СОБ­СТВЕН­НИ­КИ МНО­ГИХ ТЦ ЗА­НИ­МА­ЮТ­СЯ СА­МО­ОБ­МА­НОМ

Commercial Property - - КОН­САЛ­ТИНГ -

ИЗ­МЕ­НЕ­НИЕ ПО­ТРЕ­БИ­ТЕЛЬ­СКИХ ПРЕД­ПО­ЧТЕ­НИЙ, РОСТ ОН­ЛАЙН-ТОР­ГОВ­ЛИ И ОТ­КРЫ­ТИЕ НО­ВЫХ ТОР­ГО­ВЫХ ЦЕН­ТРОВ ОКА­ЗЫ­ВА­ЮТ ВЛИ­Я­НИЕ НА УЖЕ ДЕЙ­СТВУ­Ю­ЩИЕ ОБЪ­ЕК­ТЫ, В ПЕРВУЮ ОЧЕ­РЕДЬ ПЕ­РЕ­РАС­ПРЕ­ДЕ­ЛЯЯ ПО­ТО­КИ ПО­КУ­ПА­ТЕ­ЛЕЙ. ЭКС­ПЕР­ТЫ КОМ­ПА­НИИ UTG СЧИ­ТА­ЮТ ДАН­НЫЙ ПРО­ЦЕСС ЗА­КО­НО­МЕР­НЫМ. ЕВ­ГЕ­НИЯ ЛОК­ТИ­О­НО­ВА, ДИ­РЕК­ТОР UTG, И АН­ДРЕЙ АН­ДРЕ­ЕВ, РУ­КО­ВО­ДИ­ТЕЛЬ ТРЦ «МЕ­ГА­МОЛЛ» (ВИН­НИ­ЦА), ДЕ­ЛЯТ­СЯ УСПЕШ­НЫ­МИ РЕ­ЦЕП­ТА­МИ НИ­ВЕ­ЛИ­РО­ВА­НИЯ ЕГО ОТ­РИ­ЦА­ТЕЛЬ­НО­ГО ВОЗ­ДЕЙ­СТВИЯ.

В на­сто­я­щее вре­мя по всей Ев­ро­пе ве­дет­ся мас­штаб­ная ре­кон­струк­ция ТЦ. Как Вы оце­ни­ва­е­те этот про­цесс и с чем он свя­зан? Нас­коль­ко дан­ная тен­ден­ция про­яв­ля­ет­ся в Укра­ине? Ев­ге­ния Лок­ти­о­но­ва:

Вре­мя дик­ту­ет свои пра­ви­ла и вно­сит кор­рек­ти­вы на рын­ке тор­го­вой недви­жи­мо­сти во всем ми­ре. В свя­зи с тем, что боль­шин­ство тор­го­вых цен­тров в Ев­ро­пе бы­ли сда­ны в экс­плу­а­та­цию несколь­ко де­сят­ков лет на­зад, де­ве­ло­пе­ры при­сту­пи­ли к их ре­кон­струк­ции, и дан­ный про­цесс бу­дет уси­ли­вать­ся. То же ка­са­ет­ся и Укра­и­ны, по­сколь­ку око­ло 60% ТЦ на­шей стра­ны так­же бы­ли по­стро­е­ны в на­ча­ле 2000-х го­дов. За­ко­но­мер­но, что эти объ­ек­ты со сро­ком служ­бы бо­лее 8-10 лет на фоне но­вых мас­штаб­ных про­ек­тов мо­раль­но уста­ре­ва­ют и те­ря­ют кон­ку­рен­то­спо­соб­ность или при­вле­ка­тель­ность для по­се­ти­те­лей. Кро­ме то­го, в по­след­ние несколь­ко лет силь­но из­ме­нил­ся порт­рет по­ку­па­те­ля, со­от­вет­ствен­но, тор­го­вым цен­трам необ­хо­ди­мо на­хо­дить но­вые спо­со­бы под­стра­и­вать­ся под це­ле­вую ауди­то­рию, оста­ва­ясь для нее ин­те­рес­ны­ми. В ином слу­чае по­се­ща­е­мость, а зна­чит и то­ва­ро­обо­рот тор­го­во­го цен­тра, бу­дет по­сто­ян­но па­дать, тем са­мым де­лая его убы­точ­ным как для арен­да­то­ров, так и соб­ствен­ни­ков.

По­это­му вла­дель­цы тор­го­вых цен­тров в Укра­ине, ра­бо­та­ю­щих на рын­ке во­семь лет и бо­лее, пла­ни­ру­ют или уже про­во­дят ре­кон­струк­цию объ­ек­тов. На­при­мер, один из пер­вых ки­ев­ских ТЦ – «Го­ро­док» (по­сле реб­рен­дин­га он сме­нил на­зва­ние на Gorodok Gallery) – об­но­вил фа­сад и внут­рен­нее на­пол­не­ние, в свя­зи с чем он в бли­жай­шие пять лет бу­дет вос­тре­бо­ван. Так­же ре­кон­струк­цию про­вел сто­лич­ный «Мет­ро­град» и еще несколь­ко ТЦ Укра­и­ны. Мож­но ска­зать, что эта тен­ден­ция толь­ко на­би­ра­ет обо­ро­ты в стране.

Ес­ли дан­ный про­цесс неиз­бе­жен, с че­го необ­хо­ди­мо на­чи­нать ре­кон­струк­цию тор­го­во­го цен­тра? ЕЛ:

Бо­роть­ся с воз­рас­та­ю­щей кон­ку­рен­ци­ей на рын­ке тор­го­вой недви­жи­мо­сти мож­но толь­ко с по­мо­щью гло­баль­ных из­ме­не­ний. На­чи­нать, на мой взгляд, необ­хо­ди­мо с про­ве­де­ния ис­сле­до­ва­ний та­ких фак­то­ров, как по­тре­би­тель­ские пред­по­чте­ния, кон­ку­рент­ное окру­же­ние, то­ва­ро­обо­рот опе­ра­то­ров в раз­ре­зе то­вар­ных групп. Ана­лиз по­лу­чен­ных дан­ных в ру­ках прак­ти­ку­ю­щих спе­ци­а­ли­стов по ре­кон­цеп­ции поз­во­лит сфор­му­ли­ро­вать ре­ко­мен­да­ции к по­ло­жи­тель­ным пе­ре­ме­нам, ко­то­рые необ­хо­ди­мо сде­лать в пла­ни­ро­воч­ных ре­ше­ни­ях, те­нант-мик­се, то­вар­ных груп­пах, ро­та­ции арен­да­то­ров ли­бо в ар­хи­тек­ту­ре зда­ния. Не­ма­ло­важ­ное зна­че­ние име­ет фа­сад, ко­то­рый дол­жен при­вле­кать по­се­ти­те­лей. Мно­гие за­блуж­да­ют­ся, ду­мая, что се­рый фа­сад или обыч­ная по­строй­ка не вли­я­ет на по­то­ки – еще как вли­я­ет! Осо­бен­но яр­кий внеш­ний об­лик необ­хо­дим тем объ­ек­там, ко­то­рые рас­по­ло­же­ны в ме­стах с боль­шим ав­то­мо­биль­ным тра­фи­ком.

За­ча­стую укра­ин­ские ТЦ при об­нов­ле­нии огра­ни­чи­ва­ют­ся ро­та­ци­ей арен­да­то­ров. Нас­коль­ко этот при­ем эф­фек­ти­вен? ЕЛ:

Соб­ствен­ни­ки мно­гих ТЦ за­ни­ма­ют­ся са­мо­об­ма­ном, ду­мая, что та­кой шаг гло­баль­но улуч­шит по­ка­за­те­ли ра­бо­ты объ­ек­та. На­при­мер, но­вый арен­да­тор мо­жет при­влечь до­пол­ни­тель­но 500600 по­се­ти­те­лей в день в бли­жай­шие пол­го­да. Од­на­ко ма­ло про­сто до­ба­вить тра­фик – это лишь пер­вый шаг, глав­ное быть ин­те­рес­ным по­ку­па­те­лю, а для это­го необ­хо­ди­мо от­сле­жи­вать по­се­ти­те­лей, что­бы по­нять свою ауди­то­рию и что ей необ­хо­ди­мо, ка­кие у нее по­треб­но­сти.

Еще од­но за­блуж­де­ние – гон­ка за арен­да­то­ра­ми. Пред­по­ло­жим, сей­час все хо­тят при­влечь в свой ТЦ из­вест­ный уни­вер­маг сред­не­го це­но­во­го сег­мен­та. Боль­шин­ство ду­ма­ет, что этот со­вре­мен­ный уни­вер­маг сра­зу из­ме­нит по­ка­за­те­ли де­я­тель­но­сти объ­ек­та в луч­шую сто­ро­ну. Од­на­ко немно­гие за­ду­мы­ва­ют­ся, необ­хо­дим ли та­кой арен­да­тор в дан­ном ТЦ или нет, бу­дет ли он ге­не­ри­ро­вать тра­фик?

Еще од­на по­все­мест­ная ошиб­ка, ко­то­рая со­вер­ша­ет­ся в рам­ках ре­кон­струк­ции, – со­зда­ние в ТЦ «со­лян­ки» ма­ло­сов­ме­сти­мых брен­дов. На­при­мер, в пер­вой ли­нии ки­ев­ско­го ТЦ GLOBUS ря­дом с до­ста­точ­но «вы­со­ки­ми» брен­да­ми по уров­ню про­даж и раз­ме­ру че­ка, та­ки­ми как BROCARD, был по­став­лен но­вый арен­да­тор – двух­этаж­ный ма­га­зин Defacto, ко­то­рый от­но­сит­ся к клас­су «сред­ний-». Как мне ка­жет­ся, мик­со­вать арен­да­то­ров, от­но­ся­щих­ся к раз­лич­ным це­но­вым ка­те­го­ри­ям, – это за­блуж­де­ние. Воз­мож­но, но­вый ма­га­зин и при­вле­чет боль­ший тра­фик, од­на­ко ку­пят ли они что-ли­бо – боль­шой во­прос. А мы стре­мим­ся к уве­ли­че­нию то­ва­ро­обо­ро­та арен­да­то­ров.

Ко­гда необ­хо­ди­мо при­сту­пать к об­нов­ле­нию ТЦ? Ка­кой оп­ти­маль­ный спи­сок ра­бот необ­хо­ди­мо вы­пол­нить для эф­фек­тив­ной ре­кон­струк­ции? ЕЛ:

Чет­кий по­ка­за­тель необ­хо­ди­мо­сти про­ве­де­ния ре­кон­струк­ции – неиз­мен­ный еже­днев­ный тра­фик, ко­гда ра­бо­та ве­дет­ся по инер­ции. Ес­ли же чис­ло по­се­ти­те­лей во­все сни­жа­ет­ся, то­гда од­но­знач­но нет вы­бо­ра и управ­ля­ю­щая ком­па­ния так или ина­че бу­дет вы­нуж­де­на при­сту­пить к об­нов­ле­нию объ­ек­та.

Что же ка­са­ет­ся оп­ти­маль­но­го спис­ка ра­бот, его про­сто нет, по­сколь­ку каж­дый тор­го­вый центр ин­ди­ви­дуа­лен, так же, как не су­ще­ству­ет уни­вер­саль­ной таб­лет­ки от всех бо­лез­ней. Ка­ко­му-то объ­ек­ту необ­хо­ди­мо гло­баль­но все по­ме­нять, на­чи­ная от фа­са­да и внут­рен­не­го про­стран­ства, ко­му-то от­крыть ки­но­те­атр, уве­ли­чить вы­со­ту по­ме­ще­ний, уста­но­вить но­вое обо­ру­до­ва­ние. Есть тор­го­вые цен­тры, в ко­то­рых до­ста­точ­но из­ме­нить те­нант-микс: вме­сто тор­гов­ли по­ста­вить за­ве­де­ния об­ще­ствен­но­го пи­та­ния или фуд-корт; где-то, на­обо­рот, долж­ны быть люк­со­вые брен­ды, со­от­вет­ствен­но, что­бы при­влечь та­ких арен­да­то­ров, необ­хо­ди­мо пе­ре­де­лать фа­сад, про­ве­сти ре­монт­ные ра­бо­ты, по­вы­сив ка­че­ство внут­рен­не­го про­стран­ства.

Кто мо­жет опре­де­лить необ­хо­ди­мые дей­ствия по ре­кон­струк­ции для кон­крет­но­го тор­го­во­го объ­ек­та? ЕЛ:

Это де­ла­ют сто­рон­ние кон­суль­тан­ты, про­ве­дя ка­че­ствен­ное мар­ке­тин­го­вое ис­сле­до­ва­ние ауди­то­рии. В прин­ци­пе, на­чать необ­хо­ди­мо с опре­де­ле­ния то­го, кто – ло­яль­ные по­се­ти­те­ли ТЦ, кто – по­тен­ци­аль­ный по­се­ти­тель и по­че­му он все еще не со­вер­ша­ет по­куп­ки в этом объ­ек­те. Со­от­вет­ствен­но, важ­но чет­ко по­ни­мать, кто эти лю­ди, что они по­ку­па­ют, где жи­вут, что необ­хо­ди­мо сде­лать, что­бы они на­ча­ли хо­дить или ез­дить в ТЦ. Без это­го пер­во­го эта­па все по­сле­ду­ю­щие ра­бо­ты, как мне ка­жет­ся, – зря по­тра­чен­ные день­ги.

Мо­же­те ли Вы при­ве­сти при­ме­ры успеш­ной ре­кон­струк­ции укра­ин­ских тор­го­вых цен­тров? ЕЛ:

Бе­з­услов­но. На­при­мер, в по­за­про­шлом го­ду ком­па­ния UTG раз­ра­бо­та­ла про­грам­му по­этап­ной ре­кон­струк­ции вин­ниц­ко­го ТРЦ «Ме­га­молл», ко­то­рый от­крыл­ся в 2008 го­ду и нуж­дал­ся в ка­че­ствен­ном об­нов­ле­нии.

Вы при­сту­пи­ли к по­этап­ной ре­кон­струк­ции тор­го­во­го цен­тра. Ка­ко­ва ее ос­нов­ная цель и что уже сде­ла­но? Ан­дрей Ан­дре­ев:

На пер­вом эта­пе глав­ной за­да­чей бы­ло вне­сти из­ме­не­ния в ра­бо­ту ТРЦ без его за­кры­тия, что­бы не пре­ры­вать де­неж­ный по­ток. По­это­му по­ка на объ­ек­те не про­во­ди­лось гло­баль­ных стро­и­тель­ных ра­бот или из­ме­не­ние фа­са­да. Вна­ча­ле бы­ло при­ня­то ре­ше­ние си­сте­ма­ти­зи­ро­вать и улуч­шить со­став арен­да­то­ров. В част­но­сти, был пол­но­стью из­ме­нен те­нант-микс вто­ро­го эта­жа ТРЦ. Для это­го мы рас­ши­ри­ли арен­ду­е­мую пло­щадь и сде­ла­ли ре­монт, од­но­го арен­да­то­ра, ко­то­рый не ге­не­ри­ро­вал тра­фик, за­ме­ни­ли на ма­га­зин COMFY и до­ба­ви­ли су­пер­мар­кет «Эль­до­ра­до». Не­ма­ло­важ­но, что по­сле пе­ре­ме­ще­ний все ма­га­зи­ны впер­вые в ре­ги­оне от­кры­лись в но­вых кон­цеп­тах. Кро­ме то­го, на вто­ром уровне по­яви­лась про­стор­ная «зо­на дет­ства» на 2500 м2 с та­ки­ми опе­ра­то­ра­ми, как «Бу­ди­нок ігра­шок» и един­ствен­ным в Вин­ни­це ма­га­зи­ном «Ан­тош­ка», ко­то­рый пе­ре­ехал к нам из дру­го­го объ­ек­та. Здесь же раз­ме­сти­лись все ри­тей­ле­ры то­ва­ров для де­тей, ко­то­рые бы­ли пе­ре­не­се­ны сю­да с пер­во­го эта­жа.

Осво­бо­див­ши­е­ся пло­ща­ди на пер­вом уровне бы­ли за­пол­не­ны брен­да­ми одеж­ды, обу­ви, юве­лир­ных из­де­лий, то есть клас­си­че­ски­ми для та­ко­го эта­жа арен­да­то­ра­ми.

Ка­ко­вы ре­зуль­та­ты про­ве­ден­ной ра­бо­ты? АА:

С по­мо­щью та­ких нехит­рых, непро­дол­жи­тель­ных и ма­ло­за­трат­ных дей­ствий, ко­то­рые за­ня­ли око­ло по­лу­го­да с уче­том ре­монт­ных ра­бот опе­ра­то­ров, мы до­стиг­ли несколь­ких глав­ных це­лей. Во-пер­вых, арен­да­то­ры, ко­то­рые бы­ли пе­ре­ме­ще­ны на вто­рой этаж в спе­ци­аль­но со­здан­ную зо­ну дет­ства, уве­ли­чи­ли то­ва­ро­обо­рот на 30%. Во-вто­рых, по­се­ща­е­мость ТРЦ вы­рос­ла в сред­нем на 3000 че­ло­век в день. В ре­зуль­та­те, ес­ли ра­нее тра­фик объ­ек­та со­став­лял по­ряд­ка 15 000 че­ло­век в день, на се­го­дняш­ний день этот по­ка­за­тель до­сти­га­ет 20 000 по­се­ти­те­лей в вы­ход­ные дни. При­чем рост обу­слов­лен бла­го­да­ря но­вым по­ку­па­те­лям, ко­то­рые ра­нее не при­хо­ди­ли в ТРЦ и лишь по­сле про­ве­ден­ных ро­та­ций на­ча­ли це­ле­на­прав­лен­но ез­дить в наш объ­ект. В-тре­тьих, мы сни­зи­ли ва­кант­ность – ес­ли ра­нее она до­сти­га­ла 5-10%, на се­го­дняш­ний день в ТРЦ от­сут­ству­ют сво­бод­ные пло­ща­ди.

Пер­вый этап ре­кон­струк­ции ТРЦ вы­пол­нен. Рас­ска­жи­те о пла­нах вто­ро­го эта­па. АА:

Ком­па­ния UTG раз­ра­бо­та­ла кон­цеп­цию вто­рой оче­ре­ди ТРЦ, ко­то­рая ста­нет про­дол­же­ни­ем пер­вой ча­сти. Обе оче­ре­ди бу­дут объ­еди­не­ны об­щим фа­са­дом, со­здан­ным с уче­том со­вре­мен­ных тех­но­ло­гий. В на­сто­я­щее вре­мя, имея 55 000 м2 об­щей пло­ща­ди и 35 000 м2 арен­ду­е­мой, нам не хва­та­ет ме­ста для раз­ме­ще­ния про­фес­си­о­наль­но­го мно­го­заль­но­го ки­но­те­ат­ра, уни­вер­ма­гов одеж­ды, ко­то­рые за­ин­те­ре­со­ва­ны от­крыть пер­вые ма­га­зи­ны в ре­ги­оне, и ко­то­рых мы хо­те­ли бы при­влечь в свой про­ект. Бла­го­да­ря но­вым опе­ра­то­рам мы смо­жем рас­ши­рить ли­ней­ку одеж­ды, обу­ви и ак­сес­су­а­ров, так­же бу­дут со­зда­ны па­но­рам­ные ре­сто­ра­ны.

Мы уже за­ло­жи­ли фун­да­мент вто­рой оче­ре­ди и уве­ре­ны, что в бли­жай­шие 5-10 лет наш ТРЦ бу­дет успеш­ным.

Ви­зу­а­ли­за­ция пер­вой и вто­рой оче­ре­дей ТРЦ «Ме­га­молл» (Вин­ни­ца)

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.