Фун­да­мен­таль­ное пре­иму­ще­ство

Ка­кое жи­лье ин­те­ре­су­ет укра­ин­цев по­сле сни­же­ния его сто­и­мо­сти в дол­ла­ро­вом эк­ви­ва­лен­те

Lichniy schet - - ОТ РЕДАКТОРА -

Ка­кое жи­лье ин­те­ре­су­ет укра­ин­цев по­сле сни­же­ния его сто­и­мо­сти в дол­ла­ро­вом эк­ви­ва­лен­те

Це­ны на квар­ти­ры до­стиг­ли ми­ни­му­мов 2009 го­да. Ко­неч­но, ста­ти­сти­ка все­гда усред­ня­ет и обоб­ща­ет. Од­на­ко нис­па­да­ю­щий тренд уве­рен­но дер­жит­ся уже ше­стой год, до­во­дя ры­нок чуть ли не до ана­би­о­за. Ожив­ле­ние про­ис­хо­дит при каж­дом рез­ком пи­ке дол­ла­ра. В оче­ред­ной раз про­се­да­ние грив­ны про­во­ци­ру­ет по­ку­па­те­лей к вы­бо­ру, а за­строй­щи­ков – на но­вые про­грам­мы ло­яль­но­сти.

За что от­да­ют

От­ли­чи­тель­ная чер­та укра­ин­ско­го рын­ка жи­лой недви­жи­мо­сти, ка­ки­ми бы слож­ны­ми ни бы­ли вре­ме­на, – неве­ро­ят­ная ак­тив­ность в наи­бо­лее низ­ком це­но­вом сег­мен­те. То ли квад­ра­ты пе­ре­оце­не­ны, то ли де­нег по­ку­па­те­лю жал­ко. Толь­ко вот в эко­ном-сег­мен­те жи­лые квад­ра­ты спо­соб­ны до­ро­жать да­же то­гда, ко­гда ры­нок, ка­за­лось бы, про­би­ва­ет оче­ред­ное дно.

Кри­вые гра­фи­ков цен на квар­ти­ры стре­мят­ся к ну­лю, ес­ли сто­и­мость квад­ра­та отоб­ра­жа­ет­ся в дол­ла­рах. Со­глас­но под­сче­там ана­ли­ти­ков кон­сал­тин­го­вой ком­па­нии SV Development, квад­рат­ный метр от за­строй­щи­ка ка­та­стро­фи­че­ски те­ря­ет од­ну сот­ню дол­ла­ров за дру­гой с на­ча­ла го­да. И про­да­ет­ся сей­час за $904-1 175 (сред­няя це­на $1 096 / кв. м), то­гда как еще год на­зад пер­вич­ку по­ку­па­ли по $1 3802 554 (сред­нее – $1 726) за квад­рат.

Од­на­ко, как под­счи­та­ли на ин­фор­ма­ци­он­но- ана­ли­ти­че­ском пор­та­ле «Сто­лич­ная недви­жи­мость», с июля квар­ти­ры от за­строй­щи­ков в жи­лых ком­плек­сах эко­ном-клас­са по­до­ро­жа­ли по­чти на 1%, до 10 763 гри­вен за квад­рат­ный метр. При этом од­но­ком­нат­ные при­ба­ви­ли в цене 1,8%, а двуш­ки, треш­ки и 4-ком­нат­ные – по 0,26%, 0,3%, 0,4% со­от­вет­ствен­но. К осе­ни в че­ты­рех но­вострой­ках эко­ном-клас­са по­вы­си­ли сто­и­мость квад­ра­та на 100-160 грн.

Це­ны на квар­ти­ры от за­строй­щи­ков, как кон­ста­ти­ру­ют в SV Realty, осо­бен­но в эко­ном-сег­мен­те, ли­бо сто­ят на ме­сте (в гривне), ли­бо немно­го под­ни­ма­ют­ся. По мне­нию экс­пер­тов рын­ка, за­строй­щи­ки умыш­лен­но по­не­мно­гу под­ни­ма­ют це­ны, что­бы под­дер­жать ак­тив­ность и хоть как-то про­во­ци­ро­вать спрос. На де­ле же ока­зы­ва­ет­ся, что при зву­ке хру­стя­щей ку­пю­ры непо­ко­ле­би­мость ме­не­дже­ра­про­дав­ца сме­ня­ет­ся ми­ло­стью на­чаль­ни­ка от­де­ла. За­строй­щи­ки го­то­вы усту­пать в цене квад­ра­та, по­рой да­же очень со­лид­ные сум­мы.

что бе­рут

Бо­лее по­ло­ви­ны всех сде­лок на пер­вич­ном рын­ке про­хо­дят в це­но­вом диа­па­зоне до 400500 тыс. грн. ($40 тыс.). Это квар­ти­ры от 35 до 60 квадратов, т.е. од­нои двух­ком­нат­ные, в до­мах, по­стро­ен­ных в спаль­ных мас­си­вах и на

окра­ине сто­ли­цы. При этом, как от­ме­ча­ют ри­ел­то­ры, двух­ком­нат­ные по­ку­па­ют немно­гим боль­ше единичек. И толь­ко 15% про­цен­тов по­ку­па­те­лей сме­ло ин­ве­сти­ру­ют в по­куп­ку трех­ком­нат­ных и че­ты­рех­ком­нат­ных квар­тир. И, со­от­вет­ствен­но, боль­ше вы­иг­ры­ва­ют. Не толь­ко в квад­рат­ных мет­рах, но и в день­гах при по­куп­ке квар­ти­ры.

Чем боль­ше ком­нат, тем мень­ше це­на квад­ра­та. Раз­ни­ца су­ще­ствен­ная – до 10-15%. В од­ном из стро­я­щих­ся жи­лых ком­плек­сов окра­ин­но­го спаль­но­го мас­си­ва сто­ли­цы це­на от за­строй­щи­ка, как го­во­рят, «сред­нее по боль­ни­це» – $0,91,2 тыс. Рас­счи­ты­ва­ют по кур­су 11 грн. Т.е. от 11 000 грн. / кв. м. Есть и еди­нич­ки, и че­ты­рех­ком­нат­ные, и да­же двух­уров­не­вые квар­ти­ры на две, три или че­ты­ре ком­на­ты. Ес­ли рас­пла­чи­вать­ся сра­зу, да­ют скид­ку 10%. Та­ким об­ра­зом, од­но­ком­нат­ную квар­ти­ру мож­но ку­пить за 352 390 грн. (пло­щадь 33,9 кв. м, сто­и­мость од­но­го квад­рат­но­го мет­ра 11 тыс. грн.). А сто­и­мость треш­ки (пло­щадь 96,3 кв. м), рас­счи­ты­ва­ет­ся уже по цене $900 за квад­рат, и уже с де­ся­ти­про­цент­ной скид­кой та­кая квар­ти­ра бу­дет сто­ить 858 233 грн. Да­же при гру­бом под­сче­те вид­но раз­ни­цу не толь­ко в пла­ни­ров­ке по­лез­ной жи­лой пло­ща­ди, но и в день­гах: по фак­ту квад­рат треш­ки об­хо­дит­ся на 1 483 грн. (по­чти $135) мень­ше, чем еди­нич­ки. Ины­ми сло­ва­ми, каж­дый вось­мой квад­рат­ный метр – по­да­роч­ный бо­нус (или од­на ком­на­та из трех).

На про­ти­во­по­лож­ном кон­це го­ро­да, в спаль­ном мик­ро­рай­оне, стро­ит­ся дру­гой жи­лищ­ный ком­плекс. Тут сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра немно­го вы­ше сред­не­ры­ноч­ной – от 12 650 гри­вен. По этой цене про­да­ют­ся трех­ком­нат­ные квар­ти­ры, пло­щадь ко­то­рых – 9193 кв. м. В том же до­ме од­но­ком­нат­ные, пло­щадь ко­то­рых по­ряд­ка 54 квадратов, про­да­ют по цене 14 060 гри­вен за метр. Сто­и­мость еди­нич­ки – 760 тыс. грн., треш­ки – 1 млн. 255 тыс. грн. Мо­жет, раз­ни­ца в цене квад­рат­но­го мет­ра – 566 грн. – не слиш­ком впе­чат­ля­ю­щая. Од­на­ко ес­ли срав­ни­вать ко­ли­че­ство по­лез­ной жи­лой пло­ща­ди, вы­го­да на ли­цо.

КАК раз­би­ра­ют

Боль­ше все­го квар­тир в но­вострой­ках про­да­ет­ся то­гда, ко­гда дом до­стро­ен и вво­дит­ся в экс­плу­а­та­цию. И непо­свя­щен­но­му во все та­ин­ства ри­ту­а­ла при­ня­тия до­ма

на ба­ланс му­ни­ци­паль­ных ком­му­наль­ных служб, с про­пи­сы­ва­ни­ем ему юри­ди­че­ско­го ад­ре­са, се­год­ня по­нят­но, что от рис­ков пре­вра­тить­ся в недо­строй не за­стра­хо­ва­ны объ­ек­ты да­же го­су­дар­ствен­ных ком­па­ний-за­строй­щи­ков. И, тем не ме­нее, все ча­ще появляются пред­ло­же­ния от за­строй­щи­ков ин­ве­сти­ро­вать в по­куп­ку квар­ти­ры на са­мых ран­них эта­пах стро­и­тель­ства до­ма. Ос­нов­ной ар­гу­мент – чем боль­ше вы­стро­е­но эта­жей, тем вы­ше це­на квад­рат­но­го мет­ра.

Дру­гие плю­сы в пред­ло­же­ни­ях за­строй­щи­ков – рас­сроч­ка. Это, ко­неч­но, не бан­ков­ская ипо­те­ка на 30 лет. Тем не ме­нее, пол­то­ра-два го­да от на­ча­ла стро­и­тель­ства в за­па­се есть.

Глав­ный ко­зырь рас­сроч­ки от за­строй­щи­ка – низ­кий про­цент или во­об­ще его от­сут­ствие. Плюс к это­му – воз­мож­ность по­этап­но­го вне­се­ния пла­те­жей. Из ми­ну­сов – пла­ва­ю­щая, не фик­си­ро­ван­ная в до­го­во­ре це­на квад­рат­но­го мет­ра, что несколь­ко удо­ро­жа­ет по­куп­ку квар­ти­ры в ито­ге. Од­на­ко ес­ли прий­ти к за­строй­щи­ку сра­зу со всей сум­мой за квар­ти­ру, он не за­меш­ка­ет­ся. Тор­го­вать­ся мож­но сме­ло. На­сту­пать на про­дав­ца в тор­ге мож­но не толь­ко мгно­вен- ным рас­че­том, но и ви­до­вой об­зор­но­стью из окон, рас­по­ло­же­ни­ем квар­ти­ры на эта­же с не весь­ма счаст­ли­вым для вас но­ме­ром (да хоть и 13), ин­фра­струк­ту­рой и про­чи­ми ар­гу­мен­та­ми ком­фор­та и уюта. Се­год­ня до 10% за­строй­щи­ки го­то­вы усту­пить схо­ду. А ес­ли осме­лить­ся на по­куп­ку квар­ти­ры мет­ра­жом по­боль­ше, хо­тя бы треш­ку, то мож­но тор­го­вать­ся и за бо­лее ве­со­мую скид­ку.

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.