Гек­та­ры в кон­вер­те

Сдел­ки с недви­жи­мо­стью и с землей как бы­ли, так и оста­ют­ся пре­крас­ным по­во­дом для кор­руп­ции. Осо­бен­но это ощу­ща­ют на се­бе пред­при­ни­ма­те­ли, ко­то­рые при арен­де ком­му­наль­ных квад­рат­ных мет­ров или оформ­ле­нии зе­мель­ных вза­и­мо­от­но­ше­ний вы­нуж­де­ны платить взят­ки

Dengi - - Специальный Выпуск - Павел Хар­ла­мов

Зем­лео­т­во­ды, арен­да ком­му­наль­но­го иму­ще­ства, опе­ра­ции с зе­мель­ны­ми участ­ка­ми сель­хоз­на­зна­че­ния со­пря­же­ны с мас­сой бю­ро­кра­ти­че­ских про­це­дур, по­лу­че­ни­ем все­воз­мож­ных раз­ре­ше­ний и одоб­ре­ний. По­это­му не­уди­ви­тель­но, что пред­ста­ви­те­ли мест­ных вла­стей пы­та­ют­ся за воз­на­граж­де­ние «об­лег­чить» жизнь биз­не­су, ко­то­рый хо­чет уза­ко­нить свои пра­ва на зем­лю или арен­до­вать по­ме­ще­ние под офис. При­чем, взят­ки, связанные с недви­жи­мо­стью и землей, но­ми­ни­ро­ва­ны, как пра­ви­ло, в «твер­дой» ва­лю­те. Так что сред­ний раз­мер мзды не ме­ня­ет­ся уже го­да­ми (см. ин­фо­гра­фи­ку). «Еще в 2014 году мне нуж­но бы­ло сде­лать зем­лео­т­вод под ка­фе. То­гда в гор­со- ве­те с ме­ня чуть ли не от­кры­тым тек­стом за­тре­бо­ва­ли 500 долл. К сча­стью, че­рез зна­ко­мых обо­шел­ся без взят­ки. Про­шло три го­да, воз­ник­ла необ­хо­ди­мость офор­мить еще один уча­сток. И сно­ва услы­шал зна­ко­мую сум­му. За­вид­ная ста­биль­ность, ни­че­го не ска­жешь», – де­лит­ся опы­том Кон­стан­тин Бай­де­нюк (фа­ми­лия из­ме­не­на), пред­при­ни­ма­тель из Хмель­ниц­ко­го.

В то же время, чи­нов­ни­ки ста­ли бо­лее осто­рож­ны­ми. Мно­гие из них не про­сят день­ги на­пря­мую, а со­зда­ют раз­ные пре­пят­ствия пред­при­ни­ма­те­лям, что­бы они, от­ча­яв­шись, са­ми пред­ло­жи­ли пойти нефор­маль­ным пу­тем. Ли­бо под­сы­ла­ют по­сред­ни­ков, ко­то­рые за эн­ную сум­му со­гла­ша­ют­ся ре­шить де­ли­кат­ный во­прос за счи­тан­ные дни.

В кру­гу сво­их

Про­да­жа недви­жи­мо­сти и зе­мель­ных участ­ков, ко­то­рые на­хо­дят­ся в гос­соб­ствен­но­сти, осу­ществ­ля­ет­ся че­рез бир­жи. Та­кие сдел­ки про­во­дят Уни­вер­саль­ная то­вар­но-сы­рье­вая бир­жа (УТСБ), Укра­ин­ская уни­вер­саль­ная бир­жа (УУБ) и дру­гие. Од­на из схем, ко­то­рая поз­во­ля­ет рас­кру­чи­вать на взят­ки биз­нес, за­ин­те­ре­со­ван­ный в по­куп­ке та­ких ак­ти­вов, не­до­пуск к уча­стию в тор­гах. По­во­ды для от­ка­за, как пра­ви­ло, фор­маль­ные (ска­жем, непол­ный па­кет до­ку­мен­тов). В ито­ге, аук­ци­он про­во­дит­ся меж­ду те­ми, кто уже успел под­су­е­тить­ся. «Неред­ко про­ис­хо­дит и так, что пер­вый аук­ци­он при­зна­ет­ся несо­сто­яв­шим­ся. Яко­бы ни­кто не за­ин­те­ре­со­вал­ся объ­ек­том. А так как тор­ги про­во­дят­ся пу­тем по­ни­же­ния це­ны, объ­яв­ля­ет­ся вто­рой аук­ци­он, к ко­то­ро­му до­пус­ка­ют­ся два свя­зан­ных меж­ду со­бой участ­ни­ка. Они и разыг­ры­ва­ют по­ни­же­ние це­ны. В ито­ге недви­жи­мость ли­бо зем­ля ухо­дят за бес­це­нок по­ку­па­те­лю, ко­то­рый из­на­чаль­но опре­де­лен», – при­во­дит при­мер Лео­нид Ан­то­нен­ко, гла­ва по­сто­ян­ной ко­мис­сии по во­про­сам соб­ствен­но­сти Ки­ев­ско­го го­род­ско­го совета. Для то­го что­бы по­лу­чить пра­во со­рев­но­вать­ся за квад­рат­ные мет­ры или гек­та­ры, с участ­ни­ка тор­гов мо­гут по­тре­бо­вать 5-10% на­чаль­ной це­ны ло­та, а для осо­бо ла­ко­мых объ­ек­тов – до 15-20%. На­при­мер, гор­со­вет вы­ста­вил на про­да­жу зе­му­ча­сток пло­ща­дью 0,12 га под за­строй­ку. Его стар­то­вая сто­и­мость со­став­ля­ла 1,22 млн. грн. Со­от­вет­ствен­но, це­на до­пус­ка к тор­гам со­ста­ви­ла бы от 120 до 240 тыс. грн.

Бой­кое ме­сто

Рас­про­стра­не­на коррупция и при арен­де ком­му­наль­но­го иму­ще­ства. В дан­ном слу­чае от­бор арен­да­то­ров то­же про­во­дит­ся на кон­курс­ной ос­но­ве. Ин­фор­ма­ция об объ­ек­тах, ко­то­рые сда­ют­ся в арен­ду, пуб­ли­ку­ет­ся в мест­ной прес­се, на сай­тах му­ни­ци­па­ли­те­тов. Пре­тен­дент на при­гля­нув­шу­ю­ся пло­щадь под офис ли­бо на це­лый иму­ще­ствен­ный ком­плекс по­да­ет в ор­га­ны мест­но­го са­мо­управ­ле­ния па­кет до­ку­мен­тов. Уже на этом эта­пе кан­ди­да­ту мо­гут от­ка­зать. Из-за то­го, что сре­ди бу­маг не хва­та­ет ко­пий ка­ких-то ли­цен­зий или раз­ре­ше­ний на ве­де­ние опре­де­лен­ных ви­дов де­я­тель­но­сти. Ес­ли же по­тен­ци­аль­но­му арен­да­то­ру по­счаст­ли­вит­ся по­пасть в кон­курс­ный от­бор, то и здесь его мо­жет под­жи­дать неуда­ча. Осо­бен­но ес­ли по­ме­ще­ние или объ­ект недви­жи­мо­сти рас­по­ло­же­ны где-ни­будь в хо­ро­шем ме­сте. Ска­жем, в цен­тре го­ро­да или на ожив­лен­ной ули­це. Обыч­но пра­ва на та­кие ло­ты уже вы­куп­ле­ны за­ра­нее. Ра­зу­ме­ет­ся, неофи­ци­аль­но. Са­мое непри­ят­ное, что ре­ше­ние в кон­курс­ном от­бо­ре при­ни­ма­ет го­род­ской или мест­ный со­вет, ко­то­рый на свое усмот­ре­ние вы­би­ра­ет луч­шую за­яв­ку. В боль­шин­стве слу­ча­ев побеждает тот, кто пред­ло­жил наи­выс­шую аренд­ную став­ку и пред­ва­ри­тель­но за­пла­тил взят­ку. Ее раз­мер весь­ма услов­ный. Но по­рой и 500-1000 долл. взят­ки бы­ва­ет ма­ло.

Для от­во­да глаз

Не ме­нее бо­лез­нен­ный про­цесс – это по­лу­че­ние зем­лео­т­во­да: вы­де­ле­ние участ­ка опре­де­лен­ной пло­ща­ди из со­ста­ва зе­мель, при­над­ле­жа­щих мест­ным со­ве­там или го­рад­ми­ни­стра­ци­ям, и при­сво­е­ние ему ка­даст­ро­во­го но­ме­ра. Все эти ма­ни­пу­ля­ции нуж­ны для то­го, что­бы пред­при­ни­ма­тель смог за­кон­но ве­сти на этом участ­ке де­я­тель­ность. На­при­мер, по­стро­ить ма­га­зин или ав­то­мой­ку. Но так как зем­ля в на­се­лен­ных пунк­тах (преж­де все­го, круп­ных) поль­зу­ет­ся нема­лым спро­сом, чи­нов­ни­ки не упус­ка­ют воз­мож­но­сти на этом за­ра­бо­тать. Дело в том, что зем­лео­т­вод пред­по­ла­га­ет раз­ра­бот­ку спе­ци­аль­но­го про­ек­та. Он, в свою оче­редь, утвер­жда­ет­ся: тер­ри­то­ри­аль­ным управ­ле­ни­ем Гос­зе­ма­гент­ства; рай­он­ным от­де­лом стро­и­тель­ства и ар­хи­тек­ту­ры (ес­ли на участ­ке пла­ни­ру­ет­ся стро­и­тель­ство); от­де­лом мест­но­го го­сор­га­на, от­ве­ча­ю­щим за охра­ну окру­жа­ю­щей сре­ды (ес­ли уча­сток рас­по­ло­жен вбли­зи при­род­ных зон); от­де­лом мест­но­го ор­га­на по охране куль­ту­ры и ис­то­ри­че­ско­го на­сле­дия (ес­ли уча­сток гра­ни­чит с объ­ек­та­ми, пред­став­ля­ю­щи­ми куль­тур­ную или ис­то­ри­че­скую цен­ность).

Кро­ме то­го, раз­ре­ше­ние на зем­лео­т­вод вы­да­ют го­род­ской, по­сел­ко­вый, сель­ский со­вет, ес­ли уча­сток рас­по­ло­жен на территории на­се­лен­но­го пунк­та, ли­бо рай­го­с­ад­ми­ни­стра­ция, ес­ли уча­сток рас­по­ло­жен за пре­де­ла­ми го­ро­да или се­ла. Со­гла­со­ва­ние в пе­ре­чис­лен­ных ор­га­нах мо­жет за­тя­нуть­ся на дол­гие ме­ся­цы. Каж­дый на­ме­ре­ва­ет­ся вста­вить пал­ки в ко­ле­са, при­ди­ра­ясь то к опре­де­ле­нию гра­ниц участ­ка, то к его пло­ща­ди, то к тех­ни­че­ской и гра­фи­че­ской до­ку­мен­та­ции. Что­бы уско­рить про­це­ду­ру, до­ста­точ­но за­пла­тить от 500 до 1500 долл. Как на­пря­мую пред­ста­ви­те­лям го­сор­га­нов, так и по­сред­ни­кам, ко­то­рые сде­ла­ют все «под ключ». Кста­ти, чи­нов­ни­ки умуд­ря­ют­ся брать взят­ки да­же за объ­еди­не­ние или раз­де­ле­ние зе­мель­ных участ­ков. Ес­ли зем­ля уже на­хо­дит­ся в част­ной соб­ствен­но­сти, то ни­ка­ко­го раз­ре­ше­ния от мест­ных вла­стей во­об­ще не нуж­но. Тем не ме­нее, со­труд­ни­ки Гос­зе­ма­гент­ства от­ка­зы­ва­ют­ся ре­ги­стри­ро­вать раз­де­ле­ние/сли­я­ние и смяг­ча­ют­ся только по­сле то­го, как по­лу­ча­ют па­ру со­тен дол­ла­ров на ру­ки.

Бла­го­дат­ная поч­ва

Еще с осе­ни 2016 го­да Ми­на­г­ро­по­ли­ти­ки сов­мест­но с Го­су­дар­ствен­ной служ­бой Укра­и­ны по во­про­сам гео­де­зии, кар­то­гра­фии и ка­даст­ра ак­тив­но внед­ря­ют пуб­лич­ные аук­ци­о­ны по арен­де зе­мель сель­хоз­на­зна­че­ния. И хо­тя кон­кур­сы еще не пол­но­стью пе­ре­ве­де­ны в элек­трон­ный фор­мат, вся ин­фор­ма­ция о них пуб­лич­ная (http://torgy.land.gov.ua/auction). А это озна­ча­ет, что рис­ки зло­упо­треб­ле­ний и ма­хи­на­ций све­де­ны до ми­ни­му­ма. На де­ле все об­сто­ит не на­столь­ко хо­ро­шо, как хо­те­лось бы. Да, аук­ци­о­ны да­ют до­ступ к тор­гам как круп­ным аг­ро­хол­дин­гам, так и неболь­шим фер­ме­рам, и поз­во­ля­ют сфор­ми­ро­вать спра­вед­ли­вую (не за­ни­жен­ную и не за­вы­шен­ную) це­ну арен­ды зе­мель­ных участ­ков. И до это­го мо­мен­та все чи­сто и про­зрач­но. Но ко­гда дело до­хо­дит до за­клю­че­ния до­го­во­ра, случаются раз­но­об­раз­ные «сюр­при­зы». Арен­до­да­тель в ли­це мест­ных вла­стей мо­жет по­пы-

тать­ся изменить усло­вия кон­трак­та с арен­да­то­ром. Ли­бо за­тре­бо­вать с фер­ме­ра до­пол­ни­тель­ные до­ку­мен­ты, без ко­то­рых от­ка­жет­ся сда­вать ему зем­лю в арен­ду. Ины­ми сло­ва­ми, все де­ла­ет­ся для то­го, что­бы по­лу­чить с про­из­во­ди­те­ля от­кат за бес­про­блем­ное под­пи­са­ние до­го­во­ра. Это мо­жет быть как фик­си­ро­ван­ная сум­ма с каж­до­го га (100-200 долл.), так и про­цент со­во­куп­ной годовой пла­ты за зем­лю, ко­то­рая уста­нов­ле­на по ре­зуль­та­там аук­ци­о­на (до 40-50%). «Слу­ча­ет­ся, что чи­нов­ни­ки да­вят на сель­хоз­про­из­во­ди­те­ля, что­бы до­бить­ся от него аренд­ной пла­ты в кон­вер­те без ка­ких-ли­бо юри­ди­че­ских га­ран­тий (в ос­нов­ном, это ка­са­ет­ся невос­тре­бо­ван­ных па­ев. – Прим. ред.)», – рас­ска­зы­ва­ет Де­нис Мар­чук, за­ме­сти­тель гла­вы Аг­рар­ной пар­тии Укра­и­ны, экс-ви­це-пре­зи­дент Ас­со­ци­а­ции про­из­во­ди­те­лей мо­ло­ка. Рас­тор­же­ние до­го­во­ра в од­но­сто­рон­нем по­ряд­ке то­же не ис­клю­че­но. До­пу­стим, в кон­трак­те чет­ко не про­пи­са­ны по­ря­док и фор­ма опла­ты за поль­зо­ва­ние зе­мель­ным участ­ком. В ито­ге, спу­стя несколь­ко лет арен­до­да­тель по­да­ет в суд на арен­да­то­ра за то, что у то­го яко­бы дол­ги за арен­ду. Вы­ход из си­ту­а­ции ана­ло­гич­ный: фер­мер вы­нуж­ден до­го­ва­ри­вать­ся за взят­ку ли­бо ид­ти в суд. По­нят­но, что аг­ра­рии ча­ще все­го вы­би­ра­ют пер­вый ва­ри­ант.

Пе­ре­одеть быст­ро

Дей­ству­ю­щее за­ко­но­да­тель­ство да­ет так­же пра­во на сме­ну це­ле­во­го на­зна­че­ния зе­мель­ных участ­ков. Для это­го соб­ствен­ни­ку зем­ли нуж­но об­ра­тить­ся в зем­ле­устро­и­тель­ную ор­га­ни­за­цию и за­ка­зать про­ект зем­ле­устрой­ства. Как и в си­ту­а­ции с обыч­ным зем­лео­т­во­дом, про­ект зем­ле­устрой­ства нуж­но со­гла­со­вать с мест­ным управ­ле­ни­ем Гос­гео­ка­даст­ра, от­де­лом ар­хи­тек­ту­ры и гра­до­стро­и­тель­ства. А ес­ли ме­ня­ет­ся це­ле­вое на­зна­че­ние осо­бо цен­ных зе­мель (лес­но­го, вод­но­го, при­ро­до­охран­но­го, ре­кре­а­ци­он­но­го фон­да), про­ект под­ле­жит обя­за­тель­ной экс­пер­ти­зе Гос­гео­ка­даст­ром. Фи­наль­ное ре­ше­ние об из­ме­не­нии це­ле­во­го на­зна­че­ния при­ни­ма­ет сель­ский, по­сел­ко­вый или го­род­ской со­вет. По­сле это­го ка­даст­ро­вый ре­ги­стра­тор вно­сит из­ме­не­ния в све­де­ния о зем­ле в Гос­гео­ка­дастр. Не­уди­ви­тель­но, что все эти про­це­ду­ры за­ни­ма­ют нема­ло вре­ме­ни и со­пря­же­ны с мас­сой слож­но­стей. На­при­мер, мест­ные вла­сти впра­ве от­ка­зать в из­ме­не­нии це­ле­во­го на­зна­че­ния, со­слав­шись на несо­от­вет­ствие про­ек­та зем­ле­устрой­ства тре­бо­ва­ни­ям за­ко­но­да­тель­ства или на несо­гла­со­ван­ность це­ле­во­го на­зна­че­ния зе­мель­но­го участ­ка тре­бо­ва­ни­ям утвер­жден­ной гра­до­стро­и­тель­ной до­ку­мен­та­ции. Но да­же ес­ли по­ло­жи­тель­ное ре­ше­ние по­лу­че­но, Гос­гео­ка­дастр мо­жет «по­те­рять» заявление на вне­се­ние из­ме­не­ний в све­де­ния о зе­му­част­ке. А по­ка об­нов­лен­ные дан­ные не по­па­дут в ре­естр, це­ле­вое на­зна­че­ние не бу­дет счи­тать­ся пра­во­мер­ным. Обой­ти эти пре­пят­ствия ре­аль­но за па­ру ты­сяч дол­ла­ров. При­чем, пе­ре­да­точ­ным зве­ном для взя­ток за­ча­стую вы­сту­па­ют «при­двор­ные» зем­ле­устро­и­тель­ные ком­па­нии, ко­то­рые хо­ро­шо зна­ют, ко­му и сколь­ко да­вать.

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.