За­пад­ным ин­ве­сто­рам ин­те­рес­на про­мыш­лен­ная недви­жи­мость

ВОЛЬФ­ГАНГ ГО­МЕР­НИК, ДИ­РЕК­ТОР И ПАРТ­НЕР DELTA UKRAINE, РА­БО­ТА­ЕТ В УКРА­ИНЕ БО­ЛЕЕ 10 ЛЕТ. ТЕС­НО ОБЩАЯСЬ С ЛОКАЛЬНЫМИ И ЗА­РУ­БЕЖ­НЫ­МИ ИН­ВЕ­СТО­РА­МИ, ОН ОТ­МЕ­ЧА­ЕТ, ЧТО ПЕР­ВЫХ ИН­ТЕ­РЕ­СУ­ЮТ ТОРГОВЫЙ И ЖИ­ЛОЙ СЕКТОРЫ, А ИНО­СТРАН­НЫХ – ПРО­МЫШ­ЛЕН­НАЯ НЕДВИ­ЖИ­МОСТЬ И ЗЕМЕЛЬНЫЕ

Commercial Property - - СОДЕРЖАНИЕ - Текст: Ок­са­на Ба­бен­ко

Ин­тер­вью с Вольф­ган­гом Го­мер­ни­ком, ди­рек­то­ром и парт­не­ром DELTA Ukraine

«РОСТ ПО­ТРЕ­БИ­ТЕЛЬ­СКОЙ СПО­СОБ­НО­СТИ ДА­ЕТ СТАРТ ДЛЯ РАЗ­ВИ­ТИЯ СФЕ­РЫ ТОР­ГОВ­ЛИ, КО­ТО­РОЙ, В СВОЮ ОЧЕ­РЕДЬ, НЕОБ­ХО­ДИ­МА ЛОГИСТИКА ДЛЯ ХРА­НЕ­НИЯ И РАС­ПРЕ­ДЕ­ЛЕ­НИЯ ТО­ВА­РА. ПО­ЛО­ЖИ­ТЕЛЬ­НАЯ ДИ­НА­МИ­КА ТУРИСТИЧЕСКОЙ СФЕ­РЫ В УКРА­ИНЕ СПО­СОБ­СТВУ­ЕТ АК­ТИ­ВИ­ЗА­ЦИИ СЕГ­МЕН­ТА ДОСУГА И ОЗДО­РОВ­ЛЕ­НИЯ. ЭТО РЫ­НОК С ОГРОМ­НЫМ ПО­ТЕН­ЦИ­А­ЛОМ РО­СТА»

Kом­па­ния DELTA пред­став­ле­на в Укра­ине бо­лее 10 лет. Вы ос­но­ва­ли ее с чи­сто­го ли­ста в 2006 го­ду, а с 2010 яв­ля­е­тесь ее парт­не­ром. Рас­ска­жи­те о Ва­шем про­фес­си­о­наль­ном пу­ти и с чем свя­зан пе­ре­езд в Укра­и­ну.

Мой при­езд в Укра­и­ну ос­но­вы­вал­ся на же­ла­нии на­чать что-то но­вое на но­вом ме­сте с ну­ля, без зна­ния язы­ка и свя­зей. Я на­шел пред­ло­же­ние о ра­бо­те ин­тер­ном в од­ной из энер­ге­ти­че­ских ком­па­ний и в 2005 го­ду впер­вые при­е­хал в Укра­и­ну. В то вре­мя мо­ей спе­ци­а­ли­за­ци­ей бы­ла энер­го­эф­фек­тив­ность и энер­ге­ти­че­ские кон­трак­ты. Я про­дви­нул­ся по ка­рьер­ной лест­ни­це и стал за­ме­сти­те­лем ру­ко­во­ди­те­ля про­ек­тов в Slav-invest, по­сле мне пред­ло­жи­ли ра­бо­ту в ка­че­стве пер­во­го ли­ца в DELTA Ukraine. Для это­го по­тре­бо­ва­лось от­крыть офис в Укра­ине. Па­рал­лель­но я учил язык и раз­ви­вал­ся про­фес­си­о­наль­но, за­во­дил но­вые зна­ком­ства. Огля­ды­ва­ясь на­зад, по­сле мо­е­го при­ез­да 18 мая 2005 го­да мно­гое из­ме­ни­лось. Ки­ев стал для ме­ня род­ным; это го­род, в ко­то­ром ро­ди­лись мои де­ти, где я пе­ре­жил са­мые по­тря­са­ю­щие со­бы­тия жиз­ни. То­гда я не знал, что ме­ня ждет впе­ре­ди, где я бу­ду жить и с че­го на­чать в незна­ко­мом го­ро­де. У ме­ня на ру­ках бы­ло все­го лишь три че­мо­да­на, три укра­ин­ских но­ме­ра те­ле­фо­на и $500 в кар­мане.

Всем из­вест­ны рис­ки ве­де­ния бизнеса в Укра­ине, а в по­след­ние го­ды си­ту­а­ция усу­гу­би­лась дву­мя фи­нан­со­вы­ми кри­зи­са­ми. Ка­кие управ­лен­че­ские ре­ше­ния Вы при­ни­ма­ли как ру­ко­во­ди­тель ком­па­нии, и ка­кие из них ока­за­лись наи­бо­лее эф­фек­тив­ны­ми?

Во вре­мя этих кри­зи­сов мы внед­ри­ли но­вые услу­ги и усо­вер­шен­ство­ва­ли су­ще­ству­ю­щие для то­го, что­бы от­ве­чать но­вым по­треб­но­стям рын­ка. Мы за­пу­сти­ли сер­вис DELTA Quick Checks – ком­плекс­ная тех­ни­че­ская про­вер­ка, поз­во­ля­ю­щая кли­ен­ту оце­нить, в ка­ком со­сто­я­нии на­хо­дит­ся при­об­ре­тен­ная им недви­жи­мость. Бла­го­да­ря это­му мы по­лу­чи­ли зна­чи­тель­ное кон­ку­рент­ное пре­иму­ще­ство в 2007-2008 го­дах. Па­рал­лель­но мы пе­ре­стро­и­ли ак­ви­зи­ци­он­ный про­цесс, сде­лав его бо­лее про­дук­тив­ным и устой­чи­вым, за счет че­го смог­ли при­влечь ста­биль­ных кли­ен­тов, та­ких как

BLUM, UNIQA и дру­гих. Ко­неч­но, не обо­шлось без оп­ти­ми­за­ции за­трат. Кро­ме то­го, бы­ла усо­вер­шен­ство­ва­на ме­то­до­ло­гия кри­зис-ме­недж­мен­та.

Я убеж­ден в том, что лю­бой кри­зис вле­чет за со­бой из­ме­не­ния и пре­под­но­сит го­раз­до боль­ше воз­мож­но­стей, чем угроз. Се­го­дняш­ние по­зи­ции ком­па­нии DELTA до­ка­зы­ва­ют, что в то вре­мя мы все де­ла­ли пра­виль­но.

С 2014 го­да Вы та­к­же управ­ля­е­те ком­па­ни­ей DELTA в Ав­стрии. Ка­кие осо­бен­но­сти ве­де­ния бизнеса в Укра­ине и Ав­стрии Вы мог­ли бы вы­де­лить?

Я стал управ­ля­ю­щим ди­рек­то­ром DELTA Vienna в 2014 го­ду, а с на­ча­ла 2018 го­да был по­вы­шен до управ­ля­ю­ще­го ди­рек­то­ра DELTA Holding. В мои обя­зан­но­сти для всей груп­пы DELTA вхо­дят раз­ви­тие бизнеса, ди­джи­та­ли­за­ция, стра­те­ги­че­ское парт­нер­ство и кор­по­ра­тив­ная ком­му­ни­ка­ция в стра­нах Цен­траль­ной и Во­сточ­ной Ев­ро­пы. Око­ло 40% сво­е­го вре­ме­ни я на­хо­жусь в Укра­ине и ра­бо­таю над раз­ви­ти­ем DELTA Ukraine, ко­то­рая на се­го­дняш­ний день яв­ля­ет­ся са­мой ак­тив­ной ком­па­ни­ей в на­шей груп­пе.

Без­услов­но, куль­тур­ное раз­ли­чие меж­ду стра­на­ми су­ще­ству­ет, как и вез­де, по­это­му меж­куль­тур­ный ме­недж­мент – один из важ­ных фак­то­ров эф­фек­тив­ной ра­бо­ты для меж­ду­на­род­ных ком­па­ний, в том чис­ле и для DELTA Holding.

Ком­па­ния DELTA пред­ла­га­ет услу­ги в двух на­прав­ле­ни­ях – Red Line и Green Line. Ка­кое из них поль­зу­ет­ся наи­боль­шим спро­сом в Укра­ине?

Объ­яс­ню ос­нов­ные раз­ли­чия в этих на­прав­ле­ни­ях. DELTA Red Line в первую оче­редь сфо­ку­си­ро­ва­но на оп­ти­ми­за­ции про­цес­са раз­ви­тия недви­жи­мо­сти и сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства, в то вре­мя как DELTA Green Line – на оп­ти­ми­за­ции за­трат в рам­ках жиз­нен­но­го цик­ла зда­ния (рас­хо­дов на даль­ней­шую экс­плу­а­та­цию, об­слу­жи­ва­ние, энер­го­ре­сур­сы).

На дан­ный мо­мент око­ло 80% на­ших про­ек­тов – это Red Line, осталь­ные 20% – Green Line. В ос­нов­ном за­каз­чи­ком Red Line яв­ля­ет­ся про­мыш­лен­ная от­расль и торговый сег­мент (кро­ме «зе­ле­ных» зда­ний). Про­ек­ты Green Line – это сер­ти­фи­ка­ция объ­ек­тов по стан­дар­там «зе­ле­но­го» стро­и­тель­ства LEED, BREEAM, DGNB и стро­и­тель­ство офи­сов для ино­стран­ных за­каз­чи­ков, ко­то­рые хо­тят ра­бо­тать в со­от­вет­ствии с но­вой кон­цеп­ци­ей ра­бо­че­го про­стран­ства. Она пред­по­ла­га­ет, на­при­мер, офи­сы с об­щи­ми ра­бо­чи­ми ме­ста­ми, ко­то­рые по­стро­е­ны с уче­том энер­го­эф­фек­тив­ных тех­но­ло­гий и аль­тер­на­тив­ных ис­точ­ни­ков энер­гии (сол­неч­ные па­не­ли и теп­ло­вые на­со­сы).

В порт­фе­ле Ва­шей ком­па­нии – про­ек­ты раз­лич­но­го функ­ци­о­наль­но­го на­зна­че­ния и мас­шта­ба: ритейл, про­из­вод­ство, др. Над ка­ки­ми про­ек­та­ми Вы ра­бо­та­е­те се­го­дня?

Дей­стви­тель­но, в по­след­нее вре­мя на­ми был ре­а­ли­зо­ван ряд круп­ных про­ек­тов. Сре­ди них – ав­то­центр с глав­ным офи­сом ком­па­нии «АВТ Ба­ва­рия» и пер­вый в Во­сточ­ной Ев­ро­пе «зе­ле­ный» су­пер­мар­кет Billa (оба – Ки­ев), ко­то­рый, к то­му же, стал пер­вым зда­ни­ем в Укра­ине, сер­ти­фи­ци­ро­ван­ным по стан­дар­ту DGNB. От­дель­но мож­но от­ме­тить ТОЦ AVE Plaza в Харь­ко­ве, за­вод кон­ди­ци­о­ни­ро­ва­ния се­мян ку­ку­ру­зы KWS в Ка­мен­це-по­доль­ском, ав­то­цен­тры Jaguar Land Rover и Bentley.

На дан­ный мо­мент мы ра­бо­та­ем над про­ек­том стро­и­тель­ства вто­рой и тре­тьей оче­ре­дей за­во­да ка­бель­ной про­дук­ции LEONI. Пер­вая оче­редь бы­ла за­вер­ше­на в 2017 го­ду. Па­рал­лель­но мы на­чи­на­ем ра­бо­ту над воз­ве­де­ни­ем тре­тье­го за­во­да LEONI. Ак­тив­но ве­дет­ся стро­и­тель­ство за­во­да по производству ком­по­нен­тов для элек­трон­ной про­мыш­лен­но­сти ком­па­нии Jabil и са­мо­го круп­но­го ТРЦ в За­по­ро­жье.

По­ми­мо част­но­го сек­то­ра, мы та­к­же ра­бо­та­ем с меж­ду­на­род­ны­ми ор­га­ни­за­ци­я­ми в Укра­ине, та­ки­ми как Все­мир­ный банк, GIZ, UNICEF.

Ка­кие ос­нов­ные тре­бо­ва­ния вы­дви­га­ют за­каз­чи­ки в на­сто­я­щее вре­мя?

За­пад­ные за­каз­чи­ки ищут в Укра­ине на­деж­ных парт­не­ров, по­ни­ма­ю­щих их куль­ту­ру и го­во­ря­щих с ни­ми на од­ном язы­ке, зна­ю­щих, как ве­сти биз­нес на раз­лич­ных рын­ках. Та­к­же важ­ным для них яв­ля­ет­ся успеш­ный опыт ре­а­ли­за­ции про­ек­тов в Укра­ине. А вот укра­ин­ский за­каз­чик де­ла­ет ак­цент на ка­че­стве, меж­ду­на­род­ном опы­те и си­стем­ном под­хо­де. В це­лом же кли­ен­тов объ­еди­ня­ет то, что они вы­дви­га­ют об­щие тре­бо­ва­ния от­но­си­тель­но куль­ту­ры про­ек­та, ин­но­ва­ций и нестан­дарт­но­го мыш­ле­ния.

Ис­хо­дя из Ва­ше­го опы­та, ка­кие ос­нов­ные фак­то­ры ока­зы­ва­ют вли­я­ние на стро­и­тель­ный ры­нок Укра­и­ны в на­сто­я­щее вре­мя?

Я мо­гу вы­де­лить три фак­то­ра сре­ди мно­же­ства дру­гих.

Пер­вый фак­тор – де­ре­гу­ли­ро­ва­ние и де­цен­тра­ли­за­ция, ока­зы­ва­ю­щие пря­мое по­ло­жи­тель­ное вли­я­ние на ре­ше­ния на­ших кли­ен­тов, ко­то­рые, в свою оче­редь, на­чи­на­ют раз­ви­вать биз­нес, стро­ить офи­сы и пред­при­я­тия в Укра­ине. Это со­че­та­ет­ся с ло­гич­ным ре­ше­ни­ем для мно­гих про­мыш­лен­ных ком­па­ний За­пад­ной и Цен­траль­ной Ев­ро­пы раз­ви­вать про­из­вод­ство, пе­ре­но­сить на­уч­но-ис­сле­до­ва­тель­ские ла­бо­ра­то­рии, колл-цен­тры, It-офи­сы на во­сток, то есть в Укра­и­ну.

Во-вто­рых, на­блю­да­ет­ся «бег­ство» в квад­рат­ные мет­ры. Лю­ди про­дол­жа­ют ин­ве­сти­ро­вать в недви­жи­мость, осо­бен­но в жи­лой сек­тор. Од­на­ко я не ве­рю, что этот ры­нок дви­жет­ся в на­прав­ле­нии устой­чи­вой мо­де­ли су­ще­ство­ва­ния. Это ис­клю­чи­тель­но мое лич­ное ощу­ще­ние сло­жив­шей­ся си­ту­а­ции.

Тре­тий фак­тор – рост по­тре­би­тель­ской спо­соб­но­сти. Это да­ет старт для раз­ви­тия сфе­ры тор­гов­ли, ко­то­рой, в свою оче­редь, необ­хо­ди­ма логистика для хра­не­ния и рас­пре­де­ле­ния то­ва­ра. По­ло­жи­тель­ная ди­на­ми­ка туристической сфе­ры в Укра­ине спо­соб­ству­ет ак­ти­ви­за­ции сег­мен­та досуга и оздо­ров­ле­ния. По мо­е­му мне­нию – это ры­нок с огром­ным по­тен­ци­а­лом ро­ста.

Ка­кие сег­мен­ты недви­жи­мо­сти в Укра­ине поль­зу­ют­ся наи­боль­шим ин­те­ре­сом сре­ди ин­ве­сто­ров?

У за­пад­ных ин­ве­сто­ров в первую оче­редь на­блю­да­ет­ся уве­ли­че­ние ин­те­ре­са к про­мыш­лен­ной недви­жи­мо­сти и зе­мель­ным участ­кам, где они мо­гут ор­га­ни­зо­вать про­из­вод­ство. Та­к­же нема­ло­важ­ным фак­то­ром для них яв­ля­ет­ся удоб­ное рас­по­ло­же­ние с точ­ки зре­ния на­ли­чия ра­бо­чих ре­сур­сов и транс­порт­ной ин­фра­струк­ту­ры. Глав­ное для ло­каль­но­го ин­ве­сто­ра – это срок воз­вра­та вло­же­ний, по­это­му в сфе­ре его ин­те­ре­сов на­хо­дит­ся стро­и­тель­ство тор­го­вых цен­тров и жи­лых ком­плек­сов.

Го­во­ря о рын­ке ка­пи­та­ла, мож­но от­ме­тить, что в 2018-2019 го­дах он будет раз­ви­вать­ся в сле­ду­ю­щих на­прав­ле­ни­ях: жи­лье, земля (бан­ков­ская), а та­к­же незавершенное стро­и­тель­ство зда­ний с хо­ро­шим месторасположением и воз­мож­но­стью перепланирования и перестройки. Та­к­же устой­чи­вый по­тен­ци­ал ро­ста будет де­мон­стри­ро­вать торговля (стрит-ритейл и ТЦ/ТРЦ).

«В 2018-2019 ГО­ДАХ РЫ­НОК КА­ПИ­ТА­ЛА БУДЕТ РАЗ­ВИ­ВАТЬ­СЯ В СЛЕ­ДУ­Ю­ЩИХ НА­ПРАВ­ЛЕ­НИ­ЯХ: ЖИ­ЛЬЕ, ЗЕМЛЯ (БАН­КОВ­СКАЯ), А ТА­К­ЖЕ НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРО­И­ТЕЛЬ­СТВО ЗДА­НИЙ С ХО­РО­ШИМ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕМ И ВОЗ­МОЖ­НО­СТЬЮ ПЕРЕПЛАНИРОВАНИЯ И ПЕРЕСТРОЙКИ»

В на­сто­я­щее вре­мя в Укра­ине ак­ти­ви­зи­ро­ва­лась сер­ти­фи­ка­ция объ­ек­тов недви­жи­мо­сти со­глас­но стан­дар­там «зе­ле­но­го» стро­и­тель­ства. Чем обу­слов­ле­ны дан­ные про­цес­сы?

В первую оче­редь это свя­за­но с же­ла­ни­ем за­каз­чи­ков по­лу­чить в ре­зуль­та­те стро­и­тель­ства ка­че­ствен­но но­вое зда­ние, со­от­вет­ству­ю­щее со­вре­мен­ным эко­ло­ги­че­ским стан­дар­там, кри­те­ри­ям внут­рен­не­го ком­фор­та и устой­чи­во­го раз­ви­тия.

Во-вто­рых, сей­час мно­гие про­ек­ты фи­нан­си­ру­ют­ся с при­вле­че­ни­ем за­ем­ных средств от ин­сти­ту­ци­о­наль­ных или ино­стран­ных ин­ве­сто­ров, для ко­то­рых на­ли­чие сер­ти­фи­ка­ции яв­ля­ет­ся некой га­ран­ти­ей то­го, что зда­ние по­стро­е­но с уче­том ос­нов­ных эко­ло­ги­че­ских тре­бо­ва­ний и ас­пек­тов устой­чи­во­го раз­ви­тия. К то­му же, при воз­мож­ной бу­ду­щей про­да­же объ­ек­та сер­ти­фи­ка­ция, несо­мнен­но, ста­нет до­пол­ни­тель­ным плю­сом.

В-тре­тьих, при сер­ти­фи­ка­ции офис­ных и тор­го­вых цен­тров арен­да­то­ры мо­гут быть уве­ре­ны в том, что пла­те­жи за энер­го­ре­сур­сы в та­ком зда­нии бу­дут ни­же, а внут­рен­ний ком­форт и удоб­ство – на по­ря­док вы­ше. Бла­го­да­ря это­му соб­ствен­ни­кам уда­ет­ся сни­зить ва­кант­ность та­ких объ­ек­тов до ми­ни­му­ма.

Ка­кие за­да­чи ста­вит пе­ред со­бой ком­па­ния на 2018-2019 го­ды?

На­ша стра­те­гия для всех стран – это гар­мо­нич­ное и устой­чи­вое раз­ви­тие, ко­то­рое вклю­ча­ет от­кры­тие но­вых офи­сов (мы пла­ни­ру­ем от­крыть еще один офис в Укра­ине), рас­ши­ре­ние до­ли рын­ка с уже су­ще­ству­ю­щи­ми кли­ен­та­ми, а та­к­же при­вле­че­ние но­вых за­каз­чи­ков и уве­ли­че­ние порт­фе­ля (на­при­мер, уча­стие в ин­фра­струк­тур­ных про­ек­тах).

Вольф­ганг Го­мер­ник, ди­рек­тор и парт­нер DELTA Ukraine

Ав­то­центр ком­па­нии BMW, Ки­ев­ская об­ласть

За­вод ка­бель­ной про­дук­ции LEONI, Ива­но-фран­ков­ская об­ласть

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.