Ри­нок зем­лі в Укра­ї­ні: три мо­жли­ві мо­де­лі за­пу­ску та їх на­слід­ки

Dzerkalo Tizhnya - - ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ - Ма­ксим МАРТИНЮК, пер­ший за­сту­пник мі­ні­стра аграр­ної по­лі­ти­ки і про­до­воль­ства Укра­ї­ни

В Укра­ї­ні вко­тре на­бли­жа­є­ться ка­лен­дар­ний де­длайн для ви­рі­ше­н­ня пи­та­н­ня про­дов­же­н­ня чи ска­су­ва­н­ня мо­ра­то­рію на про­даж зе­мель сіль­госп­при­зна­че­н­ня. Тра­ди­цій­не для цьо­го пе­рі­о­ду по­жвав­ле­н­ня по­лі­ти­чної дис­ку­сії ни­ні­шньо­го ро­ку ба­га­то­ра­зо­во по­си­ле­не пла­но­ва­ним на най­ближ­чий час вне­се­н­ням за­ко­но­про­е­кту про обіг сіль­го­сп­зе­мель, що ро­бить те­о­ре­ти­чно мо­жли­вим за­пуск рин­ку зем­лі в Укра­ї­ні.

На жаль, при ви­зна­чен­ні най­кра­щої мо­де­лі ре­а­лі­за­ції зе­мель­ної ре­фор­ми на­ро­дні де­пу­та­ти орі­єн­ту­ю­ться на вла­сно­го ви­бор­ця, а не на уча­сни­ків зе­мель­них від­но­син — вла­сни­ків па­їв, ве­ли­ких аграр­них фор­му­вань, не­ве­ли­ких агро­ви­ро­бни­ків (умов­но — фер­ме­рів) і дер­жа­ву в осо­бі ор­га­нів мі­сце­во­го са­мов­ря­ду­ва­н­ня. За­раз ви­хі­дні по­зи­ції цих стей­кхол­де­рів не рів­ні, а зе­мель­на га­лузь пра­цює за ча­сто не­фор­маль­ни­ми пра­ви­ла­ми, які скла­дно на­зва­ти ци­ві­лі­зо­ва­ни­ми.

У ре­зуль­та­ті 15-рі­чної дії мо­ра­то­рію основ­на фор­ма зе­мель­них від­но­син в Укра­ї­ні — це орен­дні до­го­во­ри з па­йо­ви­ка­ми, яких укла­де­но 4,7 млн на за­галь­ну пло­щу 16,6 млн га, тоб­то більш як на по­ло­ви­ну всіх зе­мель при­ва­тної фор­ми вла­сно­сті. Та­кож ді­ють близь­ко 56 тис. до­го­во­рів орен­ди дер­жав­них сіль­го­сп­зе­мель на за­галь­ну пло­щу близь­ко 2,5 млн га, що ста­но­вить чверть усьо­го дер­жав­но­го зе­мель­но­го бан­ку. Ри­нок орен­ди ха­ра­кте­ри­зу­є­ться ло­каль­ни­ми мо­но­по­лі­я­ми, бо на­віть якщо на те­ри­то­рії умов­них сіль­ра­ди/ра­йо­ну зем­лю обро­бля­ють кіль­ка орен­да­рів, то їхні ці­но­ві про­по­зи­ції, як пра­ви­ло, іден­ти­чні. Кон­ку­рен­ція має ци­клі­чний фор­мат і шпи­ля­сто по­си­лю­є­ться в мо­мент пе­ре­укла­да­н­ня до­го­во­рів, але біль­шу ча­сти­ну ча­су ри­нок орен­ди — це ри­нок по­ку­пця, а не про­дав­ця.

Ситуація по­гір­ши­ла­ся пі­сля прийня­т­тя у кві­тні 2015 р. за­ко­ну, яким бу­ло до­зво­ле­но пе­ре­да­ва­ти зем­лі осо­би­стих се­лян­ських го­спо­дарств в орен­ду агро­хол­дин­гам, вста­нов­ле­но мі­ні­маль­ний строк орен­ди в сім ро­ків і ска­со­ва­но еко­ло­го-еко­но­мі­чні об´рун­ту­ва­н­ня сі­во­змін. По­хі­дна від цих но­ва­цій — лен­длор­ди­за­ція й пе­ре­на­си­че­н­ня сі­во­змі­ни олій­ни­ми куль­ту­ра­ми, пи­то­ма ва­га яких у стру­кту­рі по­сі­вів у де­яких обла­стях до­хо­дить до 40%. У мас­шта­бах кра­ї­ни по­сі­ви со­ня­шни­ка вже май­же зрів­ня­ли­ся з пло­ща­ми під пше­ни­цею і ста­нов­лять 6 млн га, що на 900 тис. га біль­ше, ніж ро­ком ра­ні­ше.

У та­кій си­сте­мі ко­ор­ди­нат орен­дна пла­та апрі­о­рі не мо­же бу­ти ви­со­кою, і Укра­ї­на до­во­дить цю те­зу. 862 грн, або менш як 40 дол. за ге­ктар, — стіль­ки в се­ре­дньо­му, за да­ни­ми Дер­жгео­ка­да­стру, одер­жав вла­сник паю в 2015 р. І не­має під­став вва­жа­ти, що за під­сум­ка­ми 2016-го по­ка­зник зна­чно збіль­ши­ться. Агро­хол­дин­ги — ре­гіо­наль­ні мо­но­по­лі­сти на­вряд чи іні­ці­ю­ють під­ви­ще­н­ня ста­вок, а ті­ньо­ва орен­да в дрі­бно­му бі­зне­сі тим біль­ше не мо­же слу­гу­ва­ти драй­ве­ром зро­ста­н­ня в га­лу­зі.

Що одер­жує в та­кій мо­де­лі дер­жа­ва? З по­зи­тив­но­го — рік у рік зро­ста­ю­чі об­ся­ги екс­пор­ту зер­но­вих (39 млн т за під­сум­ка­ми 2015/2016 мар­ке­тин­го­во­го ро­ку і 39,8 млн т про­гно­зу­є­ться за під­сум­ка­ми по­то­чно­го сезону) і, від­по­від­но, ста­біль­ні над­хо­дже­н­ня ва­лю­тної ви­ру­чки в кра­ї­ну. 2015-го пи­то­ма ва­га аграр­ної ви­ру­чки в за­галь­но­му об­ся­зі екс­пор­ту ста­но­ви­ла 28,5%, за під­сум­ка­ми пер­шо­го пів­річ­чя — 31,4%.

Однак за цю ста­біль­ність Укра­ї­на пла­тить ви­со­ку ці­ну у ви­гля­ді не­рів­но­мір­ної со­ці­аль­ної ін­фра­стру­кту­ри, стан якої за­ле­жить від до­брої во­лі орен­да­ря, від­су­тно­сті кре­ди­ту­ва­н­ня в АПК, оскіль­ки бан­ки не спри­йма­ють ефе­мер­но­го зе­мель­но­го бан­ку як твер­ду за­ста­ву, і не­га­тив­ної ди­на­мі­ки ін­ве­сти­цій у дов­гі і/або ін­ве­сти­цій­но­міс­ткі про­е­кти, на­сам­пе­ред у тва­рин­ни­цтві, в рам­ках яких мо­гло б бу­ти ство­ре­но ти­ся­чі но­вих ро­бо­чих місць.

Не­га­тив по­ля­гає та­кож у то­му, що че­рез си­ро­вин­ну стру­кту­ру укра­їн­ський АПК не ге­не­рує до­да­ної вар­то­сті, а си­ро­вин­на стру­кту­ра аграр­но­го екс­пор­ту ро­бить ва­лю­тну ви­ру­чку прин­ци­по­во за­ле­жною від ін­де­ксів цін на сіль­госп­про­ду­кцію на сві­то­вих рин­ках.

Основ­ни­ми бе­не­фі­ці­а­ра­ми ді­ю­чої мо­де­лі є агро­хол­дин­ги, які ко­ри­сту­ю­ться де­ше­вим зе­мель­ним ре­сур­сом, і з ті­єї ж причини, але мен­шою мі­рою — фер­ме­ри. При цьо­му по­ру­ше­но пра­ва 6,7 млн чо­ло­вік, які не мо­жуть роз­по­ря­ди­ти­ся сво­єю вла­сні­стю і не одер­жу­ють за її ви­ко­ри­ста­н­ня тре­ті­ми осо­ба­ми аде­ква­тної ви­на­го­ро­ди.

Дер­жа­ва при цьо­му пе­ре­бу­ває за ме­жа­ми зе­мель­но­го рин­ку, не одер­жу­ю­чи при­зна­че­них по­да­тків і збо­рів від опе­ра­цій із зем­лею і не ма­ю­чи мо­жли­во­сті за­без­пе­чи­ти роз­ви­ток сіль­ських те­ри­то­рій та сти­му­лю­ва­ти роз­ви­ток ста­гну­ю­чих за­раз се­кто­рів в АПК, за­лу­ча­ю­чи в них ін­ве­сто­рів.

Як мо­же роз­ви­ва­ти­ся га­лузь на­да­лі? Мо­де­лей кіль­ка, але основ­них, ви­хо­дя­чи зі змі­сту акту­аль­ної по­лі­ти­чної дис­ку­сії, — три. Мо­дель 1. По­дов­же­н­ня мо­ра­то­рію на три­ва­лий строк (до 2022 р. і да­лі) Про не­об­хі­дність по­дов­жи­ти мо­ра­то­рій мі­ні­мум на п’ять ро­ків актив­но го­во­рять пред­став­ни­ки кіль­кох по­лі­ти­чних сил з ме­тою «за­хи­сту прав сіль­ських жи­те­лів». Крім цьо­го де­що аб­стра­ктно­го за­кли­ку, я не чув чі­тких ар­гу­мен­тів на ко­ристь збе­ре­же­н­ня крі­по­сно­го пра­ва у XXI сто­літ­ті в окре­мо взя­тій дер­жа­ві, та й на­вряд чи во­ни мо­жли­ві в прин­ци­пі. Але, на­віть ви­но­ся­чи за дуж­ки справ­жнє під´рун­тя та­кої ри­то­ри­ки, тре­ба об’єктив­но оці­ни­ти на­слід­ки роз­ви­тку по­дій за пер­шою мо­де­л­лю.

От­же, до 2022 р. ми ви­йде­мо на ще біль­шу лен­длор­ди­за­цію сіль­сько­го го­спо­дар­ства. Кіль­кість па­йо­ви­ків про­дов­жить змен­шу­ва­ти­ся, і їхні­ми не­фор­маль­ни­ми спад­ко­єм­ця­ми в зна­чній ча­сти­ні ви­пад­ків ста­нуть ор­га­ни мі­сце­во­го са­мов­ря­ду­ва­н­ня, які й будуть зда­ва­ти паї в орен­ду агро­хол­дин­гам, не тур­бу­ю­чи цим бі­зне­сом дер­жа­ву. Для ін­ших вла­сни­ків па­їв про­дов­жать ді­я­ти мі­ні­маль­ні орен­дні став­ки. Ситуація зі стру­кту­рою по­сі­вів по­гір­шу­ва­ти­ме­ться, а по­зи­ціо­ну­ва­н­ня тва­рин­ни­цтва в Укра­ї­ні як ін­вес­т­при­ва­бли­вої га­лу­зі оста­то­чно втра­тить акту­аль­ність. При цьо­му екс­порт про­дов­жить збіль­шу­ва­ти­ся, Укра­ї­на збе­ре­же за со­бою дру­ге мі­сце в рей­тин­гу сві­то­вих по­ста­чаль­ни­ків зер­на, уро­жаї про­дов­жать би­ти ре­кор­ди — мо­жли­во, ми на­віть ви­йде­мо на ле­ген­дар­ні 100 млн т ва­ло­во­го збо­ру. Тоб­то ми по­ба­чи­мо посилення всіх існу­ю­чих трен­дів, ско­ри­го­ва­не на мо­жли­ві по­тря­сі­н­ня у ви­гля­ді змі­ни си­сте­ми опо­да­тку­ва­н­ня або па­ді­н­ня цін на си­ро­вин­ні то­ва­ри.

Вва­жаю цей варіант най­гір­шим і го­то­вий ви­зна­ти йо­го пра­во на існу­ва­н­ня тіль­ки за умо­ви, що дер­жа­ва ві­зьме на се­бе зо­бов’яза­н­ня з ви­ку­пу па­їв у ба­жа­ю­чих їх про­да­ти. За ду­же при­бли­зни­ми оцін­ка­ми, та­ких май­же 1 млн чо­ло­вік. Пі­сля цьо­го мо­жна за­кри­ти пи­та­н­ня з мо­ра­то­рі­єм і пра­цю­ва­ти у ви­зна­че­ній си­сте­мі ко­ор­ди­нат. Але пра­во гро­ма­дян на роз­по­ря­джа­н­ня сво­єю вла­сні­стю має бу­ти ре­а­лі­зо­ва­не, це на­віть не обго­во­рю­є­ться. Мо­дель 2. За­пуск рин­ку зем­лі у фор­ма­ті про­да­жу прав орен­ди Роз­ро­бле­ний Мі­ні­стер­ством агро­по­лі­ти­ки за­ко­но­про­ект «Про обіг зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня» пе­ред­ба­чає роз­бло­ку­ва­н­ня ста­тус-кво че­рез за­пуск пра­ва про­да­жу орен­ди. Основ­на пе­ре­ва­га цьо­го про­е­кту, на мою дум­ку, — від­су­тність у йо­го текс­ті сло­ва «ри­нок», що ви­би­ває ´рунт з-під ніг по­пу­лі­стів і під­ви­щує шан­си на йо­го про­хо­дже­н­ня в пар­ла­мен­ті. Силь­ним по­дра­зни­ком для де­пу­та­тів мо­же ста­ти тіль­ки від­су­тність у за­ко­но­про­е­кті обме­жень на участь в уго­дах юри­ди­чних осіб, а та­кож іно­зем­ців, і лі­мі­тів на кон­цен­тра­цію в одних ру­ках.

У рам­ках ці­єї мо­де­лі за­пу­ска­є­ться обіг прав орен­ди, які, став­ши акти­вом, мо­жуть бу­ти ви­ко­ри­ста­ні як бан­ків­ська за­ста­ва. Від по­яви та­ко­го ква­зі­то­ва­ру ви­гра­ють, зно­ву ж та­ки, агро­хол­дин­ги, то­му що фер­ме­ри не будуть актив­ни­ми уча­сни­ка­ми рин­ку ку­пів­лі-про­да­жу та­ких прав. Для па­йо­ви­ків ма­ло що за­мі­ни­ться, крім то­го, що во­ни будуть одер­жу­ва­ти не­ве­ли­ку пре­мію з ко­жно­го пе­ре­про­да­жу прав орен­ди на свою зе­мель­ну ді­лян­ку (якщо допу­сти­ти, що та­кі уго­ди будуть су­ціль­но ле­галь­ни­ми). Це збіль­шить їхні до­хо­ди, але про­лон­гує си­ту­а­цію з обме­же­н­ням їх прав у ча­сти­ні роз­по­ря­дже­н­ня вла­сні­стю на не­ви­зна­че­ний строк. Для стей­кхол­де­ра-дер­жа­ви дру­га мо­дель обі­цяє не­зна­чне збіль­ше­н­ня по­да­тко­вих над­хо­джень від здій­сне­них «у бі­лу» угод і по­яву но­вої бі­знес-ні­ші по­се­ре­дни­ків та аген­тів з їх су­про­во­ду. Окре­мо сто­їть ри­зик ви­ко­ри­ста­н­ня ску­по­ву­ва­н­ня пра­ва орен­ди ве­ли­ких ма­си­вів у гі­бри­дній вій­ні, зно­ву ж та­ки, че­рез від­су­тність обме­жень на кон­цен­тра­цію й до­пу­ску до цьо­го про­це­су юро­сіб.

Під­су­мо­ву­ю­чи: у ра­зі ре­а­лі­за­ції цьо­го сце­на­рію відбудеться не­зна­чне ко­сме­ти­чне по­жвав­ле­н­ня в усіх се­гмен­тах зе­мель­но­го рин­ку, але гло­баль­но­го ре­фор­ма­тор­сько­го ефе­кту для га­лу­зі ця мо­дель не ма­ти­ме. Річ у тім, що по­зи­ція бан­ків­сько­го се­кто­ру сто­сов­но цьо­го акти­ву за­ли­ша­є­ться ту­ман­ною. У най­кра­що­му ра­зі фі­н­уста­но­ви актив­но вклю­ча­ться в ри­нок орен­ди не ра­ні­ше, ніж бу­де на­пра­цьо­ва­но пра­кти­ку, у то­му чи­слі су­до­ву, а на це пі­де мі­ні­мум три ро­ки. До­ти на до­да­чу до прав орен­ди бан­ки ви­ма­га­ти­муть твер­дої за­ста­ви — як це від­бу­ва­є­ться й за­раз. Ви­хо­дом зі ста­но­ви­ща мо­же ста­ти ре­а­лі­за­ція про­е­кту зі ство­ре­н­ня спе­ці­аль­но­го фон­ду га­ран­ту­ва­н­ня що­до та­ких кре­ди­тів, який ми обго­во­рю­є­мо з ЄБРР. До­нор ві­зьме на се­бе ри­зи­ки не­по­вер­нень, опе­ра­тив­но від­шко­до­ву­ю­чи кре­ди­то­ро­ві зби­тки й са­мо­стій­но ви­рі­шу­ю­чи пи­та­н­ня з пе­ре­про­да­жем за­ста­ви. Від­кри­те пи­та­н­ня при цьо­му, хай ви­ба­чать ме­не бан­кі­ри, — чи не злов­жи­ва­ти­муть цим фі­нан­си­сти, опи­нив­шись у си­ту­а­ції win-win? Мо­дель 3. По­ета­пний за­пуск рин­ку зем­лі Кон­цепт за­пу­ску рин­ку зем­лі в Укра­ї­ні в кіль­ка ета­пів був за­про­по­но­ва­ний екс­пер­тною ро­бо­чою гру­пою, сфор­мо­ва­ною при Дер­жгео­ка­да­стрі. У рам­ках ці­єї мо­де­лі на пер­шо­му ета­пі, про­тя­гом двох ро­ків, на про­даж ви­став­ля­є­ться ча­сти­на дер­жав­но­го зе­мель­но­го бан­ку — до 1 млн га. Дер­жав­ні сіль­го­сп­зем­лі — і в цьо­му їхня пе­ре­ва­га пе­ред па­я­ми — як пра­ви­ло, ста­нов­лять со­бою єди­ний ма­сив, що дає мо­жли­вість роз­ра­хо­ву­ва­ти на ін­те­рес до них з бо­ку ін­ве­сто­рів. Кри­ти­чна ма­са угод дасть змо­гу ви­зна­чи­ти ло­каль­ні ці­но­ві орі­єн­ти­ри в усіх ре­гіо­нах Укра­ї­ни і сфор­му­ва­ти мі­ні­маль­но допу­сти­му ці­ну зем­лі до мо­мен­ту ви­хо­ду на ри­нок при­ва­тних осіб.

Ре­а­лі­за­ція ді­ля­нок від­бу­ва­ти­ме­ться че­рез від­кри­ті зе­мель­ні ау­кціо­ни, які пла­ну­є­ться про­во­ди­ти он­лайн, щоб за­без­пе­чи­ти до­ступ ма­кси­маль­ній кіль­ко­сті уча­сни­ків. Дер­жгео­ка­дастр роз­ро­бив не­об­хі­дну ін­фра­стру­кту­ру для про­ве­де­н­ня та­ких еле­ктрон­них ау­кціо­нів із за­сто­су­ва­н­ням найбільш про­гре­сив­ної те­хно­ло­гії за­хи­сту да­них block-chain, успі­шно апро­бу­вав її та го­то­вий пе­ре­да­ти на ба­ланс будь-яко­му, ви­зна­че­но­му Ка­бі­не­том мі­ні­стрів ві­дом­ству.

На дру­го­му ета­пі ри­нок зем­лі від­кри­ва­є­ться для при­ва­тних осіб. Ма­ю­чи орі­єн­тир ці­ни, во­ни мо­жуть про­да­ти свої ді­лян­ки як при­ва­тно­му ін­ве­сто­ро­ві, так і дер­жа­ві, яка че­рез про­філь­ну стру­кту­ру ви­сту­па­ти­ме «ава­рій­ним ви­хо­дом» для па­йо­ви­ків у ра­зі ти­ску на них і при­му­су до про­да­жу.

Іно­зем­ці не будуть уча­сни­ка­ми рин­ку на жо­дно­му з йо­го ета­пів, як і юри­ди­чні осо­би. Це зву­жує коло по­ку­пців і галь­мує зро­ста­н­ня ці­ни (хоч і не кри­ти­чно), однак за­без­пе­чує га­ран­тії до­три­ма­н­ня національних ін­те­ре­сів.

З по­гля­ду стей­кхол­де­рів, ситуація має та­кий ви­гляд. Вла­сни­ки зем­лі одер­жу­ють, на­ре­шті, аль­тер­на­ти­ву — як роз­по­ря­ди­ти­ся сво­єю вла­сні­стю. З ура­ху­ва­н­ням до­сві­ду кра­їн Схі­дної Єв­ро­пи і Бал­тії, ці­на зем­лі ви­ро­стає на 25% у пер­ші три ро­ки пі­сля за­пу­ску рин­ку і на 8–10% — з 4-го по 11-й ро­ки. Та­кож з єв­ро­пей­ської пра­кти­ки ві­до­мо, що вста­нов­ле­н­ня віль­но­го рин­ку зем­лі при­во­дить до ефе­ктив­ні­шо­го го­спо­да­рю­ва­н­ня і збіль­ше­н­ня вро­жай­но­сті зер­но­вих — у се­ре­дньо­му на 30% у пер­ші два ро­ки.

Фер­ме­ри одер­жу­ють сти­мул для кон­цен­тра­ції зем­лі у вла­сно­сті і як на­слі­док — до­сту­пу до кре­ди­тних ре­сур­сів. Агро­хол­дин­ги за­ли­ша­ю­ться з ну­льо­вим ба­лан­сом, то­му що ко­шти, які во­ни за­раз не­до­пла­чу­ють, ко­ри­сту­ю­чись де­ше­ви­ми зе­мель­ни­ми ре­сур­са­ми, бу­де пе­ре­орі­єн­то­ва­но на ви­куп ча­сти­ни зе­мель­но­го бан­ку. Дер­жа­ва одер­жує по­зи­тив­ний еко­но­мі­чний ефект від по­яви но­во­го рин­ку — за на­ши­ми оцін­ка­ми, він ста­но­ви­ти­ме 7–8 млрд дол. за під­сум­ка­ми вже пер­шо­го ета­пу.

Не вва­жаю за по­трі­бне при­хо­ву­ва­ти, що є за­тя­тим при­бі­чни­ком тре­тьої мо­де­лі, оскіль­ки во­на найбільш лі­бе­раль­на з усіх мо­жли­вих най­ближ­чим ча­сом в Укра­ї­ні. Але я го­то­вий під­три­ма­ти будь-який варіант і будь-яку кон­фі­гу­ра­цію зе­мель­ної ре­фор­ми, який дасть мо­жли­вість 7 млн чо­ло­вік ре­а­лі­зу­ва­ти своє га­ран­то­ва­не не про­сто Кон­сти­ту­ці­єю, але са­мим здо­ро­вим глу­здом пра­во роз­по­ря­ди­ти­ся сво­єю при­ва­тною вла­сні­стю.

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.