КОМ­МЕР­ЧЕ­СКАЯ НЕДВИ­ЖИ­МОСТЬ

Gulliver: ком­мер­че­ская недви­жи­мость как стиль жиз­ни

Commercial Property - - СОДЕРЖАНИЕ - Текст: Ок­са­на Ба­бен­ко

Ин­тер­вью с Ли­ли­ей Рез­вой, управ­ля­ю­щей МФК Gulliver

ТРАНС­ФОР­МА­ЦИЯ ТОР­ГО­ВЫХ КОМ­ПЛЕК­СОВ ИЗ МЕСТ ШО­ПИН­ГА В LIFESTYLE-ЦЕН­ТРЫ ДЛЯ ПРО­ВЕ­ДЕ­НИЯ ДО­СУ­ГА – ТЕН­ДЕН­ЦИЯ, КО­ТО­РАЯ НА­БЛЮ­ДА­ЕТ­СЯ ПРАК­ТИ­ЧЕ­СКИ ВО ВСЕМ МИ­РЕ. ПРО­ИС­ХО­ДЯТ ЛИ ПО­ДОБ­НЫЕ ИЗ­МЕ­НЕ­НИЯ В ОФИС­НОЙ НЕДВИ­ЖИ­МО­СТИ? ЛИ­ЛИЯ РЕЗВАЯ, УПРАВ­ЛЯ­Ю­ЩАЯ КИ­ЕВ­СКО­ГО МФК GULLIVER, УТВЕР­ЖДА­ЕТ, ЧТО БИЗ­НЕС-ЦЕНТР СЕ­ГОД­НЯ – ЭТО НЕ ТОЛЬ­КО АРЕНДУЕМОЕ ПО­МЕ­ЩЕ­НИЕ, А НЕКИЙ СТИЛЬ ЖИЗ­НИ.

Gulliver – ком­плекс, вклю­ча­ю­щий тор­го­вую и офис­ную со­став­ля­ю­щие, каж­дая из них име­ет осо­бен­но­сти в управ­ле­нии. Как осу­ществ­ля­ет­ся управ­ле­ние в Gulliver?

С мо­мен­та стар­та ра­бо­ты над про­ек­том, вво­да в экс­плу­а­та­цию и до се­год­ня ком­плек­сом управ­ля­ет од­на ко­ман­да. В на­шей сфе­ре от­вет­ствен­но­сти два на­прав­ле­ния – Property Management (управ­ле­ние опе­ра­ци­он­ной де­я­тель­но­стью – бро­керидж и ра­бо­та с арен­да­то­ра­ми, мар­ке­тинг) и Facility Management (экс­плу­а­та­ция и тех­ни­че­ское об­слу­жи­ва­ние). На­ша ко­ман­да – это вы­со­ко­ква­ли­фи­ци­ро­ван­ные спе­ци­а­ли­сты и про­фес­си­о­на­лы. Еже­днев­но мы ана­ли­зи­ру­ем дан­ные, кон­вер­сию, изу­ча­ем охват, це­ле­вую ауди­то­рию, об­ща­ем­ся с арен­да­то­ра­ми и ком­му­ни­ци­ру­ем с по­се­ти­те­ля­ми для то­го, что­бы раз­ви­вать­ся и из­ме­нять­ся, ид­ти в но­гу со вре­ме­нем и по­треб­но­стя­ми кли­ен­тов.

Ка­кие до­сти­же­ния управ­ля­ю­щей ко­ман­ды МФК Gulliver за 2017 – первую по­ло­ви­ну 2018 го­да?

На про­тя­же­нии по­лу­то­ра лет в ТРЦ со­хра­ня­ет­ся ну­ле­вая ва­кант­ность; в БЦ на се­го­дняш­ний мо­мент до­ля сво­бод­ных пло­ща­дей со­став­ля­ет око­ло 20%. Ис­хо­дя из это­го об­щая ва­кант­ность по МФК – ме­нее 10%.

В тор­го­во-раз­вле­ка­тель­ной ча­сти за этот пе­ри­од от­кры­лись пер­вые в Укра­ине ма­га­зи­ны TOUS (юве­лир­ные из­де­лия), ST Gallery (где пред­став­ле­ны ита­льян­ские мар­ки одеж­ды Karl Lagerfeld, Oblique, Stefanel, Beatrice B), Kilian и Jo Malone (пар­фю­ме­рия); вер­нул­ся в стра­ну и от­крыл­ся в Gulliver ма­га­зин ев­ро­пей­ско­го брен­да Betty Barclay. Кро­ме то­го, в об­нов­лен­ном фор­ма­те за­пу­ще­ны Respect и BROCARD, при­вле­че­ны та­кие арен­да­то­ры, как Dental Care Office «Кли­ни­ка За­б­лоц­ко­го» и «Уме­лый ткач». Од­на­ко на­ша гор­дость – от­кры­тие пер­во­го в Укра­ине ма­га­зи­на то­ва­ров для до­ма Zara Home, а в скором вре­ме­ни в ТРЦ бу­дет пред­став­лен пер­вый в стране бу­тик Polo Ralph Louren.

Арен­да­то­ра­ми биз­нес-цен­тра за пол­то­ра го­да ста­ли ком­па­нии Grammarly, Intetics, Yves Rocher, Bacardi-martini Ukraine, Uber, ACCA (Association of Chartered Certified Accountants), Crypton Capital, Louis Dreyfus, др.

Мно­гие за­ру­беж­ные ТРЦ пла­ни­ру­ют реконцепцию раз в 5-10 лет. По Ва­ше­му мне­нию, нас­коль­ко ча­сто необ­хо­ди­мо про­во­дить та­кие ме­ры?

В рит­ме бы­ст­ро ме­ня­ю­ще­го­ся вре­ме­ни фор­ма­ты тор­го­вых цен­тров неиз­беж­но уста­ре­ва­ют. Ком­плек­сы с неудач­ной или неак­ту­аль­ной кон­цеп­ци­ей про­иг­ры­ва­ют борь­бу за арен­да­то­ра, что по­рож­да­ет цеп­ную ре­ак­цию: ри­тей­лер по­ки­да­ет объ­ект, сле­до­ва­тель­но, сни­жа­ет­ся по­ток по­ку­па­те­лей, это от­ра­жа­ет­ся на дру­гих опе­ра­то­рах и мо­жет по­вли­ять на их ре­ше­ние о про­дле­нии до­го­во­ра арен­ды. При этом у соб­ствен­ни­ка объ­ек­та сни­жа­ет­ся до­ход и воз­рас­та­ют рас­хо­ды на мар­ке­тинг. В по­доб­ной си­ту­а­ции управ­ля­ю­щая ком­па­ния за­ду­мы­ва­ет­ся об об­нов­ле­нии тор­го­во­го цен­тра. Про­ве­де­ние ре­кон­цеп­ции для каж­до­го объ­ек­та опре­де­ля­ет­ся ин­ди­ви­ду­аль­но, но не ре­же чем раз в пять лет. По­рой она за­клю­ча­ет­ся толь­ко в смене арен­да­то­ров и из­ме­не­нии внут­рен­них пе­ре­го­ро­док, а ино­гда тре­бу­ет­ся ком­плекс­ная ре­кон­струк­ция. При пла­ни­ро­ва­нии но­во­го объ­ек­та ре­ко­мен­дую вно­сить реконцепцию в план раз­ви­тия.

ТРЦ Gulliver еще в 2015 го­ду про­вел реконцепцию ну­ле­во­го эта­жа. За­кла­ды­ва­ли ли Вы пла­ны по­сле­ду­ю­ще­го об­нов­ле­ния объ­ек­та?

По­сле неболь­шо­го про­ме­жут­ка вре­ме­ни с мо­мен­та от­кры­тия ТРЦ в 2013 го­ду мы уви­де­ли, что он не ра­бо­тал так эф­фек­тив­но, как это воз­мож­но. По­это­му в 2015 го­ду, по­сле тща­тель­ной под­го­тов­ки, мы раз­ра­бо­та­ли ре­ко­мен­да­ции по фор­ми­ро­ва­нию пра­виль­но­го те­нант-мик­са. В на­шем слу­чае это бы­ла за­ме­на сла­бых и неста­биль­ных опе­ра­то­ров на бо­лее силь­ных и вос­тре­бо­ван­ных. Фи­наль­ным ак­кор­дом ре­кон­цеп­ции ста­ла сме­на якор­но­го арен­да­то­ра – про­дук­то­во­го су­пер­мар­ке­та. По­доб­ный шаг на вто­ром го­ду жиз­ни ТРЦ – до­ста­точ­но нети­пич­ное для рын­ка со­бы­тие, но в на­шем слу­чае это бы­ло взве­шен­ное ре­ше­ние. По­сле от­кры­тия су­пер­мар­ке­та «Сіль­по» в но­вом фор­ма­те уже за пер­вые три ме­ся­ца по­се­ща­е­мость вы­рос­ла на 30%, а че­рез пол­го­да – на 45%. Это по­ло­жи­тель­но ска­за­лось на то­ва­ро­обо­ро­те ТРЦ в це­лом.

ТРЦ – это «жи­вой ор­га­низм», он дол­жен ме­нять­ся. С раз­ви­ти­ем рын­ка ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти мы, ко­неч­но же, рас­смат­ри­ва­ем пла­ны по улуч­ше­нию объ­ек­та, слу­ша­ем по­се­ти­те­лей, от­сле­жи­ва­ем тен­ден­ции, ста­ра­ясь предо­ста­вить наи­луч­ший вы­бор то­ва­ров и услуг, и мы по­сто­ян­но ме­ня­ем­ся.

Фуд-зо­на ста­но­вит­ся но­вым яко­рем в тор­го­вых цен­трах, на ми­ро­вых рын­ках по­пу­ляр­ность при­об­ре­та­ют необыч­ные фор­ма­ты за­ве­де­ний пи­та­ния. Пла­ни­ру­ют­ся ли из­ме­не­ния в фуд-кор­те ТРЦ Gulliver в от­вет на по­доб­ные трен­ды?

Си­нер­гия офис­ной и тор­го­вой со­став­ля­ю­щих в Gulliver со­зда­ет усло­вия для успеш­ной ра­бо­ты как фуд-кор­та, так и ре­сто­ра­нов. Удоб­ное со­об­ще­ние меж­ду БЦ и ТРЦ яв­ля­ет­ся до­пол­ни­тель­ным пре­иму­ще­ством для со­труд­ни­ков ком­па­ний, чьи офи­сы рас­по­ло­же­ны в Gulliver.

С мо­мен­та от­кры­тия МФК Gulliver со­став фуд-арен­да­то­ров до­ста­точ­но силь­но об­но­вил­ся, хо­тя пло­щадь, от­ве­ден­ная под за­ве­де­ния пи­та­ния, не из­ме­ни­лась (ес­ли не учи­ты­вать от­кры­тия «ост­ров­ков»). Мы смот­рим на то, что в трен­де, ка­кие ре­сто­ра­ны мо­гут удо­вле­тво­рить за­про­сы кли­ен­тов, сле­дим, что­бы на фуд-кор­те все­гда был вы­бор раз­но­об­раз­ных ку­хонь – укра­ин­ской, ита­льян­ской, япон­ской, др. То же ка­са­ет­ся и ре­сто­ра­нов: в Gulliver ра­бо­та­ют ита­льян­ский ре­сто­ран (трат­то­рия) Mercato Italiano, ре­сто­ран япон­ской кух­ни Mr. Zuma, ев­ро­пей­ский ре­сто­ран RAY.

Ры­нок тор­го­вой недви­жи­мо­сти бо­лее ди­на­мич­ный по срав­не­нию с офис­ным сег­мен­том. Ка­кие тен­ден­ции на­блю­да­ют­ся на рынке офис­ной недви­жи­мо­сти Киева?

Биз­нес-центр – это уже не про­сто арендуемое по­ме­ще­ние, это ат­мо­сфе­ра, удоб­ство, стиль жиз­ни. То есть кро­ме вы­со­ты, ши­ри­ны и дли­ны су­ще­ству­ет на­пол­не­ние, и от его ка­че­ства за­ви­сит то, ка­кие ком­па­нии ста­нут арен­да­то­ра­ми, на­дол­го ли за­дер­жат­ся, по­чув­ству­ют ли се­бя счаст­ли­вы­ми со­труд­ни­ки. Да, мы говорим о сча­стье лю­дей как кри­те­рии успеш­но­сти биз­нес-цен­тра, по­сколь­ку их уро­вень ло­яль­но­сти вли­я­ет на ка­че­ство ра­бо­ты и впо­след­ствии – на успеш­ность ком­па­нии-арен­да­то­ра.

Клю­че­вые по­треб­но­сти арен­да­то­ров оста­ют­ся преж­ни­ми: это хо­ро­шая транс­порт­ная раз­вяз­ка, удоб­ный пар­кинг, тех­ни­че­ские ха­рак­те­ри­сти­ки и без­опас­ность. Од­на­ко вы­бор в поль­зу рас­ши­рен­ной ин­фра­струк­ту­ры поз­во­ля­ет осо­бым об­ра­зом по­зи­ци­о­ни­ро­вать Gulliver – это уже не про­сто биз­нес-центр с тор­го­во-раз­вле­ка­тель­ной со­став­ля­ю­щей, а про­стран­ство для жиз­ни и эф­фек­тив­но­го про­ве­де­ния вре­ме­ни.

Необ­хо­ди­мо ли биз­нес-цен­трам про­во­дить реконцепцию?

Офис­ные цен­тры, как и тор­го­во-раз­вле­ка­тель­ные ком­плек­сы, в ко­то­рых уро­вень ком­фор­та со­труд­ни­ков ни­же же­ла­е­мо­го и не со­от­вет­ству­ет аренд­ной став­ке, неми­ну­е­мо столк­нут­ся с необ­хо­ди­мо­стью ре­кон­струк­ции и ре­кон­цеп­ции, что­бы вы­жить и пред­ло­жить рын­ку ка­че­ствен­ный про­дукт.

На ка­кие ка­на­лы про­дви­же­ния Вы де­ла­е­те став­ку и по­че­му?

Биз­нес-центр клас­са А с ры­ноч­ны­ми усло­ви­я­ми для арен­да­то­ров не нуж­да­ет­ся в осо­бом про­дви­же­нии. Од­на­ко в си­лу су­ще­ству­ю­щей на рынке кон­ку­рен­ции мы обя­за­ны быть на ви­ду. Ос­нов­ным ка­на­лом про­дви­же­ния яв­ля­ет­ся Ин­тер­нет: бан­нер­ная и кон­текст­ная рекла­ма, со­труд­ни­че­ство с про­филь­ны­ми пор­та­ла­ми, др. При этом не ме­нее эф­фек­тив­ным яв­ля­ет­ся «са­ра­фан­ное ра­дио» – ре­ко­мен­да­ции арен­да­то­ров, бро­ке­ров, по­се­ти­те­лей. Мо­гу за­явить, что БЦ Gulliver предо­став­ля­ет луч­шие усло­вия для ра­бо­ты, пре­иму­ще­ства объ­ек­та – хо­ро­шая транс­порт­ная раз­вяз­ка и раз­ви­тая ин­фра­струк­ту­ра, удоб­ный пар­кинг, ка­че­ствен­ная тех­ни­че­ская со­став­ля­ю­щая и, ко­неч­но, пре­крас­ные ви­ды из окон.

В по­след­ние го­ды на рынке офис­ной недви­жи­мо­сти Киева на­блю­да­лась низ­кая де­ве­ло­пер­ская ак­тив­ность. Из-за от­сут­ствия боль­ших объ­е­мов но­во­го пред­ло­же­ния уси­лил­ся ли спрос на офис­ные по­ме­ще­ния?

В Ки­е­ве по-преж­не­му до­ста­точ­но огра­ни­че­но но­вое предложение ка­че­ствен­ных офис­ных по­ме­ще­ний. По­сколь­ку в та­ких про­стран­ствах со­труд­ни­ки долж­ны чув­ство­вать се­бя ком­форт­но, ком­па­нии, же­ла­ю­щие сме­нить офис и пе­ре­ехать в биз­нес-центр клас­са А, спе­шат сде­лать это имен­но сей­час. За счет это­го на­блю­да­ет­ся рост спро­са и сни­же­ние ва­кант­но­сти в та­ких объ­ек­тах. К при­ме­ру, с на­ча­ла 2018 го­да в БЦ Gulliver бы­ли за­клю­че­ны до­го­во­ры арен­ды со­во­куп­но на 6000 м2.

Мож­но ли утвер­ждать, что се­год­ня усло­вия на рынке дик­ту­ет арен­до­да­тель? Ес­ли так – то уже­сто­чи­ли ли Вы от­бор арен­да­то­ров?

Для ТРЦ арен­да­тор, преж­де все­го, дол­жен быть вос­тре­бо­ван по­ку­па­те­лем в дан­ный мо­мент вре­ме­ни, со­от­вет­ство­вать кон­цеп­ции объ­ек­та и су­ще­ству­ю­ще­му те­нант-мик­су. Сей­час мы вы­би­ра­ем про­фес­си­о­наль­ных и ин­те­рес­ных ри­тейл-опе­ра­то­ров и в то же вре­мя ищем «зо­ло­тую се­ре­ди­ну»: важно, что­бы со­блю­дал­ся ба­ланс ин­те­ре­сов соб­ствен­ни­ков и арен­да­то­ров.

Ли­лия Резвая, управ­ля­ю­щая ки­ев­ско­го МФК Gulliver

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.