­зать­ся на ва­кант­но­сти дан­но­го объ­ек­та: неза­дол­го до его от­кры­тия ряд опе­ра­то­ров, под­пи­сав­ших до­го­во­ры с ТРК, оста­но­ви­ли раз­ви­тие в Укра­ине. В тот мо­мент пе­ред его де­ве­ло­пе­ром и управ­ля­ю­щей ком­па­ни­ей – Arricano Real Estate Plc – сто­я­ла за­да­ча от­крыть про­ект с мак­си­маль­но воз­мож­ным за­пол­не­ни­ем, по­сте­пен­но раз­ви­вая его в несколь­ких на­прав­ле­ни­ях, в том чис­ле внед­ряя циф­ро­вые ин­но­ва­ции.

ЭТАПЫ СТА­НОВ­ЛЕ­НИЯ

Ес­ли на мо­мент от­кры­тия ва­кант­ность ТРК «Про­спект» со­став­ля­ла 25%, то на ко­нец 2017 го­да она сни­зи­лась до 1,68% (по состоянию на 31.12.2017). Ком­па­ния Arricano Real Estate Plc раз­де­ля­ет раз­ви­тие объ­ек­та на несколь­ко эта­пов. Так, 2015 год про­шел под зна­ком ин­ди­ви­ду­аль­но­го под­хо­да к арен­да­то­рам. «Для то­го, что­бы со­хра­нить ка­че­ствен­ный пул арен­да­то­ров и при­влечь но­вых се­те­вых опе­ра­то­ров, на­ша ко­ман­да на ос­но­ве ана­ли­за эф­фек­тив­но­сти дей­ству­ю­щих и тар­ге­ти­ру­е­мых ри­тей­ле­ров раз­ра­бо­та­ла ин­ди­ви­ду­аль­ный под­ход к каж­до­му парт­не­ру. Это поз­во­ли­ло удер­жать си­ту­а­цию под кон­тро­лем и се­рьез­но сни­зить ва­кант­ность», – вспо­ми­на­ет Ан­на Чу­бо­ти­на, ди­рек­тор де­пар­та­мен­та тор­го­вых пло­ща­дей Arricano Real Estate Plc. По ее сло­вам, уже на ко­нец 2015 го­да до­ля сво­бод­ных пло­ща­дей сни­зи­лась до 7%. В свою оче­редь уси­ле­ние те­нант-мик­са и мар­ке­тин­го­вые ме­ро­при­я­тия при­ве­ли к ро­сту ло­яль­но­сти по­се­ти­те­лей, и за пер­вый год ра­бо­ты ком­плек­са его по­се­ща­е­мость уве­ли­чи­лась в два ра­за. В тот же пе­ри­од бы­ла об­нов­ле­на кон­цеп­ция по­зи­ци­о­ни­ро­ва­ния ТРК, раз­ра­бо­та­на но­вая про­грам­ма ре­а­ли­за­ции стра­те­гии его раз­ви­тия.

В 2016 го­ду ком­па­ния Arricano Real Estate Plc сде­ла­ла ак­цент на сер­вис­ной мо­де­ли биз­не­са как в сег­мен­те B2C, так и в сег­мен­те B2B, что пред­по­ла­га­ло и улуч­ше­ние ком­му­ни­ка­ций с арен­да­то­ра­ми. Ре­зуль­та­том это­го стал за­пуск бес­плат­но­го об­ра­зо­ва­тель­но­го про­ек­та B2B Upgrade by Arricano, на­це­лен­но­го на раз­ви­тие про­фес­си­о­наль­ных ком­пе­тен­ций тор­го­во­го пер­со­на­ла ри­тей­ле­ров. «Мы пе­ри­о­ди­че­ски «за­ме­ря­ем» ка­че­ство об­слу­жи­ва­ния го­стей ТРК. Бо­лее то­го, мы са­ми яв­ля­ем­ся по­ку­па­те­ля­ми в «Про­спек­те» и мо­жем ви­деть

ди­на­ми­ку из­ме­не­ний. Важ­но вли­ять на эту зна­чи­мую со­став­ля­ю­щую – впе­чат­ле­ние го­стя от все­го ТРК, ко­то­рое фор­ми­ру­ет­ся имен­но за счет уров­ня сер­ви­са в ма­га­зи­нах и тор­го­вых точ­ках. Имен­но по­это­му воз­ник­ла необ­хо­ди­мость в та­ком об­ра­зо­ва­тель­ном про­ек­те, как B2B Upgrade by Arricano. К сло­ву, в 2018 го­ду мы пла­ни­ру­ем за­пу­стить его в из­ме­нен­ном фор­ма­те», – от­ме­ти­ла На­та­лья Дмит­рен­ко, ди­рек­тор по мар­ке­тин­гу Arricano Real Estate Plc.

В прошедшем го­ду вни­ма­ние управ­ля­ю­щей ком­па­нии бы­ло со­сре­до­то­че­но на то­ва­ро­обо­ро­те парт­не­ров как од­ном из ос­нов­ных по­ка­за­те­лей эф­фек­тив­но­сти про­ек­та. По дан­ным де­ве­ло­пе­ра, за три го­да он су­ще­ствен­но вы­рос. Так, в 2016 го­ду в срав­не­нии с 2015 то­ва­ро­обо­рот арен­да­то­ров с квад­рат­но­го мет­ра в дол­ла­ро­вом эк­ви­ва­лен­те уве­ли­чил­ся на 23%, а в 2017 в срав­не­нии с 2016 – на 31%.

Гло­баль­ная транс­фор­ма­ция тор­го­вой недви­жи­мо­сти при­во­дит к то­му, что та­кие объекты ста­но­вят­ся не толь­ко ло­ка­ци­я­ми, где мож­но со­вер­шить по­куп­ки, но и со­ци­аль­ны­ми про­стран­ства­ми, ме­ста­ми встреч, про­ве­де­ния до­су­га, по­лу­че­ния эмо­ций. На этом, в част­но­сти, скон­цен­три­ро­ва­лась и ком­па­ния Arricano Real Estate Plc, а «Про­спект» стал ее пер­вым про­ек­том, в ко­то­ром со­зда­на эко­си­сте­ма «По­се­ти­тель – Арен­да­тор – ТРЦ». По сло­вам Ми­ха­и­ла Мер­ку­ло­ва, ге­не­раль­но­го ди­рек­то­ра Arricano Real Estate Plc, прин­цип ра­бо­ты но­вой мо­де­ли ос­но­вы­ва­ет­ся на ка­че­ствен­ном те­нант-мик­се, а имен­но ком­плек­се то­ва­ров, услуг, раз­вле­че­ний и пред­ло­же­ний фуд-кор­та, в ко­то­рых нуж­да­ет­ся по­се­ти­тель. Кро­ме то­го, сю­да вхо­дят раз­но­об­раз­ные мар­ке­тин­го­вые про­грам­мы и пер­со­на­ли­зи­ро­ван­ная ком­му­ни­ка­ция с го­стя­ми и арен­да­то­ра­ми. «Все это – эле­мен­ты опре­де­лен­ной эко­си­сте­мы, в ко­то­рой ком­форт­но на­хо­дить­ся, ку­да хо­чет­ся воз­вра­щать­ся и где го­сти на­хо­дят для се­бя что-ни­будь но­вое, ин­те­рес­ное и по­лез­ное», – го­во­рит Ми­ха­ил Мер­ку­лов.

ТЕ­НАНТ-МИКС

Се­го­дня в ТРК «Про­спект» дей­ству­ют 170 опе­ра­то­ров. Якор­ны­ми арен­да­то­ра­ми в дан­ном объ­ек­те вы­сту­па­ют про­дук­то­вый ги­пер­мар­кет («Ашан»), ки­но­те­атр (MULTIPLEX) и дет­ская раз­вле­ка­тель­ная зо­на (Fly Park). «Так­же силь­ней­ший якорь – это фуд-корт. В ТРК пред­став­ле­но 19 опе­ра­то­ров F&B. По­ни­мая, что до­ля F&B в ка­че­ствен­ных про­ек­тах в ев­ро­пей­ских стра­нах растет, и что фуд-корт сам стал силь­ным яко­рем, мы уде­ли­ли осо­бое вни­ма­ние при­вле­че­нию ка­че­ствен­ных и уни­каль­ных фор­ма­тов еды», – рас­ска­за­ла Ан­на Чу­бо­ти­на.

Стан­дарт­ная прак­ти­ка тор­го­вых цен­тров – ра­бо­тать над уси­ле­ни­ем те­нант-мик­са, при­вле­кая брен­ды, поль­зу­ю­щи­е­ся наи­боль­шей по­пу­ляр­но­стью пла­те­же­спо­соб­ной ауди­то­рии. Та­ко­го же прин­ци­па при­дер­жи­ва­ет­ся и Arricano Real Estate Plc. Од­на­ко, как го­во­рит Ан­на Чу­бо­ти­на, опе­ра­то­ров, с ко­то­ры­ми ком­па­ния пре­кра­ти­ла со­труд­ни­че­ство, немно­го. «Это ма­га­зи­ны, с ко­то­ры­ми у нас рас­хо­дят­ся пла­ны по раз­ви­тию, ли­бо ко­то­рые не удо­вле­тво­ря­ют по­треб­но­сти це­ле­вой ауди­то­рии. Для Arricano Real Estate Plc очень важ­но эф­фек­тив­ное парт­нер­ство с ри­тей­ле­ра­ми, ко­гда каж­дый до­сти­га­ет сво­их биз­нес-це­лей, уси­ли­вая друг дру­га, – от­ме­ти­ла она. – Мы про­во­дим ре­гу­ляр­ные ис­сле­до­ва­ния и ана­ли­зи­ру­ем, кто ра­бо­та­ет эф­фек­тив­но, ко­го сле­ду­ет под­дер­жать, а ко­го мы вы­нуж­де­ны за­ме­нить». По за­яв­ле­нию ком­па­нии, ли­де­ра­ми по ро­сту то­ва­ро­обо­ро­тов в ТРК «Про­спект» яв­ля­ют­ся мар­ки груп­пы LPP (Mohito, Reserved, Cropp Town, House и Sinsay), LC Waikiki, Women'secret, Gloria Jeans, VOVK, Calzedonia, Intertop, Oggi, Allo, «Фокс­трот», JYSK, Salateira и дру­гие. Так­же вы­со­кие обо­ро­ты с еже­год­ным при­ро­стом де­мон­стри­ру­ют операторы обув­ной груп­пы, а с уче­том от­кры­тия но­вых ма­га­зи­нов Smyk и «Бу­ди­нок ігра­шок» Arricano Real Estate Plc ожи­да­ет уве­ли­че­ния ин­те­ре­са по­се­ти­те­лей и то­ва­ро­обо­ро­та в ка­те­го­рии дет­ских то­ва­ров. Кро­ме то­го, ком­па­ния вы­со­ко оце­ни­ва­ет ра­бо­ту NAMES'UA modateka – пер­во­го в Укра­ине уни­вер­ма­га ин­но­ва­ци­он­но­го фор­ма­та с про­дук­ци­ей от укра­ин­ских ди­зай­не­ров и про­из­во­ди­те­лей, от­крыв­ше­го­ся в ТРК «Про­спект» в 2015 го­ду.

КО­ЛИ­ЧЕ­СТВО VS КА­ЧЕ­СТВО?

Неко­то­рые тор­го­вые цен­тры Киева по ито­гам 2017 го­да уве­ли­чи­ли тра­фик. Од­на­ко его рост про­ис­хо­дил за счет пе­ре­рас­пре­де­ле­ния по­то­ков по­се­ти­те­лей из ме­нее ка­че­ствен­ных ТЦ/ТРЦ в бо­лее про­фес­си­о­наль­ные про­ек­ты. Ин­те­рес­но, что для ком­па­нии Arricano Real Estate Plc, чей ТРК «Про­спект» про­де­мон­стри­ро­вал уве­ли­че­ние тра­фи­ка с 1,2 миллиона в ян­ва­ре 2017 го­да до 1,5 миллиона в де­каб­ре, рост по­се­ща­е­мо­сти в чис­ло­вом вы­ра­же­нии не рас­смат­ри­ва­ет­ся как ка­че­ствен­ный мар­кер. «Мы из­ме­ря­ем рост ка­че­ствен­но­го тра­фи­ка, что от­ра­жа­ет­ся в по­ло­жи­тель­ной ди­на­ми­ке то­ва­ро­обо­ро­та арен­да­то­ров», – под­черк­нул Ми­ха­ил Мер­ку­лов.

Ин­те­рес­но, что за­по­лу­чить ка­че­ствен­ную ауди­то­рию управ­ля­ю­щей ком­па­нии уда­лось не сра­зу. Так, од­ним из вы­зо­вов в на­ча­ле де­я­тель­но­сти ТРК бы­ла низкая до­ля глав­ных драй­ве­ров ак­тив­но­го fashion­шо­пин­га – жен­щин воз­рас­том 27-45 лет с до­стат­ком «сред­ний +» и «вы­со­кий». «На начало 2015 го­да боль­шая часть по­се­ти­те­лей ТРК «Про­спект» бы­ла пред­став­ле­на дву­мя груп­па­ми: мо­ло­дежь и под­рост­ки – поль­зо­ва­те­ли ки­но­те­ат­ра и фуд-кор­та, а так­же жен­щи­ны и муж­чи­ны от 45 лет – по­тре­би­те­ли ги­пер­мар­ке­та. По­это­му пе­ред управ­ля­ю­щей ком­па­ни­ей сто­я­ла за­да­ча по при­вле­че­нию в объ­ект ауди­то­рии, ко­то­рая не толь­ко ини­ци­и­ру­ет шо­пинг, но и пла­ни­ру­ет до­суг де­тей, ор­га­ни­зо­вы­ва­ет по­куп­ки для всей се­мьи. Се­го­дня 46% на­ших по­се­ти­те­лей – это ак­тив­ные лю­ди в воз­расте от 30 до 44 лет, – со­об­щи­ла На­та­лья Дмит­рен­ко. – Для это­го мы за­ни­ма­лись изу­че­ни­ем ин­те­ре­сов и по­треб­но­стей це­ле­вой ауди­то­рии, раз­ви­ти­ем по­зи­тив­но­го по­тре­би­тель­ско­го опы­та. При этом на­ра­щи­ва­ние клю­че­вых це­ле­вых групп про­ис­хо­дит за счет си­стем­но­го под­хо­да, глу­бо­ко­го ана­ли­за, пла­ни­ро­ва­ния даль­ней­ших ша­гов».

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.