В мет­ры – с вы­го­дой

Ку­пить квар­ти­ру для то­го, что­бы за­ра­бо­тать? По­че­му бы и нет? Только за время стро­и­тель­ства сто­и­мость квад­рат­ных мет­ров уве­ли­чи­ва­ет­ся ми­ни­мум на треть. А сда­ча уже го­то­во­го жи­лья в арен­ду обес­пе­чит ста­биль­ный еже­ме­сяч­ный до­ход. Прав­да, сто­и­мость недви­жи­мос

Dengi - - Личный Бюджет - Свет­ла­на Шме­ле­ва

По­куп­ка недви­жи­мо­сти мо­жет стать очень при­вле­ка­тель­ной ин­ве­сти­ци­ей. Преж­де все­го, это ка­са­ет­ся пер­вич­но­го рын­ка. «Пер­вич­ное жи­лье при­бав­ля­ет за каж­дый год стро­и­тель­ства в цене око­ло 15%. Но в неко­то­рых слу­ча­ях це­на квад­рат­ных мет­ров воз­рас­та­ет и на 20-25% еже­год­но», – рас­ска­зы­ва­ет Ан­дрей Ро­ма­нов, ди­рек­тор агент­ства недви­жи­мо­сти «Ки­евДо­мСер­вис». По­нят­но, что строй­ка не долж­на длить­ся доль­ше по­лу­то­ра-двух лет. В иде­а­ле – до го­да. Ес­ли сда­вать квар­ти­ру в но­вострой­ке в арен­ду, до­ход бу­дет на 20-25% вы­ше, чем при сда­че ана­ло­гич­но­го жи­лья в до­мах 1970-1980-х го­дов по­строй­ки. Со­от­вет­ствен­но, мож­но рас­счи­ты­вать и на бо­лее быст­рый воз­врат ин­ве­сти­ций по срав­не­нию со вло­же­ни­я­ми во вто­рич­ку. Вот только от мо­мен­та ин­ве­сти­ро­ва­ния до вы­да­чи клю­чей арен­да­то­ру про­хо­дит не па­ра ме­ся­цев как при по­куп­ке вто­рич­но­го жи­лья, а доб­рые пол­то­ра го­да. И это нуж­но в сво­их ин­ве­сти­ци­он­ных пла­нах учесть. Но, при­ни­мая во вни­ма­ние, что це­ны на вто­рич­ную недви­жи­мость про­дол­жа­ют па­дать, при­об­ре­те­ние квар­ти­ры с «рук» имен­но для це­лей арен­ды то­же да­ле­ко не са­мая пло­хая идея.

Вло­жить с за­па­сом

Ми­ни­маль­ный по­рог вхо­да в пер­вич­ку по-преж­не­му на­хо­дит­ся в пре­де­лах 350-400 тыс. грн. за од­но­ком­нат­ную квар­ти­ру. Это в Киеве и его окрест­но­стях. В ре­ги­о­нах це­ны на пер­вич­ное жи­лье на­мно­го ни­же. На­при­мер, во Ль­во­ве встре­ча­ют­ся пред­ло­же­ния от 300-330 тыс. грн. за квар­ти­ру, в Одес­се – от 330-350 тыс. грн. за «еди­нич­ку», а на окра­ине Харь­ко­ва и Дне­про­пет­ров­ска в от­дель­ных жи­лых ком­плек­сах мож­но встре­тить од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры и за 250-270 тыс. грн. Впро­чем, все за­ви­сит от це­ли ин­ве­сти­ро­ва­ния. На­при­мер, кто-то хо­чет ку­пить квар­ти­ру на стар­те стро­и­тель­ства, а за­тем пе­ре­про­дать по­сле вво­да объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию. «Да­же са­мое бюд­жет­ное жи­лье при­но­сит (речь не об арен­де, а об удо­ро­жа­нии квад­рат­ных мет­ров – прим.ред.) 4-6% го­до­вых в ва­лю­те. Ес­ли же вы­би­рать smartк­вар­ти­ры, то до­ход со­ста­вит 10-12%, а ино­гда и 14% в год», – уве­ря­ет Ми­ха­ил Ар­тю­хов, управ­ля­ю­щий ди­рек­тор ком­па­нии ARPA Real Estate. От­да­ча от ин­ве­сти­ции за­ви­сит не только от стар­то­вой це­ны жи­лья. Важ­ны экс­плу­а­та­ци­он­ные ха­рак­те­ри­сти­ки (ма­те­ри­а­лы, ко­то­рые ис­поль­зу­ют­ся при стро­и­тель­стве и от­дел­ке зда­ния, на­ли­чие утеп­ле­ния, ав­то­ном­но­го теп­ла и во­до­снаб­же­ния), обу­строй­ство при­до­мо­вой территории, транс­порт­ное со­об­ще­ние и рас­по­ло­же­ние до­ма в прин­ци­пе. Все эти фак­то­ры вли­я­ют на то, как быст­ро най­дет­ся по­ку­па­тель на квад­рат­ные мет­ры в будущем. «Два го­да на­зад я вло­жил­ся в квар­ти­ру в стро­я­щем­ся до­ме неда­ле­ко от ст. м. Ле­во­бе­реж­ная в Киеве. Да­же не ду­мал, что эта ин­ве­сти­ция ока­жет­ся та­кой удач­ной. По­ка стро­и­лась вы­сот­ка, мест­ность бук­валь­но об­рас­та­ла раз­но­об­раз­ной ин­фра­струк­ту­рой. В ито­ге, в на­ча­ле 2017 го­да я про­дал квар­ти­ру по­чти в пол­то­ра ра­за до­ро­же, чем ку­пил», – рас­ска­зал «День­гам» ки­ев­ля­нин Сер­гей Сер­дюк. Ес­ли же рас­смат­ри­вать пер­вич­ку имен­но с при­це­лом для сда­чи в арен­ду, то нуж­но к бюд­же­ту на покупку при­плю­со­вать еще и тра­ты на при­ве­де­ния жи­лья в по­ря­док. Хо­тя бы на ми­ни­маль­ный ре­монт и об­ста­нов­ку. При­чем с этой точ­ки зре­ния наи­бо­лее ин­те­рес­ны smart-квар­ти­ры пло­ща­дью до 20-25 кв м. Бла­го­да­ря скром­ным га­ба­ри­там за­тра­ты на ре­монт бу­дут ни­же. Со­от­вет­ствен­но, и вло­же­ния оку­пят­ся быст­рее. При этом рас­че­ты по­ка­зы­ва­ют, что сро­ки воз­вра­та ин­ве­сти­ций в пер­вич­ное жи­лье со­став­ля­ют 8-9 лет арен­ды. Но нуж­но учесть рис­ки за­тя­ги­ва­ния стро­и­тель­ства, а так­же слож­но­сти с по­ис­ком арен­да­то­ров, ес­ли в до­ме про­дол­жа­ет­ся ре­монт в боль­шин­стве све­же­куп­лен­ных квар­тир.

На вто­рых ро­лях

Вто­рич­ное жи­лье по­ка что удерживает це­но­вой раз­рыв в рам­ках 20-30% по срав­не­нию с но­вострой­ка­ми. В боль­шую сто­ро­ну, ра­зу­ме­ет­ся. По­это­му и срок оку­па­е­мо­сти вло­же­ний бо­лее дли­тель­ный. Но пре­иму­ще­ство вто­рич­ки в том, что она ли­ше­на рис­ков, при­су­щих пер­вич­но­му рын­ку. Та­ких как за­мо­ра­жи­ва­ние стро­ек, недоб­ро­со­вест­ность за­строй­щи­ка, за­тя­ги­ва­ние сро­ков сда­чи. Фак­ти­че­ски, сдел­ка с пря­мым вла­дель­цем квар­ти­ры озна­ча­ет, что по­ку­па­тель по­лу­ча­ет го­то­вое жи­лье, ко­то­рое мож­но сра­зу же сда­вать в арен­ду. К то­му же, мно­гие квар­ти­ры про­да­ют­ся уже с ре­мон­том и ме­бе­лью. Да, ка­че­ство та­ко­го ре­мон­та за­ча­стую остав­ля­ет же­лать луч­ше­го, но все же это луч­ше, чем «го­лые» сте­ны. Так­же прак­ти­ка по­ка­зы­ва­ет, что арен­да­то­ры в мас­се сво­ей непри­тя­за­тель­ны. «Сту­ден­там и тем, кто пе­ре­ехал в ме­га­по­лис с пе­ри­фе­рии, прин­ци­пи­аль­но по­лу­чить кры­шу над го­ло­вой. Цвет обо­ев, на­ли­чие ис­пан­ской плит­ки или фин­ской сан­тех­ни­ки для них име­ет вто­ро­сте­пен­ное зна­че­ние. По­то­му что мно­гие арен­да­то­ры вы­би­ра­ют жи­лье по­де­шев­ле», – рас­ска­зы­ва­ет сто­лич­ный ри­эл­тор Вик­тор Вя­лов. На­при­мер, в Киеве ме­сяч­ная арен­да «еди­нич­ки» в «хру­щев­ке» бу­дет сто­ить в пре­де­лах 5500-6500 грн., то­гда как за ана­ло­гич­ную квар­ти­ру в но­вострой­ке арен­до­да­тель по­про­сит не мень­ше 7500-8000 грн. в ме­сяц. И хо­зя­ин жи­лья в «ста­ром» жилом фон­де вы­иг­ры­ва­ет за счет то­го, что на его квад­рат­ные мет­ры все­гда есть спрос и квар­ти­ра не про­ста­и­ва­ет. Но в свя­зи с тем, что из­на­чаль­но в ее покупку нуж­но вло­жить боль­ше, чем в пер­вич­ку, а аренд­ная пла­та – ни­же, то ин­ве­сти­ция во вто­рич­ку вер­нет­ся че­рез лет 11-12 сда­чи в арен­ду. Это го­во­рит о том, что жи­лье с про­бе­гом по-преж­не­му пе­ре­оце­не­но.

Вле­теть не гля­дя

На са­мом де­ле, важ­ны не только ха­рак­те­ри­сти­ки объ­ек­та, но и пра­виль­но вы­бран­ный мо­мент по­куп­ки. По идее, вкла­ды­вать­ся в но­вострой­ку луч­ше все­го на стар­те про­даж, ко­гда сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра наи­бо-

лее при­вле­ка­тель­на. Но очень мно­гое за­ви­сит от ре­пу­та­ции за­строй­щи­ка и от то­го, на­сколь­ко доб­ро­со­вест­но он вы­дер­жи­ва­ет сро­ки стро­и­тель­ства. «В сред­нем, реализация про­ек­та за­ни­ма­ет 12-18 ме­ся­цев, мак­си­мум – 20-22 ме­ся­ца. Ко­неч­но, при усло­вии, что у ком­па­нии все хо­ро­шо», – объ­яс­ня­ет Ми­ха­ил Ар­тю­хов. По­это­му, ес­ли за­строй­щик «вы­бра­сы­ва­ет» квар­ти­ры на ры­нок го­раз­до рань­ше – это долж­но на­сто­ро­жить. Но и вкла­ды­вать­ся впри­тык к мо­мен­ту сда­чи до­ма не име­ет смыс­ла, так как это ощу­ти­мо бьет по до­ход­но­сти. Кста­ти, что­бы вой­ти в пер­вич­ку на еще бо­лее при­вле­ка­тель­ных условиях, сто­ит сле­дить за ак­ци­я­ми и спец­пред­ло­же­ни­я­ми, во время ко­то­рых за­строй- щи­ки сни­жа­ют це­ны на жи­лье по­рой до 10-15%. «Но вы­ло­вить скид­ку непро­сто. Ес­ли жи­лой ком­плекс поль­зу­ет­ся боль­шим спро­сом, то что­бы взять квар­ти­ру по «вкус­ной» цене, оче­редь пе­ред офи­сом стро­и­тель­ной ком­па­нии в бук­валь­ном смыс­ле нуж­но за­ни­мать с но­чи», – де­лит­ся опы­том Ан­дрей Ро­ма­нов. Су­ще­ству­ет и дру­гой путь – «ку­пить» скид­ку неофи­ци­аль­но. Ри­эл­то­ры го­во­рят, что яв­ле­ние это немас­со­вое, но от­дель­ные стро­и­тель­ные ком­па­нии прак­ти­ку­ют «от­ка­ты». На­при­мер, ме­не­джер по про­да­же или его на­чаль­ник сво­ей вла­стью да­ет дис­конт по­ряд­ка 20%, но при этом тре­бу­ет 8-10% це­ны квар­ти­ры се­бе в кар­ман. До­пу­стим, це­на квар­ти­ры 600 тыс. грн., со скид­кой – 480 тыс. грн. И из сэко­ном­лен­ных 120 тыс. грн. еще 50-60 тыс. грн нуж­но от­дать в ви­де взят­ки.

Да­вим до упо­ра

На­и­луч­шая стра­те­гия при ин­ве­сти­ро­ва­нии во вто­рич­ное жи­лье – да­вить про­дав­ца тор­гом. Вто­рич­ный ры­нок раз­вер­нул­ся спи­ной к вла­дель­цам квар­тир, по­сколь­ку по­ку­па­те­ли мас­со­во бе­гут в но­вострой­ки. Мно­гие хо­зя­е­ва не мо­гут из­ба­вить­ся от квад­рат­ных мет­ров ме­ся­ца­ми и охот­но усту­па­ют в цене. На 5-10%, а под­час и боль­ше, ес­ли про­да­жа сроч­ная. Так что есть вполне ре­аль­ный шанс при­об­ре­сти уже го­то­вую квар­ти­ру прак­ти­че­ски по сто­и­мо­сти пер­вич­ки, и со­кра­тить срок воз­вра­та вло­же­ний в нее до 8-9 лет арен­ды.

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.