«Что нам стоит дом по­строить?..»

Dzerkalo Tizhnya - - ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ - Сер­гій ВОЛКОВ,

пре­зи­дент Укра­їн­ської на­ціо­наль­ної іпо­те­чної асо­ці­а­ції (УНІА) Мас­шта­бна ре­а­лі­за­ція ін­ве­сти­цій­них про­е­ктів у сфе­рі жи­тло­во­го бу­дів­ни­цтва пе­ре­ва­жно зу­мов­ле­на на­яв­ні­стю ефе­ктив­них і про­зо­рих ме­ха­ні­змів фі­нан­су­ва­н­ня. Та­кі ме­ха­ні­зми ма­ють ді­я­ти па­ра­лель­но з не­рин­ко­ви­ми фор­ма­ми дер­жав­ної під­трим­ки за бю­дже­тні ко­шти, адре­со­ва­ні пев­ним со­ці­аль­ним се­гмен­там на­се­ле­н­ня. Але рин­ко­ва скла­до­ва по­вин­на за­ли­ша­ти­ся го­лов­ною. Що ма­є­мо Основ­на час­тка жи­тло­во­го бу­дів­ни­цтва до­не­дав­на фі­нан­су­ва­ла­ся за ра­ху­нок за­лу­че­н­ня ко­штів гро­ма­дян до фон­дів фі­нан­су­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва (ФФБ). Ці та ін­ші фор­ми за­лу­че­н­ня ко­штів жо­дним чи­ном не за­хи­сти­ли ін­ве­сто­рів від хви­лі де­фол­тів із бо­ку за­бу­дов­ни­ків, що на­кри­ла бу­ді­вель­ний ри­нок з по­ча­тком фі­нан­со­вої кри­зи. Але в Укра­ї­ні бу­дів­ни­цтво жи­тла й до­сі пря­мо фі­нан­су­є­ться рі­зни­ми спосо­ба­ми за ра­ху­нок ко­штів на­се­ле­н­ня (до­го­во­ри про участь на па­ях та ін­ше). За­галь­ною ри­сою та­ких форм фі­нан­су­ва­н­ня є те, що при­ва­тні ін­ве­сто­ри фа­кти­чно по­зи­ча­ють ко­шти за­бу­дов­ни­кам (!) че­рез здій­сне­н­ня по­пе­ре­дньої опла­ти за «май­бу­тнє» жи­тло, при цьо­му не ма­ю­чи бу­дья­кої змо­ги кон­тро­лю­ва­ти ці­льо­ве ви­ко­ри­ста­н­ня сво­їх ко­штів та бе­ру­чи на се­бе всі ві­до­мі фі­нан­со­ві ри­зи­ки, а са­ме: кре­ди­тний ри­зик де­фол­ту з бо­ку за­бу­дов­ни­ка, рин­ко­вий ри­зик змі­ни цін на не­ру­хо­мість у про­це­сі бу­дів­ни­цтва, ва­лю­тний ри­зик, ско­ри­став­шись бан­ків­ськи­ми кре­ди­та­ми в іно­зем­ній ва­лю­ті. За ці ні­чим не за­без­пе­че­ні «кре­ди­ти» за­бу­дов­ни­ки ні­чо­го не спла­чу­ють. Більш то­го, по­пе­ре­дньо спла­чу­ю­чи за ще не­і­сну­ю­чі квар­ти­ри, при­ва­тні ін­ве­сто­ри бе­руть на се­бе та­кож і бу­ді­вель­ні ри­зи­ки, пов’яза­ні з украй низь­кою які­стю бу­ді­вель­них ро­біт і від­су­тні­стю на­ле­жно­го кон­тро­лю за їх ви­ко­на­н­ням. З пе­рі­о­ди­чни­ми за­го­стре­н­ня­ми еко­но­мі­чної кри­зи все це вже не раз вда­ря­ло по при­ва­тних ін­ве­сто­рах, і є ду­же ве­ли­ка ймо­вір­ність то­го, що це зно­ву мо­же ста­ти­ся най­ближ­чим ча­сом, якщо не змі­ни­ти пра­вил гри.

При­ва­тні по­зи­чаль­ни­ки за ва­лю­тни­ми іпо­те­чни­ми кре­ди­та­ми за­зна­ли тяж­ких фі­нан­со­вих втрат від ра­пто­во­го зне­ці­не­н­ня на­ціо­наль­ної гро­шо­вої оди­ни­ці до іно­зем­ної ва­лю­ти в 2008-му та 2014 р. На­слід­ком де­валь­ва­ції грив­ні ста­ло стрім­ке зро­ста­н­ня грив­не­во­го екві­ва­лен­та за­бор­го­ва­но­сті за ва­лю­тни­ми кре­ди­та­ми. Від­по­від­но, втри­чі збіль­ши­ли­ся що­мі­ся­чні амор­ти­за­цій­ні і від­со­тко­ві пла­те­жі. З бо­ку по­зи­чаль­ни­ків (які отри­му­ють до­хо­ди в грив­нях) ма­ли мі­сце чи­слен­ні від­мо­ви спла­чу­ва­ти борг за кре­ди­та­ми, що де­но­мі­но­ва­ні в іно­зем­ній ва­лю­ті (в основ­но­му в до­ла­рах США). Пи­то­ма ва­га про­блем­ної за­бор­го­ва­но­сті оці­ню­є­ться в май­же 90% (!) від су­ку­пно­го порт­фе­ля іпо­те­чних кре­ди­тів. На за­хист по­зи­чаль­ни­ків Вер­хов­ною Ра­дою бу­ло за­про­ва­дже­но тим­ча­со­ву за­бо­ро­ну стя­гу­ва­ти бор­ги за ра­ху­нок за­став­ле­но­го жи­тла. Але цей тим­ча­со­вий за­хід над­то за­тя­гнув­ся, а по­ки він діє, бан­ки утри­му­ва­ти­му­ться від кре­ди­ту­ва­н­ня.

Одно­ча­сно з обваль­ною де­валь­ва­ці­єю грив­ні си­ту­а­ція ще біль­ше по­гір­ши­ла­ся вна­слі­док ра­пто­во­го зне­ці­не­н­ня жи­тло­вої не­ру­хо­мо­сті. Втра­ти­ли сенс чи­слен­ні не­за­вер­ше­ні спе­ку­ля­тив­ні обо­руд­ки, до яких вда­ла­ся ве­ли­ка кіль­кість осіб, що роз­ра­хо­ву­ва­ли на подаль­ше під­ви­ще­н­ня рин­ко­вих цін. По­зи­чаль­ни­ки по кре­ди­тах на при­дба­н­ня не­ру­хо­мо­сті з на­мі­ром її пе­ре­про­да­жу для отри­ма­н­ня спе­ку­ля­тив­ної мар­жі за­ли­ши­ли­ся без дже­рел по­га­ше­н­ня бор­гів. Вар­тість за­ста­ви не по­кри­ває за­ли­шків по про­блем­них кре­ди­тах. Три­ва­ють чи­слен­ні су­до­ві спо­ри.

Ін­ве­сти­ції в жи­тло й до­сі роз­гля­да­ю­ться на­се­ле­н­ням як пев­на фор­ма за­оща­джень, аль­тер­на­тив­на бан­ків­ським де­по­зи­там. Але, як це сум­но ві­до­мо на при­кла­ді бан­ків­ської кри­зи, на­ко­пи­че­н­ня гро­ма­дян мо­жуть лег­ко і швид­ки­ми тем­па­ми від­во­лі­кти­ся зі сфе­ри жи­тло­вої не­ру­хо­мо­сті в ра­зі по­ши­ре­н­ня ви­пад­ків ша­храй­ства з бо­ку за­бу­дов­ни­ків, про­во­ку­ю­чи при­пи­не­н­ня ді­яль­но­сті до­бро­со­ві­сних бу­ді­вель­них ком­па­ній. Сьо­го­дні на ста­дії не­за­вер­ше­но­го бу­дів­ни­цтва пе­ре­бу­ва­ють ти­ся­чі об’єктів, то­му тре­ба зро­би­ти все мо­жли­ве, щоб основ­не ін­ве­сти­цій­не дже­ре­ло — за­оща­дже­н­ня на­се­ле­н­ня — не бу­ло ви­клю­че­не з го­спо­дар­сько­го обі­гу і не про­во­ку­ва­ло но­во­го зне­ці­не­н­ня на­ціо­наль­них гро­шей че­рез ажі­о­та­жний по­пит на іно­зем­ну ва­лю­ту вна­слі­док від­пли­ву ко­штів з рин­ку не­ру­хо­мо­сті.

Па­ра­до­ксаль­ність си­ту­а­ції по­ля­гає в то­му, що існу­ю­ча ве­ли­че­зна по­тре­ба на но­ве жи­тло з бо­ку на­се­ле­н­ня не пе­ре­тво­рю­є­ться на пла­то­спро­мо­жний по­пит че­рез ба­наль­ну від­су­тність іпо­те­ки — по­зи­ко­вих ко­штів на до­да­ток до вла­сних на­ко­пи­чень. «Но­ві­тні ноу-хау», ко­ли бан­ки про­по­ну­ють на­се­лен­ню де­ше­ві п’яти­від­со­тко­ві кре­ди­ти на участь у фі­нан­су­ван­ні жи­тла, «доби­ра­ю­чи» до­хі­дність за кре­ди­та­ми до рин­ко­вих ста­вок (25–30%) за ра­ху­нок до­да­тко­вих ко­мі­сій­них від за­бу­дов­ни­ків, уже за­кла­де­них у ці­ну квар­тир, ви­кли­ка­ють сер­йо­зні сум­ні­ви в по­ря­дно­сті та пер­спе­ктив­но­сті та­ких під­хо­дів. На­то­мість іпо­те­чну ні­шу, яку за­ли­ши­ли бан­ки, швид­ко за­пов­ни­ли са­мі за­бу­дов­ни­ки, про­по­ну­ю­чи по­ку­пцям жи­тла рі­зно­ма­ні­тні не­яв­ні фор­ми кре­ди­ту­ва­н­ня у ви­гля­ді від­стро­че­н­ня пла­те­жів за квар­ти­ри, вла­сність на які пе­ре­да­є­ться пі­сля оста­то­чно­го роз­ра­хун­ку. За під­ра­хун­ка­ми УНІА, вар­тість та­ких «кре­ди­тів» у ви­гля­ді ці­но­вих за­сте­ре­жень, прив’яз­ки до іно­зем­них ва­лют, ко­мі­сій­них і від­со­тко­вих пла­те­жів пе­ре­ви­щує 42% (!) рі­чних. Від­су­тність кон­тро­лю за ви­ко­на­н­ням бу­ді­вель­них ро­біт і ці­льо­вим ви­ко­ри­ста­н­ням за­по­зи­че­них ко­штів з бо­ку про­фе­сій­них кре­ди­то­рів (бан­ків) сти­му­лює за­бу­дов­ни­ків до не­дба­ло­го став­ле­н­ня до укла­де­них до­го­во­рів з фі­з­осо­ба­ми, а та­кож до ша­храй­ства.

Об­ся­ги бан­ків­ських кре­ди­тів на прое­кт­не фі­нан­су­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва жи­тла в Укра­ї­ні до­рів­ню­ють ну­лю. Не­по­пу­ляр­ність се­ред бан­ків опе­ра­цій із пря­мо­го кре­ди­ту­ва­н­ня бу­ді­вель­них про­е­ктів пов’яза­на з фа­кти­чною від­су­тні­стю пре­дме­та за­ста­ви (!). Бу­ді­вель­ні зе­мель­ні ді­лян­ки не мо­жуть бу­ти за­ста­вою, то­му що на­да­ю­ться мі­сце­вою вла­дою за­бу­дов­ни­ку в ко­ро­тко­стро­ко­ву орен­ду, тоб­то об’єкти не­за­вер­ше­но­го бу­дів­ни­цтва та ді­лян­ки, на яких во­ни роз­та­шо­ва­ні, не фор­му­ють єди­но­го ці­ло­го — го­лов­ної озна­ки не­ру­хо­мо­сті і то­му не мо­жуть слу­гу­ва­ти за­ста­вою та пе­ре­да­ва­ти­ся в іпо­те­ку. Крім то­го, не­зро­зумі­ло, як мо­жна за­бра­ти та­ку за­ста­ву в по­га­ше­н­ня кре­ди­ту у за­бу­дов­ни­ка, який не по­вер­тає бан­ку кре­дит, але на яко­го оформ­ле­но до­ку­мен­ти на орен­ду ді­лян­ки та до­звіль­ні до­ку­мен­ти на бу­дів­ни­цтво. В бан­ку не­має жо­дних га­ран­тій то­го, що та­ке пе­ре­о­форм­ле­н­ня вза­га­лі мо­жли­ве, а якщо і так, то­ді як при цьо­му уни­кну­ти три­ва­лих ви­сна­жли­вих бю­ро­кра­ти­чних про­це­дур з пе­ре­о­форм­ле­н­ня цих до­ку­мен­тів на ін­шо­го за­бу­дов­ни­ка, який до­бу­дує і по­вер­та­ти­ме кре­дит? Від­су­тність за­без­пе­че­н­ня по кре­ди­тах за­бу­дов­ни­кам, які до то­го ж не ма­ють га­ран­тій збу­ту жи­тла та про­гно­зо­ва­них дже­рел над­хо­дже­н­ня ко­штів для по­га­ше­н­ня, за­кри­ває їм до­ступ до бан­ків­сько­го кре­ди­ту­ва­н­ня.

За­кон і су­до­ва пра­кти­ка в Укра­ї­ні не за­хи­ща­ють бан­ки, від­по­від­но, во­ни за­кла­да­ють ці ри­зи­ки в про­ві­зії, що зна­чно під­ви­щує від­со­тко­ву став­ку для по­зи­чаль­ни­ків, на­віть для тих, які мо­жуть до­ве­сти свою кре­ди­то­спро­мо­жність і сум­лін­ність. Окре­мою про­бле­мою для іпо­те­чних кре­ди­то­рів є про­це­ду­ри за­до­во­ле­н­ня ви­мог за ра­ху­нок пре­дме­та іпо­те­ки — жи­тла, де за­ре­є­стро­ва­ні не­пов­но­лі­тні ді­ти. Су­до­ва пра­кти­ка за­хи­сту та­ких ді­тей за ра­ху­нок кре­ди­то­рів стає на пе­ре­шко­ді по­лі­пшен­ню умов про­жи­ва­н­ня ве­ли­кої кіль­ко­сті ін­ших ро­дин, для яких іпо­те­ка ста­ла не­до­сту­пною. Бе­зу­мов­но, пра­ва ді­тей ма­ють бу­ти за­хи­ще­ні, якщо кре­дит бу­ло отри­ма­но під за­ста­ву на­яв­но­го жи­тла, в яко­му вже про­жи­ва­ли не­пов­но­лі­тні. Але якщо ро­ди­на ку­пує со­бі но­ве жи­тло, по­зи­чив­ши ко­шти в бан­ку, то­ді під­хо­ди ма­ють бу­ти зов­сім ін­ши­ми, і за­кон по­ви­нен сто­я­ти вже на за­хи­сті кре­ди­то­ра. Ці­ка­во, що у сві­ті іпо­те­чним кре­ди­том вва­жа­є­ться по­зи­ка са­ме на при­дба­н­ня жи­тла, а за­по­зи­че­н­ня на ін­ші ці­лі під за­ста­ву не­ру­хо­мо­сті на­ле­жать до роз­ря­ду спо­жив­чих чи ко­мер­цій­них кре­ди­тів.

Крім то­го, став­ки по кре­ди­тах сер­йо­зно за­ле­жать від мін­ли­во­сті вар­то­сті за­лу­че­н­ня го­лов­но­го на сьо­го­дні дже­ре­ла лі­кві­дно­сті бан­ків — де­по­зи­тів на­се­ле­н­ня. Лі­ній­на ко­ре­ля­ція між де­по­зи­тни­ми та кре­ди­тни­ми став­ка­ми ро­бить рі­вень остан­ніх не­пе­ре­дба­чу­ва­ним у пер­спе­кти­ві біль­ше ро­ку. А від­так, бан­ки утри­му­ю­ться від дов­го­стро­ко­во­го кре­ди­ту­ва­н­ня, як і вкла­дни­ки — від дов­го­стро­ко­во­го роз­мі­ще­н­ня сво­їх ко­штів на де­по­зи­тах. Фі­н­уста­но­ви не ма­ють дже­рел та ін­стру­мен­тів за­лу­че­н­ня дов­го­стро­ко­во­го фі­нан­су­ва­н­ня іпо­те­чних про­грам з при­чи­ни пов­ної від­су­тно­сті обі­гу дов­го­стро­ко­вих іпо­те­чних облі­га­цій і рин­ко­вої мо­ти­ва­ції (сти­му­лю­ва­н­ня по­пи­ту) ін­ве­сто­рів для їх при­дба­н­ня. На­віть не­зва­жа­ю­чи на зна­чне зде­шев­ле­н­ня не­ру­хо­мо­сті в ре­зуль­та­ті рин­ко­вої ко­ре­кції під впли­вом кри­зи, дов­го­стро­ко­ві кре­ди­ти на жи­тло не­до­сту­пні че­рез ви­со­кі від­со­тко­ві став­ки та ко­мі­сій­ні. Але жорс­тка по­зи­ція НБУ в пи­та­н­нях тар­ге­ту­ва­н­ня ін­фля­ції і вста­нов­ле­н­ня облі­ко­вої став­ки від­по­від­но до рин­ко­вих умов, ско­ріш за все, при­бор­кає апе­ти­ти уря­дов­ців та їх по­пу­лізм у ви­тра­чан­ні бю­дже­тних ко­штів без на­ле­жних дже­рел. То­му є на­дія, що ін­фля­цій­ні тар­ге­ти по­вер­та­ти­му­ться до одно­зна­чних цифр.

В Укра­ї­ні офі­цій­но за­ре­є­стро­ва­но близь­ко 2 млн вну­трі­шньо пе­ре­мі­ще­них осіб зі Схо­ду Укра­ї­ни та Кри­му, однак ре­аль­на кіль­кість ви­му­ше­них пе­ре­се­лен­ців мо­же бу­ти зна­чно біль­шою. Дер­жав­ну стра­те­гію що­до жи­тла для пе­ре­се­лен­ців до­сі не сфор­му­льо­ва­но. Від­так, чи­слен­ні про­по­зи­ції про фі­нан­со­ву до­по­мо­гу з бо­ку між­на­ро­дних гу­ма­ні­тар­них фон­дів, гро­мад­ських і во­лон­тер­ських ор­га­ні­за­цій не зна­хо­дять пра­кти­чно­го за­сто­су­ва­н­ня. За­пуск дер­жав­ної про­гра­ми фі­нан­су­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва жи­тла для пе­ре­мі­ще­них осіб із зо­ни АТО стає вкрай не­об­хі­дним за­хо­дом, яко­го дав­но очі­ку­ють від уря­ду. Уряд по­ви­нен у най­ближ­чий час ви­зна­чи­ти за­са­ди дер­жав­ної по­лі­ти­ки в цій сфе­рі. Про­по­зи­ції що­до ви­ко­ри­ста­н­ня як го­лов­но­го дже­ре­ла бю­дже­тних ко­штів не­ми­ну­че при­зве­де до швид­ко­го згор­та­н­ня про­грам че­рез де­фі­цит фі­нан­су­ва­н­ня. Шля­хи ви­рі­ше­н­ня По-пер­ше. За­без­пе­че­н­ня че­сно­го роз­по­ді­лу ри­зи­ків між уча­сни­ка­ми рин­ко­вих від­но­син і ви­ко­на­н­ня ни­ми вза­єм­них га­ран­тій че­рез за­сто­су­ва­н­ня про­зо­рих фі­нан­со­вих ме­ха­ні­змів ко­мер­цій­но­го бу­дів­ни­цтва та ре­а­лі­за­ції квар­тир. Тре­ба обме­жи­ти опе­ра­ції із за­лу­че­н­ня ко­штів на­се­ле­н­ня на ста­дії бу­дів­ни­цтва або на­віть за­бо­ро­ни­ти — тіль­ки про­даж го­то­во­го жи­тла за прийня­тни­ми ці­на­ми прин­ци­по­во впли­не на об­ся­ги бу­дів­ни­цтва. Мо­жли­во, за­по­ча­тку­ва­ти ви­ко­ри­сто­ву­ва­ні у сві­ті фор­ми де­по­ну­ва­н­ня ко­штів по­ку­пця­ми для май­бу­тньо­го при­дба­н­ня но­во­збу­до­ва­но­го жи­тла за укла­де­ни­ми до­го­во­ра­ми із за­бу­дов­ни­ка­ми. Та­кож тре­ба за­ко­но­дав­чо від­окре­ми­ти іпо­те­чні кре­ди­ти на при­дба­н­ня жи­тла від ін­ших кре­ди­тів під за­ста­ву не­ру­хо­мо­сті, спро­стив­ши ре­є­стра­цій­ні про­це­ду­ри та про­це­ду­ри за­до­во­ле­н­ня ви­мог кре­ди­то­рів. Це прин­ци­по­во зни­зить ри­зи­ки, при­вер­не зна­чно біль­шу кіль­кість бан­ків у сфе­ру іпо­те­ки і зни­зить її вар­тість.

По-дру­ге. Вста­нов­ле­н­ня спра­ве­дли­вих цін на жи­тло че­рез ви­клю­че­н­ня з вар­то­сті бу­дів­ни­цтва не­про­філь­них скла­до­вих, які не ма­ють пря­мо фі­нан­су­ва­ти­ся за ра­ху­нок гро­ма­дян. Звіль­не­н­ня за­бу­дов­ни­ків від ви­трат, що пря­мо не пов’яза­ні з бу­дів­ни­цтвом ба­га­то­квар­тир­них жи­тло­вих бу­дин­ків, вклю­ча­ю­чи по­го­дже­н­ня те­хні­чних умов що­до під­клю­че­н­ня до ко­му­ні­ка­цій. Та­кож гро­ма­дя­ни — пла­тни­ки по­да­тків, які ку­пу­ють квар­ти­ри в но­во­бу­до­вах, не ма­ють спла­чу­ва­ти за жи­тло, яке за­би­ра­є­ться у роз­по­ря­дже­н­ня мі­сце­вої вла­ди і по­тім не­про­зо­ро пе­ре­роз­по­ді­ля­є­ться. Та­кож во­ни не по­вин­ні опла­чу­ва­ти ін­шу скла­до­ву ці­ни — ка­пі­таль­ні ін­же­нер­ні ме­ре­жі, що без­опла­тно пе­ре­да­ю­ться при­ва­тним ком­па­ні­ям-по­ста­чаль­ни­кам, які по­тім стя­гу­ють зі спо­жи­ва­чів амор­ти­за­цію цих ме­реж, за­кла­де­ну у та­ри­фі на їх по­слу­ги.

По-тре­тє. За­про­ва­дже­н­ня опе­ра­цій із бан­ків­сько­го фі­нан­су­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва з подаль­шим збу­том го­то­во­го жи­тла за ра­ху­нок іпо­те­чно­го кре­ди­ту­ва­н­ня. Прин­ци­по­вим пи­та­н­ням для впро­ва­дже­н­ня бан­ків­сько­го кре­ди­ту­ва­н­ня за­бу­дов­ни­ків є пе­ре­тво­ре­н­ня не­за­вер­ше­но­го бу­дів­ни­цтва на зру­чний пре­дмет іпо­те­ки. При­пи­ни­ти при­хо­ва­ний про­даж бу­ді­вель­них ді­ля­нок че­рез ко­ро­тко­стро­ко­ву орен­ду, що по­ру­шує прин­цип єди­но­го ці­ло­го сто­сов­но зем­лі та не­ру­хо­мо­сті, яка на ній роз­та­шо­ва­на. Ді­лян­ки ма­ють про­да­ва­ти­ся на пу­блі­чних кон­кур­сах.

По-че­твер­те. Ви­тра­ти держ­бю­дже­ту на суб­си­ду­ва­н­ня час­тки від­со­тків іпо­те­чних по­зи­чаль­ни­ків ма­ють бу­ти опти­мі­зо­ва­ні з по­зи­цій еко­ном­но­го ви­тра­ча­н­ня ко­штів, що за­без­пе­чить за­лу­че­н­ня но­вих ре­ци­пі­єн­тів без не­про­пор­цій­но­го збіль­ше­н­ня аси­гну­вань на та­кі ці­лі. Най­ре­аль­ні­шим кро­ком до ви­ко­на­н­ня та­ко­го со­ці­аль­но зна­чу­що­го зав­да­н­ня уря­ду є по­єд­на­н­ня фі­нан­со­вих пре­фе­рен­цій при­ва­тним ін­ве­сто­рам з рин­ко­ви­ми фор­ма­ми ор­га­ні­за­ції жи­тло­во­го фі­нан­су­ва­н­ня. По­лі­ти­ка уря­ду в цій сфе­рі має ба­зу­ва­ти­ся на то­му, що гро­ма­дя­ни, які ма­ють ба­жа­н­ня та змо­гу ста­ти вла­сни­ка­ми жи­тла, мо­жуть роз­ра­хо­ву­ва­ти на дер­жав­ну до­по­мо­гу. Та­ка до­по­мо­га має пе­ред­ба­ча­ти звіль­не­н­ня від опо­да­тку­ва­н­ня ПДВ опе­ра­цій з пер­шо­го при­дба­н­ня жи­тла. Слід та­кож спро­сти­ти ме­ха­нізм ком­пен­са­ції пер­шо­го вне­ску за при­дба­не но­во­збу­до­ва­не жи­тло шля­хом по­вер­не­н­ня спла­че­но­го гро­ма­дя­на­ми по­да­тку на до­хо­ди.

По-п’яте. Пе­ре­за­пуск вто­рин­но­го обі­гу іпо­те­ки на рин­ку цін­них па­пе­рів че­рез сти­му­лю­ва­н­ня ви­пу­сків іпо­те­чних облі­га­цій. Це є осо­бли­во ва­жли­вим для успі­шно­го впро­ва­дже­н­ня пен­сій­ної на­ко­пи­чу­валь­ної ре­фор­ми, яка мо­же за­галь­му­ва­ти­ся че­рез від­су­тність на рин­ку цін­них па­пе­рів ін­стру­мен­тів з низь­ким рів­нем ри­зи­ку (окрім ОВДП). Іпо­те­чні облі­га­ції є тра­ди­цій­ни­ми акти­ва­ми для вкла­день пен­сій­них фон­дів. У кра­ї­нах ЄС по­над 20% пен­сій­них за­оща­джень роз­мі­щу­є­ться в дов­го­стро­ко­ві іпо­те­чні цін­ні па­пе­ри. Ви­ко­ри­ста­н­ня кре­ди­тів ре­фі­нан­су­ва­н­ня НБУ бан­кам, які фі­нан­су­ють, під за­ста­ву іпо­те­чних облі­га­цій (або РЕПО) має ста­ти тим­ча­со­вим дже­ре­лом кре­ди­тних ре­сур­сів до мо­мен­ту йо­го за­мі­ще­н­ня ін­ши­ми не­до­ро­ги­ми дже­ре­ла­ми за ре­зуль­та­та­ми пен­сій­ної ре­фор­ми.

По-шо­сте. Тре­ба не­гай­но при­пи­ни­ти по­лі­ти­чні спе­ку­ля­ції на про­бле­мі «ва­лю­тних по­зи­чаль­ни­ків». Цей за­ста­рі­лий ву­зол тре­ба роз­ру­би­ти ухва­ле­н­ням аде­ква­тно­го за­ко­ну на кшталт тих, що при­йма­ли­ся в роз­пал фі­нан­со­вої кри­зи 2008 р. у де­яких схі­дно­єв­ро­пей­ських кра­ї­нах від­но­сно ре­стру­кту­ри­за­ції іпо­те­ки, но­мі­но­ва­ної в іно­зем­ній ва­лю­ті (в основ­но­му в швей­цар­ських фран­ках), а са­ме: ви­зна­н­ня сто­ро­на­ми бор­гу в су­мі за «істо­ри­чним кур­сом» на да­ту ви­да­чі кре­ди­ту. Зро­би­ти це тре­ба для всіх іпо­те­чних по­зи­чаль­ни­ків без обме­жень. Пі­сля цьо­го при­пи­ни­ти дію мо­ра­то­рію на стя­гне­н­ня бор­гів. У ра­зі від­мо­ви по­зи­чаль­ни­ка від за­став­ле­но­го жи­тла в по­га­ше­н­ня бор­гу бан­ки не по­вин­ні ви­ма­га­ти від ньо­го спла­чу­ва­ти рі­зни­цю між за­ли­шком бор­гу та вар­ті­стю стя­гну­то­го жи­тла. Зро­зумі­ло, що за на­слід­ка­ми ре­стру­кту­ри­за­ції не мо­жуть ви­ни­ка­ти жо­дні по­да­тко­ві зо­бов’яза­н­ня.

По-сьо­ме. На­ціо­наль­ний банк Укра­ї­ни по­ви­нен узя­ти на се­бе свою час­тку від­по­від­аль­но­сті ра­зом із кре­ди­то­ра­ми з до­по­мо­гою низ­ки пре­фе­рен­цій, що пом’якшать на­слід­ки ре­стру­кту­ри­за­ції ва­лю­тної іпо­те­ки. Перш за все до­зво­ли­ти бан­кам по­вер­ну­ти ре­стру­кту­ри­зо­ва­ні кре­ди­ти, за яки­ми бу­де від­нов­ле­но своє­ча­сні пла­те­жі, до ви­со­кої дру­гої ка­те­го­рії за ри­зи­ком, що дасть змо­гу вклю­ча­ти та­кі кре­ди­ти до скла­ду іпо­те­чно­го по­кри­т­тя за ви­пу­ска­ми іпо­те­чних облі­га­цій. Пі­сля чо­го вклю­чи­ти іпо­те­чні облі­га­ції до ін­стру­мен­тів ре­фі­нан­су­ва­н­ня та РЕПО.

По-во­сьме. Роз­ро­би­ти дер­жав­ну жи­тло­ву про­гра­му бу­дів­ни­цтва та ре­а­лі­за­ції жи­тла, яка має вклю­ча­ти та­кі скла­до­ві:

— спра­ве­дли­ве від­ве­де­н­ня ді­ля­нок та їх про­зо­рий про­даж за­бу­дов­ни­кам, які ма­ють ви­ро­бни­чі по­ту­жно­сті та до­свід бу­дів­ни­цтва, від­сі­ка­ю­чи спе­ку­лян­тів-по­се­ре­дни­ків;

— осна­ще­н­ня ді­ля­нок ін­же­нер­ни­ми ме­ре­жа­ми та ін­ши­ми ко­му­ні­ка­ці­я­ми, що, до ре­чі, збіль­шу­ва­ти­ме по­пит на бу­ді­вель­ні ді­лян­ки та над­хо­дже­н­ня до мі­сце­вих бю­дже­тів. Мо­жли­во, за ра­ху­нок та­ких над­хо­джень ство­ри­ти спе­ці­аль­ні фон­ди для спіль­но­го з по­ста­чаль­ни­ка­ми фі­нан­су­ва­н­ня ре­мон­ту ста­рих і бу­дів­ни­цтво но­вих ме­реж;

— ор­га­ні­за­ція не­до­ро­го­го бан­ків­сько­го фі­нан­су­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва су­ча­сних ба­га­то­квар­тир­них бу­дин­ків та на­сту­пно­го про­да­жу квар­тир по­ку­пцям, які ко­ри­сту­ва­ти­му­ться іпо­те­чни­ми кре­ди­та­ми. Для ре­а­лі­за­ції про­гра­ми уряд по­ви­нен спи­ра­ти­ся перш за все на дер­жав­ні бан­ки;

— ство­ре­н­ня умов для бан­ків — іпо­те­чних кре­ди­то­рів що­до на­ле­жно­го управ­лі­н­ня лі­кві­дні­стю та ка­пі­та­лом че­рез за­пуск обі­гу іпо­те­чних облі­га­цій, за­без­пе­чив­ши ін­ве­сто­рів у та­кі цін­ні па­пе­ри на­бо­ром пре­фе­рен­цій, у то­му чи­слі мо­жли­во­стя­ми ін­ве­сту­ва­ти ко­шти пен­сій­них на­ко­пи­чень і ре­зер­вів стра­хо­вих ком­па­ній;

— цен­тра­лі­за­ція дер­жав­них жи­тло­вих ві­дом­чих про­грам і про­грам за­без­пе­че­н­ня жи­тлом бі­жен­ців і піль­го­ви­ків. Уні­фі­ку­ва­ти (стан­дар­ти­зу­ва­ти) прое­кт­но-бу­ді­вель­ну до­ку­мен­та­цію за су­ча­сни­ми ви­мо­га­ми та каль­ку­ля­цію вар­то­сті бу­ді­вель­но-мон­та­жних ро­біт. На­сам­пе­ред за­лу­ча­ти укра­їн­ські бу­ді­вель­ні ком­па­нії до ре­а­лі­за­ції про­е­ктів, від­мо­вив­шись від по­слуг іно­зем­них під­ря­дни­ків. За­лу­чи­ти бан­ки та мі­жна­ро­дні фон­ди до час­тко­во­го фі­нан­су­ва­н­ня та­ких про­грам на по­во­ро­тній осно­ві.

***

І на­ре­шті, тре­ба зі­бра­ти всі «на­ма­льо­ва­ні» чи­нов­ни­ка­ми про­е­кти, ува­жно ін­вен­та­ри­зу­ва­ти їх та спи­та­ти: ку­ди по­ді­ли­ся ко­шти?

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.