ТОЧ­КА ЗРЕ­НИЯ

Svitland Development: став­ка на офис­ный сег­мент

Commercial Property - - СОДЕРЖАНИЕ -

Ин­тер­вью с Эд­ди При­леп­ским, ге­не­раль­ным ди­рек­то­ром Svitland Development

Bы утвер­жда­е­те, что сег­мент офис­ной недви­жи­мо­сти, в част­но­сти в Ки­е­ве, име­ет боль­ше пер­спек­тив, чем ритейл. Чем обу­слов­ле­но та­кое мне­ние?

Мое мне­ние ос­но­ва­но на оцен­ке конъ­юнк­ту­ры этих сег­мен­тов недви­жи­мо­сти в Ки­е­ве. На мак­ро­эко­но­ми­че­ском уровне Укра­и­на по-преж­не­му на­хо­дит­ся в глу­бо­чай­шей стаг­на­ции. Уве­ли­че­ние го­до­во­го ВВП в 2,5% по­сле стре­ми­тель­но­го па­де­ния в 20142015 го­дах (ВВП на­шей стра­ны за два го­да сни­зил­ся на 16% – ред.) – это не рост, а, ско­рее, тех­ни­че­ская по­греш­ность. ВВП на ду­шу на­се­ле­ния Укра­и­ны со­став­ля­ет ме­нее $3000. В США ВВП рас­тет на 3,5% в год. Что­бы мож­но бы­ло го­во­рить о вы­хо­де из стаг­на­ции, в Укра­ине дан­ный мак­ро­эко­но­ми­че­ский по­ка­за­тель дол­жен уве­ли­чи­вать­ся не ме­нее чем на 7-8% в год.

По­че­му же в та­ких усло­ви­ях обо­ро­ты ритейл-опе­ра­то­ров вы­рос­ли? Это объ­яс­ня­ет­ся су­ще­ствен­ным уве­ли­че­ни­ем зар­плат, ко­то­рый обу­слов­лен дву­мя при­чи­на­ми. Ре­аль­ные зар­пла­ты в 2014 го­ду упа­ли в три ра­за, и толь­ко к кон­цу 2016 го­да на­чал­ся их об­рат­ный рост, при этом очень су­ще­ствен­ный. Это свя­за­но с по­вы­ше­ни­ем уров­ня ми­ни­маль­ной зар­пла­ты го­су­дар­ством и ми­гра­ци­ей про­фес­си­о­наль­ных кад­ров из Укра­и­ны. Се­го­дня по­иск лю­бо­го спе­ци­а­ли­ста в Ки­е­ве, от по­ва­ра и элек­три­ка до про­грам­ми­ста и ме­не­дже­ра, стал слож­ной за­да­чей. Ес­ли ты на­хо­дишь та­ко­го человека – то ста­ра­ешь­ся удер­жать его, пред­ла­гая вы­со­кое фи­нан­со­вое воз­на­граж­де­ние.

По­вы­ше­ние зар­плат при­во­дит к ро­сту по­ку­пок. Од­на­ко это не здо­ро­вое уве­ли­че­ние по­треб­ле­ния, ос­но­ван­ное на оп­ти­ми­стич­ном про­гно­зе раз­ви­тия эко­но­ми­ки или по­ло­жи­тель­ной ди­на­ми­ке мак­ро­эко­но­ми­че­ских фак­то­ров, а си­ту­а­тив­ный вре­мен­ный рост. Учи­ты­вая дан­ный фак­тор на­ря­ду с огром­ным ко­ли­че­ством и объ­е­мом тор­го­вых цен­тров, за­яв­лен­ных к от­кры­тию в Ки­е­ве в бли­жай­шие два го­да, я не очень по­ни­маю пер­спек­ти­вы та­ких про­ек­тов в дол­го­сроч­ном пе­ри­о­де. Пер­спек­ти­вы офис­но­го сег­мен­та на дли­тель­ный срок та­к­же ту­ман­ны по тем же при­чи­нам. Од­на­ко в от­ли­чие от тор­гов­ли, в сег­мен­те биз­нес-цен­тров дли­тель­ное вре­мя на­блю­дал­ся низ­кий уро­вень но­во­го пред­ло­же­ния.

Ка­кие рис­ки и воз­мож­но­сти Вы ви­ди­те на рын­ке офис­ной недви­жи­мо­сти Ки­е­ва се­го­дня? По Ва­шим оцен­кам, на­сколь­ко сей­час удач­ное или неудач­ное вре­мя для ин­ве­сти­ций в этот сек­тор?

При­ве­ду срав­не­ние: в 2017 го­ду в Тель-ави­ве с на­се­ле­ни­ем в 1,5 мил­ли­о­на че­ло­век бы­ло вве­де­но в экс­плу­а­та­цию око­ло 2 мил­ли­о­нов м2 офис­ных пло­ща­дей, ак­тив­но стро­ит­ся еще око­ло 3 мил­ли­о­нов м2. 80% это­го пер­спек­тив­но­го пред­ло­же­ния уже сда­но в арен­ду. Ка­кой объ­ем офис­ных по­ме­ще­ний вве­ден в экс­плу­а­та­цию в Ки­е­ве в про­шлом го­ду? Несколь­ко де­сят­ков ты­сяч м2 в го­ро­де с на­се­ле­ни­ем в 4 мил­ли­о­на че­ло­век. Эта непо­сти­жи­мая раз­ни­ца и со­зда­ла вре­мен­ное ок­но воз­мож­но­стей в дан­ном сек­то­ре недви­жи­мо­сти. Сей­час мож­но купить биз­нес-центр со ста­биль­ной го­до­вой до­ход­но­стью в 12-13%. Вдо­ба­вок, ес­ли учи­ты­вать, что Укра­и­на мо­жет вый­ти на пра­виль­ный путь раз­ви­тия, то при­об­ре­те­ние по­доб­но­го ак­ти­ва – со­всем непло­хой ва­ри­ант для ин­ве­сто­ра, го­то­во­го рис­ко­вать, или та­ко­го как мы, дав­но ра­бо­та­ю­ще­го в этой стране.

Офис­ный арен­да­тор бо­лее ста­би­лен, чем торговый, а это зна­чит, что рис­ки ни­же. Это ок­но воз­мож­но­стей в офис­ном сег­мен­те про­су­ще­ству­ет 1-2 го­да. Да­лее воз­мож­ны два ва­ри­ан­та – или став­ки до­ход­но­сти пой­дут вниз, или нач­нет­ся стро­и­тель­ство но­вых биз­нес-цен­тров без па­рал­лель­но­го ро­ста эко­но­ми­ки в стране, то­гда, как уже бы­ва­ло, офис­ная недви­жи­мость сно­ва ста­нет рын­ком арен­да­то­ра. Лич­но я знаю трех де­ве­ло­пе­ров, на­чав­ших ре­а­ли­за­цию но­вых биз­нес-цен­тров в Ки­е­ве.

С чем свя­за­но ре­ше­ние транс­фор­ми­ро­вать часть тор­го­вых пло­ща­дей в Silver Breeze в офис­ные?

Silver Breeze из­на­чаль­но пла­ни­ро­вал­ся как объ­ект рай­он­но­го фор­ма­та, и тор­го­вая часть бы­ла ин­стру­мен­том со­зда­ния мно­го­функ­ци­о­наль­но­сти, что так важ­но се­го­дня для хо­ро­ше­го офис­но­го арен­да­то­ра.

Про­ана­ли­зи­ро­вав ито­ги трех лет ра­бо­ты ком­плек­са, мы при­шли к вы­во­ду, что для успеш­ной де­я­тель­но­сти это­го объ­ек­та в це­лом и удо­вле­тво­ре­ния по­треб­но­стей офис­ных арен­да­то­ров до­ста­точ­но од­но­го тор­го­во­го эта­жа. Бо­лее чем успеш­но ра­бо­та­ют су­пер­мар­кет, ап­те­ки, пра­чеч­ная, Spa-центр, па­рик­ма­хер­ские, дру­гие неболь­шие ма­га­зи­ны и, ко­неч­но же, ре­сто­ра­ны – их долж­но быть мно­го и раз­но­об­раз­ных. Кро­ме то­го, под­хо­дя­щее к за­вер­ше­нию стро­и­тель­ство ТРЦ River Mall, на­хо­дя­ще­го­ся вбли­зи от Silver Breeze, был до­пол­ни­тель­ным фак­то­ром для транс­фор­ма­ции на­ше­го объ­ек­та. Сей­час мы по­ни­ма­ем, что сде­ла­ли все пра­виль­но и во­вре­мя.

Ка­ко­ва сей­час пло­щадь и ва­кант­ность офис­ной ча­сти ком­плек­са?

Изна­чаль­ная арен­ду­е­мая пло­щадь ком­плек­са со­став­ля­ла око­ло 32 000 м2. Бла­го­да­ря транс­фор­ма­ции мы уве­ли­чи­ли ее до 41 000 м2. Все по­ме­ще­ния сда­ны в арен­ду, ком­па­нии при­сту­пи­ли к от­де­лоч­ным ра­бо­там. Мож­но ска­зать, что се­го­дня за­пол­ня­е­мость со­став­ля­ет 106% от из­на­чаль­ных пла­нов ком­плек­са. У нас нет и 5 м2, сво­бод­ных для арен­ды. Что наи­бо­лее су­ще­ствен­но, до­ход от вто­ро­го эта­жа вы­рас­тет при­мер­но в 2,5 ра­за.

Бо­лее то­го, мы пол­но­стью ме­ня­ем те­нант-микс пер­во­го эта­жа: с ча­стью ком­па­ний нам при­шлось рас­стать­ся, еще часть арен­да­то­ров пе­ре­ме­сти­лись со вто­ро­го уров­ня. Мы уже до­би­лись то­го, что сум­мар­ный до­ход от пер­во­го эта­жа со­по­ста­вим с об­щим до­хо­дом от двух эта­жей, ге­не­ри­ру­е­мых ими до ре­ше­ния о транс­фор­ма­ции. Эд­ди При­леп­ский, ге­не­раль­ный ди­рек­тор ком­па­нии Svitland Development

Сей­час об­щая ва­лю­а­ция ТОЦ Silver Breeze вы­рос­ла по­чти на $10 мил­ли­о­нов, и мы ожи­да­ем, что она уве­ли­чит­ся еще на $5-6 мил­ли­о­нов.

Ка­кие ком­па­нии арен­до­ва­ли но­вые офис­ные по­ме­ще­ния в ТОЦ Silver Breeze?

Вто­рой этаж пол­но­стью арен­до­ван груп­пой «Сіль­по». Кро­ме нее бы­ло еще два се­рьез­ных пре­тен­ден­та, од­на­ко имен­но эта ком­па­ния ока­за­лась са­мой быст­рой и кон­крет­ной в сво­ем ре­ше­нии, с луч­ши­ми ком­мер­че­ски­ми усло­ви­я­ми. И, ко­неч­но же, мы це­ним ее си­лу и устой­чи­вость. При­со­еди­не­ние груп­пы «Сіль­по» к на­ше­му про­ек­ту со­зда­ло, на­вер­ное, луч­ший те­нант-микс в го­ро­де на­ря­ду с BOSCH, GSK, Porsche, Teva, Trinetix, DAN.IT, Regus, Unity Bars и др.

По­сле уча­стия в вы­став­ке MIPIM 2018 Вы сме­ни­ли стра­те­гию ком­па­нии, в част­но­сти от­ка­за­лись от про­да­жи ТОЦ Silver Breeze. Ка­кие даль­ней­шие пла­ны в от­но­ше­нии это­го объ­ек­та?

Со­вет ди­рек­то­ров Svitland Development по­нял, что го­до­вая до­ход­ность на уровне 10-11% – не та­кой пло­хой по­ка­за­тель. В Из­ра­и­ле, к при­ме­ру, эта циф­ра при­мер­но в два ра­за ни­же – на уровне 5-7%. Из пред­ло­же­ний, ко­то­рые мы по­лу­чи­ли на MIPIM, я сде­лал вы­вод, что в про­да­же на­ше­го ак­ти­ва нет необ­хо­ди­мо­сти.

Ко­неч­но, стра­те­гия вы­хо­да из рис­ко­вых рын­ков все еще оста­ет­ся ак­ту­аль­ной для ком­па­нии. Од­на­ко с та­ким по­ка­за­те­лем до­ход­но­сти, ко­то­рый де­мон­стри­ру­ет ТОЦ Silver Breeze, мы мо­жем поз­во­лить се­бе по­до­ждать несколь­ко лет.

Ранее Вы за­яви­ли, что рас­смат­ри­ва­е­те воз­мож­но­сти ин­ве­сти­ро­ва­ния в укра­ин­ский ры­нок. Ка­кие сег­мен­ты Вы счи­та­е­те наи­бо­лее при­вле­ка­тель­ны­ми для вло­же­ний? На­ме­ре­ны ли при­вле­кать парт­не­ров/со­ин­ве­сто­ров?

Нас ин­те­ре­су­ют су­ще­ству­ю­щие офис­ные про­ек­ты, и мы рас­смот­ре­ли бы покупку та­ких объ­ек­тов. Мы уже об­суж­да­ем по­доб­ную воз­мож­ность с дву­мя ин­ве­сто­ра­ми. Без­услов­но, это оп­ти­маль­ный для нас ва­ри­ант при усло­вии, что по­тен­ци­аль­ный парт­нер име­ет чи­стую ре­пу­та­цию и ве­дет про­зрач­ную де­я­тель­ность, как и на­ша ком­па­ния.

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.