ПУ­ГА­ЮТ “ПУЗЫРЕМ”:

Кор­ре­спон­дент раз­би­рал­ся, по­че­му де­ше­ве­ет пер­вич­ная недви­жи­мость. И вы­яс­нял, как не ввя­зать­ся при по­куп­ке квар­ти­ры в про­блем­ную строй­ку

Korrespondent - - СОДЕРЖАНИЕ - Па­вел Хар­ла­мов

Кор­ре­спон­дент раз­би­рал­ся, по­че­му де­ше­ве­ет пер­вич­ная недви­жи­мость

Нац­банк пу­га­ет “пузырем” на рын­ке жи­лой недви­жи­мо­сти, ин­вест­бан­ки­ры то­же по­ми­на­ют “пу­зырь” всуе. А что на са­мом де­ле про­ис­хо­дит с квад­рат­ны­ми мет­ра­ми и це­на­ми на них, а так­же с за­строй­щи­ка­ми и их но­вострой­ка­ми? Са­мый мас­штаб­ный об­вал на укра­ин­ском рын­ке пер­вич­ной недви­жи­мо­сти слу­чил­ся в 2009 го­ду — вслед за бан­ков­ским кри­зи­сом и по­лу­то­ра­крат­ной де­валь­ва­ци­ей грив­ны. И не слу­чай­но: стре­ми­тель­ный рост цен на квад­рат­ные мет­ры в 2004-2008 го­дах по­до­гре­вал­ся кре­ди­та­ми на жи­лье. Бан­ки раз­да­ва­ли ипо­теч­ные зай­мы бук­валь­но с за­кры­ты­ми гла­за­ми — пре­иму­ще­ствен­но в дол­ла­рах и ев­ро. Рез­кая де­валь­ва­ция грив- ны и за­мо­ра­жи­ва­ние кре­ди­то­ва­ния под­ко­си­ли ры­нок, в ре­зуль­та­те че­го це­ны на недви­жи­мость об­ру­ши­лись в два и бо­лее ра­за.

Уже в 2011-2012 го­дах пер­вич­ка сно­ва на­ча­ла рас­ти. В 2012 го­ду, на­при­мер, за­строй­щи­ки сда­ли в экс­плу­а­та­цию 10,75 млн кв. м жи­лья, что ста­ло ре­кор­дом за все го­ды неза­ви­си­мо­сти Укра­и­ны. И с то­го мо­мен­та объ­е­мы стро­и­тель­ства осо­бо не сни­жа­ют­ся, ба­лан­си­руя на от­мет­ке 10-11 млн кв. м в год.

Но ес­ли до кри­зи­са вме­сте с тем­па­ми за­строй­ки взвин­чи­ва­лись и це­ны на недви­жи­мость, то с 2014 го­да на­блю­да­ет­ся об­рат­ная тен­ден­ция. Сред­няя ва­лют­ная сто­и­мость “квад­ра­та” в 2017 го­ду до­стиг­ла уров­ня 2005 го­да. За­строй­щи­ки объ­яс­ня­ют де­ше­виз­ну трех­крат­ным ослаб­ле­ни­ем грив- ны по от­но­ше­нию к дол­ла­ру, ко­то­рое, как мы пом­ним, про­изо­шло как раз в 2014 го­ду. Не­ко­то­рые экс­пер­ты уве­ре­ны в том, что на рын­ке раз­ду­ва­ет­ся оче­ред­ной “пу­зырь”, ко­то­рый мо­жет при­ве­сти к но­во­му об­ва­лу.

ПЯТЬ ШТУК НА “РУБЛЬ”

По­рог вхо­да в пер­вич­ку сей­час дей­стви­тель­но очень низ­кий. Да­же в Ки­е­ве, ко­то­рый оста­ет­ся са­мым до­ро­гим в Укра­ине го­ро­дом с точ­ки зре­ния ин­ве­сти­ро­ва­ния в недви­жи­мость, ниж­няя план­ка це­ны квад­рат­но­го мет­ра упор­но цеп­ля­ет­ся за $ 450-500. “При­чем на­блю­да­ет­ся яв­ное со­кра­ще­ние це­но­во­го раз­ры­ва меж­ду де­ше­вым и до­ро­гим жи­льем”, — уточ­ня­ет Алек­сей Го­во­рун, за­ме­сти­тель ге­не­раль­но­го ди­рек­то­ра по раз­ви­тию и мар­ке­тин­гу ком­па­нии ТММ.

Это озна­ча­ет, что в диа­па­зоне от $ 550 до $ 950 за “квад­рат” мож­но встре­тить пред­ло­же­ния не толь­ко в жи­лых ком­плек­сах ком­форт-, но и биз­нес-клас­са. По­де­ше­вел и пре­ми­ум: при за­яв­лен­ных прай­сах за 1 кв. м в элит­ных но­вострой­ках от $ 2.500 до $ 3.000 ре­аль­ные сдел­ки, по дан­ным ри­эл­то­ров, неред­ко про­во­дят­ся по $ 1.800-2.000. На ран­них же эта­пах стро­и­тель­ства в пре­ми­ум мож­но вой­ти и по $ 1.350-1.500 за 1 кв. м. В при­го­ро­дах Ки­е­ва и ре­ги­о­нах це­ны еще сла­ще. В та­ких го­ро­дах, как Ль­вов, Одес­са, Дне­пр и Харь­ков, мож­но без осо­бо­го тру­да подыс­кать пред­ло­же­ния с цен­ни­ком на 15-25 % ни­же сто­лич­но­го. То есть от $ 300-400 за 1 кв. м. А это уро­вень уже не 2005-го, а 2002-2003 го­дов.

ПРАЗДНИК ЩЕД­РО­СТИ

Что за­бав­ля­ет: да­же в та­кой си­ту­а­ции, ко­гда це­ны на жи­лье и без то­го за­жа­ты в тис­ки, за­строй­щи­ки умуд­ря­ют­ся де­лать скид­ки для ре­аль­ных по­ку­па­те­лей до 20-30 %. Да­ле­ко хо­дить не нуж­но: сай­ты стро­и­тель­ных ком­па­ний бук­валь­но пест­рят от ак­ций и спец­пред­ло- же­ний. При этом де­ве­ло­пе­ры уве­ря­ют, что в обо­зри­мом бу­ду­щем уве­ли­чи­вать це­ны на квад­рат­ные мет­ры они не пла­ни­ру­ют. “Це­но­вая си­ту­а­ция на пер­вич­ном рын­ке до кон­ца 2017 го­да бу­дет ста­биль­ной. Воз­мож­ны лишь неболь­шие ко­ле­ба­ния сто­и­мо­сти квад­рат­но­го мет­ра — в пре­де­лах 5%”, — рас­ска­зы­ва­ет Мак­сим Бар­баш, гла­ва со­ве­та ди­рек­то­ров стро­и­тель­ной ком­па­нии GEOS. Бо­лее то­го, по дан­ным кон­сал­тин­го­вой ком­па­нии ARPA Real Estate, в те­че­ние I по­лу­го­дия 2017 го­да дол­ла­ро­вые це­ны на пер­вич­ную недви­жи­мость сни­зи­лись на 1,5-2%.

Все это лишь под­твер­жда­ет опа­се­ния, что пер­вич­ный ры­нок ес­ли не упер­ся в дно, то бли­зок к за­стою. Объ­яс­не­ние очень про­стое: толь­ко из­бы­точ­ный спрос да­ет за­строй­щи­кам воз­мож­ность дик­то­вать свои усло­вия. А сей­час си­ту­а­ция диа­мет­раль­но про­ти­во­по­лож­ная. Вот вам и це­на ни­же неку­да, а еще скид­ка и рас­сроч­ка в при­да­чу.

Со­кра­ща­ет­ся и ко­ли­че­ство сде­лок по куп­ле-про­да­же но­вых квар­тир. “Ко­ли­че­ство сде­лок на пер­вич­ном рын­ке не до­сти­га­ет и 5 тыс. в год [ Ки­ев]. При этом толь­ко за I по­лу­го­дие 2017 го­да стар­то­ва­ло 30 но­вых но­востро­ек и на ры­нок “вы­шло” око­ло 21 тыс. но­вых квар­тир. Ес­ли си­ту­а­ция в Укра­ине не из­ме­нит­ся, при та­ких тем­пах про­даж жи­лья в стране хва­тит на 10 лет впе­ред”, — го­во­рит Ми­ха­ил Ар­тю­хов, управ­ля­ю­щий ди­рек­тор ком­па­нии ARPA Real Estate.

Еще один крас­но­ре­чи­вый по­ка­за­тель — это пе­ре­оце­нен­ность недви­жи­мо­сти (см. ин­фо­гра­фи­ку). Счи­та­ет­ся, что вло­же­ния в по­куп­ку квад­рат­ных мет­ров долж­ны оку­пить се­бя в те­че­ние 8-9 лет сда­чи квар­ти­ры в арен­ду. Ес­ли день­ги воз­вра­ща­ют­ся го­раз­до быст­рее — жи­лье недо­оце­не­но, доль­ше — пе­ре­оце­не­но. Учи­ты­вая, что срок оку­па­е­мо­сти вло­же­ний в пер­вич­ку по-преж­не­му ко­леб­лет­ся в пре­де­лах 10-11 лет арен­ды (для до­ро­го­го жи­лья — все 13-14 лет), це­нам еще есть ку­да па­дать. Ну или став­кам арен­ды еще есть ку­да рас­ти. Но они по­ка что рас­ти не то­ро­пят­ся — к ра­до­сти арен­да­то­ров и к пе­ча­ли ран­тье.

ЗА ЧЕЙ СЧЕТ БАНКЕТ?

Ко­неч­но, по мне­нию ря­до­во­го по­ку­па­те­ля все очень и очень ра­дуж­но. Огром­ный вы­бор жи­лья по при­вле­ка­тель­ным це­нам. Че­го еще хо­теть? Но за­гвозд­ка в том, что низ­кий спрос на жи­лье ли­ша­ет за­строй­щи­ков по­сто­ян­но­го при­то­ка де­нег, необ­хо­ди­мых на стро­и­тель­ство. По­это­му для тех, кто ре­ша­ет­ся на по­куп­ку недо­стро­ен­но­го жи­лья, су­ще­ствен­но воз­рас­та­ют рис­ки ввя­зать­ся в дол­го­строй. “Ак­тив­ное раз­ви­тие пер­вич­но­го рын­ка “дви­га­ет­ся” день­га­ми не ко­неч­ных по­ку­па­те­лей и бан­ков, а част­ных ин­ве­сто­ров и соб­ствен­ни­ков про­ек­тов. Но по­доб­ные биз­нес-кон­струк­ции очень хруп­кие и шат­кие”, — объ­яс­ня­ет Ар­тю­хов. Прав­да, пра­ви­тель­ство в кон­це ле­та пред­при­ня­ло по­пыт­ку ожи­вить ры­нок ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния. Ка­би­нет Ми­ни­стров 18 ав­гу­ста при­нял по­ста­нов­ле­ние № 616, ко­то­рым раз­ре­шил Го­су­дар­ствен­но­му ипо­теч­но­му учре­жде­нию (ГИУ) предо­став­лять жи­лую недви­жи­мость в фи­нан­со­вый ли­зинг. По су­ти, по­ку­па­тель оформ­ля­ет арен­ду квар­ти­ры с пра­вом ее вы­ку­па по­сле по­га­ше­ния всех пла­те­жей по ли­зин­гу. “За­строй­щи­ки хо­ро­шо зна­ко­мы с ГИУ уже мно­го лет и зна­ют, что это­му учре­жде­нию вы­де­ла­ет­ся ни­чтож­но ма­ло средств. И фак­ти­че­ски по ли­зин­гу с на­ми бу­дут рас­пла­чи­вать­ся не жи­вы­ми день­га­ми, а цен­ны­ми бу­ма­га­ми. По­это­му та­кая схе­ма ма­ло­при­вле­ка­тель­на”, — счи­та­ет Го­во­рун. К то­му же при став­ке 15,3% го­до­вых, ко­то­рую бу­дет пла­тить по­ку­па­тель жи­лья, та­кое фи­нан­си­ро­ва­ние вы­гля­дит до­ро­гим.

ПРО­БЛЕ­МЫ? ПО­ЛУ­ЧИ­ТЕ!

По дан­ным Ас­со­ци­а­ции по­мо­щи по­стра­дав­шим ин­ве­сто­рам (АППИ), толь­ко в Ки­е­ве 153 объ­ек­та от­но­сят­ся к ка­те­го­рии про­блем­ных, во Ль­во­ве та­ких стро­ек 33, в Одес­се — де­вять. “Хо­тя на са­мом де­ле чис­ло про­блем­ных стро­ек в Укра­ине не так ве­ли­ко, как ка­жет­ся. Не бо­лее 10% все­го ко­ли­че­ства но­вых объ­ек­тов”, — уве­ря­ет Бар­баш, уточ­няя, что ос­нов­ные при­чи­ны за­мо­ра­жи­ва­ния стро­и­тель­ства — это не толь­ко от­сут­ствие у за­строй­щи­ка де­нег, но и про­бле­мы с раз­ре­ши­тель­ной до­ку­мен­та­ци­ей. Яр­кий то­му при­мер — 40 объ­ек­тов, свя­зан­ных со скан­даль­ным биз­не­сме­ном Ана­то­ли­ем Вой­це­хов­ским, ко­то­рый ле­том 2016 го­да был аре­сто­ван, а вый­дя под за­лог — сбе­жал из Укра­и­ны. Прак­ти­че­ски все жи­лые ком­плек­сы, ко­то­рые стро­и­ли при­над­ле­жав­шие ему ком­па­нии, воз­во­ди­лись неза­кон­но. В ре-

зуль­та­те строй­ки ока­за­лись за­мо­ро­же­ны, а лю­ди, вло­жив­шие в них день­ги, оста­лись у раз­би­то­го ко­ры­та. При­чем боль­шин­ство по­ку­па­те­лей со­блаз­ня­лись низ­кой це­ной, и в де­я­тель­ность за­строй­щи­ка осо­бо не вни­ка­ли.

“В 2014 го­ду я вло­жи­ла день­ги в по­куп­ку квар­ти­ры в жи­лом ком­плек­се Мо­за­и­ка. Дом рос как на дрож­жах, а за­строй­щик УК Си­ти Групп [ свя­зан с Вой­це­хов­ским] ре­а­ли­зо­вы­вал в сто­ли­це па­ру де­сят­ков про­ек­тов. Но в ян­ва­ре 2015 го­да раз­ра­зил­ся скан­дал, ко­гда МВД оста­но­ви­ло стро­и­тель­ство че­ты­рех круп­ных жил­ком­плек­сов. Сре­ди них ока­за­лась и моя вы­сот­ка”, — вспо­ми­на­ет ки­ев­лян­ка Юлия За­де­ря­ка. К сло­ву, стро­и­тель­ство Мо­за­и­ки спу­стя по­чти два го­да так и не воз­об­но­ви­лось.

Для тех, кто ока­зал­ся за­лож­ни­ком за­мо­ро­жен­ной строй­ки, си­ту­а­ция усу­губ­ля­ет­ся еще и тем, что дру­гих ва­ри­ан­тов, кро­ме как за­кон­чить стро­и­тель­ство за свой счет или най­ти но­во­го под­ряд­чи­ка, нет. Но на рын­ке, где пред­ло­же­ние квад­рат­ных мет­ров и так в из­быт­ке, за­строй­щи­ки осо­бо не стре­мят­ся ре­шать чу­жие про­бле­мы. Им бы свое жи­лье сбыть. Так что слу­ча­ев, ко­гда ин­ве­сто­ры смог­ли вы­тя­нуть на сво­их пле­чах до­строй­ку объ­ек­та, еди- ни­цы. Один из при­ме­ров — жи­лой ком­плекс Фун­дукле­ев­ский по ули­це Бо­г­да­на Хмель­ниц­ко­го, 58а. Кро­ме то­го, в июле 2017 го­да кор­по­ра­ция Укр­буд за­яви­ла о том, что за­вер­шит стро­и­тель­ство ЖК Ака­дем­го­ро­док, ко­то­рый был за­мо­ро­жен еще в 2007 го­ду.

ПРЕДУПРЕЖДЕН — ВООРУЖЕН!

Дей­ству­ю­щее за­ко­но­да­тель­ство да­ет недоб­ро­со­вест­ным за­строй­щи­кам мас­су пре­крас­ных ла­зе­ек для об­ма­на ин­ве­сто­ров. Усло­вия стро­и­тель­ства за по­след­ние несколь­ко лет су­ще­ствен­но упро­сти­лись, и за­ча­стую для за­клад­ки фун­да­мен­та до­ста­точ­но лишь за­яв­ле­ния стро­и­тель­ной ком­па­нии в Го­су­дар­ствен­ную ар­хи­тек­тур­но-стро­и­тель­ную ин­спек­цию (ГАСИ). Ни­ка­ких сер­ти­фи­ка­тов и раз­ре­ше­ний не тре­бу­ют­ся. В ито­ге на зем­ле, ко­то­рая от­ве­де­на под сквер или шко­лу, вне­зап­но вы­рас­та­ет вы­сот­ка, а вме­сто за­яв­лен­ных 16 эта­жей стро­ит­ся 24. И это по­чти в рав­ной сте­пе­ни ве­ро­ят­но как для бюд­жет­но­го жи­лья, так и для до­ро­гих но­востро­ек. За примером да­ле­ко хо­дить не нуж­но: Veles Place, Кос­мо­по­ли­тен, Royal Hills — все это объ­ек­ты в цен­тре сто­ли­цы, стро­и­тель­ство ко­то­рых при­оста­нов­ле­но.

и не хо­те­ли предо­став­лять ни­ка­ких до­ку­мен­тов. Ре­ши­ли не ввя­зы­вать­ся, и не зря: бук­валь­но че­рез ме­сяц строй­ку оста­но­ви­ли из-за то­го, что она неза­кон­на”, — рас­ска­зы­ва­ет ки­ев­лян­ка Эли­на Ро­ма­но­ва.

Впро­чем, юри­сты счи­та­ют, что рас­по­знать мо­шен­ни­ков и тем са­мым спа­сти свои день­ги вполне ре­аль­но. “К при­зна­кам про­блем­ной строй­ки од­но­знач­но мож­но от­не­сти дол­го­сроч­ную оста­нов­ку стро­и­тель­ства, уго­лов­ные де­ла про­тив соб­ствен­ни­ков и ди­рек­то­ров стро­и­тель­ной ком­па­нии, аре­сты сче­тов и иму­ще­ства за­строй­щи­ка, про­бле­мы по дру­гим объ­ек­там”, — при­во­дит при­мер Игорь Кор­нев, управ­ля­ю­щий партнер ад­во­кат­ской фир­мы GORO legal. Глав­ный во­прос, ко­то­рый по­ку­па­тель квар­ти­ры про­сто-та­ки обя­зан за­да­вать со­труд­ни­кам от­де­ла про­даж, дол­жен ка­сать­ся це­ле­во­го на­зна­че­ния участ­ка и его ста­ту­са. “Еще до раз­ра­бот­ки про­ек­та зда­ния и на­ча­ла ка­ких-ли­бо ра­бот у за­строй­щи­ка долж­ны воз­ник­нуть пра­ва на уча­сток. В боль­шин­стве слу­ча­ев это ли­бо пра­во арен­ды, ли­бо пра­во соб­ствен­но­сти на зем­лю”, — объ­яс­ня­ет Дмит­рий Си­ро­та, управ­ля­ю­щий партнер SDM Partners Law Firm. И ес­ли ком­па­ния му­тит во­ду, то она на­чи­на­ет рас­ска­зы­вать, что пра­ва на зем­лю оформ­ля­ют­ся и бу­дут го­то­вы чуть ли не зав­тра. “Ино­гда да­же от­сы­ла­ют на сайт мест­ных ор­га­нов вла­сти, по­ка­зы­ва­ют ка­кие-то “офи­ци­аль­ные” пись­ма о том, что зем­ля вот-вот бу­дет. Но к та­ким по­яс­не­ни­ям сто­ит от­но­сить­ся с боль­шой осто­рож­но­стью, так как они не да­ют ни­ка­ких га­ран­тий, что с зем­лей все в по­ряд­ке”, — пре­ду­пре­жда­ет Си­ро­та.

ВЫВОРАЧИВАЕМ НАИЗНАНКУ

До­пол­ни­тель­ным под­спо­рьем в по­ис­ке ин­фор­ма­ции об объ­ек­те и за­строй­щи­ке мо­гут стать про­филь­ные фо­ру­мы (один из круп­ней­ших на­хо­дит­ся на сай­те domik.ua), а так­же ин­фор­ма­ция, ко­то­рую раз­ме­ща­ет АППИ. “В Ки­е­ве су­ще­ству­ет воз­мож­ность про­ве­рить объ­ект стро­и­тель­ства на сай­те гра­до­стро­и­тель­но­го ка­даст­ра http://monitor.mkk.kga.gov.ua. Он со­дер­жит об­щую ин­фор­ма­цию по со­блю­де­нию за­строй­щи­ком за­ко­но­да­тель­ства и оцен­ку за­кон­но­сти стро­и­тель­ства”, — ре­ко­мен­ду­ет Ан­дрей Дов­бен­ко, управ­ля­ю­щий партнер юри­ди­че­ской фир­мы Evris. С осо­бой осто­рож­но­стью сле­ду­ет от­но­сить­ся к на­ли­чию су­деб­ных тяжб, свя­зан­ных с за­строй­щи­ком и его объ­ек­та­ми (та­кая ин­фор­ма­ция есть в едином ре­ест­ре су­деб­ных ре­ше­ний), а так­же к ре­ше­ни­ям Го­су­дар­ствен­ной ар­хи­тек­тур­но­стро­и­тель­ной ин­спек­ции по при­оста­нов­ке стро­и­тель­ства. “По на­ше­му опы­ту ГАСИ оста­нав­ли­ва­ет стро­и­тель­ные ра­бо­ты на ос­но­ва­нии неце­ле­во­го ис­поль­зо­ва­ния зе­мель­но­го участ­ка. Хо­тя эти пред­пи­са­ния мож­но об­жа­ло­вать в су­деб­ном по­ряд­ке, чем поль­зу­ют­ся недоб­ро­со­вест­ные за­строй­щи­ки”, — рас­ска­зы­ва­ет Кор­нев.

Хо­тя и на­ли­чие пол­но­го па­ке­та до­ку­мен­тов и всех раз­ре­ше­ний не сни­ма­ет угро­зы то­го, что спу­стя ка­кое-то вре­мя стро­и­тель­ство за­мрет — на­при­мер, вви­ду нехват­ки де­нег на до­строй­ку объ­ек­та. По­это­му луч­шей под­стра­хов­кой бу­дет про­вер­ка ис­то­рии тех до­мов, ко­то­рые ком­па­ния стро­и­ла рань­ше. Ес­ли про­бле­мы огра­ни­чи­ва­лись сры­вом сро­ков сда­чи на два-три ме­ся­ца — это не кри­тич­но. Это по­чти тра­ди­ция та­кая.

Но ес­ли строй­ка не раз и не два за­мо­ра­жи­ва­лась су­деб­ны­ми ре­ше­ни­я­ми, а в про­цесс бы­ли во­вле­че­ны пра­во­охра­ни­тель­ные ор­га­ны, луч­ше прой­ти ми­мо.

Бла­го вы­бор но­во­го жи­лья в из­быт­ке, и це­ны на него за­строй­щи­ки гнать вверх по­ка что не бу­дут.

ЖИЛАЯ НЕДВИ­ЖИ­МОСТЬ: Со­кра­ща­ет­ся це­но­вой раз­рыв меж­ду де­ше­вым и до­ро­гим сег­мен­том

“Слу­чай­но осе­нью 2014 го­ду уви­де­ла ре­кла­му сто­лич­но­го ЖК Ме­ри­ди­ан. Це­ну пред­ла­га­ли фан­та­сти­че­скую — око­ло 7.000 грн/кв. м. Мы с му­жем уже бы­ли го­то­вы до­го­вор под­пи­сы­вать, но сму­ти­ло то, что в от­де­ле про­даж юли­ли

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.