От так мо­дуль, от так су­чий син!

Що ра­хує Мо­дуль оці­но­чної вар­то­сті не­ру­хо­мо­сті, і які ре­зуль­та­ти цих «ра­ху­ва­лок»

Dzerkalo Tizhnya - - ТИТУЛЬНА СТОРІНКА - Лю­дми­ла СИМОНОВА

Зав­дя­ки ЗМІ ба­га­то хто вже до­бре знає, до чо­го при­зве­ли змі­ни пра­вил ре­є­стра­ції угод з не­ру­хо­мі­стю, зокре­ма оці­ню­ва­н­ня для опо­да­тку­ва­н­ня при тран­за­кці­ях.

Але ще ма­ло хто усві­дом­лює, що ця ство­ре­на де­пу­та­та­ми схе­ма «че­сно­го від­би­ра­н­ня гро­шей у гро­ма­дян» че­рез якісь «май­дан­чи­ки»-по­се­ре­дни­ки ба­зу­є­ться на твер­джен­ні, що ство­ре­но пев­ний ди­во-мо­дуль, який сам усе по­ра­хує. Це хи­бне пе­ре­ко­на­н­ня на­стіль­ки силь­не, що ні­хто не хо­че ані вни­кну­ти, ані зро­зу­мі­ти, чи мо­жли­во та­ке в прин­ци­пі. Більш то­го, по­при ви­мо­гу за­ко­но­дав­ства про пу­блі­ка­цію всі­єї ін­фор­ма­ції, що сто­су­є­ться єди­ної ба­зи да­них зі зві­тів, чи­нов­ни­ки ФДМ від­мов­ля­ю­ться зро­би­ти пу­блі­чною ін­фор­ма­цію про те, як са­ме ди­во-мо­дуль під­ра­хо­вує рин­ко­ву вар­тість, і чи ра­хує він її вза­га­лі. Але все та­єм­не ра­но чи пі­зно стає яв­ним — у та­кий час жи­ве­мо. То­му спро­буй­мо ро­зі­бра­ти­ся, як і що ра­хує Мо­дуль, і які ре­зуль­та­ти цих «ра­ху­ва­лок».

По­чні­мо з хо­ро­ших но­вин, хо­ча їх зов­сім не­ба­га­то. Най­го­лов­ні­ша по­ля­гає в то­му, що у ве­ли­ких мі­стах — обла­сних цен­трах — не­ма біль­ше оці­нок квар­тир за 50 ти­сяч гри­вень. Хо­ча та­ких оці­нок до вве­де­н­ня в дію так зва­но­го Мо­ду­ля оці­но­чної вар­то­сті бу­ла ве­ли­че­зна кіль­кість, про що Фонд дер­жмай­на за­яв­ляв і на­віть пу­блі­ку­вав та­ку ін­фор­ма­цію на сво­є­му сай­ті 2017 ро­ку. Що­прав­да, да­лі пу­блі­ка­цій спра­ва не пі­шла, зго­дом же си­ту­а­цію ви­ко­ри­сто­ву­ва­ли для за­про­ва­дже­н­ня «май­дан­чи­ко­вої» схе­ми, за якої гро­ма­дя­ни, ко­трі ба­жа­ють здій­сни­ти опе­ра­цію з не­ру­хо­мі­стю, му­сять за­пла­ти­ти яко­мусь «май­дан­чи­ку»-по­се­ре­дни­ку 1020 грн за ко­жну ре­є­стра­цію уго­ди з ку­пів­лі-про­да­жу. Так от, по­зи­тив­ним мо­мен­том за­про­ва­дже­н­ня но­вих пра­вил на рин­ку не­ру­хо­мо­сті ста­ла не­мо­жли­вість на­стіль­ки силь­но за­ни­же­них цін на квар­ти­ри, які ре­є­стру­ва­ли ма­со­во як в Ки­є­ві, так і в Дні­прі, й в ін­ших мі­стах. Чим, без­пе­ре­чно, зав­да­ва­ли зби­тків Пен­сій­но­му фон­ду, в який пе­ре­ка­зу­є­ться 1% від вар­то­сті цих об’єктів.

На цьо­му, ма­буть, по­зи­тив­ні мо­мен­ти ви­чер­пу­ю­ться. При­найм­ні то­му, що «май­дан­чи­ки»-мо­но­по­лі­сти стя­гу­ють пла­ту, яку не ма­ють пра­ва стя­гу­ва­ти, з чим роз­би­ра­є­ться Ан­ти­мо­но­поль­ний ко­мі­тет Укра­ї­ни і про що DT.UA пи­са­ло в по­пе­ре­дніх но­ме­рах. Ба­га­то хто вва­жає, що та­ких ви­да­тних ре­зуль­та­тів не­мо­жли­во бу­ло б до­сяг­ти без ди­во-мо­ду­ля, адже він «ра­хує все ав­то­ма­ти­чно, без впли­ву люд­сько­го чин­ни­ка».

Одра­зу по­ясни­мо, що до­сяг­ти гар­но­го ре­зуль­та­ту мо­жна бу­ло б і без «ди­во-мо­ду­ля». Для цьо­го до­ста­тньо бу­ло про­сто від­кри­ти гро­мад­сько­сті до­ступ до єди­ної ба­зи да­них зі зві­тів і по­ча­ти по­збу­ва­ти­ся оці­ню­ва­чів-фаль­си­фі­ка­то­рів. І Фонд, слід від­да­ти на­ле­жне, пе­ре­йняв­ся цим пи­та­н­ням на по­ча­тку 2017 ро­ку, опу­блі­ку­вав­ши спи­ски за­ни­жу­валь­ни­ків. Однак да­лі спра­ва не ру­ши­ла. Ма­буть, хтось ви­рі­шив під­ве­сти єди­ну ба­зу да­них під «май­дан­чи­ки»по­се­ре­дни­ки і успі­шно цю ідею здій­снив. Тоб­то під га­слом бо­роть­би «за бю­джет» (хо­ча основ­ний бе­не­фі­ці­ар — якраз Пен­сій­ний фонд) і бу­ла «про­штов­хну­та» в за­ко­но­дав­ство най­еле­мен­тар­ні­ша схе­ма пе­ре­ка­чу­ва­н­ня ко­штів гро­ма­дян у ки­ше­ні при­ва­тних фірм. І ска­су­ва­ти її по­ки не мо­же ні­хто, по­при ти­та­ні­чні зу­си­л­ля чи­нов­ни­ків най­ви­що­го ран­гу.

Отож, не ба­жа­ю­чи ре­аль­но бо­ро­тись із за­ни­жу­валь­ни­ка­ми, «схе­мо­те­хні­ки» по­чи­на­ють роз­по­від­а­ти гро­мад­сько­сті про та­кий со­бі ав­то­ма­ти­чний Мо­дуль, який «усе по­ра­хує». Все пи­та­н­ня: що й як він по­ра­хує?

Зві­сно, що Мо­дуль — це про­гра­ма, яка ба­зу­є­ться на ві­до­мих про­гра­мах з по­шу­ку і зби­ра­н­ня да­них. Ана­ло­гі­чно то­му, як оці­ню­вач шу­кає на рі­зних сай­тах ого­ло­ше­н­ня про схо­жі квар­ти­ри або ін­ші об’єкти не­ру­хо­мо­сті, ви­став­ле­ні на ри­нок, мо­дуль теж зби­рає да­ні цих ого­ло­шень. Ці ого­ло­ше­н­ня пи­шуть по­се­ре­дни­ки або вла­сни­ки квар­тир, які хо­чуть їх про­да­ти. І тут ви­ни­кає пер­ша про­бле­ма з Мо­ду­лем, який не мо­же уто­чни­ти, як це ро­бить оці­ню­вач, ін­фор­ма­цію в ого­ло­шен­ні. Оці­ню­вач мо­же зро­зу­мі­ти — фей­ко­ве ого­ло­ше­н­ня чи ні, і уто­чни­ти ба­га­то па­ра­ме­трів квар­ти­ри, яких не­ма в ого­ло­шен­ні. На­при­клад, який там ре­монт, який по­верх, який кра­є­вид з ві­кна і на­віть но­мер бу­дин­ку, який за­зви­чай в ого­ло­ше­н­нях не пи­шуть. Мо­дуль по­збав­ле­ний та­ких мо­жли­во­стей і то­му зму­ше­ний бра­ти до ува­ги всі ого­ло­ше­н­ня в Ін­тер­не­ті. Але ж кіль­кість фей­ко­вих ого­ло­шень там про­сто фе­но­ме­наль­на! Чи­та­чу, ви ко­лись про­бу­ва­ли ку­пи­ти чи про­да­ти квар­ти­ру? Ви зна­є­те, що ко­жне дру­ге ого­ло­ше­н­ня — фей­ко­ве? Крім то­го, існу­ють ці­лі сай­ти фей­ко­вих ого­ло­шень! Оці­ню­ва­чі ба­га­то ра­зів ста­ви­ли за­пи­та­н­ня Фон­ду дер­жмай­на: яки­ми сай­та­ми ого­ло­шень ко­ри­сту­є­ться Мо­дуль? Во­ни теж мо­гли б ко­ри­сту­ва­ти­ся ти­ми ж сай­та­ми. На жаль, від­по­від­ей на ці за­пи­та­н­ня чи­нов­ни­ки не да­ють. Чо­му? На­пев­но, це ду­же зру­чно — ма­ні­пу­лю­ва­ти дже­ре­ла­ми ін­фор­ма­ції, іна­кше як по­ясни­ти та­ку скри­тність?

Най­ці­ка­ві­ше за­пи­та­н­ня — як же Мо­дуль ви­би­рає ана­ло­ги за мі­сцем роз­та­шу­ва­н­ня? Від­по­відь не мо­же не вра­зи­ти, бо він ви­би­рає всі квар­ти­ри в пев­но­му ре­гіо­ні і ді­лить їх на три гру­пи: 35% най­до­рож­чих квар­тир мо­дуль вва­жає роз­та­шо­ва­ни­ми в цен­трі мі­ста, 35% най­де­шев­ших — на око­ли­цях і ре­шта 30% — се­ре­дин­на зо­на. То­му ко­ли оці­ню­вач, який хо­че сфаль­си­фі­ку­ва­ти звіт, пи­ше, що сто­ли­чний Пе­черськ — це окра­ї­на, то ди­во-мо­дуль як по­ді­бні об’єкти ви­би­рає ті, які на­справ­ді роз­та­шо­ва­ні на око­ли­цях мі­ста Ки­є­ва. Он як! От звід­ки ті ці­ни за­ре­є­стро­ва­них за всі­ма пра­ви­ла­ми квар­тир, які ми ба­чи­мо на сай­ті Фон­ду дер­жмай­на — по 375 дол. за кв. м на Пе­чер­ську! Це ж де та­ке бу­ває?

Ми на­во­ди­мо та­бли­цю, в якій ви­бра­но офі­цій­но опу­блі­ко­ва­ні да­ні на сай­ті Фон­ду дер­жмай­на. В остан­ній ко­лон­ці ви­дно ті вар­то­сті ква­дра­тно­го ме­тра, які «ди­во-мо­дуль» до­зво­лив за­ре­є­стру­ва­ти в єди­ній ба­зі. Ми ви­бра­ли ті квар­ти­ри в ба­га­то­по­вер­хо­вих бу­дин­ках, які роз­та­шо­ва­ні в Ки­є­ві на Пе­чер­ську. Чи­тач мо­же ді­ста­ти ве­ли­че­зне за­до­во­ле­н­ня від спо­гля­да­н­ня цих цін...

Про­бле­ма в то­му, що чи­ма­ло да­них оці­ню­вач «за­во­дить» у ба­зу, а Мо­дуль цим да­ним ві­рить на сло­во, без пе­ре­вір­ки. Цим, без­пе­ре­чно, ко­ри­сту­ю­ться не­сум­лін­ні оці­ню­ва­чі, які мо­жуть за­мість но­во­бу­до­ви на­пи­са­ти, що це «хру­щов­ка», хо­ча біль­шість бу­ді­вель ма­ють ка­те­го­рію «ін­ші», і що це озна­чає — не знає ні­хто.

До ре­чі, в Мо­ду­лі за­кла­де­но ал­го­ритм ви­ко­ри­ста­н­ня ін­фор­ма­ції про пе­ред­мі­стя су­сі­дньо­го мі­ста, якщо в се­лі не­ма до­ста­тньо­го чи­сла да­них. Не ка­жу­чи про те, що це рі­зні рин­ки, ви­ко­ри­ста­н­ня да­них на­се­ле­но­го пун­кту з ве­ли­ким чи­слом жи­те­лів і з біль­шою актив­ні­стю для мен­шо­го на­се­ле­но­го пун­кту є не тіль­ки не­ко­ре­ктним, а про­сто не­спра­ве­дли­вим! Ну, по­чні­мо де­пу­та­там на Ли­пках оці­ню­ва­ти квар­ти­ри за ці­на­ми Нью­йор­ка — а чо­му ні? Суть та ж, і да­них у Нью-йор­ку ку­ди біль­ше, аніж у Ки­є­ві! Чи не аб­сурд?

По­див ви­кли­ка­ють і ре­зуль­та­ти, в яких квар­ти­ри в но­во­му бу­дин­ку від­не­се­но до ка­те­го­рії «ста­рі» — і це ча­сто-гу­сто! Тут на­віть оці­ню­ва­чів важ­ко зви­ну­ва­ти­ти, бо сам Мо­дуль від­но­сить квар­ти­ри, ко­трі не під­да­ва­ли­ся ре­мон­ту, тоб­то «пі­сля бу­ді­вель­ни­ків» (як пи­шуть в ого­ло­ше­н­нях), до ка­те­го­рії «не­за­до­віль­но — пі­сля бу­ді­вель­ни­ків». У ре­зуль­та­ті в Укра­ї­ні сьо­го­дні 75% «ста­рих» об’єктів пе­ре­бу­ва­ють у но­во­бу­до­вах. Є з чо­го ди­ву­ва­ти­ся.

Ще одні­єю прим­хою Мо­ду­ля є див­не ви­ко­ри­ста­н­ня да­них, на­ко­пи­че­них са­мою єди­ною ба­зою в про­це­сі оці­ню­ва­н­ня. Чо­му? А то­му, що вар­тість, отри­ма­на в ре­зуль­та­ті оці­ню­ва­н­ня, за ви­зна­че­н­ням усіх і на­ціо­наль­них, і між­на­ро­дних стан­дар­тів/пра­вил, не є рин­ко­вою. То­му ко­ри­сту­ва­ти­ся ци­ми да­ни­ми ні­як не мо­жна. А оці­ню­ва­чі по­ба­чи­ли на пра­кти­ці, як по­сту­по­во вар­то­сті, ко­трі «про­пу­скає» Мо­дуль, ста­ють із ча­сом де­да­лі ниж­чи­ми. Чо­му? А то­му, що ви­ко­ри­сто­ву­ю­ться не­рин­ко­ві, за­ни­же­ні да­ні, оскіль­ки рин­ко­ві да­ні про­по­зи­цій з сай­тів ого­ло­шень ви­ко­ри­сто­ву­ва­ти скла­дно. Чо­му та­ке ста­ло­ся?

Зві­сно, вся про­бле­ма в не­пра­виль­ній ор­га­ні­за­ції про­це­су роз­роб­ки і впро­ва­дже­н­ня цьо­го са­мо­го Мо­ду­ля, у від­су­тно­сті обго­во­ре­н­ня з гро­мад­ські­стю ал­го­ри­тмів йо­го ро­бо­ти і, при­ро­дно, скла­дно­сті ви­ко­ри­ста­н­ня да­них з Ін­тер­не­ту. Адже в роз­ви­не­них кра­ї­нах ви­ко­ри­сто­ву­ють да­ні фа­кти­чних угод для по­бу­до­ви си­сте­ми ма­со­во­го оці­ню­ва­н­ня не­ру­хо­мо­сті для що­рі­чно­го опо­да­тку­ва­н­ня. При­чо­му зби­ра­ють да­ні за ці­лий рік, роз­ра­хо­ву­ють ко­ри­гу­ва­н­ня і ство­рю­ють окре­му про­гра­му (ага, Мо­дуль!) для ко­жно­го на­се­ле­но­го пун­кту. А ми на­ма­га­є­мо­ся ство­ри­ти Мо­дуль на по­то­чну да­ту, тоб­то ко­жен день но­вий, за сум­нів­ни­ми да­ни­ми сай­тів ого­ло­шень про про­по­зи­ції або ще гір­ше, — ви­ко­ри­сто­ву­ю­чи да­ні са­мої єди­ної ба­зи. От і «ма­є­мо те, що ма­є­мо». Де ж ви­хід, і що ро­би­ти?

Слід ви­зна­ти, що ідея ство­ре­н­ня Мо­ду­ля для пе­ре­вір­ки ре­зуль­та­тів і за­бо­ро­ни на ре­є­стра­цію фей­ко­вих оці­нок на­справ­ді пра­виль­на, а от впро­ва­дже­н­ня йо­го в пра­кти­ку ду­же по­тер­пає че­рез брак про­зо­ро­сті ро­бо­ти Мо­ду­ля, не­до­ско­на­лість ал­го­ри­тму йо­го ро­бо­ти й ігно­ру­ва­н­ня ви­ко­ри­ста­н­ня мі­сто­бу­дів­них ка­да­стрів при оці­ню­ва­н­ня квар­тир і бу­дин­ків. Але все це сто­су­є­ться са­ме оці­ню­ва­н­ня жи­тло­вої не­ру­хо­мо­сті. Що сто­су­є­ться не­жи­тло­вої, то тут мо­дуль про­сто без­си­лий, а звіт що­до ве­ли­ких об’єктів тре­ба пе­ре­ві­ря­ти «вру­чну» — жо­ден мо­дуль тут не за­ра­дить: не­ма до­ста­тньої кіль­ко­сті да­них. На­віть у тих кра­ї­нах, де є ба­га­то да­них, все одно оці­ню­ва­н­ня уні­каль­них об’єктів, ве­ли­ких об’єктів здій­сню­ють оці­ню­ва­чі.

Сьо­го­дні обго­во­рю­є­ться вне­се­н­ня змін до стат­ті По­да­тко­во­го ко­де­ксу, які б до­по­мо­гли по­збу­ти­ся «пар­ши­вих овець» в оці­ню­валь­но­му се­ре­до­ви­щі: адже ці ком­па­нії та оці­ню­ва­чі дис­кре­ди­ту­ють усю оці­ню­валь­ну спіль­но­ту! До­по­мог­ти оці­ню­ва­чам по­го­ди­ла­ся дер­жав­но-гро­мад­ська ор­га­ні­за­ція «Ра­зом про­ти ко­ру­пції». Що пе­ред­ба­ча­є­ться зро­би­ти?

1. Пов­ні­стю ви­клю­чи­ти «май­дан­чи­ки» з про­це­ду­ри ре­є­стра­ції зві­тів у єди­ній ба­зі.

2. За­ли­ши­ти Мо­ду­лю тіль­ки те, що він мо­же ро­би­ти: пе­ре­ві­ря­ти ре­зуль­та­ти і да­ні про мі­сце­роз­та­шу­ва­н­ня і тип бу­дів­лі — якщо бу­де під­клю­че­но мі­сто­бу­дів­ні ка­да­стри.

3. Без­ко­штов­ний до­ступ до ба­зи в ре­жи­мі ре­аль­но­го ча­су.

4. Жорс­тко ка­ра­ти оці­ню­ва­чів­фаль­си­фі­ка­то­рів шля­хом від­клю­че­н­ня від єди­ної ба­зи, із за­бо­ро­ною пра­цю­ва­ти в га­лу­зі оці­ню­ва­н­ня для опо­да­тку­ва­н­ня про­тя­гом трьох ро­ків.

5. Для вне­се­н­ня ін­фор­ма­ції ви­ко­ри­сто­ву­ва­ти спе­ці­аль­ні клю­чі, що уне­мо­жли­вить під­роб­ку оці­нок і вне­се­н­ня фі­ктив­них да­них.

6. Вне­се­н­ня но­та­рі­у­са­ми ін­фор­ма­ції про ці­ну фа­кти­чної уго­ди.

Зві­сно, вне­се­н­ня від­по­від­них змін до По­да­тко­во­го ко­де­ксу — за­хід вкрай не­об­хі­дний, але він усіх про­блем не розв’яже. Для цьо­го по­трі­бні кар­ди­наль­ні змі­ни — пе­ре­хід на що­рі­чне опо­да­тку­ва­н­ня всі­єї не­ру­хо­мо­сті. Ось то­ді зло­вжи­ва­н­ня у сфе­рі оці­ню­ва­н­ня справ­ді ста­нуть ве­ли­кою рід­кі­стю. Пе­ре­ві­ре­но на пра­кти­ці ци­ві­лі­зо­ва­них кра­їн.

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.